【正文】 59 名經(jīng)紀(jì)人。在連鎖加盟店的規(guī)劃發(fā)展數(shù)量上二十一世紀(jì)較強，其次是順馳。在房地產(chǎn)中介企業(yè)當(dāng)中，能夠利用多種業(yè)務(wù)之間的關(guān)聯(lián)性，將其整合，以達到減少銷售渠道網(wǎng)絡(luò)建設(shè)費用，降低成本提高收益，同時最大限度為顧客和開發(fā)商提供便利的中介服務(wù)目的的企業(yè)，獨居利房產(chǎn)集團一家，非常具有競爭力。中介企業(yè)提供的服務(wù)在某種程度上偏同質(zhì)化化，并且目前國內(nèi)已經(jīng)有順馳和21世紀(jì)不動產(chǎn)這兩家大型中介企業(yè)，因此進入市場需要花費大量力氣。 挑戰(zhàn)中介企業(yè)對宏觀經(jīng)濟環(huán)境的依賴性太大，特別是在中國這種經(jīng)濟受政策性影響較大的國家中，好的政策環(huán)境是中介企業(yè)生存的一條生命線，如果國家的政策有所變化特別是不利的變化，我們會難以短時間適應(yīng)并會產(chǎn)生不利的影響。 市場細分及市場定位房地產(chǎn)中介的服務(wù)對象是作為房地產(chǎn)市場主體的供應(yīng)商和消費者，通過專門的中介服務(wù)，供應(yīng)商以較合理的投入獲取其利潤最大化，而消費者則以比較合理的支出實現(xiàn)其效用和滿足最大化，我們根據(jù)供應(yīng)商和消費者的不同需求將我們的業(yè)務(wù)分為5種類型：租賃中介、二手房交易、尾盤收購、限時代賣、新盤銷售策劃?！熬永边@個品牌已經(jīng)正式注冊。我們目前采用品牌定位策略是特色定位策略，即尋找為許多消費者和開發(fā)商所重視的，但尚未被占領(lǐng)的市場。房地產(chǎn)開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，由于他們需要借助我們強大的信息平臺和銷售網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)他們的樓盤銷售，達到其利潤最大化的目的，因此，我們完全可以采取合作的方式，借助他們的宣傳廣告來打響自己的品牌，以達到互助互利的雙贏目的。業(yè)主提供商品住房；消費者是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的重中之重，直接為房地產(chǎn)企業(yè)帶來銷售利潤；政府和媒體是中介服務(wù)中的影響者，關(guān)系處理的好的話可以為中介企業(yè)提供良好的發(fā)展空間，政府作為宏觀經(jīng)濟秩序的維護者和經(jīng)濟系統(tǒng)運營的調(diào)控者，媒體作為市場監(jiān)督機制，兩者的有機結(jié)合維護市場的正常運營；企業(yè)內(nèi)部員工關(guān)系是內(nèi)在的保障，是企業(yè)整體的有機組成體；市場競爭者可以促進企業(yè)改善經(jīng)營管理，協(xié)調(diào)整個產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的發(fā)展 關(guān)系營銷策略積極維護與客戶的關(guān)系，形成穩(wěn)定的客戶群體。市場競爭在手段上、表面的短兵相接都已逐漸難分高低，并從產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品銷售、產(chǎn)品服務(wù)的產(chǎn)品階段的競爭，從價格戰(zhàn)、概念營銷等的競爭，逐漸轉(zhuǎn)向全面的、深層次的競爭，轉(zhuǎn)向企業(yè)內(nèi)部更高層次持久的競爭。了解溝通政府，熟悉政策，考慮政府的發(fā)展規(guī)劃，建立和發(fā)展與政府的關(guān)系，取得政府的支持，可以得到更多的優(yōu)惠與便利。公司的發(fā)展重在有創(chuàng)造力和進取心，而企業(yè)的員工正是這些的承載者。同時對于消費者而言，某種程度上我們的服務(wù)與競爭對手所提供的服務(wù)并無實質(zhì)性區(qū)別，所以只有通過競爭性定價策略，才能有利于市場進入期的生存。董事長由張中席擔(dān)任，總經(jīng)理由張駿擔(dān)任，營銷總監(jiān)由任玉兵擔(dān)任，財務(wù)總監(jiān)由方立鑫擔(dān)任,人力資源總監(jiān)由張小京擔(dān)任，,總經(jīng)理助理通過聘請方式由外部專業(yè)人員擔(dān)任。天高任鳥飛，海闊憑魚躍，“你有多大本事，就給你搭多大的舞臺”。要求熟悉中介行業(yè)，有五年以上的從業(yè)經(jīng)驗，作過經(jīng)紀(jì)人，能在知名成功房產(chǎn)中介企業(yè)做過副總以上的更佳。市場推廣策劃人員（2名）：負責(zé)公司收購房源的營銷推廣，組建信息發(fā)布網(wǎng)絡(luò)。負責(zé)人力資源管理功能,包括人才招牌、培訓(xùn)、公司發(fā)展、薪酬福利、雇員關(guān)系等,可能還包括行政管理。篩選合格應(yīng)聘者并且協(xié)調(diào)用人部門的面試工作。負責(zé)公司稅務(wù)的準(zhǔn)確和及時的繳納,確保優(yōu)化公司各種應(yīng)稅機會和豁免，審閱新的稅收法規(guī)以便確定那些將會影響到公司的運作的條款。招聘主要來源于人才市場和高校，并通過統(tǒng)一培訓(xùn)進行上崗。 績效考核與激勵績效考核企業(yè)的績效考核是績效控制的有效手段，通過績效考核可給員工提供其工作反饋，使其揚長克短，改善績效，提高能力與素質(zhì)，其培養(yǎng)作用；考績結(jié)果，又是遷升獎懲、培訓(xùn)等人事決策的重要依據(jù)。考績的程序一般分為“橫向程序”和“縱向程序”兩種。績效考核的標(biāo)準(zhǔn)由三個要素組成：標(biāo)準(zhǔn)的強度和頻率、標(biāo)號和標(biāo)度。原因是：（1）增值功能。（3）導(dǎo)向功能。因此，有效的薪酬機制不僅僅是一定數(shù)目的金錢，它還反映出員工在企業(yè)中的能力、品行和發(fā)展前景等，從而充分發(fā)揮員工的潛能和能力，實現(xiàn)其自身價值。（2）職工福利制度。（3）剩余收益分配制度。對董事長、總經(jīng)理等高層經(jīng)營者，按其持股、期股和股票期權(quán)等分配其應(yīng)得的經(jīng)營管理才能收。如上表所示：規(guī)模 來源張中席張駿方立鑫張小京任玉兵金 額300200200150150比 例30％30％20％20％15％ 成本收益估算本項目建設(shè)期為一年，建設(shè)完成后即可開始運作，運作的第一年即可滿負荷運作。業(yè)務(wù)項目租賃中介二手房中介新盤策劃尾盤收購及限時代賣加盟店業(yè)務(wù)合計第一年業(yè)務(wù)量7500萬3000萬2000萬2000萬2100萬9600萬收取比率8%3%3%3%10%收入估算60萬90萬60萬60萬210萬480萬 成本估算主要成本列示如下：固定資產(chǎn)成本：主要指辦公設(shè)備購置，包括電腦，辦公用具等，共計360萬，分按10年進行攤銷。財務(wù)費用：主要來源于利息費用、服務(wù)銷售折扣等，按銷售收入的3%來計算。所得稅：33%。見附表。通過以上三個指標(biāo)的計算我們可以看出，%，內(nèi)部收益率為21%，均高于同行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，也說明了這個項目贏利性非常好，具有良好的投資價值。敏感性分析為了充分論證本項目的可行性，本報告選擇了所得稅后全部投資作敏感分析。不確定性因素對內(nèi)部收益率的影響 變動范圍10%5%0%5%10%銷售收入5%14%21%28%35%經(jīng)營成本28%24%21%18%14%從財務(wù)?？紤]實施過程中的一些不確定因素的變化，下面就經(jīng)營成本、銷售收入分別作提高10%和降低10%的單因素變化對內(nèi)部收益率影響的敏感分析。即：BEP=（）=%%。故：投資利潤率= （+++++）/5/1000= / 1000=%是指投資項目累計生產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量正好與初始投資相抵消所需，其計算公式為： 故： 本項目投資回收期=41+ 使項目的凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率。、三大報表預(yù)測在經(jīng)過對銷售收入、成本費用的估算之后，我們便可對三大報表進行估算，利潤表中收入、成本、費用以及所得稅率的計算均按照上述假設(shè)為前提。主營業(yè)務(wù)成本：按照主營業(yè)務(wù)收入的40%進行估算。按銷售收入的10%估算。我們的業(yè)務(wù)收入主要是來自于提成，租賃中介按照租賃收入方收入的8%進行收??；新盤策劃、尾盤收購及限時代賣按照其對象售價的3%進行收??；二手房代理按照起二手房售價的3%進行收?。患用说陿I(yè)務(wù)按照其業(yè)務(wù)量收入的10%進行收取。在薪酬設(shè)計中必然設(shè)計到勞資關(guān)系，勞資關(guān)系的處理是一個比較敏感的工作，它既牽涉到企業(yè)的整體利益，也關(guān)系到每個員工的切身利益。包括對投資者的分配，對技術(shù)等要素投入者的分配，對企業(yè)內(nèi)部各類勞動者的分配。職工保險制度包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育等五項社會保險和企業(yè)補充養(yǎng)老保險等。它分配的是勞動收入，也就是企業(yè)內(nèi)部各類勞動者勞動投入的報酬。（4）助員工實現(xiàn)自我價值的功能。（2）激勵功能。它是評估的主要組成部分；標(biāo)號是指不同強度的頻率的標(biāo)記符號，而標(biāo)度就是測量的單位標(biāo)準(zhǔn)?？伎兊哪康闹饕沁M行行政管理，如制定調(diào)遷、升降、委任、獎懲等人事決策；但其目的也有培訓(xùn)開發(fā)性的，如考績結(jié)果對被考評者的反饋，以及根據(jù)此結(jié)果制定與實施培訓(xùn)計劃等。企業(yè)通過對其員工工作績效的考核，獲得反饋信息，便可據(jù)此制定相應(yīng)的人事決策與措施，調(diào)整和改進其效能。在企業(yè)以后的發(fā)展中，還要制定專門的大學(xué)生招聘、培養(yǎng)、保留計劃，和從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)自己的專業(yè)人員、管理人員的計劃。直營店及加盟店（詳見《居利房產(chǎn)集團工作及管理細則》） 人力招聘 招聘渠道招聘主要有兩個階段，一是在公司成立初期，招聘質(zhì)量上、數(shù)量上滿足要求的人員以進行企業(yè)運作。領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)或會計職能，負責(zé)資金管理，現(xiàn)金流、稅務(wù)管理，預(yù)算和財務(wù)控制、報告。招聘專員（2名）：通過計劃、協(xié)調(diào)和執(zhí)行招聘和選擇戰(zhàn)略，負責(zé)執(zhí)行公司的人才準(zhǔn)入程序；還需要負責(zé)就職儀式、雇傭由選擇的候補者。人力資源部人力資部經(jīng)理（1名）：負責(zé)人力資源管理的戰(zhàn)略計劃。熟悉本區(qū)域市場情況，能形成自身的關(guān)系營銷網(wǎng)絡(luò)。公司在人力資源開發(fā)過程中始終堅持尊重人、理解人、關(guān)心人、信任人的原則；堅持管理方法制度化、科學(xué)化、信息化、嚴(yán)格化、經(jīng)?；脑瓌t；堅持創(chuàng)造一種公平、公開、公正的氛圍，建立公平、公開、公正競爭機制；依靠一流的人才，創(chuàng)建一流的企業(yè)。組織結(jié)構(gòu)示意圖如下頁圖所示：股東大會董事會總經(jīng)理總經(jīng)理助理人力資源部市場營銷部財務(wù)部加盟店直營店店長店長店務(wù)秘書經(jīng)紀(jì)人店務(wù)秘書經(jīng)紀(jì)人監(jiān)事會法律委員會 人力資源規(guī)劃建設(shè)市場競爭說到底是人才的競爭，所用人才的優(yōu)劣直接關(guān)系到企業(yè)的成敗。（3）在進入成熟期以后，應(yīng)當(dāng)考慮是否逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槌杀緦?dǎo)向定價方式，并以更好的服務(wù)以開拓新的市場領(lǐng)域。企業(yè)可以在以下方面促進與員工的交流和溝通：強化信息交流，員工要與領(lǐng)導(dǎo)者、組織人員要相互合作，共求進步；優(yōu)化人群之間的關(guān)系，建立員工的主人翁的關(guān)系，激發(fā)他們的工作熱情和主動性；盡量滿足職工的要求，解決員工的困難可以免除他們的后顧之憂，一心一意的將自己的精力放在工作上。開發(fā)商同媒體的關(guān)系是雙向和互動的，媒體可以展開對我們服務(wù)的宣傳，增加企業(yè)的知名度，但是同時媒體也發(fā)揮著監(jiān)督員的角色，所以企業(yè)在自己的形象方面可以通過媒體進行宣傳，同時可以加強自己的企業(yè)管理與服務(wù)，避免對我們企業(yè)的不利影響。各競爭者之間在競爭中不斷尋找自己的缺點，改進自己的服務(wù)與營銷策略，相互促進中取得雙贏。加強與市場競爭中與競爭者的合作，爭取實現(xiàn)雙贏。房地產(chǎn)市場的一些自己特有的特性如區(qū)位的固定性，質(zhì)量的差異性，使用的耐久性，價格的昂貴性等決定了房地產(chǎn)市場營銷中必須特別的注意關(guān)系營銷的策略，進而才能是房地產(chǎn)銷售商在營銷中鞏固自己的地位，取得良好的銷售業(yè)績。在報紙宣傳方面，因為《成都晚報》 該報是成都市發(fā)行量最大的報紙，每期超過35萬，且《成都商報》 與《成都晚報》一起，屬于經(jīng)商必讀的報紙，且屬市政府強令餐飲、娛樂、賓館、酒店、商店必須訂閱的兩報，每期發(fā)行量超過20萬。居利房地產(chǎn)經(jīng)營者們深知，品牌經(jīng)營的首要任務(wù)是品牌定位。 品牌策略 品牌含義我們企業(yè)的品牌叫“居利”，其含義是“居者有其房，建者有其利”，其含義明了，不會令人誤解。潛在競爭者的影響也是居利所面臨的一大挑戰(zhàn)，資源整合、業(yè)務(wù)整合是居利房產(chǎn)集團的一個經(jīng)營理念，但是隨著房地產(chǎn)中介企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)中介企業(yè)的低壁壘性，很多潛在的競爭者將會蜂擁而入，他們也可能采用我們居利目前所采用的整合理念，結(jié)果便成為了居利的最大競爭者。目前中國的中介行業(yè)仍處于初級階段，很多地方的中介企業(yè)還處在“一張桌子兩個人”的散兵作戰(zhàn)模式，居利的出現(xiàn)，整合了所能整合的資源，提供了所有目前中介企業(yè)所能提供的服務(wù)，這是市場發(fā)展的必然，這也是市場給予我們的機會。這是本項目的投資政策優(yōu)勢。但是，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，壁壘不高的房地產(chǎn)中介行業(yè)，吸引了眾多企業(yè)介入，特別是世界知名咨詢公司大量進入中國市場目前，我國的房地產(chǎn)中介市場將面臨新一輪的角逐。而二十一世紀(jì)不動產(chǎn)中介公司則是行業(yè)領(lǐng)先、較溫和。由于這兩位當(dāng)?shù)厥袌錾辖艹龅姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人敏銳地覺察到特許經(jīng)營的巨大威力，果斷地采用特許經(jīng)營的方式復(fù)制自己的成功經(jīng)驗創(chuàng)立了金色的二十一世紀(jì)品牌（CENTURY 二十一 ）,從此創(chuàng)造了房地產(chǎn)中介行業(yè)的一個傳奇。天津順馳置業(yè)集團是在天津順馳置業(yè)有限公司不斷發(fā)展壯大的基礎(chǔ)上于2003 年12 月8 日成立，同年12 月更名為天津順馳置業(yè)有限公司。國外房地產(chǎn)中介公司也進入我國房地產(chǎn)中介市場與國內(nèi)競爭對手一起爭奪這一不斷擴大的市場，開始出現(xiàn)了幾家初具規(guī)模的管理規(guī)范服務(wù)質(zhì)量好的房地產(chǎn)中介集團公司。 行業(yè)競爭分析 主要競爭對手我國房地產(chǎn)中介行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展而興起的。交易展區(qū)共設(shè)立展位34個，有順馳、金豐易居、21世紀(jì)不動產(chǎn)、富房、博凡等外來和本地的品牌經(jīng)紀(jì)公司進駐。要求新設(shè)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、咨詢機構(gòu)必須辦理備案手續(xù)，并對其專職人員人數(shù)和服務(wù)場所等提出了新的要求。將加速成都房產(chǎn)中介市場的洗牌，一些小房產(chǎn)中介將被淘汰出局。這就使那些見利忘義的不法中介商有機可乘，致使弄虛作假、惡意欺詐的事件屢屢發(fā)生。品牌中介公司借助連鎖化的經(jīng)營模式快速搶占市場份額，通過規(guī)范的服務(wù)，更低的成本和更多的房源更好地滿足消費者的需求，從而重新分割龐大的“蛋糕”。2006年是新一輪的婚慶年，其中70%的結(jié)婚者有在結(jié)婚前一到兩年內(nèi)購房的需求。目前已出臺政策顯現(xiàn)出“穩(wěn)房”導(dǎo)向，一要將房價增長降到10%以下，二要降到人均收入平均增長水平以下。當(dāng)然，我們必須把附屬業(yè)務(wù)的位置端正，雖然這些附屬業(yè)務(wù)是為了其他業(yè)務(wù)更好的進行而服務(wù)的，但是并不能因為它不是主營業(yè)務(wù)而忽視它，沒有它，其他各項業(yè)務(wù)便失去了可持續(xù)發(fā)展性，因此，居利房產(chǎn)集團會要求所有的直營店和加盟店盡最大努力做好這些附屬性質(zhì)的服務(wù)業(yè)務(wù)。員工績效考核:員工的實際收入是根據(jù)本人的業(yè)績來計算的, .c)時點促銷：配合特殊事件發(fā)生的促銷。海報：DM廣告,單頁促銷廣告,每周計劃的特買廣告、禮品促銷或贈品廣告等。租店注意事項：談判方法、租約方式、年限、租金等。區(qū)位條件：居利房產(chǎn)委派專業(yè)人員幫助加盟業(yè)主對加盟店店址做選址勘察b)加盟店具備電腦及輔助設(shè)備，和其他現(xiàn)代化辦公的基本配置。具備獨立法人資格的公司。居利房產(chǎn)集團的加盟店業(yè)務(wù)就是使每位加盟店都具有相同的理念——“居者有其房，建者獲其利”。 加盟店業(yè)務(wù)加盟店業(yè)務(wù)是一個具有特殊性質(zhì)的業(yè)務(wù)，它即是居利房產(chǎn)集團的一種盈