精品文案-2009年泗水項(xiàng)目定位發(fā)展投標(biāo)報(bào)告(文件)
【正文】 構(gòu)配合磚墻或石灰墻 .露在外面的木框多涂著黑漆 ,形成獨(dú)特的浪漫外觀 . 后人承襲這一建筑特色 ,在現(xiàn)代建筑的外墻加上 Tudor式的裝飾，演繹成了近現(xiàn)代 Tudor house風(fēng)格。英文原意為 “ 購(gòu)物的林蔭道 ” ，被引申為“ 休憩式商業(yè)街區(qū) ” ； ? MALL是一種復(fù)合型的商業(yè)形態(tài)，具有包容各種業(yè)態(tài)和消費(fèi)形式的特點(diǎn)，符合 “ 開放、多元、共享 ” 的特點(diǎn)，消費(fèi)者對(duì)其也都具有一定了解，但是 MALL一但都是在封閉場(chǎng)所內(nèi)的經(jīng)營(yíng)，而 STREET MALL則是一種街區(qū)之內(nèi)的開放式經(jīng)營(yíng)，具備全新的吸引點(diǎn)； ? 同時(shí) STREET MALL的包容性可以使本案的住宅形態(tài)成為其中一個(gè)順理成章的組成部分，使其存在的合理性和市場(chǎng)價(jià)值得以提升。 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn) 本案總體思路 (Contents) 依托本案的核心價(jià)值元素， 誰(shuí)將成為我們的核心目標(biāo)客戶？ 項(xiàng)目客群定位推導(dǎo) 目標(biāo)客戶類別鎖定： 不同的客戶會(huì)有不同的利益要求，我們將目前市場(chǎng)有需求的大型客戶分為五類： A、地段取向型：例如， “ 我只選擇老城區(qū)板塊 ” ； B、價(jià)格取向型：例如， “ 我的預(yù)算就是 25萬(wàn)以內(nèi) ” ； C、品質(zhì)取向型：例如， “ 我要求建筑品質(zhì)要好 ” 、 “ 我要住在離學(xué)校近的小區(qū)” 。 同時(shí)，通過分析我們發(fā)現(xiàn)，價(jià)格因素和品質(zhì)因素將是本案的強(qiáng)項(xiàng)，因此我們可以把營(yíng)銷重點(diǎn)放在價(jià)格取向型和品質(zhì)取向型的細(xì)分市場(chǎng)上。 泗水及相鄰區(qū)域企事業(yè)人員 泗水縣及相鄰區(qū)域工作生活的企事業(yè)中層管理人員及職工（包括產(chǎn)業(yè)工人、白領(lǐng)階層）、普通公務(wù)員、從事教育行業(yè)的普通教職員工、醫(yī)生等，年齡在 25－ 45歲，收入相對(duì)穩(wěn)定。 外來(lái)進(jìn)城置業(yè)客群 有一定購(gòu)房積蓄，具備置業(yè)能力，希望從此徹底改善居住條件、成為真正長(zhǎng)春居民的人群。 自身現(xiàn)狀 消費(fèi)心理 ?總價(jià)承受力一般，單價(jià)承受力較強(qiáng) ?對(duì)高品質(zhì)生活的向往與自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力之間的矛盾 ?對(duì)大戶型的需求與總價(jià)承受力之間的矛盾 ?喜歡戶型功能齊全，面積相對(duì)較小。 居住 —— 開放的居住理念，營(yíng)造和諧的友鄰生活空間； 生態(tài) —— 尊重自然的體驗(yàn)，詩(shī)意的棲息之地； 健康 —— 注重健康生活品質(zhì)； 商業(yè) —— 完善、便利、成熟的國(guó)際街區(qū)消費(fèi)網(wǎng)絡(luò)； 服務(wù) —— 國(guó)際化物業(yè)管理水準(zhǔn)，人性化的關(guān)懷之本； 交通 — — 城市與生活零距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗(yàn)。 ● 主要內(nèi)部道路的街道氣氛濃厚，商業(yè)與住宅的關(guān)系、交通與生活的關(guān)系融洽。 根據(jù)組團(tuán)主題規(guī)劃主題景觀 +休憩小品，并提高北方水景、園林設(shè)施的實(shí)用性 園林規(guī)劃建議 雕塑、小品 —— 凝固的語(yǔ)言 ?雕塑小品，是園林景觀中凝固的語(yǔ)言，是人類精神世界的舞者 。 如果建在 A地塊與 B地塊之間，可作為項(xiàng)目中心景觀之一，增加項(xiàng)目賣點(diǎn)，便于項(xiàng)目推廣和本項(xiàng)目業(yè)主利用。 銷售時(shí)期 全面蓄水期 定向認(rèn)購(gòu)期 開盤強(qiáng)銷期 掃尾期 時(shí)間 10年 3月 — 4月 10年 5月 — 8月 10年 9月 — 10月 10年 11月 — 11年 2月 銷售策略 廣泛積累客戶 迅速占領(lǐng)市場(chǎng) 售樓處啟用 確定房號(hào)、鎖準(zhǔn)客戶 集中換簽 快速回款 一期收尾 二期預(yù)熱 銷售動(dòng)作 公開價(jià)格 接受客戶登記 公開開放樓座、戶型 取得銷售許可證 前期認(rèn)購(gòu)集中換簽 開盤即漲價(jià)，對(duì)已登記 老客戶，按登記時(shí)價(jià)格 計(jì)算 一期銷售掃尾 二期產(chǎn)品無(wú)報(bào)價(jià) 前期積累 媒體組合 廣告牌 工地圍檔廣告 報(bào)紙 展會(huì) 廣告牌、工地圍檔廣告 報(bào)紙、 DM 道旗、網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目網(wǎng)站面世 活動(dòng) 廣告牌、工地圍檔廣告 報(bào)紙、 DM 道旗、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)、展會(huì) 視二期情況定 一期銷售策略 注：最終推廣周期需根據(jù)實(shí)際工期確定 平面表現(xiàn) 結(jié)語(yǔ)： 由于時(shí)間及項(xiàng)目相關(guān)資料有限，本案只是建議性方案，待建議確定后，后期將提供詳細(xì)執(zhí)行方案。達(dá)到以“中高檔產(chǎn)品 +高檔市場(chǎng)形象” 突破的目的。 廣場(chǎng)設(shè)置建議 設(shè)置于 C地塊 優(yōu)勢(shì)： 減少該地塊使用面積，從而減少商業(yè)部分面積，減少商業(yè)部分開發(fā)銷售風(fēng)險(xiǎn)； 靠近泗水汽車站，有利于市政整體規(guī)劃，打造 出 泗水城市亮點(diǎn)之一。 ? 各期開發(fā)結(jié)合項(xiàng)目營(yíng)銷、利潤(rùn)等各方面因素； ?住宅采用點(diǎn)式布局、天際線從外向內(nèi)跌落，同時(shí)避免主干道對(duì)小區(qū)的噪聲和灰塵的干擾 ? 充分利用南臨主干道的優(yōu)勢(shì)，設(shè)置臨街商業(yè)，綜合商業(yè)放在最后利于銷售經(jīng)營(yíng)； ? 主入口和次入口的設(shè)置主要考慮商鋪價(jià)值的最大化 ? 各期設(shè)置中心景觀區(qū)，提高項(xiàng)目附加值 ? 銷售中心位置設(shè)置主要考慮交通便利，便于客戶發(fā)現(xiàn)。 ● 街區(qū)生活配套齊全，主題購(gòu)物、社區(qū)中心、超市、商業(yè)餐飲等生活設(shè)施一應(yīng)俱全。 □頂層送露臺(tái)、底層帶花園，提高樓層價(jià)值； □主臥室轉(zhuǎn)角凸窗或休閑陽(yáng)臺(tái) □結(jié)合立面造型，采用健康大氣的外挑飄窗設(shè)計(jì)； □升級(jí)產(chǎn)品 戶戶帶花園：考慮入戶花園設(shè)計(jì)，營(yíng)造出空中花園、立體綠化的社區(qū)形象； 入戶花園示意 陽(yáng)光露臺(tái)示意 項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 本案總體思路 (Contents) 項(xiàng)目定位思路及物業(yè)發(fā)展建議 項(xiàng)目開發(fā)主題初探 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 宏觀環(huán)境綜合審視 項(xiàng)目認(rèn)知與理解 關(guān)于福麗公司 項(xiàng)目營(yíng)銷建議及平面表現(xiàn) 作為 40萬(wàn)平米國(guó)際風(fēng)情街區(qū)，本案必須體現(xiàn)“ 住宅與商業(yè)共融、居住與生活共生 ”的規(guī)劃理念，又能體現(xiàn)“ 和諧共生、良性發(fā)展、共同繁榮 ”國(guó)際化生活形態(tài)和生活方式，這種理念為 街區(qū)住宅規(guī)劃理念 國(guó)際街區(qū)規(guī)劃理念 街區(qū)住宅規(guī)劃理念 根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，“純居住生活區(qū)”的發(fā)展模式正逐漸向 “ 居住、生態(tài)、健康、商業(yè)、服務(wù)和交通 ”綜合開發(fā)模式演變， 稱為 “ 街區(qū)住宅 ” 規(guī)劃理念 。 游離客戶 關(guān)注和看好本區(qū)域未來(lái)幾年內(nèi)的發(fā)展前景和升值空間，會(huì)在開發(fā)伊始把購(gòu)房置業(yè)當(dāng)作中長(zhǎng)期投資的一種理財(cái)方式，支付能力較強(qiáng)。 棚戶區(qū)改造及動(dòng)遷的周邊居民 因區(qū)域內(nèi)拆遷或者即將拆遷的居民會(huì)考慮重新置業(yè)，選擇相對(duì)好的區(qū)位安家落戶。 他們是 對(duì)區(qū)域有濃厚的區(qū)域情懷、看好老城區(qū)發(fā)展前景的中堅(jiān)階級(jí) —— 他們是社會(huì)中最為活躍、最有前途和發(fā)展?jié)摿Φ碾A層；他們擁有一定的社會(huì)
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