【正文】 ? 家庭戶數 ? 人口年齡結構 中國經濟的持續(xù)快速增長為房地產的發(fā)展奠定了堅實的基礎，宏觀調控使房地產市場發(fā)展適當放緩，有利于房地產市場的長期穩(wěn)定發(fā)展；余杭區(qū)的房地產市場正處于快速發(fā)展階段的初期，未來還具有廣闊天空。 ?項目獲取和市場定位設計創(chuàng)造最大價值，一定要自己控制 成本控制： ?工程是項目的成本重心 房地產項目的價值創(chuàng)造遵循“ 微笑曲線 ” 外部變革 ?金融政策緊縮化 ?土地政策規(guī)范化 ?稅收政策從嚴化 企業(yè)投融資 ?市場環(huán)境改變，投資行為謹慎化 ?金融政策緊縮，企業(yè)融資多元化 企業(yè)運營 ?市場形勢的嚴峻，使產品成為市場的重心 ?成本的有效控制成為利潤的重要來源 營銷和銷售 ?市場價格必然走低 ?市場營銷必須系統(tǒng)化考慮項目全程的方案 企業(yè)行為 C 績效模式 P 行業(yè)結構 S 房地產業(yè) 房地產 商 房地產 商 房地產業(yè)務 — SCP分析 由于外部環(huán)境變化，房地產逐漸轉為買方市場，競爭加劇，企業(yè)需要調整戰(zhàn)略，提升管理運營水平。 ? 從 98年杭州物業(yè)管理推行改革后，物業(yè)管理水平 有了很大的提高。 12 新城房地產公司 — 財務指標分析 2，公司房地產項目分布 序號 位置 土地面積 建筑面積 項目進度 1 新城四期 37104ｍ ２ 74679ｍ ２ 場地平整 2 新城二期商住樓 5476ｍ ２ 11930ｍ ２ 完成主體工程 3 杭州無線電廠項目 3375ｍ ２ 無規(guī)劃 4 保元澤第 71320 106000 打樁 項目逐漸增多。 新城房地產公司 — 財務指標分析 16 6，償債能力分析 年份 指 標 20xx年末 20xx年末 20xx年末 流動比率 速動比率 現金比率 資產負債率 94% 74% 79% 公司資產負債率過高，風險較大，但由于公司的品牌和項目都較好，且以前市場環(huán)境好，所以可以使債權人比較放心；在目前的市場環(huán)境下，較高的資產負債率風險就比較大，在項目同時增多，銷售放緩的情況下，資金壓力較大。 獲取信息 分析判斷 獲取土地 新城的投資決策目前主要是高層根據自己多年的豐富經驗判斷，沒有進行系統(tǒng)的市場分析和投資測算，這在以前是可行的，但土地進行市場化運作后，將面臨極大的風險。 形成了優(yōu)良的品 牌，目前的策劃 主要是通過外部 咨詢公司，自己 做銷售，項目銷 售都很好，但是 整個營銷流程不 健全。 支持保障能力 財務工作主要是日常會計和 核算功能，缺少財務預算管理、財 務控制、財務分析、資金規(guī)劃等相 關功能。 22 新城房地產公司 —— 影響能力分析 新城公司已經建立了優(yōu)良的品牌，對外的影響力非常的強。 28 新城公司的內部優(yōu)勢掃描 機 會 優(yōu) 勢 威 脅 劣 勢 內部主要優(yōu)勢： 1. 已經建立的良好品牌； 2. 良好的政府關系； 3. 優(yōu)秀的領導者； 4. 發(fā)展方向明確。 1. 房地產金融證卷化，地價將適當下降； 2. 可預期的大項目帶來的機遇； 31 新城公司的機會與劣勢分析 劣勢 機會 1. 房地產金融證卷化，地價將適當下降； 2. 可預期的大項目帶來的機遇 1. 基礎管理還有待提高； 2. 戰(zhàn)略規(guī)劃有待系統(tǒng)化； 3. 人力資源規(guī)劃有待完善； 4. 沒有支撐投資決策的體系； 5. 大量投資的資本運作能力不足。 ? 在房地產市場低迷時期，品牌價值得以顯現， ? 品牌的影響力和良好的政府關系在任何時候都對獲取項目有巨大的幫助。 1. 房地產市場變化，價格下跌帶來風險； 2. 土地拍賣帶來的市場化挑戰(zhàn)； 3. 金融政策變化帶來的資金風險。 ? 新城公司的不足是所有發(fā)展中的民營企業(yè)都會遇到的問題，當公司發(fā)展的初期，必須以業(yè)務資源為導向，需要創(chuàng)始人以廣闊的胸懷容納各方不足，而專著于業(yè)務。 新城已經做出了幾個精品樓盤，現在是由精到強的階段，在做強的基礎上做大，企業(yè)的發(fā)展就會非常穩(wěn)健。 – 新城可以適當考慮辦公項目。 區(qū)域定位 產品定位 住宅發(fā)展空間巨大，相對操作容易，風險較低，物業(yè)管理在高檔社區(qū)將越來越重要，直接體現項目的品牌。 54 目 錄 ?新城房產環(huán)境分析 ?新城房產的戰(zhàn)略定位 ?新城房產的使命和愿景 ?新城房產的戰(zhàn)略目標 ?新城房產的戰(zhàn)略執(zhí)行方案 55 新城 20xx年的財務目標完成的關鍵因素在于 20xx年 20xx年是否獲取了適當的土地，而 20xx20xx年土地價格將相對回落。 實 現 目 標 的 差 距 項目整體運營的差距（進度、質量、成本） 多項目操作需要的全方位協(xié)調，包括進度、資金、人員等方面，需要規(guī)范有效的控制體系。 項目管理是是房地產公司的基礎。 資本運作 新城公司可以在增進銀行的關系的同時、積極接 觸多元的融資渠道如信托，增加合作伙伴和利用豐富 的民間資金、建立全面預算管理，加強內部控制。 ?異地管控：組建外地子公司，健全公司治理結構。 62 戰(zhàn)略措施實施計劃（ 20xx年～ 20xx2年） 20xx年 20xx年 20xx年 20xx20xx 20xx2年 全面預算管理 提升市場設計能力，形成產品系列 人力資源建設 文化輸出 組建外地投資部 異地管控機制建設 全面提升管理體系 上市 品牌輸出 內控體系建設 63 新城的三年戰(zhàn)略目標業(yè)務執(zhí)行計劃 ? 20xx年新城三期實現銷售，帶來較大的現 金流。 ?4）建立科學的工程招投標機制 質量管理 實施舉措 65 三年戰(zhàn)略目標能力提升計劃 努力目標 實施舉措 項目系統(tǒng)規(guī)劃 建立規(guī)范的項目管理體系，加快項目推進進度 ?1) 確定項目定位及總目標 ?2）建立時間節(jié)點推進計劃 ?3）根據總體計劃建立各部門計劃。 ?3）參與市場前期定位。 ?3）提升產品研發(fā)能力。 ?4）對成本進行分析控制。 余杭區(qū)位優(yōu)勢明顯，經濟基礎較好，20xx年被中國紡織工業(yè)協(xié)會命名為“ 中國布藝名城 ” 。 ? 網絡可以沒有收入，也可以沒有利潤，只要有誘人的商業(yè)贏利模式。 74 家紡網內部分析 財務分析 營業(yè)額 （萬元） 利 潤 （萬元） 20xx年 － 11 20xx年 27 － 68 按以上測算家紡網 20xx年的成本是 120萬元左右，而隨著規(guī)模的擴大，其每年的運營費用估計需 200萬左右，具體要根據每年的營銷費用確定。 戰(zhàn)略目標 在兩到三年時間內，把網站建設成為全球家紡行業(yè)知名度最高、瀏覽量最大、企業(yè)參與度最高的品牌網站，幫助廣大中小型企業(yè)開展網絡營銷，開拓國際市場。 目前該項工作已經正式啟動 。中國家紡網中文版現收錄企業(yè)5826家。 76 家紡網內部分析 —— 結論 需要建立系統(tǒng)的發(fā)展規(guī)劃 家紡網還需要進一步加強投資 家紡網人力資源管理不健全 薪酬過于多樣化 目標明確，定位清晰， 擁有較高的業(yè)內地位 家紡網目前處于虧損狀態(tài) 77 家紡網的發(fā)展戰(zhàn)略 —— 網站現有商業(yè)模式價值分析 家房網創(chuàng)造的價值 行業(yè)價值鏈 原 材 料 家紡網提供服務 生產企業(yè) 銷售商 用戶 紡 織 機 械 宣傳 信息 分析 ? 目前，家房網定位為行業(yè)門戶網站，在家紡業(yè)內為行業(yè)鏈上的各企業(yè)提供宣傳和提供業(yè)內信息，其方法有三塊：收取會員費提供市場信息；網上廣告制作發(fā)布；提供展示的模板建二級網站。中文版注冊 會員 4222家，英文版注冊會員 294家。 ? 行業(yè)市場研究：家紡行業(yè)細分產品多，變化大，企業(yè)對市場的了解很重要，家紡網可形成年度報告、季度報告、月度報告、細分專業(yè)報告等產品出售給相關客戶，這可以直接從網上下載出售。 相關行業(yè) : 對于紡織業(yè)其他方面，目前公司在資源、財力上都不具備競爭優(yōu)勢，實力增強后可以通過自己擴張和兼并進入。國內上市，在資本市場逐漸完善的情況下，若公司經營較好，則機會很大。 85 實現目標的差距 一、市場開拓還不夠理想。 五、業(yè)務運作資金緊張。提升服務的價值，即時信息和行業(yè)研究同步服務，網上網下業(yè)務同步開展。 1 追蹤行業(yè)最敏感的信息，參與大事件如對紡織配額等進行深度分析，系列報道，逐漸樹立行業(yè)的權威性和網站的專業(yè)性，同時增加國際影響。 雖然幼兒教育具有教育基本屬性， 它具有公益性和福利性的特點， 但是幼兒教育產業(yè)化是發(fā)展的趨 勢，其生存、發(fā)展應受市場規(guī)律 的調節(jié)。 90 幼兒園內部條件分析 幼兒園園舍建筑面積 5000平方米，總投資 1700余元， 硬件設施一流 。 92 國泰幼兒園 SWOT分析 ? 國泰幼兒園硬件設施一流 ? 國泰幼兒園園長經驗豐富，知名度高 ? 社會資源豐富；新城公司支持，品牌好 優(yōu)勢 劣勢 ? 地理位置不好 ? 因為是民辦的在競爭上處于劣勢 ? 員工隊伍年輕，管理能力跟不上 ? 可以作為新城房產的配套進入優(yōu)勢區(qū)域 ? 家庭對教育越來越重視帶來的市場空間 ? 進一步發(fā)展將會面臨杭州幼兒園的競爭 機會 威脅 93 幼兒園的商業(yè)模式 研發(fā)型幼兒園連鎖經營模式 直營 +加盟 客戶定位 產品定位 區(qū)域定位 中高收入的客戶，與新城房產定位一致，以后可以在新城小區(qū)及周邊開拓。新的理念一定要以權威進行推廣才能快速得到信任，并形成核心競爭力，同時，研發(fā)型概念的提出和幼兒園文化相結合可以使教師不斷提升素質并推出新的項目。 團隊的和諧重在整體文化的形成，文化的形成重在園長。 提出發(fā)展的明確目標，并讓每個人知道。 103 發(fā)展戰(zhàn)略 — 產業(yè)布局規(guī)劃 發(fā)展戰(zhàn)略 利潤 時間 拓展和堅守核心產業(yè) 建立成長產業(yè) 創(chuàng)造有生命力的未來產業(yè) 核心產業(yè)核心產品 核心產業(yè)成長產品 核心產業(yè)未來產品 成長產業(yè)核心產品 成長產業(yè)成長產品 成長產業(yè)未來產品 未來產業(yè)核心產品 未來產業(yè)成長產品 未來產業(yè)未來產品 隨著企業(yè)的發(fā)展 ?成長產業(yè)將轉化為核心產業(yè)，未來產業(yè)將轉化為成長產業(yè)，實現產業(yè)升級 ?成長產品將轉化為核心產品，未來產品將轉化為成長產品，實現產品升級 房地產 家紡網 教育產業(yè) 強強攜手