【正文】 動(dòng)趨勢(shì)法律條文其他圖8 沃爾瑪開店需考慮的因素 沃爾瑪選址的具體策略：（1）良好的可見性（2）理想的方位（3）合理的場(chǎng)地大小與形狀,一般需要單層超過10000平方米以上建筑凈高：所有管線標(biāo)高應(yīng)盡量抬高，并對(duì)包括乙方管線在內(nèi)的各專業(yè)管線進(jìn)行有效綜合布置，所有管線 (含支架、風(fēng)口)。沃爾瑪?shù)恼劭郯儇浀晖炗?0年租期，而超級(jí)中心往往簽訂租期為20年的可續(xù)簽租約。引進(jìn)一個(gè)WALMART門店需要發(fā)展商虧損3000萬(wàn)元以上,是否引進(jìn)需要根據(jù)自己的贏利模式確定。例如，深圳計(jì)劃開設(shè)新店將達(dá)到6家以上。 　　(2) 3千米～5千米商圈半徑。然后對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行細(xì)化，搞清楚某片區(qū)內(nèi)的人口規(guī)模和特征，包括年齡分布、文化水平、職業(yè)分布以及人均可支配收入等?！　?4)靈活適應(yīng)當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)。(5)家樂福對(duì)大賣場(chǎng)面積要求在2萬(wàn)平方米左右，層高6米，專用卸貨區(qū)寬度30米左右。永旺集團(tuán)在全球擁有逾400家的綜合購(gòu)物百貨公司，以營(yíng)業(yè)額計(jì)算在日本排名第一；以贏利貢獻(xiàn)計(jì)算排名第二。不包括大型AEONMALL的開發(fā)計(jì)劃。停車位不少于1000個(gè)（可根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況相應(yīng)調(diào)整）注重對(duì)物件（即項(xiàng)目）周邊3公里人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、步行5分鐘、周邊有競(jìng)爭(zhēng)店情況下的開店比例。有針對(duì)性地采購(gòu)當(dāng)?shù)剡m銷對(duì)路的產(chǎn)品，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。⑸服務(wù)專業(yè)化。不同的商品采用不同的色溫照明，使商品品質(zhì)得以體現(xiàn)，購(gòu)物心理得以滿足，增加銷售。圖13 日本鉆石城購(gòu)物中心的吉之島百貨購(gòu)物中心引入同一品牌的百貨和超市有利于營(yíng)銷活動(dòng)的組織，方便統(tǒng)一的形象推廣。 (2)品類齊全，幾乎涵蓋了所有的生活用品，家電、家具飾品、服裝鞋帽、食品、生鮮等因有盡有，而且按各大品類根據(jù)顧客購(gòu)物習(xí)慣和人流走向劃分區(qū)域。六、著名百貨和次要主力店商家特點(diǎn)與選址要求 美國(guó)SAKS百貨商店集團(tuán)擁有241家百貨店，分別以Parisian、Proffitt39。s、Boston Store命名，還包括38家LIBBY LU俱樂部專業(yè)商店。圖16紐約第五大道百貨 SAKS商品組合 這里主要列出SDSG百貨店和SAKS第五大道百貨店的商品組合。 （2）下面這些牌子只有在SDSG專賣店才有：Karen Kane, BCBG, 加菲貓（Garfield amp。 中國(guó)是快速成長(zhǎng)的奢侈品消費(fèi)市場(chǎng)，由于深圳已經(jīng)成為中國(guó)重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國(guó)購(gòu)買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購(gòu)物中心薈萃之地。創(chuàng)立于1886年11月5日，以經(jīng)營(yíng)百貨為主。圖17 東京新宿伊勢(shì)丹百貨的一層化妝品柜臺(tái)圖18 日本京都火車站購(gòu)物中心伊勢(shì)丹百貨商店濟(jì)南店是伊勢(shì)丹在國(guó)內(nèi)開出的第4家店，營(yíng)業(yè)面積約10792平方米，開業(yè)后失敗了，主要原因是項(xiàng)目位置好，建筑設(shè)計(jì)沒有和商家要求結(jié)合，內(nèi)部結(jié)構(gòu)極差，經(jīng)營(yíng)方面表現(xiàn)水土不服，后關(guān)閉。圖19 上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的伊勢(shì)丹百貨以上高檔百貨主要適合1,2線城市，下面的百貨，例如，太平洋，王府井百貨、茂業(yè)百貨、天虹百貨適合二線和三線城市。重點(diǎn)選擇沿海城市，包括二級(jí)城市和經(jīng)濟(jì)收入較高的三級(jí)城市。專業(yè)店招商：圖21 位于鉆石城購(gòu)物中心的兒童反斗城圖22 化妝品旗艦店傳統(tǒng)百貨＋超市模式并不是購(gòu)物中心的最佳模式，專業(yè)旗艦店占有越來(lái)越重要的地位。需要針對(duì)餐飲、娛樂、休閑、零售品牌舉辦大型招商推介會(huì)及組織考察團(tuán)，通過媒體對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳，在最短的時(shí)間內(nèi)，吸引最多的香港及國(guó)外名店承租，加快整個(gè)商場(chǎng)的出租率。 　　合同期限： 510年 　　商圈要求： 　　1)城市的商業(yè)中心、繁華商圈； 　　2)交通便利； 　　3)城市人口：100萬(wàn)以上。 　　排水：提供單獨(dú)供使用的隔油池及化糞池。部分次主力店的開店要求，以KFC等為例：面積和結(jié)構(gòu) KFC和必勝客一般要求使用面積在450平方米，一般要求8米以上柱距，要求具有較大的人流量。供水：甲方無(wú)償提供直徑為DN50mm的PPR材質(zhì)進(jìn)水管，（出水水壓）。繁華的區(qū)域型、社區(qū)型的商業(yè)街市上。我們根據(jù)積累的招商知識(shí)，特別是在大型百貨公司以及服裝公司等積累的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，利用購(gòu)物中心與廠商雙向思維模式，提出了新型供應(yīng)商合作策略，不再依賴收取供應(yīng)商入場(chǎng)費(fèi)模式，而是依靠知識(shí)打造共同價(jià)值鏈。① 摩爾運(yùn)營(yíng)商對(duì)供應(yīng)商要求極嚴(yán)，要求他們做出最大的努力來(lái)提高產(chǎn)品品質(zhì)和降低生產(chǎn)成本。　?、?在廠商的技術(shù)改造、職工培訓(xùn)和管理控制等方面進(jìn)行大量投資，以求制造商與新摩爾具有相同的經(jīng)營(yíng)管理哲學(xué)和管理水平。我們反思國(guó)內(nèi)一些購(gòu)物中心招商難的問題，認(rèn)為對(duì)于非核心地段的購(gòu)物中心需要采取如下措施解決招商難題： （1）在購(gòu)物中心市場(chǎng)調(diào)查和主題策劃方面下功夫，設(shè)計(jì)能夠有效吸引人流的主題和業(yè)態(tài)方案，合理組合租戶，解決吸引人流的問題。 通過理論和實(shí)踐分析，我們認(rèn)為招商是實(shí)戰(zhàn)的學(xué)問，招商也是一門科學(xué)，我們應(yīng)該按照招商規(guī)律辦事。 （3）提前動(dòng)手做好主力店招商，制定正確的招商策略?！　、?關(guān)心廠商的員工福利，幫助廠商改善職工工作環(huán)境及生活條件，從而使制造商的員工保持良好的工作士氣?！　、圻\(yùn)營(yíng)商同時(shí)還強(qiáng)調(diào)必須讓廠商有利可圖，為此，做出很大努力使與其長(zhǎng)期合作的廠商能有豐厚的利潤(rùn)。(1)商家入場(chǎng)后納入統(tǒng)一的管理體系，與供應(yīng)商結(jié)成新的“生死與共”合作關(guān)系，MALL運(yùn)營(yíng)商與廠商共同設(shè)計(jì)、制造新產(chǎn)品，并充分利用市場(chǎng)知識(shí)，指導(dǎo)廠商開發(fā)流行時(shí)尚產(chǎn)品，幫助服裝廠商等制定品牌推廣計(jì)劃，共同打造具有中國(guó)文化特色的世界流行服裝品牌。面積200平方米以上，地上一層布局方正為佳。主要網(wǎng)點(diǎn)：全國(guó)店鋪總數(shù)：700多家開店方式：直營(yíng)首選物業(yè)：商業(yè)綜合體，購(gòu)物中心，商業(yè)街，寫字樓底商及配套商業(yè)，專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)使用：租賃，合作 需求面積：300500平米。 償提供供電量250KW三相動(dòng)力電及電纜至乙方租賃區(qū)域內(nèi)的乙方配電柜，并負(fù)責(zé)在雙方交接場(chǎng)地后10天內(nèi)接至乙方指定位置，再預(yù)留6米。 　　空調(diào)、設(shè)備外機(jī)：提供空調(diào)及設(shè)備外機(jī)的安放位置。 供電及配電系統(tǒng)：300KW三相動(dòng)力電，開關(guān)額定電流為600A。關(guān)于餐飲店的選擇：餐飲區(qū)域我們建議集中布局，將星巴克、肯德基、麥當(dāng)勞之類排放油煙較少的餐飲劃分一個(gè)區(qū)，污染較多的中餐劃分單獨(dú)區(qū)域，盡量在購(gòu)物中心布局中靠近人流較少的一側(cè)。 中小商家招商：運(yùn)用客戶營(yíng)銷思想，采用MALL供應(yīng)商大會(huì)模式、商家集體入駐模式、協(xié)會(huì)模式等實(shí)行以商招商的政策。新摩爾公司提供百貨商標(biāo)和全套知識(shí)產(chǎn)權(quán)作為股份與發(fā)展商合作，合作期限為10年以上，同時(shí)派出骨干經(jīng)營(yíng)和招商干部到現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，指導(dǎo)成功開業(yè)經(jīng)營(yíng)。圖20 太平洋百貨上海徐家匯店在深圳等重點(diǎn)城市，要求開設(shè)旗艦百貨店面積在3萬(wàn)平方米左右。伊勢(shì)丹是日本老字號(hào)百貨店以化妝品和時(shí)裝聞名，目前已經(jīng)進(jìn)入上海南京西路。伊勢(shì)丹(株)是日本主要的百貨店運(yùn)營(yíng)商，其03/04財(cái)年銷售為6148億日元。此外，第五大道獨(dú)有品牌和品牌深度差異化的經(jīng)營(yíng)思想對(duì)于我們?cè)谌€城市自營(yíng)很有啟發(fā)。 （3）SAKS第五大道百貨商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品：（Louis Vuitton）, （Christian Dior）（Giorgio Armani）, 夏奈爾（Chanel），Dolce and Gabbana, （Salvatore Ferragamo），古茲（Gucci）, （Donna Karan）, （Calvin Klein——CK），（Ralph Lauren）,Judith Leiber ,Prada, 埃斯卡達(dá)（Escada），（Carolina Herrera）, （Oscar de la Renta），St. John , 圣羅蘭（Yves St. Laurent）, Tod39。 （1）SDSG主打品牌：麗詩(shī)加邦（Liz Claiborne）,Susan Bristol, （Marisa Christina），西格（Sigrid Olsen）, （Polo/Ralph Lauren），（Tommy Hilfiger）, 哥倫比亞（Columbia）,Hart Schaffner amp。SAKS第五大道百貨是由在紐約第34街各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)零售店的HORACE SAKS和BERNARD CIMBEL兩家于1900年初創(chuàng)辦的。s、Younkers、Herberger39。