濰坊寒亭天潤(rùn)錦江苑2008年?duì)I銷(xiāo)策略報(bào)告(文件)
【正文】 視覺(jué)聚焦于此。面積區(qū)段：高層住宅97－135m2沿街商鋪120－210m2B、促銷(xiāo)手法高層住宅銷(xiāo)售中主要抗性點(diǎn)及解決方案：l 高價(jià)格解決方案：闡述高層與多層品質(zhì)差，增加購(gòu)買(mǎi)高層附帶價(jià)值。錦江苑”商家聯(lián)盟是由“天潤(rùn)淡化意向民眾對(duì)寒亭區(qū)域城市生活基礎(chǔ)配套設(shè)施不足的認(rèn)知；錦江苑”商家聯(lián)盟會(huì)員卡，原則上歡迎關(guān)心“天潤(rùn)錦江苑”與加盟的商家簽訂了嚴(yán)格的會(huì)員優(yōu)惠協(xié)議，涉及條款包括優(yōu)惠時(shí)期、重復(fù)打折解決辦法、VIP待遇、客戶投訴與理賠辦法等。3）制作“天潤(rùn)面積區(qū)段：多層住宅91－133m2產(chǎn)權(quán)式酒店40－60m2B、促銷(xiāo)手法多層住宅3＃樓，通過(guò)合理的價(jià)格控制及房源控制，進(jìn)行常規(guī)銷(xiāo)售。使業(yè)主真正行使老板的權(quán)力。主題：售罄……珍藏戶型、限時(shí)搶購(gòu)中！四、 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃252。252。具體內(nèi)容見(jiàn)下表（以產(chǎn)品類(lèi)型制定計(jì)劃表）： 銷(xiāo)售階段一覽表內(nèi)容分類(lèi)編號(hào)各 項(xiàng) 技 術(shù) 指 標(biāo)時(shí) 間 段天數(shù)∑（天數(shù)）銷(xiāo)售率∑前 期1前期準(zhǔn)備期146///2預(yù)約引導(dǎo)期 ．31104///多層住宅、高層?xùn)|單元3NO1強(qiáng)銷(xiāo)期04．484840%40%高層住宅、底商、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓4二次引導(dǎo)期126010%50%5產(chǎn)品成熟期25855%55%6產(chǎn)品持續(xù)期3111610%65%7NO2強(qiáng)銷(xiāo)期2914515%80%8產(chǎn)品成熟期2717210%90%9產(chǎn)品衰退期251977%97%10產(chǎn)品掃蕩期482453%100%合 計(jì)共計(jì)十個(gè)階段共計(jì)245天除去項(xiàng)目前期的兩個(gè)月是不計(jì)入銷(xiāo)售周期,再扣除春節(jié)的一 月，可用銷(xiāo)售天數(shù)為216100%銷(xiāo)售率走勢(shì)曲線圖▲ 綜述：根據(jù)本案產(chǎn)品及價(jià)格體系特性，在具體行銷(xiāo)過(guò)程中，減弱相應(yīng)的個(gè)人SP行銷(xiāo)。 同時(shí)項(xiàng)目又分為四種不同類(lèi)型產(chǎn)品――多層住宅、小高層住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店、底商，在營(yíng)銷(xiāo)推廣手法和銜接上有一定的先后順序；252。 “國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問(wèn)新聞發(fā)布會(huì)”公關(guān)活動(dòng)創(chuàng)造有新聞價(jià)值的事件，引起投資者、購(gòu)房者關(guān)注媒體新聞炒作，擴(kuò)大知名度，積累客戶保證銷(xiāo)售去化主定位：寒亭中央住宅區(qū)的形成，必將帶動(dòng)高檔物業(yè)的投資力度主口號(hào)：寒亭投資菁英時(shí)代，即將來(lái)臨新聞與軟廣告主題舉例：市場(chǎng)呼喚真正的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓、新型公寓式酒店即將現(xiàn)身市場(chǎng)國(guó)際知名物業(yè)管理集團(tuán)全程顧問(wèn)天潤(rùn)錦江苑公寓式酒店與寒亭開(kāi)發(fā)互相呼應(yīng)應(yīng)如何正確選擇和投資產(chǎn)權(quán)式酒店公寓感受寒亭品質(zhì)典范生活天潤(rùn)樣板間參觀天潤(rùn)錦江苑住宅熱銷(xiāo)、產(chǎn)權(quán)式酒店公寓即將推出 第四輪營(yíng)銷(xiāo)策略（2008年10月－11月）A、銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售階段，目標(biāo)前三輪未售房源。但是在尚處于以住宅消費(fèi)為主的寒亭來(lái)講，產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售存在著一下難點(diǎn)：1）、市場(chǎng)認(rèn)知度、接受度不高，消費(fèi)群體投資意識(shí)淡?。?）、市場(chǎng)價(jià)格處于高位，難以在本區(qū)域客戶群體中找到適當(dāng)切入點(diǎn)；3）、根據(jù)甲方無(wú)投資類(lèi)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)及企業(yè)口碑，難以在簽定《委托經(jīng)營(yíng)管理合同》時(shí)充當(dāng)擔(dān)保人；4）、對(duì)此，本案產(chǎn)權(quán)式酒店銷(xiāo)售手法投資回報(bào)――委托經(jīng)營(yíng)管理五年；前兩年投資回報(bào)總計(jì)10％現(xiàn)場(chǎng)派發(fā)，第三年8％、第四年9％、第五年10％。C、企劃配合廣告策略主定位：將產(chǎn)品的投資優(yōu)勢(shì)通過(guò)廣告逐步展現(xiàn)，讓投資者堅(jiān)定信心主口號(hào)：天潤(rùn)錦江苑高層住宅，寒亭的驕傲！系列硬廣告主題：主標(biāo)題：天潤(rùn)錦江苑，時(shí)尚高層住宅、驚艷寒亭強(qiáng)銷(xiāo)期及持續(xù)期廣告主題一：針對(duì)目標(biāo)客戶，賦予產(chǎn)品身份象征和時(shí)代精神主標(biāo)題：天潤(rùn)錦江苑，寒亭上層菁英召集令 第三輪營(yíng)銷(xiāo)策略（2008年7月中－10月）A、銷(xiāo)售目標(biāo)經(jīng)過(guò)兩輪的市場(chǎng)積淀和品牌效應(yīng)的產(chǎn)生，本輪銷(xiāo)售目標(biāo)主推多層3＃樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，合理有效利用多層房源，保證整案銷(xiāo)售熱度。1）各聯(lián)盟商家可享受會(huì)員的待遇。錦江苑”商家聯(lián)盟會(huì)員卡所提供的包括衣、食、住、行等方方面面的信息資訊及優(yōu)惠折扣。擴(kuò)大樓盤(pán)品牌效應(yīng)，提升樓盤(pán)附加值，形成價(jià)格支撐點(diǎn)；作為業(yè)主，只要出示會(huì)員卡便可享受到各種折扣和優(yōu)惠服務(wù)。l 高公攤面積解決方案：解決方案：送陽(yáng)臺(tái)面積，抵消客戶心理影響高層觀景房（3套）――拍賣(mài)競(jìng)價(jià)，以低于市場(chǎng)價(jià)起拍；（主打價(jià)格由客戶作主概念，制造話題，引起受眾
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