《東莞東城新生活農(nóng)副產(chǎn)品交易中心市場調(diào)研策劃方案》(文件)
【正文】 邊競爭環(huán)境， 調(diào)查的項目均為東莞市內(nèi)及省內(nèi)周邊的農(nóng)貿(mào)市場，有傳統(tǒng)的農(nóng)貿(mào)市場，也有新型的農(nóng)貿(mào)市場，其中： 零售區(qū)以光明、花園新村、東城中心農(nóng)貿(mào)市場對本項目最具參考價值。 22 ? 周邊商業(yè)及住宅 ? 居住人口特征 ? 該區(qū)域主要為片區(qū)居住人口、企事業(yè)單位、個體經(jīng)營人士、外來工作者、流動人口等。 ? D、后起優(yōu)勢：高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高質(zhì)量、高升值潛力、高性價比， ? 引領(lǐng)業(yè)內(nèi)新航向。 ? E、本案設(shè)計有足夠的停車位，滿足消費者便捷購物。 ? 優(yōu)化項目建筑設(shè)計、人流動線設(shè)計、立體交通設(shè)計，致力打造東莞新型農(nóng)貿(mào)市場典范，最大化項目整體商業(yè)價值。 53 解決方案 27 ? 東莞黃金中心 ， 高消費人群天然而聚：東城區(qū)集中了雍華庭 、 金澤花園 、 東城望族家園 、 旗峰花園 、 城市花園 、 中惠華庭 、 東城中心 、 東城山莊 、 金月灣花園 、 星河傳說 、 新世界花園 、 新世紀(jì)豪園 、 政府公務(wù)員住宅區(qū) 、 愉景花園 、 盈鋒廣場商務(wù)公寓 、 渦嶺居住區(qū) 、 主山居住區(qū) 、 盈彩美地 、 美地芳鄰等近 20個高尚人群居住的大型居住區(qū) 。 ? 區(qū)域競爭市場分析 ? 作為批發(fā)產(chǎn)業(yè)，本項目不能局限于本區(qū)的消費群體，而是依托東城，力求輻射全市，因此，市場份額的分流去處便是其競爭對手。首先，本項目面臨的不再是一個未開發(fā)的領(lǐng)域，具備了在許多方面借鑒先行者的可能性； ? 其次，本項目將跳躍過農(nóng)產(chǎn)品批零市場發(fā)展過程中混亂無序階段；市場后發(fā)帶來的最大的機會是本項目可以站在行業(yè)業(yè)態(tài)的前沿，利用大量先進的技術(shù)和管理技能，使農(nóng)產(chǎn)品交易流通市場的功能更完備多樣：如采取電子商務(wù)和現(xiàn)代管理實現(xiàn)商品標(biāo)準(zhǔn)化、代理儲運、價格維護、信譽擔(dān)保、結(jié)算服務(wù)、無公害檢測等功能； ? 同時，采用先進的專業(yè)化經(jīng)營，例如發(fā)展物流配送、連鎖經(jīng)營、拍賣經(jīng)營、展會經(jīng)營等，并開辟超市型零售專區(qū)及配套特色餐飲，這些都將變成一定的市場競爭力從而挑戰(zhàn)老牌市場的市場地位。 ? 布置上應(yīng)保證對業(yè)態(tài)的適應(yīng)性和兼容性，保證未來經(jīng)營的可持續(xù)性。 ２．市場消費需求與產(chǎn)品供給關(guān)系。 農(nóng)貿(mào)市場都處在居住相對成熟的社區(qū)，口岸價值已經(jīng)得到公認(rèn)。 37 租賃扶持政策建議在合同期間內(nèi)為： 第一年：免租 12個月； 第二年：租金 8折； 第三年：按約定租金支付； 合同期： 35年 遞增：超過 3年合同期的，第四年開始遞增，每兩年遞增 6% 合同期及免租時間從項目統(tǒng)一開業(yè)日計起 以上為建議方案，具體租賃方案待定。 八、售后服務(wù) 44 ? 謝謝！ 。 42 招聘優(yōu)秀招商人員； 制定招商手冊； 培訓(xùn)招商人員； 制定招商目標(biāo)； 制定招商政策。 五、投資分析 35 價格定律：商業(yè)房地產(chǎn)，租金決定銷售價格； 六 、 項目銷售價格的建議 周邊關(guān)聯(lián)市場租金調(diào)查統(tǒng)計表： 經(jīng)營業(yè)態(tài) 最高租金 最底租金 平均租金 備 注 蔬菜攤位 肉類攤位 雜貨攤位 市場內(nèi)門市 臨街商鋪 本案具體價格策略待進一步根據(jù)市場調(diào)查與開發(fā)商討論制定。 三、經(jīng)營業(yè)態(tài)分析 33 客戶生態(tài)鏈： 終端消費群體 —— 項目經(jīng)營商家 —— 項目經(jīng)營權(quán)業(yè)主 終端消費群體： ? 項目區(qū)域內(nèi)的居住人群 ? 項目區(qū)域輻射半徑內(nèi)的消費人群 ? 項目區(qū)域內(nèi)涉及的餐飲商業(yè)體 項目經(jīng)營的主要商家： ? 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營者； ? 泛東莞市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場經(jīng)營者； 經(jīng)營權(quán)業(yè)主： ? 專業(yè)投資農(nóng)貿(mào)市場的投資者； ? 泛東莞市區(qū)域內(nèi)的農(nóng)貿(mào)市場投資者； ? 東莞市區(qū)域房產(chǎn)中小投資者； 四、目標(biāo)客戶群分析 34 關(guān)于農(nóng)貿(mào)市場的經(jīng)營權(quán)投資現(xiàn)在基本被市場接受，并且農(nóng)貿(mào)市場投資已經(jīng)成為了一項 回報穩(wěn)定 ，相對 風(fēng)險極小的投資，同其他房地產(chǎn)投資相比農(nóng)貿(mào)市場投資有著先天的優(yōu)勢。 32 業(yè)態(tài)的規(guī)劃直接影響經(jīng)營的成敗，也間接影響項目銷售的成敗，業(yè)態(tài)的規(guī)劃必須保證經(jīng)營的成功，要建立在可實施、可操作、可持續(xù)之上； 根據(jù) 調(diào)查顯示 ：東莞市現(xiàn)有的農(nóng)貿(mào)市場在業(yè)態(tài)上沒有嚴(yán)格的要求，在大框架之后就很隨意，不注重項目
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