《御景江山策劃》word版(文件)
【正文】 利于增加周末的客戶量）。 合理促銷組合如加大展會(huì)力度，特別是適合西部地區(qū)項(xiàng)目參展的展會(huì)等。（六） 銷售進(jìn)度銷售步驟根據(jù)目前本項(xiàng)目自身情況和下一步廣告宣傳力度，策劃部綜合考慮多方面因素后判定如下方案：第一步驟：2002年5月—10月 銷售完成20%18000平方米左右第二步驟：2002年11月—4月 銷售完成20%18000平方米左右注：以上第一步驟、第二步驟銷售指標(biāo)制定艱巨，主要考慮它們銷售是否成功，主要取決于第一步驟銷售工作完成的情況。同時(shí)對銷售來講也提供重要渲染依據(jù)，另外物業(yè)的問題是目前北京市普通百姓住房關(guān)心的熱點(diǎn)，同時(shí)又是此項(xiàng)目銷售是否成功的關(guān)鍵點(diǎn)。② 控制報(bào)紙廣告量，通過廣告慣性吸引新客戶，主選北青或京華，保證每星期有一次報(bào)廣。通過廣告慣性吸引新客戶，主選北青。（一） 市場情報(bào)系統(tǒng)任何一個(gè)項(xiàng)目要想做到成功，不但要做到“知己”，即良好的管理系統(tǒng)和成功的產(chǎn)品策劃，而且還應(yīng)做到“知彼”，就是建立一個(gè)高效的市場情報(bào)系統(tǒng)。 開盤后一段時(shí)間（大約是15天左右）對廣告銷售額進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析本項(xiàng)目的經(jīng)營情況，同時(shí)嚴(yán)密注視競爭者的反應(yīng)及變化。這時(shí)收集報(bào)刊以及專業(yè)出版物中的相關(guān)信息，其目的在于盯住市場大環(huán)境。營銷戰(zhàn)術(shù)包括以下幾個(gè)方面：● 廣告其目的是通過各種媒介，以宣傳詮釋為內(nèi)容，對產(chǎn)品特征和刺激購買者動(dòng)機(jī)進(jìn)行有效溝通，達(dá)到品牌塑造及提高銷售額。 20 。主要手段為：● 建立客戶通訊錄● 解決客戶投訴問題● 積極參加公益活動(dòng)● 舉行客戶聯(lián)誼會(huì)l 此次項(xiàng)目策劃報(bào)告只是一個(gè)草搞，如要得到詳細(xì)準(zhǔn)確的結(jié)果，就必須全方位的調(diào)查市場、分析市場等一系列周密的活動(dòng)。同時(shí)與業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行溝通，與之前的工作內(nèi)容相配合，從中預(yù)測出本項(xiàng)目未來發(fā)展的狀態(tài)與調(diào)整方法。處理投訴，改善我們工作中的不足。對宏觀市場、本項(xiàng)目微觀環(huán)境、市場目標(biāo)客群進(jìn)行分析，再以購入物業(yè)的用戶為調(diào)查對象，對其反映的問題分析，逐步加以解決，防患于未然。③雜志廣告：《生活速遞》、《財(cái)經(jīng)》④軟性文章（雜志、報(bào)紙）配合：銷控、價(jià)格策略六、 市場應(yīng)對策略由于市場千變?nèi)f化、捉摸不定，要想在競爭中取得主動(dòng)，就要隨機(jī)應(yīng)變、了解周邊項(xiàng)目過去的歷史、現(xiàn)在的情況、以及對未來的發(fā)展做出預(yù)期判斷，做到趨利避害，以圓滿完成本項(xiàng)目的銷售任務(wù)。③ 促銷活動(dòng)。（1） 第一階段強(qiáng)銷期（5/16/31）：l 推廣主題：產(chǎn)品本身四大賣點(diǎn)——戶型、區(qū)位、環(huán)境、品質(zhì)（暫定）注：以下各階段推廣主題均從上述四項(xiàng)賣點(diǎn)著手，側(cè)重點(diǎn)待定。另外，現(xiàn)在銷售在各方面條件都不十分理想的情況下，物業(yè)管理同步進(jìn)行，對于購房者來講是十分重要的。建議46月軟性文章主要投放媒體如下：媒介名稱報(bào)道計(jì)劃稿件名稱經(jīng)費(fèi)北京青年報(bào)四次休閑與工作新概念30000元京華時(shí)報(bào)二次御景江山提供高品質(zhì)生活12000元精品購物指南四次御景江山與休閑生活18000元晨報(bào)二次地鐵時(shí)代人的休息12000元瑞麗雜志一次地鐵時(shí)代人的車情結(jié)8000元合計(jì)：8萬元建議67月硬性廣告主要投放媒體如下：廣告投放時(shí)間段目標(biāo)受眾主要媒體選擇 投放版面價(jià)格（元）備注6月6日北京市京華時(shí)報(bào)整版840006月20日北京市京華時(shí)報(bào)半版420007月11日北京市北京青年報(bào)半版786947月25日北京市京華時(shí)報(bào)半版74606補(bǔ)充67月之間每月針對不同的地點(diǎn)發(fā)放DM直投單頁。l 京華時(shí)報(bào)、信報(bào)、娛樂性雜志、女性雜志要有所考慮。 媒體選擇說明 本項(xiàng)目已經(jīng)樹立良好形象，為促成盡早成交，應(yīng)保證正常的媒體曝光率和目標(biāo)潛在受眾媒體的廣告密度，廣告計(jì)劃一旦確定必須按時(shí)完成，以避免在媒體上出現(xiàn)短續(xù)的現(xiàn)象，對客戶的購買心理造成影響。 推廣方針建議初步認(rèn)為推廣方針要有所變化，從以下五個(gè)方面加以改進(jìn)：（1） 開發(fā)新的賣點(diǎn)（2） 尋找新的市場吸納點(diǎn)（3） 營造新的銷售理念（4） 加入靈活多變的促銷組合（5） 在適當(dāng)時(shí)機(jī)增加現(xiàn)房精裝修樣板間注：以上只是簡單調(diào)查的分析建議，是在專業(yè)知識與簡單市場調(diào)查的基礎(chǔ)上得到的。 廣告效果分析從近一階段的廣告投放量來看，所有競爭對手截至在2002年3月24日星期日為止都沒有在報(bào)紙上投放過房地產(chǎn)廣告。）由于前期銷售問題較多，建議現(xiàn)階段重新樹立銷售理念，應(yīng)采取“以退為進(jìn)”的戰(zhàn)略，試探市場。層差設(shè)為常數(shù)（頂層另設(shè)層差）。見習(xí)培訓(xùn)半天本項(xiàng)目施工現(xiàn)場快速進(jìn)入各自角色，擔(dān)當(dāng)崗位職責(zé)。有關(guān)法律法規(guī)、勞動(dòng)
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