【正文】 上改變了兵營式小區(qū)的消極居住模式，迎合了人們對居住環(huán)境更人性化的需求。178。l 本項(xiàng)目沿廣利河建筑可設(shè)2—3臺觀光電梯，以達(dá)到如下效果：①突出與競爭樓盤的區(qū)別。 建筑布局建議項(xiàng)目中間區(qū)塊，考慮到有黃河展覽館、電塔變電站及動遷單位，我方建議此地塊作為商業(yè)及娛樂休閑產(chǎn)品設(shè)置，這樣有利于整個建筑規(guī)劃用地更好的與清風(fēng)湖、濕地公園及廣利河景觀形成一個休閑景觀環(huán)境，對項(xiàng)目作勢有利。 建筑風(fēng)格建議考慮到本項(xiàng)目景觀優(yōu)勢，因此整體建筑風(fēng)格應(yīng)和自然生態(tài)、大水面、大濕地、大綠化相協(xié)調(diào)，產(chǎn)品定位為“綠建筑”。178。 陽臺：客廳270度觀景陽臺178。216。 小三房（120平米）：控制面積以降低總價(jià)178。 房型建議建議本項(xiàng)目應(yīng)力求做到挖掘常規(guī)戶型面積上的新內(nèi)涵，主要可在以下幾個方面得以表現(xiàn)：178。 空間的延展和充分利用使有限的室內(nèi)空間變的豐富而生動，如凸窗、局部的錯層等。 內(nèi)外裝修建議178。 在色彩上，配合本項(xiàng)目典雅、高貴的整體風(fēng)格，建議采用灰白色調(diào)的外墻涂料。建議將空調(diào)的室外機(jī)放置在外陽臺上封閉起來，這樣可以避免立面上的破壞。 公共活動場所的裝修除了注意以上幾點(diǎn)外，還要突出服務(wù)檔次的區(qū)分及標(biāo)識性，以更鮮明、突出的色彩和環(huán)境相協(xié)調(diào)的多變的外觀組成項(xiàng)目內(nèi)的又一道風(fēng)景線。 大堂內(nèi)部以高級的大理石作為地面材料，墻面采用花崗石鋪面；178。 物業(yè)內(nèi)部配置中外合資的電梯，地面鋪設(shè)大理石，內(nèi)配扶手和典雅吊燈；在消防樓梯中，鋪設(shè)普通地磚，木制扶手，并配置防滑條。 結(jié)構(gòu)：采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土短肢剪力墻結(jié)構(gòu)。 電梯：建議采用一梯兩戶的板式結(jié)構(gòu)，電梯可采用合資OTIS電梯。 陽臺：開放式景觀陽臺。178。178。,詳細(xì)測算以及需要延展的部分，在項(xiàng)目相關(guān)條件確定后，再行深化。 根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模及工程進(jìn)度，物業(yè)管理服務(wù)方面主要可分為：1)物業(yè)管理顧問服務(wù)； 2)實(shí)質(zhì)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)1)物業(yè)管理顧問服務(wù)190。訂立管理守則及公約條款190。財(cái)務(wù)預(yù)算190。裝修工程及物料運(yùn)送控制程序190。遷入控制190。物業(yè)管理人力資源190。接收樓宇190。清潔服務(wù)190。財(cái)務(wù)及租務(wù)服務(wù)190。園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置190。住戶聯(lián)系及管理報(bào)考190。小區(qū)出入口處及樓宇底層門口安裝對講系統(tǒng)和報(bào)警系統(tǒng)。除小區(qū)住宅部分外，商場管理亦需要十分重視，管理人員不僅要在租戶組合方面保持一定的平衡，而且必須注意維護(hù)商場的安全和美好形象，以吸引顧客光顧，繁榮項(xiàng)目的商業(yè)和人氣。管理人員必須落實(shí)執(zhí)行有關(guān)管理措施，確保停車場正常運(yùn)作，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，樹立良好的自身形象。照明、安全設(shè)備欠佳者，予以記錄并即時(shí)處理，謹(jǐn)防以車輛修理為名進(jìn)行盜竊，核對停車證并登記資料，合理安排車輛進(jìn)出 在大城市內(nèi)，停車場的設(shè)備多采用先進(jìn)的管理系統(tǒng)以配合日益繁重的日常運(yùn)作。另外，建筑物外觀亦須定期清潔，以保持外貌美觀。管理運(yùn)作進(jìn)程部分管理服務(wù)1)保安服務(wù)概要：，防治案件發(fā)生，保障業(yè)主安全，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度，加強(qiáng)管理人員的專業(yè)培訓(xùn)。公共關(guān)系190。處理住戶投訴190。維修保養(yǎng)服務(wù)190。樓宇保險(xiǎn)事宜190。保安服務(wù)190。安全控制2)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)190。保安控制190。移交樓宇單位與住戶程序190。員工培訓(xùn)計(jì)劃190。評估樓宇設(shè)計(jì)190。中高檔物業(yè)市場已經(jīng)從單純的價(jià)格競爭發(fā)展到全方位的競爭，包括品質(zhì)、營銷手段等，當(dāng)然物業(yè)管理是發(fā)展商和客戶都十分注重的方面。三、 總結(jié),其深度基于我方對地塊的綜合理解。178。 廚房：部分明敷供水管道，預(yù)留脫排油煙機(jī)位置，燃?xì)鉄崴魑恢茫O(shè)置充足電器插座。 門窗：各單元進(jìn)戶總門采用高級防盜門，并由保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)，同時(shí)配備樓宇對講，各業(yè)主可自由開啟，窗及陽臺門采用優(yōu)質(zhì)不銹鋼色鋁合金。 大堂入口：廳內(nèi)地面鋪設(shè)天然花崗石，墻面大理石到頂，另設(shè)吊頂及嵌式等藝術(shù)照明裝飾，配合落地玻璃，四面綠化，營造出精致溫馨的大堂效果。 建材及設(shè)備建議基于項(xiàng)目產(chǎn)品定位為綠色環(huán)保建筑群，因此將普遍采用一些高新環(huán)保形建材，突出一定的智能化，并借以樹立產(chǎn)品的形象。 電梯廳內(nèi)部為高級大理石地面以及面磚鋪設(shè)墻面，并在各層電梯廳內(nèi)配備名人照片，從而增加大樓內(nèi)的文化氛圍和溫馨的感覺，并配以背景音樂；178。 建筑內(nèi)部裝修配合本項(xiàng)目的定位，以豪華、明快為主，具體配置如下：178。 外墻的材料可引進(jìn)環(huán)保，利于人體健康的建材，這樣既能體現(xiàn)出“健康”的定位，又可以作為公開發(fā)時(shí)的宣傳賣點(diǎn)。 為保持建成后的物業(yè)建筑外觀的整潔，需充分考慮物業(yè)入住后業(yè)主需要的在建筑外墻安裝的設(shè)備。因此我司建議在主樓中采用高級的涂料，在底層中采用大理石材料。 新的生活方式同樣也帶來新元素、新的生活空間的需求，如觀景陽臺、頂層帶露臺等。 在以往普通的三房兩房的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上更多的考慮細(xì)小功能的設(shè)計(jì)和完善，如玄觀、儲藏室等。 四房：觀景房、躍層、空中花園。 房型配比　小三房大三房四房控制單體建筑面積120~140150~200250以上總建筑面積288750330000206250總戶數(shù)20501650825建筑類型小高層高層戶數(shù)比例35%40%25%216。并在細(xì)節(jié)上顯示了本案的高貴品味。 形式：三段式178。178。同時(shí)，本地塊不做一期開發(fā)，即規(guī)避了隔南二路暫時(shí)不能完成動遷的化工廠對本區(qū)塊產(chǎn)品品質(zhì)的干擾，也為高端產(chǎn)品入市形成了爭取了更長的“蓄水期”。③可使建筑形成獨(dú)具特色的風(fēng)格、與眾不同的立面處理。在陽臺主要采用大面積落地玻璃窗，使陽光可全面射入，達(dá)到開闊視野的效果。既有寬闊的庭院，又有精致的組團(tuán)綠化，從而形成一個點(diǎn)、線、面相結(jié)合的層次分明、全方位的整體綠化系統(tǒng)。 景觀規(guī)劃建議178。 第二期：項(xiàng)目西側(cè)地塊于二期開發(fā)，以共享明月湖二期景觀為共享景觀資源，烘托高端市場。 啟動期：以清風(fēng)湖改造為市場契機(jī),以地塊東側(cè)部分作為項(xiàng)目的啟動期。 建筑組合定位對于本項(xiàng)目擬建的各類型建筑組合定位如下：216。 規(guī)劃方案構(gòu)思216?，F(xiàn)在，后者來到東營。據(jù)我方之《東營清風(fēng)湖市場調(diào)研報(bào)告》所述，東城已經(jīng)成為東營市高端人群置業(yè)的首先地。因此，面對這種高端消費(fèi)逐漸有被迫外流的尷尬局面（如青島、煙臺等地），我們怎么做？我們能給東營人留下什么？對于未來，每個人都有不盡相同的愿望與期盼。178。178。178。 商業(yè)配套區(qū)：管理及經(jīng)營設(shè)施、現(xiàn)場導(dǎo)游及管理經(jīng)營用區(qū)域。 會所：利用濕地公園內(nèi)景觀盲區(qū)，不銷售，自主經(jīng)營或轉(zhuǎn)讓經(jīng)營，滿足特殊群體的高爾夫客群和高端度假需求。 黃河文化主題公園：全景長卷式展示母親河所有經(jīng)城市、地域文化、風(fēng)土人情、景觀再塑等，由發(fā)源地到入海口。1．2 明月湖國家濕地公園景觀建議216。178。178。這里蔚藍(lán)的天空、粼粼的波光，縈繞在我們耳邊的是孩子們清脆的笑聲……【項(xiàng)目設(shè)置】(1)水上游樂區(qū)、(2)兒童觸摸池、(3)沙灘活動場、(4)沙雕場、(5)碼頭、科普迷宮、燈塔、(5)微型游艇、飛行器體驗(yàn)。甚至有一種頗具歷史混雜的意味，隱隱透露出絲絲神秘的氣息……【項(xiàng)目設(shè)置】 (1)過山車，(2)尋寶挖掘現(xiàn)場，(3)水車商店，(4)叢林狩獵（游戲）(5)影視特技館，(6)香格里拉花園（環(huán)形慢跑徑）等。游客都充滿好奇地想體驗(yàn)這座小島上獨(dú)特奇異的天氣環(huán)境和令人驚恐的暴風(fēng)雨……【項(xiàng)目設(shè)置】(1)颶風(fēng)眼（人工模擬或立體影響場景在現(xiàn)），(2)天旋地轉(zhuǎn)，(3)激流勇進(jìn)，(4)颶風(fēng)表演場，(6)樹橋（樹干上鋪上木板），(7)花蔓攀墻（穿墻的船板、桅桿、魚網(wǎng)，高低錯落交織成“花架”攀援植物的載體)等。很多年以前，頻繁地受到颶風(fēng)的侵襲。神州大地沸騰了，人們蜂擁而至，財(cái)富如狂潮一次次掀起。 四隅（特色體驗(yàn)區(qū)）l 老油田礦區(qū)【區(qū)位】規(guī)劃中，建議設(shè)置在清風(fēng)湖園區(qū)東南角。178。216。因此，主題性產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入已成為增進(jìn)市民社會榮譽(yù)感，增加區(qū)位地塊價(jià)值吸引力、吸附力的重要手段。還有，雖然不少項(xiàng)目可能都具備消費(fèi)吸引力或者地域特色，但就清風(fēng)湖改造而言，既要體現(xiàn)大氣勢又要以體現(xiàn)社會張力為首要目的，詳規(guī)設(shè)計(jì)上有一定的體量關(guān)系就可。 改造基本策略與原則基于清風(fēng)湖總體規(guī)控的基本要求，園區(qū)內(nèi)所有改造工程、配套設(shè)施，遵循如下原則：178。二、 項(xiàng)目定位地塊主題概念的導(dǎo)入根據(jù)我司對東營市房地產(chǎn)市場的分析判斷，在本地塊――清風(fēng)湖沿廣利河南岸一帶地域里，社會意義層面上，缺少一個“城市名片”，經(jīng)濟(jì)效益層面上，缺少一個行業(yè)內(nèi)的“風(fēng)向標(biāo)”產(chǎn)品。另一方面，就整個清風(fēng)湖地塊區(qū)域來說，幾乎沒有真正意義上能使人口碑相傳的高端產(chǎn)品，基本格局仍停有在產(chǎn)品嚴(yán)重同質(zhì)化競爭階段（看一看，清風(fēng)湖周邊別墅、泛別墅等產(chǎn)品的市場訴求信息，幾乎沒有離開“水”的）。216。2．4 項(xiàng)目的威脅分析216。從規(guī)劃的角度上來說，這些都為本地塊項(xiàng)目塑造權(quán)威大盤形象提供了有利的比照對象。178。178。178。這對于本地塊產(chǎn)品前期入市、出街傳播增加難度。216。216。東城、西城市場在未來會逐漸于交融統(tǒng)一，進(jìn)而形成為較統(tǒng)一的性價(jià)比層次。所謂產(chǎn)品的“低端做市、高端做勢”是本地塊運(yùn)作的最好詮釋。同時(shí)本地塊整個開發(fā)改造用地位正處東營市東南區(qū)域，無庸贅言，本地塊是城市向東推進(jìn)的第一線。 東營城市重心向東“漂移”在整個城市戰(zhàn)略規(guī)劃上，東城作為旅游開發(fā)區(qū)，從長遠(yuǎn)布局來看城市主線東