【正文】 ⑷ 人防與技防相結(jié)合，加強(qiáng)安全監(jiān)控管理 **商業(yè)廣場在設(shè)計(jì)施工階段，與已充分考慮技防的要求， **公司將根據(jù) **商業(yè)廣場的實(shí)際情況，采取硬件與軟件相結(jié)合、人防與技防相結(jié)合的方式，通過配置有關(guān)設(shè)備，如監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警設(shè)備等，加強(qiáng)防范。 ⑸ 巡視檢查 ? 對所有巡視范圍，按巡更路線巡視檢查，做好簽到記錄，并定時(shí)向消防監(jiān)控中心報(bào)崗，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，遇重大問題即時(shí)通知部 長，并做好安全記錄，巡視中不出現(xiàn)安全盲點(diǎn)，防止事故發(fā)生。 ? 接到治安、火警報(bào)警，迅速趕到現(xiàn)場了解情況，做出正確處理。 ? 建立健全各項(xiàng)管理制度和崗位責(zé)任，并將管理制度、崗位責(zé)任人姓名及照片、停車場負(fù)責(zé)人懸掛在停車場出入口明顯位置。 ? 停車場內(nèi)按消防要求設(shè)置消防栓，配備滅火器，由車管員負(fù)責(zé)管理使用，安全 管理隊(duì)派人定期檢查。以消防監(jiān)控中心為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。安全保衛(wèi)員在日常巡邏過程中如發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備、設(shè)施對消防存在安全隱患的，應(yīng)督促整改。 ⑵ 建立三級(jí)防火組織，并確立相應(yīng)的防火責(zé)任人：管理公司經(jīng)理、部門經(jīng)理、班組長。 ⑸ 定期組織及安排消防檢查，根據(jù)查出的火險(xiǎn)隱患發(fā)出消防整改通知書，限期整改。 ⑼ 建立自防、自救組織。 ⑾ 建立消防檔案 ⑿ 制訂滅火方案及重點(diǎn)部保衛(wèi)方案 ，每個(gè)商鋪安裝消防走火示意圖。 ⑶ 商業(yè)廣場要張貼各種消防標(biāo)志，設(shè)置消防門、消防通道和報(bào)警系統(tǒng)，組建義務(wù)消防隊(duì)，配置完備的消防器材與設(shè)施，做到有能力迅速撲滅和有效地進(jìn)行人員財(cái)產(chǎn)的疏散轉(zhuǎn)移。 ⑻ 各商戶嚴(yán)禁經(jīng)營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各劇毒物品。每周進(jìn)行一次消防檢查、消防安全員每日進(jìn)行全場的消防巡視。 天門 消防設(shè)施設(shè)備檢查 消防泵 每周 1 次 運(yùn)行良好，無異常聲音，無振動(dòng)，表面無灰塵、油污。 消防水源 是否滿足條件。 考 核 1 次 /半年 演 習(xí) 1 次 /年 督導(dǎo)式 監(jiān)控中心值班，兼職消防，按照 ISO9001： 2020 消防服務(wù)質(zhì)量控制規(guī)范要求，做自檢、抽檢和專檢。要保證電梯、手扶電梯、中央空調(diào)、電力系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)等的正常運(yùn)行，不然就會(huì)影響顧客購物和商家經(jīng)營，造成不必要的損失。我司將根據(jù) **商業(yè)廣場的實(shí)際情況，在機(jī)電設(shè)備的管理方面主要做好以下幾個(gè)方面： 設(shè)施管理 ⑴ 建立設(shè)備檔案。 ⑷ 抓好物料采購、供應(yīng)和消耗的環(huán)節(jié)的計(jì)劃與控制，開源節(jié)流。 兩類報(bào)修：自檢報(bào)修、客戶報(bào)修。 ⑶ 設(shè)備的維修。即不管設(shè)備技術(shù)狀況如何，均按計(jì)劃定期維修。即根據(jù)使用部門的報(bào)告和提供的技術(shù)資料，對設(shè)備進(jìn)行檢查診斷，確定要維修的項(xiàng)目或部件，然后進(jìn)行維修。 天門 公 共 設(shè) 施 及 場 所 巡 視 1 次／天 熟悉大廈公共設(shè)施種類 .位置 .分布 .開關(guān)位置 .完好率 99％以上。 檢查其潤滑油位、 冷卻水位、燃油量、蓄電池電位和傳動(dòng)皮帶，排煙系統(tǒng)、空氣增壓系統(tǒng)、控制箱是否正常。 每 半 年 一 二級(jí)檢查： 重復(fù)一級(jí)檢查。 一 年 一 三級(jí)檢查： 重復(fù)二級(jí)檢查。 清洗并校準(zhǔn)油嘴、燃油泵及真空控制器，檢查或更換風(fēng)扇、水泵、皮帶張緊輪軸承、水泵后部張緊輪。 高 壓 環(huán) 網(wǎng) 柜 每 周 一 檢查外觀是否完好、運(yùn)行有噪聲。 每 年 一 檢查操作機(jī)構(gòu)是否靈活、互鎖 機(jī)構(gòu)是否正常。 天門 每 年 一 檢測接地電阻，各接線裝置緊固。 配 電 柜 動(dòng) 力 柜 控 制 柜 每 天 一 檢查衛(wèi)生。 檢查無功補(bǔ)償設(shè)備工作是否正常，功率因數(shù)是否達(dá)到要求。 一 年 一 重復(fù)上述檢查。 檢查外觀是否完好，有無異常響聲。 更換過熱配件，避免短路現(xiàn)象。 供電電纜標(biāo)示是否清晰、脫落。 每 年 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 43 （二）給排水系統(tǒng) 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 生活泵、消防泵等各種水泵 每 天 一 機(jī)房衛(wèi)生；對機(jī)體擦拭去灰、保持干凈無塵。 檢查水位深度指示是否清晰。 消防泵應(yīng)啟動(dòng)管網(wǎng)末端試水裝置或打開水泵出水管放水實(shí)驗(yàn)。 檢測電機(jī)接地電阻。 水 箱 、 水 池 每周 一 檢查外觀是否完好，有無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，箱口防蟲紗網(wǎng)是否完好。 水箱、水池蓋板是否上鎖并且完好。 送水樣至衛(wèi)生防疫站進(jìn)行水質(zhì)化驗(yàn)。 半年 一 重復(fù)上述檢查。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 44 項(xiàng)目 時(shí)間 次數(shù) 內(nèi) 容 供 水 。 各類井蓋及金屬構(gòu)件刷漆。 給水井、雨水 井、 污水井 每周 一 檢查井蓋是否蓋好、完好，開蓋檢查井底是否有污物，如有則清除干凈。 按規(guī)定比例按時(shí)投放消毒藥品。 檢查進(jìn)水浮球閥并作手動(dòng)進(jìn)水實(shí)驗(yàn)。 更換磨損的水泵軸襯套。 每年 一 電機(jī)、泵體軸承清洗加潤滑油；如有異常聲響，則更換同型號(hào)規(guī)格軸承。 每月 一 重復(fù)上述檢查。 檢查壓盤根處滴水是否符合規(guī)范，如不符合則應(yīng)加盤根或擰緊盤根螺栓。 金屬支架、電纜套管涂防銹 漆或?yàn)r青。 檢查線路有無過熱現(xiàn)象。 供 電 線 路 每 周 一 清潔衛(wèi)生。 每 月 一 重復(fù)上述內(nèi)容。 測試過流保護(hù)裝置、聯(lián)鎖裝置是否可靠。 半 年 一 緊固配電裝置螺絲，調(diào)整接觸電間隙，更換打磨燒壞的動(dòng)靜觸頭。 檢查配電開關(guān)觸頭接觸是否良好，有無短路、過載現(xiàn)象。 緊固螺絲并有防松措施，檢查變壓器防松綁扎并加固。 檢查溫控器指示是否正常，超溫時(shí)風(fēng)機(jī)能否正常起動(dòng)，風(fēng)機(jī)運(yùn)行是否正常。 檢查電源接線裝置，并緊固螺絲。 備用柜“禁止合閘”標(biāo)示懸掛位置是否正確。 檢查機(jī)油泵、燃油泵、冷卻水泵，清洗水箱。 根據(jù)機(jī)組運(yùn)行情況更換潤滑機(jī)油、機(jī)油慮清器、燃油慮清器及空氣慮清器。 檢查配電箱內(nèi)接頭是否擰緊。 清潔電氣接頭和蓄電池，并根據(jù)情況補(bǔ)充蓄電池電解液。 天門 維修完畢由住戶確認(rèn) 。即當(dāng)設(shè)備出現(xiàn)嚴(yán)重磨損、損壞或故障時(shí)，對主體和部件全面修理（大修）。即根據(jù)設(shè)備技術(shù)性能 和要求，制訂維修周期，定期檢修。 編制維修計(jì)劃時(shí)應(yīng)注意：① 是否按設(shè)備分類編制計(jì)劃； ② 維修周期是否科學(xué)； ③ 維修方法是否恰當(dāng)。 天門 ⑹ 建立監(jiān)管制度，監(jiān)督檢查專項(xiàng)維修保養(yǎng)責(zé)任公司和個(gè)人的工作。 ⑵ 完善工程維修班架構(gòu)。在設(shè)備管理中，我司將更加注重設(shè)備全過程的綜合管理，即不僅把設(shè)備管理概念融合于設(shè)備整個(gè)壽命期中，保持樓宇設(shè)備的最佳運(yùn)行狀態(tài)，充分發(fā)掘樓宇設(shè)備的效益潛力。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 38 （七）設(shè)備管理服務(wù) 設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行是 商業(yè)廣場運(yùn)作的核心。 學(xué)習(xí)訓(xùn)練 3 次 /月， 20分 /次 熟悉消防法規(guī)、消防知識(shí)和 **商業(yè)廣場 情況，掌握基本技能。 滅火器 放置 合理，無缺失，無過期，表面清潔，完好率 100%。 日常巡回檢查 8:0017:00 無堆放易燃，易爆用品，安全使用液化氣、電器，無亂搭接電線，有消防設(shè)備，會(huì)使用，無違章用水、用電，無擠占消防通道和設(shè)施，天面無堆放雜物。 ⑷ 安全管理部門在開業(yè)前必須有應(yīng)急滅火預(yù)備方案和進(jìn)行至少１次的消防預(yù)演。會(huì)議的內(nèi)容主要集中在檢查 以往對事故和危害的解決措施上，要糾正目前商業(yè)廣場中不安全的工作方法和危險(xiǎn)的工作環(huán)境。 ⑸ 商業(yè)廣場內(nèi)消防器材、消防栓必須按消防管理部門指定的明顯位置放置 ⑹ 各種電氣設(shè)備、專用設(shè)備的運(yùn)行和振作，必須按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行操作，實(shí)行上崗證作業(yè)。 天門 ⑽ 明確火災(zāi)緊急疏散程序。 ⑺ 配備必需、完好的消防設(shè)備設(shè)施。由各業(yè)主（商戶）、租戶擔(dān)負(fù)所屬物業(yè)范圍的防火責(zé)任。宣傳的形式有：消防輪訓(xùn)，利用標(biāo)語或牌示進(jìn)行宣傳， 發(fā)放消防須知（防火手冊）。消防監(jiān) 督員每月對所有消防設(shè)備、設(shè)天門 不僅要管好消防設(shè)備、設(shè)施，還要組織一支義務(wù)消防隊(duì)，并要有一套緊急情況下的應(yīng)急措施。 ? 停車場車管員２４小時(shí)值班，定時(shí)對地下停車場進(jìn)行全面巡視，查看車輛有無損壞、漏水、漏油情況和車輛防護(hù)狀況是否完好，是否有可疑人員在車場滯留等。因此，我們將在交通管理上加大力度。 天門 ? 報(bào)警裝置：包括紅外線報(bào)警器、自動(dòng)報(bào)警器系統(tǒng)等，主要用于防盜、防火，發(fā)現(xiàn)有人行竊時(shí)可立即報(bào)警，或在發(fā)生意外事故時(shí)報(bào)警，通知有關(guān)人員及時(shí)制止災(zāi)情，使事故現(xiàn)場人員及時(shí)撤離。 ? 保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。 天門 具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，建立業(yè)務(wù)、績 效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。因此，我們將制訂一系列安全管理措施。 ⑵ 預(yù)防為主。 ⑷ 維持良好的社區(qū)關(guān)系 由于商業(yè)廣場進(jìn)出貨的作業(yè)方面不僅規(guī)模較大，而且次數(shù)相當(dāng)頻繁，再加上人員出入又頗為復(fù)雜，使得商業(yè)廣場的各 項(xiàng)活動(dòng)直接或間接地影響著商業(yè)廣場的四周，如果在作業(yè)和管理上侵犯了他人的權(quán)益和安全，不僅會(huì)遭到聯(lián)合抗議和抵天門 因此，從消費(fèi)者踏進(jìn)商業(yè)廣場的那刻起，物業(yè)公司就有責(zé)任保障消費(fèi)者財(cái)產(chǎn)的安全。 **商業(yè)廣場是集購物、消費(fèi)、休閑、娛樂為一體的商業(yè)步行街，建筑布局及使用功能多樣化，客流量大，貨物運(yùn)輸及倉儲(chǔ)量大，人員復(fù)雜的特點(diǎn)，因此如何保證商戶、顧戶在轄區(qū)內(nèi)的生命、財(cái)產(chǎn)安全，是體現(xiàn)一個(gè)物業(yè)管理公司服務(wù)水平的重點(diǎn)標(biāo)志。包括：報(bào)修管理，商戶投訴處理，商戶求助處理等； ⑷ 服務(wù)質(zhì)量控制：包括：日常服務(wù)工作質(zhì)量檢查，商戶服務(wù)滿意情況調(diào)查，回訪等； ⑸ 檔案管理。 ２、客戶服務(wù)的工作主要內(nèi)容 ⑴ 開業(yè)管理服務(wù)。根據(jù)客戶反饋的信息對內(nèi)部作總的統(tǒng)籌安排。 ３、二次裝修流程 不批準(zhǔn) 用戶申請室內(nèi)裝修 寶安商業(yè)廣場管理處 財(cái)務(wù)管理部 寶安商業(yè)廣場管理處 施 工 向管理處申報(bào)完工 管理處驗(yàn)收 退還押金 安全管理隊(duì)監(jiān)督施工人員現(xiàn)場施工安全工作 工程維修班負(fù)責(zé)檢視及監(jiān)督工程 天門 ⑶ 裝修發(fā)生違章行為，用戶與裝修隊(duì)均為第一責(zé)任者，均獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。 ⑸ 裝修住戶簽訂協(xié)議，規(guī)定其裝修行為若出現(xiàn)第三次違章，管理處將通過法律途徑解決。 管理處對申請進(jìn)行審查，除一般裝修按有關(guān)裝修規(guī)定執(zhí)行，針對商業(yè)中心的特殊情況，管理處將做如下規(guī)定： ⑴ 嚴(yán)格按消防局的要求執(zhí)行，裝修之前審查消防局的書面批復(fù)，如沒有獲取批復(fù)或批復(fù)不同意的，禁止入場裝修。 ３、做好開業(yè)的現(xiàn)場環(huán)境管理 安全管理人員維持好中心的人流、車流的秩序；確保鬧而不亂，清潔人員做好現(xiàn)場的清潔、保潔工作；機(jī)電設(shè)備人員確保設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ２、 做好開業(yè)管理工作 **商業(yè)廣場開業(yè)時(shí)必然會(huì)涌來商戶和大量的消費(fèi)者，引起涌擠場面，造成各種設(shè)施不夠使用，而且由于對新環(huán)境的布局不熟悉，可能會(huì)出現(xiàn)各種意想不到的情況。同時(shí)，制訂管理守則，編制、《業(yè)主公約》、《用戶使用手冊》 、《裝修管理協(xié)議》等開業(yè)前的準(zhǔn)備書面文件。 ⑸ 商戶進(jìn)駐前準(zhǔn)備 在商業(yè)廣場的商戶全面進(jìn)駐之前，我司將主動(dòng)與商戶協(xié)調(diào)，確定包括遷入單天門 ⑶ 消防及安全管理前期介入 商業(yè)廣場的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。 寶安商業(yè)廣場經(jīng)營管理及物業(yè)管理服務(wù)方案 25 宣傳銷售期物業(yè)管理 在商鋪銷售階段，我司將配合開發(fā)商銷售部門的宣傳及策劃，提供商業(yè)廣場物管公司的宣傳圖片及文字資料，以及商業(yè)廣場物管服務(wù)的內(nèi)容及服務(wù)特色。 ? 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)：在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有 關(guān)接管驗(yàn)收的問題，同時(shí)時(shí) 盡量統(tǒng)計(jì)表驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。 ? 現(xiàn)場驗(yàn)收的主要項(xiàng)目：土建工程、裝飾工程、供配電系統(tǒng)、給安排水系 統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)。 根據(jù) 《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定， 從物業(yè)管理角度， 審閱建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工程檔案資料；進(jìn)行圖紙選點(diǎn)，實(shí)地查驗(yàn)工程質(zhì)量 ； 對工程勘察、設(shè)計(jì)、施工、設(shè)備安裝質(zhì)量和各管理環(huán)節(jié)等方面作出評價(jià) 。 ３、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理 在設(shè)施設(shè)備調(diào)試期，我司將委派由各類專業(yè)工程師組成的小組來現(xiàn)場協(xié)助工作，與管理機(jī)構(gòu)的工程技術(shù)員一 起，共同開展以下工作： ⑴ 對設(shè)備的選型、安裝提出建議，對現(xiàn)場設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質(zhì)量