【正文】 記為物權(quán)變動(dòng)生效要件，那么是否就意味著承認(rèn)物權(quán)行為呢?　　(二)合同行為與物權(quán)行為　　物權(quán)行為是引起物權(quán)取得(或發(fā)生)、喪失(或消滅)、變更等物權(quán)變動(dòng)的法律行為的總稱。但物權(quán)行為理論認(rèn)為，標(biāo)的物的交付或登記不是履行合同義務(wù)的行為，而是移轉(zhuǎn)或變更物權(quán)意思的外在表現(xiàn)，或者說物權(quán)行為是由物權(quán)的意思表示與登記或交付相結(jié)合而成的要式行為。因此，我國多數(shù)學(xué)者否認(rèn)物權(quán)變動(dòng)的無因性 .　　作者認(rèn)為物權(quán)行為理論的核心在于物權(quán)行為的無因性，如果否定無因性，而僅僅承認(rèn)物權(quán)行為概念或者將物權(quán)變動(dòng)看作是一種相對獨(dú)立的行為，對于整個(gè)財(cái)產(chǎn)交易制度的設(shè)計(jì)并沒有實(shí)質(zhì)性影響。同時(shí)，正如不以是否交付來否定動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力一樣，我們也不以是否登記判斷不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的效力。在這一點(diǎn)上交付和登記的效力相同于德國的物權(quán)形式主義，但我們不承認(rèn)登記過程獨(dú)立的物權(quán)行為(意思)，不承認(rèn)交付或登記為物權(quán)行為的形式，而只是合同義務(wù)履行的自然結(jié)果。　　四、不動(dòng)產(chǎn)交付的效力：不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊規(guī)范　　由于我國還沒有統(tǒng)一的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)過程的程序性規(guī)定，各個(gè)地方制定的關(guān)于房地產(chǎn)的地方性法規(guī)中，對不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作了各具特色的規(guī)定。根據(jù)深圳市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)市場管理的試行規(guī)定》(1989年)第28條，房地產(chǎn)買賣除了要求向市房地產(chǎn)登記處辦理變更登記外，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同還必須進(jìn)行公證。這里僅就交付在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)中的作用談一點(diǎn)個(gè)看法?！　≡趯?shí)務(wù)操作中，房屋買賣都是先交付后辦理過戶手續(xù)，而且交付和辦理過戶手段之間需要一段時(shí)間。這句話的真實(shí)意思是，他不能對房屋進(jìn)行法律上的處分，因?yàn)橹挥羞M(jìn)行法律上處分時(shí)才涉及到不特定世人的利益或特定第三人利益，才有必要追問是否有所有權(quán)問題。換言之，他的所有權(quán)沒有對世性。對于受讓人而言，他也開始取得所有權(quán)。　　(1)權(quán)利何時(shí)移轉(zhuǎn)　　登記是所有權(quán)移轉(zhuǎn)和其他物權(quán)變動(dòng)的生效要件，即不經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)效力。因?yàn)樗锌杀碚鞑粍?dòng)產(chǎn)的證書均已由登記機(jī)關(guān)控制。因?yàn)椋查_申請被駁回的可能性，在理論上，在登記受理之時(shí)受讓人也無法表征自己的權(quán)利。因此法律上仍有必要確定風(fēng)險(xiǎn)移轉(zhuǎn)的時(shí)間。這里有一個(gè)兩難決擇的問題，如果采風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，那么房屋驗(yàn)收交接后和登記手續(xù)完畢前，原所有權(quán)人(已喪失占有和控制權(quán))還得承擔(dān)房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)責(zé)任更重要的是買賣雙方之間的事情，在標(biāo)的物交付后賣方即已履行了他的主要義務(wù)，而買方接受房屋后，即可實(shí)際占有利用標(biāo)的物，并開始接受所有權(quán)的移轉(zhuǎn)。這種限制可以是通過當(dāng)事人之間要求交房時(shí)即一同交付產(chǎn)權(quán)證書或產(chǎn)權(quán)證書交第三人暫保存，以防止不誠實(shí)賣主再次出賣(當(dāng)事人約定方式)，也可以法律明確規(guī)定轉(zhuǎn)讓人的消極不作為義務(wù)，以限制其處分權(quán)。另一方面，轉(zhuǎn)讓人還應(yīng)負(fù)有協(xié)助受讓人盡快辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的積極義務(wù)?！　?4)受讓人權(quán)利限制　　由于受讓在辦理完過戶手續(xù)之前，還不是法律意義上的所有權(quán)人，故對已占有房地產(chǎn)的受讓人處分權(quán)利的限制是必要的。但是，在辦理完登記手續(xù)前，受讓人對客體物沒有法律上的處分權(quán)，因此，直到登記證書簽發(fā)前，不生物權(quán)變動(dòng)效力，即買受人不享有法律上的所有權(quán)。因此，即使原權(quán)利人仍然沒有完全喪失權(quán)利，它的權(quán)利也受法律上的限制，特別是要限制他再次出賣與第三人。因此，在辦理完登記手續(xù)之前，受讓人對客體物的處分權(quán)利是受到限制的。為了確保受讓人權(quán)利早日的實(shí)現(xiàn)，法律上也有必要將協(xié)助受讓人辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記規(guī)定為一種法定義務(wù)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任?！　?3)轉(zhuǎn)讓人消極義務(wù)和積極義務(wù)　　由于受讓人取得所有權(quán)是在辦理完過戶手續(xù)或登記機(jī)關(guān)簽發(fā)權(quán)利證書時(shí)，在實(shí)際交付房屋和辦理完過戶手續(xù)期間，受讓人還不是完全的所有權(quán)人，而轉(zhuǎn)讓人(原所有權(quán)人)仍然可能擁有表征其擁有房屋產(chǎn)權(quán)的登記證書，這可能給外人以推定其擁有所有權(quán)的外觀，就使他能夠?qū)Ψ课菰俅翁幏?，?dǎo)致所謂的一物二賣或多賣情形發(fā)生。法律規(guī)定很難作到兩全齊美，使買賣雙方合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。因此，《辦法》也明確了房地產(chǎn)買賣的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期，該法確立了房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任隨房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移的原則，但又允許當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任(第21條)。因此，在實(shí)務(wù)中，我們應(yīng)認(rèn)定自登記機(jī)關(guān)簽發(fā)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)起所有權(quán)移轉(zhuǎn)或生物權(quán)變動(dòng)效力。但是，問題在于在登記申請受理之后，還存在登記申請被駁回或不予登記的可能性(或者因形式不合法，或者因所有權(quán)人無處分權(quán)，或者因其他原因而導(dǎo)致合同無效或被撤銷)。但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的，以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請的受理日期為準(zhǔn)。在這一時(shí)段，受讓人和出讓人實(shí)際上誰都不擁有完全的所有權(quán)，我們也無法準(zhǔn)確地在法律上界定任何一方的權(quán)利性質(zhì)，但這個(gè)權(quán)利移轉(zhuǎn)過程又需要法律給予特別的規(guī)范和保護(hù)。　　但是，我們又不能說交付沒有引起物權(quán)權(quán)利的變動(dòng)。因此，在辦理登記過戶手續(xù)期間，占居房屋的受讓人不得買賣房屋，不得將房屋設(shè)定抵押權(quán)。同時(shí)，一旦不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，那么受讓人即獲得占有使用房屋的權(quán)利，也就是說從實(shí)際享用上受讓人已完全成為房屋的所有主。因此，不動(dòng)產(chǎn)的特殊性在于：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)存在標(biāo)的物的移轉(zhuǎn)(交付)和權(quán)利的移轉(zhuǎn)(登記)兩個(gè)相繼但又不同的過程。另外，從建設(shè)部到各個(gè)地方，也有效力不等、內(nèi)容不一的樣本合同，使我國房地產(chǎn)規(guī)范呈現(xiàn)復(fù)雜、多變、規(guī)則混亂不統(tǒng)一的局面。2)到房地產(chǎn)交易所辦理買賣過戶手續(xù)，獲得房產(chǎn)賣契。而筆者認(rèn)為我國今后的立法應(yīng)確認(rèn)登記僅為物權(quán)變動(dòng)的生效要件，而不是合同的生效要件。對于動(dòng)產(chǎn)，交付使這兩種移轉(zhuǎn)同時(shí)完成。即使將交付或登記稱為一種獨(dú)立物權(quán)行為，也已不是通常意義上的法律行為。這一理論產(chǎn)生于德國并在德國民法典得到貫徹，但在我國及世界大多數(shù)國家(包括大陸法系中的法國法系國家、英美法國家)均認(rèn)為，交付和登記視為履行合同義務(wù)的行為，認(rèn)為這里不存在獨(dú)立的物權(quán)意思，也不把登記為作為物權(quán)變動(dòng)意思的外在表現(xiàn)形式，而僅僅認(rèn)為登記只是履行不動(dòng)產(chǎn)交付義務(wù)的行為。有些合同，例如買賣