廣州某某熱銷(xiāo)大型商場(chǎng)全程立體策劃流程(文件)
【正文】 立式商鋪設(shè)計(jì)首層：2050㎡占20%*50100㎡占60%*100㎡以上占20%二層：1020占20%*3050㎡占40%*2030㎡占40%F3西粵劇茶樓、西關(guān)美食明清復(fù)古設(shè)計(jì)為主，材料選用古磚，女兒墻、麻石磚，紅木甲板，清漆木門(mén)，八角門(mén)窗，各類(lèi)雕刻，中央設(shè)置粵劇表演表演舞。圍合式設(shè)計(jì)為主300500㎡占20%500800㎡占20%800㎡以上占60%天面樓層露天西餐酒廊體現(xiàn)自然交融的特色，增強(qiáng)觀光休閑功能，天面建造八角涼廳式拱形西式塔樓，四周栽種花卉點(diǎn)綴，增設(shè)戶(hù)外休閑活動(dòng)場(chǎng)所。先主力后散戶(hù)首先將具號(hào)召力的品牌龍頭商戶(hù)引入（如崇光、迪生數(shù)碼）給予租金優(yōu)惠，再借其品牌優(yōu)勢(shì)，帶動(dòng)散戶(hù)進(jìn)場(chǎng)。首層:7501100元/m178。(飲食部分,租金可按實(shí)用面積＋管理理費(fèi)計(jì)算)天面:待定租金回報(bào)分析表(純租金收入)小計(jì):501765萬(wàn)元/月,總計(jì):60129192萬(wàn)元/年根據(jù)上表所列,假設(shè)其銷(xiāo)售水平可實(shí)現(xiàn)的前提下,作如下分析:總面積:18794m178。5年期10%回報(bào)總額11424萬(wàn)元。根據(jù)上表分析發(fā)展商商鋪總收益=商鋪總銷(xiāo)售額+（5年租金總額5年回報(bào)總額）+租金年遞增額+租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修集資收益+其它收益。40%的返租回報(bào)在業(yè)主購(gòu)鋪時(shí)即付10%，商鋪交付時(shí)付30%。商鋪交付時(shí)，相信整體項(xiàng)目的銷(xiāo)售已基本完結(jié)，資金回收已到位，商場(chǎng)的招商工作已全面鋪開(kāi)。前期遵循“高品味，低門(mén)檻”原則。合作分成，保底分成形成為輔助，主要針對(duì)臨時(shí)商品展示推廣及開(kāi)業(yè)前部分商鋪招商等方面。合約保證金一般按2個(gè)月租金作按金，合同期滿(mǎn)無(wú)息退還。經(jīng)營(yíng)方式商家自由經(jīng)營(yíng)牌照發(fā)展商統(tǒng)一發(fā)牌照成立專(zhuān)門(mén)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理公司，從事市場(chǎng)公關(guān)，推廣等各項(xiàng)日常事項(xiàng)，為商戶(hù)提供方便。第三步：廣泛運(yùn)用各類(lèi)有效媒體與機(jī)構(gòu)的多種形式共同推廣，促進(jìn)招商成功。開(kāi)始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象及品牌主推階段。*最好玩、最有特色、最新奇的一功能規(guī)劃。*經(jīng)商優(yōu)勢(shì)—上下九百年經(jīng)商旺地，西關(guān)現(xiàn)代風(fēng)情。開(kāi)業(yè)前一上下九的立體花園街鋪—荔城花道“旅游特色，購(gòu)物出色”一荔城花道絕版經(jīng)商機(jī)遇，把握千萬(wàn)商機(jī)推廣費(fèi)用占全年總租金8%，約550萬(wàn)元約100120萬(wàn)元約100150萬(wàn)元約150200萬(wàn)元約100萬(wàn)元用商場(chǎng)規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)特色強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，公開(kāi)招商，從外部環(huán)境導(dǎo)入商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。以品牌商戶(hù)優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)全面招商項(xiàng)目試業(yè)開(kāi)業(yè)階段炒作重點(diǎn)——百萬(wàn)人流，千萬(wàn)商機(jī)，億萬(wàn)財(cái)富“旅游特色，購(gòu)物出色”——荔城花道。注重開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)推廣，經(jīng)營(yíng)特色延續(xù)，成立專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)推廣公司及宣傳基金。三權(quán)分離所有權(quán)與使用權(quán)分離，使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離發(fā) 展 商所 有 權(quán) 分 離 收 益租賃投資者使 用 權(quán) 分 離 收 益進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)商戶(hù)使 用 權(quán)成立購(gòu)物消費(fèi)會(huì)員制。零售商優(yōu)惠開(kāi)業(yè)保證金制度①舉行各類(lèi)節(jié)假日慶典活動(dòng)一項(xiàng)目推廣SHOW例如：六一兒童節(jié)、國(guó)慶、元旦、圣誕、春節(jié)②將各樓層的主要功能與公關(guān)活動(dòng)作結(jié)合例如：B1——舉行“時(shí)代休閑購(gòu)物新規(guī)劃”活動(dòng)+“荔灣區(qū)青少年活動(dòng)基地活動(dòng)”F1—舉行“西關(guān)小姐”選美品牌推介活動(dòng)F3—“粵居茶藝”表演及旅游工藝品拍賣(mài)活動(dòng)F4—舉行各類(lèi)“美食節(jié)”等③充分抓住各類(lèi)經(jīng)貿(mào)及社會(huì)盛世作推廣例如：10000㎡“文化藝術(shù)”廣場(chǎng)的啟用世界杯的舉辦國(guó)慶假日巡游活動(dòng)操作步驟7：關(guān)于旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)建議我們不僅出租商鋪，而且創(chuàng)造財(cái)富項(xiàng)目公開(kāi)招商階段炒作重點(diǎn)——“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)的促進(jìn)快人一步把握商機(jī)，精明投資抉擇。*廣州商場(chǎng)上的新星—荔城花道*項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)—“地段+人流+經(jīng)營(yíng)模式”—商場(chǎng)致勝的基本元素。推廣主題政策—荔灣區(qū)制訂的10年發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略交通—“路通財(cái)路”的康王路與步行街規(guī)劃—西關(guān)風(fēng)情，現(xiàn)代版“荔城化道”設(shè)計(jì)—步行街上的“立體花園街鋪”經(jīng)營(yíng)—旅游休閑購(gòu)物的商場(chǎng)前景優(yōu)勢(shì)*“旅游與假日經(jīng)濟(jì)”對(duì)商業(yè)的促進(jìn)—政策市場(chǎng)。部分品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶(hù)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。第二步：舉行各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)，推廣項(xiàng)目。租賃期限，根據(jù)各行業(yè)而定：行 業(yè)租 期所占比例百貨零售業(yè)23年70%35年30%飲食娛樂(lè)業(yè)58年90%810年10%臨租按日/周/月/季度計(jì)算發(fā)展商在前期銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)后即可回收90|%的商場(chǎng)資金。返租總回報(bào)率為商鋪成交總額的40%。本分析表未計(jì)租金年遞增幅，若計(jì)算年增比率，則發(fā)展之收益應(yīng)高于上表金額。月租金:501765萬(wàn)元/月年租金:60129192萬(wàn)元/月 以商鋪F1做返租回報(bào)假設(shè)樓層面積（m2）售價(jià)（萬(wàn)元/m2）月租（元/m2）返租回報(bào)10% 5年（萬(wàn)元）返租回報(bào)8%5年（萬(wàn)元）F1285681000114249139如發(fā)展商按上表租金出租,5年實(shí)際租金收入總額與發(fā)展商售鋪后的返租回報(bào)率.5年期年回報(bào)率10%之回報(bào)總額多高于實(shí)際租金。三層:150200元/m178。價(jià)格定位基礎(chǔ)參考區(qū)域各行業(yè)租金水平及各主要競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)租金水平，作前期租金價(jià)格參考。甘溪F2LV，CD，PARDE，卡佛連，CHANEL，姿生堂等蘭湖F3銀記、伍湛記吳才記、成珠樓南信、杏花樓池 東座記云吞面、德昌咸煎餅歐成記上湯鮮蝦云吞面雁翅城 順記椰子雪糕等 F3 清平市場(chǎng)、古玩玉器街步騭城西座 泮溪酒家、蓮香樓、廣州酒家、菜根香、北園、
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