【正文】 個(gè)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、充滿(mǎn)活力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)合作體系。 長(zhǎng)江中下游地區(qū)休閑旅游基地；. 馬鞍山市行政區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系分析金家莊區(qū)：老工業(yè)基地以馬鞍山鋼鐵公司為龍頭的鋼鐵產(chǎn)業(yè)為主、物流中心、農(nóng)業(yè)基地；花山區(qū)：現(xiàn)行的行政中心、商貿(mào)中心、旅游、教育中心（大學(xué)城）；雨山區(qū)：規(guī)劃中的馬鞍山市的行政中心、大型交通樞紐、物流中心、高新科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、鋼鐵配套采礦區(qū)；. “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展主軸確立，與南京、蕪湖形成聯(lián)動(dòng)效應(yīng)馬鞍山市域已經(jīng)形成“南進(jìn)東擴(kuò)”的城市發(fā)展方向。其中太白路和提署路為現(xiàn)狀當(dāng)涂縣城發(fā)展的主軸線(xiàn)，“十橫”交通骨架承擔(dān)了城市絕大多數(shù)東西向的交通聯(lián)系交通聯(lián)系，另一方面也起到了聯(lián)系巢湖與南京、上海等地區(qū)的過(guò)境交通作用。大橋選址及路線(xiàn)目前已經(jīng)正式敲定：南起皖蘇交界處的當(dāng)涂縣牛路口，馬鞍山至江蘇溧水高速公路江蘇段，跨江后進(jìn)入巢湖，止于和縣，路線(xiàn)全長(zhǎng)約33公里，其中大橋長(zhǎng)約10公里，南岸接線(xiàn)長(zhǎng)約17公里，北岸接線(xiàn)長(zhǎng)約6公里，全線(xiàn)采用6車(chē)道高速公路標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。新城東區(qū)規(guī)劃總面積12 平方公里，進(jìn)駐高校68所，人口約6萬(wàn)人，以教育、研發(fā)用地為主，商業(yè)、旅游、居住配套用地為輔，重點(diǎn)突出生態(tài)園林建筑特色。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)比重的不斷增加這在一定的程度上說(shuō)明馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很強(qiáng)活力，這將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)巨大的促進(jìn)作用。. 產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步優(yōu)化，吸納外來(lái)資本能力不斷增強(qiáng)，%和33%。三個(gè)區(qū)和當(dāng)涂縣的各類(lèi)工業(yè)集中區(qū)都獲得長(zhǎng)足發(fā)展。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來(lái)的，起點(diǎn)較高，規(guī)劃具有前瞻性。從2001年開(kāi)始，房?jī)r(jià)一直在較低的水平運(yùn)行，但市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于馬鞍山市從2003年開(kāi)始著力建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對(duì)商品房?jī)r(jià)格的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造樂(lè)45萬(wàn)平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于9萬(wàn)平方米的住房需求。. 外地品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入馬鞍山市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高馬鞍山寬松的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來(lái)越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。名筑，現(xiàn)階段銷(xiāo)售均家已經(jīng)超過(guò)5000元/平方米，但是市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)非常好，同時(shí)市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場(chǎng)搶購(gòu)一空。第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊劃分原則馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為:金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； . 板塊間競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系. 綜合分析綜合以上分析，本項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較嚴(yán)峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來(lái)的新東區(qū)，以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來(lái)，該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差，區(qū)位抗性較大。市場(chǎng)接受度高。 區(qū)域內(nèi)以多層、小高層為主，高層、別墅產(chǎn)品已經(jīng)出現(xiàn)；216。 別墅產(chǎn)品均價(jià)在5000－7250元/㎡ ，總價(jià)在112－；. 花山板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要成交客戶(hù)分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主與企業(yè)高管為主。216。同時(shí)本區(qū)域?qū)⒂写竺娣e的別墅項(xiàng)目推出.. 雨山板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析區(qū)域雨山板塊產(chǎn)品多層、小高層、花園洋房?jī)r(jià)格區(qū)間（元/ ㎡ ）普通住宅：40004500花園洋房：45004600市場(chǎng)綜述1生活配套、商服配套、教育配套有待進(jìn)一步改善2有一定自然景觀優(yōu)勢(shì)（東湖、花果山等）3交通有所完善、價(jià)格適中居民接受度較高消費(fèi)群體本區(qū)域目前無(wú)特別高端物業(yè)，一些高層物業(yè)銷(xiāo)售群體多為國(guó)家公務(wù)員、及學(xué)校教師。216。 花園洋房相對(duì)較少均價(jià)在45004600元/㎡ ，主力總價(jià)在62－64萬(wàn)元之間；. 雨山板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)建筑風(fēng)格分析216。 合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENT PROPERTIES LTD . 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)供應(yīng)量分析區(qū)域在售供應(yīng)量潛在供應(yīng)量區(qū)域總供應(yīng)量花山區(qū)100150250雨山區(qū)70100170金家莊區(qū)05050合計(jì)170300470注：在售供應(yīng)量為市調(diào)不完全統(tǒng)計(jì)；未來(lái)2－3年時(shí)間內(nèi)馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將達(dá)到約470萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)還會(huì)有繼續(xù)提升的可能，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈。 整體規(guī)劃：占地面積約26萬(wàn)㎡，總建面積約36萬(wàn)㎡216。項(xiàng)目總建面積約36萬(wàn)㎡.項(xiàng)目位于馬鞍山市江東大道以東、蓬萊路以南、東暉路以西、馬濮路以北，北側(cè)緊貼馬鞍山市體育場(chǎng)，鄰近市二中，處于城市主導(dǎo)風(fēng)向上風(fēng)口，擁有方便快捷的交通和純凈的自然環(huán)境，到佳山公園步行也只須5分鐘。 位置：江東大道南端(電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)對(duì)面) 216。 均 價(jià)；4300元/㎡(多層,小高層)/ 別墅尚未開(kāi)發(fā)n 綜合分析春暉家園位于馬鞍山江東大道南端(電視網(wǎng)絡(luò)大學(xué)對(duì)面)，規(guī)劃總建筑面積約55萬(wàn)㎡，是集多層,小高層,別墅為一體的綜合住宅小區(qū)。 位置：江東大湖南路與湖東路交叉口道與橋山路交界處216。 均 價(jià)；多層：3700元/㎡，疊加別墅：4900元/㎡n 綜合分析碧桂嘉苑項(xiàng)目是馬鞍山市為數(shù)不多的多層＋疊加別墅項(xiàng)目，屬馬鞍山的高檔物業(yè)項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)商在馬鞍山當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄓ绊懥ΑＶ饕?gòu)買(mǎi)人群以市區(qū)政府官員，公務(wù)員，馬鞍山私營(yíng)業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。說(shuō)“挑戰(zhàn)”是由于區(qū)位的不成熟，購(gòu)房者將受到雨山區(qū)以及市中心區(qū)域樓盤(pán)的層層攔截，加大本項(xiàng)目的銷(xiāo)售壓力。項(xiàng)目疊加產(chǎn)品2005年5月推出84套疊加別墅，主力面積為200 ㎡，開(kāi)盤(pán)兩個(gè)月內(nèi)快速去化完畢。 整體規(guī)劃：，216。春暉家園有延綿數(shù)公里的S型水系景觀帶,特有的屋面雨水收集系統(tǒng)，為水系提供自然水源。 整體規(guī)劃：占地面積約40萬(wàn)㎡，總建面積約55萬(wàn)㎡， 216。項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置小學(xué)、幼兒園、休閑中心、超市、商店和體育健身球場(chǎng)，滿(mǎn)足住戶(hù)生活需求,另有多條公交線(xiàn)路可直達(dá)市中心。 均 價(jià)；5000元/㎡（多層住宅） 3900元/㎡(小高層)216。 位置：江東大道與馬濮路交叉口216。 目前板塊內(nèi)樓盤(pán)項(xiàng)目外立面多采用面磚加涂料的一種外立面形式，部分樓盤(pán)采用全面磚形式多集中在多層房源，總體消費(fèi)者對(duì)面磚加涂料形式的外立面接受度較高；. 雨山板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)配套設(shè)施分析雨山區(qū)為馬鞍山的產(chǎn)業(yè)新區(qū)，未來(lái)馬鞍山市的行政新區(qū)，區(qū)域配套資源缺乏，在區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多依賴(lài)于市政規(guī)劃中的大型配套，各個(gè)項(xiàng)目配套較為單一，多為會(huì)所與沿街商鋪；. 板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)主要成交客戶(hù)分析本區(qū)域主要消費(fèi)群體的政府官員，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主與馬鋼職工為主，以及部分學(xué)校的老師。住宅產(chǎn)品88－90 ㎡兩房、100114 ㎡三房為主、花園洋房主力面積集中在138㎡ ；. 雨山板塊競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)產(chǎn)品價(jià)格及主力總價(jià)分析216。. 雨山板塊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況樓盤(pán)名稱(chēng)泰和文苑格林花園2期世貿(mào)一品項(xiàng)目地址江東大道與健康路交匯處江東大道與印山路交匯處康樂(lè)路開(kāi)發(fā)商泰和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司馬鞍山上聯(lián)房地產(chǎn)有限公司馬鞍山朝輝地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位群夏設(shè)計(jì)院匯華設(shè)計(jì)院馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院代理商自銷(xiāo)馬鞍山浩德置業(yè)合潤(rùn)地產(chǎn)占地面積（萬(wàn)㎡）9 142總建面積（萬(wàn)㎡）15226建筑形式多層、小高層、花園洋房、小高層高層容積率3綠