合肥市某裝飾建材購物中心營銷策劃案(文件)
【正文】 交通狀況良好，交通便利，便于出行。根據(jù)項目所在地段、市場特點及市場整體狀況綜合分析B、本項目位處交通核心區(qū)域，匯聚巨大的人流、物流、資金流，裝飾地段優(yōu)勢得天獨厚?！? 本項目“裝飾建材購物中心”定位主觀因素分析：本項目的商鋪規(guī)劃及位置定向，另其商鋪數(shù)量總面積達8000平方可容達上千多家容資商，規(guī)劃為品種繁多的大型裝飾建材市場會可滿足消費者一站式購足購好的專門化需求。片區(qū)成熟，作為安徽區(qū)域首都城市的發(fā)展趨勢明顯，區(qū)域位置具有不可復制性，發(fā)展?jié)摿o限。機會（O）市場的低層次競爭，城市規(guī)劃藍圖日益彰顯，本項目剛剛起步，可針對環(huán)境特性量身打造，加強適用性。項目在區(qū)域市場是空白產品，短期內所面臨機遇大于風險。 本案總體量較大，市場消化存在風險。其他品牌店采用直接聯(lián)系廠商或地區(qū)經銷商的形式招商，可以輔助廣告?zhèn)鬟_信息給廠商、經銷商、投資者，從而達到凝聚效應。商品代銷由經營者設立專柜，商戶按一定的價格提供貨源（價格根據(jù)貨品而定），經營者將其商品價格上浮，再放到專柜內出售，貨品售出后與商戶結算，上浮部分利潤由經營者獲得。此方法能減輕商戶在租金上的壓力，但如果商戶對當?shù)厥袌隽私獠簧?，將難以吸引其進駐。發(fā)展商亦可根據(jù)商戶的品牌，及在當?shù)氐氖軞g迎程度和營業(yè)者的信心，利用此辦法，與商家共同分享利潤，爭取商戶進駐本商場。建議此辦法在面積較大的獨立鋪使用。四、 選擇促銷方案 價格遞增方式制定一準確終止日期（如正月初十）或第一批銷售套數(shù)（如100套），以哪個先達為準，超過以上數(shù)字的，銷售的商鋪價格以5000元為一個遞增額度，之后根據(jù)市場反映，確定第二個遞增標準數(shù)字。所以在操作過程中。過VI系統(tǒng)的延續(xù)，營造鮮明的主題 通過已有的項目定位，營造一個鮮明的專業(yè)建材市場的主題，鎖定其目標用戶。 強化后期公司管理一、讓經營者放心，二、讓住與商的真正結合，真正促進，相互不受到影響和干擾。 在對建材大市場的定位要做到家喻戶曉，并且在宣傳中保持策略的一致性。做旺市場，持續(xù)經營是首要目的，也是后續(xù)開發(fā)的的必要保障。道路規(guī)劃：充分方便物流車輛出入，采用環(huán)線布置，分流有序。 現(xiàn)代主義：以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度，空間構圖明確美觀，強調建筑外觀的明快、簡潔和實用，但又富有朝氣的生活氣息。從市場推廣的立場來看，我們希望加大對初期銷售宣傳體系建立，從整個項目幾個周期開發(fā)來看，這筆支出是值得的。但可以肯定的是：營銷模式的更新、銷售階段性策略的把控將是決定其后期銷售市場戰(zhàn)役成功與否的關鍵。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此方案所提供的項目營銷思路及意圖只是一個大的框架，許多細節(jié)部分還有待在項目銷售中加以進一步細化和充實。另外，也可以在市場和業(yè)內制造話題，有利于本項目的關注度和形象的提升。但不益過多，否則也容易產生滯銷，不利于開發(fā)商回收資金．建議主力戶型套型上下二室半為主，半室可贈送。 二、 室內裝修風格設計主張 采用新古典主義和現(xiàn)代主義設計結合的設計風格。初期推廣時間安排內部認購引爆宣傳開業(yè)熱銷立體宣傳強勢銷售項目賣點持續(xù)銷售活動促銷尾盤銷售品牌提升1個月2個月3個月 第九部分 相關規(guī)劃建議一、總體規(guī)劃位置設計建議 建筑群體及布局組合：充分審視現(xiàn)有地塊，總體布局采用包圍排列方式。 抓住主要客戶群，隨時寄送相關項目資料 物業(yè)管理不可忽視，包括項目的住宅部分，可考慮成立一個物業(yè)公司進行管理，提高物業(yè)的影響力和知名度，營造一個星級的購物環(huán)境 價格策略 高調入市，先聲奪人。 管理模式對品牌實行目標管理，把“合肥裝飾建材購物中心”、管理部門和經營戶緊密聯(lián)系起來，形成三位一體的利益鏈。 造公司的品牌形象其包裝環(huán)節(jié)，經過VI系統(tǒng)，形成強烈的視覺沖擊力的品質占領目標市場，從表面的感知階段過渡到內在感知階段。這樣也同時節(jié)約了推廣成本。 互利經營概念在原價上提高5%，從成交額里提取5%的金額作宣傳基金，開業(yè)后定期投資廣告，如定期在宣傳折頁刊登市場經營的物品及籌辦的促銷活動，開業(yè)后成立業(yè)主委員會監(jiān)督基金投放情況。三、目標買家分析現(xiàn)時的商鋪市場、私人購鋪的比例持續(xù)穩(wěn)定，機構團體購買力則逐漸萎縮，投機炒作之風仍然存在，但投資保值的比例不斷上升。純租金發(fā)展商直接將商鋪租給商戶使用，收取固定的租金，商戶自己經營，自擔風險。合作分成合作分成即從營業(yè)額中提取一部分作為商場的回報（提取額度根據(jù)各行業(yè)而定），開發(fā)商跟商戶共同承擔市場風險，共同分享利潤。所以經營者的利潤較少，但承擔的風險也小，建議對商品生產的商家使用以上辦法，避免經多重環(huán)節(jié)增加商品成本，以提高商品的競爭力。所以推薦幾種招商方式以供參考和借鑒。這是項目爭取最大投資回報的重點和難點。 競爭對手為現(xiàn)房（主要是雄姿商貿城），如明珠廣場 中州家具。區(qū)域經濟發(fā)展平穩(wěn)，開發(fā)建設迅速，政府大力支持，銷售風險相對較小。作為商業(yè)區(qū)與生活住宅區(qū)存在較大的差別，因而為開發(fā)商工作增加了難度。第六部分 SWOT分析優(yōu)勢（S）本項目地點交通便利，裝飾建材行業(yè)前景看好。C、在與住宅、酒店、綜合物業(yè)商鋪等房地產品種的比較中，建材類與整個地區(qū)經濟發(fā)展氣候的關聯(lián)度最大，隨著區(qū)域經濟的高速發(fā)展，它不僅能產生商業(yè)利潤，同時不受房屋折舊因素影響，不因房齡增長降低其投資價值，價格具有無可比擬的剛性，這是其增值的另一個保障。項目建成后是將是安徽省合肥地區(qū)最大的專業(yè)裝飾建材市場，可以吸引廣大客商長期入駐經營，改變合肥建材裝飾材料分散、自由貿易狀況，使合肥市建材交易市場走向規(guī)?；?、規(guī)范化，布局合理化，可以使每位客戶不用在位裝修購買裝飾建材家具而煩心！對合肥市現(xiàn)代化建設快速健康的發(fā)展有著深遠意義。 據(jù)此調查數(shù)據(jù)可以看出，本項目總面積與周邊其他在售在建項目的比較，存在面積較大、規(guī)劃過于單調的問題，但行業(yè)定位明確，相對風險較小。l 周邊餐飲業(yè)依靠重多企業(yè)單位輻射和周邊小區(qū)的人氣支撐，但分布零散，難以形成規(guī)模效應。本案最理想的位置于以西南門位置，與合肥現(xiàn)在相連，是投資重點和熱點區(qū)域，升值空間巨大。合銅路沿線主要是行政相關單位、酒店等個體經營戶聚積形成的商業(yè)區(qū)。 開發(fā)走向專業(yè)化、規(guī)?；途C合化；⑤ 住宅樓盤增多，戶型比例以中大戶型為主；⑥ 商鋪空置率較高，投資行
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