【正文】 4 第一部分 威海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及項(xiàng)目 定位 一、 威海市商業(yè)狀況簡(jiǎn)析 雖然近年來(lái)威海商業(yè)投資加大、發(fā)展迅猛，但相對(duì)全國(guó)商業(yè)發(fā)展的整體水平而言，其發(fā)展略顯滯后。 經(jīng)區(qū)商業(yè)發(fā)展迅猛，有韓國(guó)樂(lè)天瑪特、樂(lè)天家居、特乙甲全球家具廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)、豪業(yè)圣迪廣場(chǎng)廣場(chǎng)、每美商城、九龍城休閑購(gòu)物廣場(chǎng)（在建）、韓國(guó)風(fēng)情街（在建）、佳世客、藍(lán)星 未來(lái)隨著寶泉廣場(chǎng)、奧特萊斯、威韓商貿(mào)城等大型商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)和開(kāi)業(yè)使用，威海商業(yè)的格局將發(fā)生重大的變革，購(gòu)物環(huán)境、經(jīng)營(yíng)檔次、吸引聚客的能力將大幅提升。 三、 項(xiàng)目定位考慮要素 城市運(yùn)營(yíng)與商業(yè)地產(chǎn)互動(dòng) 威海的都市化進(jìn)程是明顯加快的，城市的發(fā)展客觀上需要提供優(yōu)良的公共環(huán)境，經(jīng)濟(jì)發(fā)展要與整個(gè)社會(huì)文明進(jìn)步同步；讓生產(chǎn)消費(fèi)和科技文化產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)，提升城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力，城市運(yùn)營(yíng)應(yīng)運(yùn)而生。因此，本項(xiàng)目定位應(yīng)遵照這種發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確和高起點(diǎn)商業(yè)形態(tài)定位。就目前威?？傮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和消費(fèi)水準(zhǔn)來(lái)看，如何最大限度地發(fā)揮本項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，通過(guò)準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)及經(jīng)營(yíng)定位、價(jià)格定位、服務(wù)定位、綜合競(jìng)爭(zhēng)策略等充分體現(xiàn)規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)，也是本項(xiàng)目在定位時(shí)必須要考慮的因素之一。 結(jié)合高區(qū)現(xiàn)狀，可考慮本項(xiàng)目大小結(jié)合，現(xiàn)代和古典結(jié)合，集中商業(yè)以超市和百貨、家居為主導(dǎo)，其它以特色商業(yè)補(bǔ)充并實(shí)現(xiàn)資本變現(xiàn)。 作為山東省經(jīng)濟(jì)水平較高的城市之一，威海市 民的收入及消費(fèi)水平也相對(duì)較好，建議引入部分休閑娛樂(lè)業(yè)來(lái)滿足人們的需求，并能彌補(bǔ)區(qū)域內(nèi)這類商業(yè)業(yè)態(tài)的不足。突出品牌化，特色化、個(gè)性化相結(jié)合。聯(lián)營(yíng)是解決主力商家入場(chǎng)的一種方法，是保證“大象帶小象”的需要。否則給公眾的感覺(jué)會(huì)比較雜亂，破壞項(xiàng)目的整體形象。 以威海市為重點(diǎn)，對(duì)商業(yè)街區(qū)實(shí) 行全方位招商。 11 第三部分 項(xiàng)目 商業(yè) 規(guī)劃 一、 項(xiàng)目 整體 規(guī)劃 12 13 二、 各樓層 商業(yè)業(yè)態(tài) 規(guī)劃 地下 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 14 地下 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 15 一層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 16 二層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 17 三層商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃： 18 三、 樓層經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃 四、 業(yè)態(tài)規(guī)劃表（面積、占比、單位面積、招商數(shù)量） 一期規(guī)劃： 樓層 業(yè)態(tài) 面積（㎡） 手測(cè)面積（㎡） 樓層占比 每戶面積（㎡） 商家數(shù)量（戶） 地下 一層 家居廣場(chǎng) 24414 % 1 設(shè)備間 2089 % 家居品牌店 5730 3975 % 500 10 樓層 一期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 二期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 三期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 地下 二層 停車場(chǎng) 時(shí)尚潮品店 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店 地下 一層 家居廣場(chǎng)、品 牌家居店 3C 專賣、休閑餐飲 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌店 一層 家居裝飾館、行政配套、餐飲 品牌精品店、餐飲 百貨、服裝品牌店 二層 家居裝飾、餐飲 專賣店、餐飲 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店 三層 餐飲、教育 影院、休閑娛樂(lè)、 SPA 百貨、運(yùn)動(dòng)品牌工廠店 19 合 計(jì) 32233 % 一層 會(huì)所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 銀行 1887 % 700 2 家居智能館 2271 % 1 家居體驗(yàn)館 2390 % 1 品牌家居 1988 % 1 美食街區(qū) 2554 % 500 5 娛樂(lè)休閑 1082 % 1 合 計(jì) 14688 % 二層 會(huì)所 1774 % 1 幼兒園 742 % 1 家居裝飾館 1487 % 1 辦公家俱 3101 % 1 品牌餐飲 1248 % 1 美食街區(qū) 3097 % 500 5 合 計(jì) 11449 % 三層 品牌餐飲 1315 648 % 300 4 20 幼兒園 742 % 742 1 會(huì)所 1774 % 1774 1 合 計(jì) 3831 % 備注：部分區(qū)域與手測(cè)面積有出入（以紅色字體標(biāo)注）。 成功引進(jìn)的優(yōu)勢(shì)（六大優(yōu)勢(shì)） ? 利用形象優(yōu)勢(shì)：展示項(xiàng)目的“城市商業(yè)地標(biāo)”形象，在威海不可復(fù)制的地理位置； ? 利用政策優(yōu)勢(shì)：實(shí)施租賃優(yōu)惠的政策，養(yǎng)商政策； ? 利用地段優(yōu)勢(shì)：完善的配套及輕軌城際鐵路的開(kāi)通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)； ? 利用規(guī)劃優(yōu)勢(shì)： 創(chuàng)新規(guī)劃，十年領(lǐng)先，二十年不落后， 打造城市商業(yè)綜合體優(yōu)勢(shì)，符合新型商業(yè)的需求； ? 利用造勢(shì)優(yōu)勢(shì)：利用口碑和廣告的宣傳度，虛實(shí)結(jié)合，擺好姿態(tài)，打好基礎(chǔ)； ? 利用管理優(yōu)勢(shì)： 專業(yè)商管公司全程介入，參與規(guī)劃管理 及后期的運(yùn)營(yíng)管理 。 由于本項(xiàng)目在威海市場(chǎng)上屬于定位創(chuàng)新的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，其它的商業(yè)物業(yè)只能算是歷史產(chǎn)品復(fù)制，與本項(xiàng)目的產(chǎn)品在本質(zhì)上還是有所區(qū)別的，加之三家開(kāi)發(fā)商在威海市場(chǎng)所處的地位，所以本項(xiàng)目的租金價(jià)格定位策略應(yīng)該采用考慮市場(chǎng)的租金水平進(jìn) 行前期的租金價(jià)格定位。 威海商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查表 物業(yè)名稱 經(jīng)營(yíng)面積 ㎡ 經(jīng)營(yíng)檔次 經(jīng)營(yíng)種類 鋪位平均面積㎡ 平均租金 元 /㎡ /月 扣點(diǎn)比例 % 備 注 30 振華商廈 63000 中高 百貨 /超市 1F： 30—80 2F： 60—100 3F： 50—90 4F： 80—120 5F： 80—150 6F： 60—150 無(wú) 25%+1%返利 1F：量販超市； 2F：數(shù)碼產(chǎn)品； 1F：鞋、化妝品、黃金珠寶、手表、箱包； 2F：男裝、羊毛衫； 3F：女裝； 4F：時(shí)尚休閑裝； 5F：運(yùn)動(dòng)休閑、健身器材； 6F：兒童世界、家居飾品 華聯(lián)商廈 25000 中高 百貨 /超市 20—120 無(wú) 20 1F：家電； 1F：手表、化妝品、藥店、超市、黃金珠寶、名酒 補(bǔ)品； 2F：男裝、羊毛衫； 3F：女裝； 4F：淑女裝、床上用品； 4F：運(yùn)動(dòng)休閑、皮鞋、時(shí)裝； 華聯(lián)購(gòu)物廣場(chǎng) 23000 中高 百貨 /超市 35 無(wú) 20 1F：黃金珠寶、化妝品、箱包、小家電； 2F：男裝、床上用品； 3F：女裝； 4F：女裝 統(tǒng)一路商業(yè)街 中高 百貨 100— 200 80 無(wú) 黃金珠寶、男裝、女裝、運(yùn)動(dòng)、休閑 利群商廈 20200 中 檔 百貨 /超市 20— 30 無(wú) 20— 25 1F：化妝品、黃金珠寶、超市； 2F：鞋、快餐；3F:男裝、女裝、童裝； 4F:家電、手機(jī)、廚具。 銀座家居 30000 中高 家居建材 70— 230 2F、 4F： 54 1F： 66 1F： 75 2F： 63 3F： 60 無(wú) 1F：地板、櫥柜； 2F：木門、瓷磚； 1F：衛(wèi)浴、電器、沙發(fā)、床； 3F：現(xiàn)代家居； 4F：古典家具。項(xiàng)目要做到整體規(guī)劃，招募有品牌影響力的大主力店，運(yùn)營(yíng)管理到位，租金方面的收益才能更高。 物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn) 甲方負(fù)責(zé)提供租賃物業(yè)內(nèi)乙方經(jīng)營(yíng)要求所需自動(dòng)扶梯、專用 貨梯；負(fù)責(zé)提供乙方租賃物業(yè)的內(nèi)墻面批白、內(nèi)部地面找平、內(nèi)部消防通道工程及吊頂；賣場(chǎng)公共區(qū)域機(jī)電到位，商業(yè)裝飾及導(dǎo)示完成；甲方協(xié)助乙方辦理其二次裝修申報(bào)、報(bào)建、驗(yàn)收等手續(xù)。 二、 項(xiàng)目租金價(jià)格的可行性分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)保證 ? 項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì) : 完善的配套及輕軌城際鐵路的開(kāi)通，本案具有一定優(yōu)勢(shì)； ? 項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì) : 項(xiàng)目 周邊 均勻分布了 12 個(gè)公交站點(diǎn) 、 10 條公交線路 ，青威煙城市輕軌站點(diǎn)近在咫尺。 低開(kāi)高走是本案價(jià)格策略的核心 低開(kāi)高走優(yōu)勢(shì)： ? 物美價(jià)廉是每一個(gè)人的愿望。 ? 先低后高給經(jīng)營(yíng)者養(yǎng)商的空間，同時(shí)容易開(kāi)成良好的口碑 ，利于宣傳。 三、項(xiàng)目租金價(jià)格策略綜述 本策劃報(bào)告的制定依據(jù)行規(guī)、市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論、項(xiàng)目的形態(tài)、項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目所在地段優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)商綜合因素，以資金快速回籠為目的，以低開(kāi)高走價(jià)格策略，以打造威海商業(yè)地標(biāo)，引領(lǐng)威海主流生活為思想，把本項(xiàng)目建成真正的集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)的城市生活典范。 以最優(yōu)的經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)商家，獲取信任，共同打造商業(yè)旗艦。 本地在經(jīng)營(yíng)的品牌商家為基本客戶群，他們一般比較注重威海市本地市場(chǎng)的消費(fèi)潛力及自身品牌在威海市的認(rèn)可程度。 37 商家招商實(shí)施要點(diǎn)： 形象先行，造勢(shì)優(yōu)先；定向招商，整合實(shí)施； 主次分明，把握節(jié)奏；由大至小，以商引商； 敲山震虎，形成互動(dòng)；做樣板市場(chǎng)，加強(qiáng)引導(dǎo)。 三、 項(xiàng)目招商推廣步驟 第一階段 招商前期準(zhǔn)備期 (2020 年 1 月 1 日－ 2020 年 3 月 1 日 ) 第二階段 招商實(shí)施預(yù)熱期 (2020 年 3 月 1 日－ 2020 年 5 月 31 日 ) 本階段推廣目的： 樹(shù)立投資信心，制造項(xiàng)目品牌形象、積累客戶資源、做好招商前期保障工作。 主要活動(dòng)事項(xiàng) ： 新聞發(fā)布會(huì) ? 時(shí) 間： 2020 年 1 月 40 ? 地 點(diǎn)：地址待定 ? 目 的： （ 1） 隆重推出本項(xiàng)目的恢宏氣勢(shì)，一炮打響； （ 2） 主力商家意向簽約； （ 3）挖掘潛在意向客戶，制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)。 第五階段 裝修準(zhǔn)備期 (2020 年 3 月 1 日－ 2020 年 7 月 31 日 ) 本階段推廣目的 對(duì)前期工作開(kāi)展進(jìn)行分析，為項(xiàng)目二期招商做好準(zhǔn)備 。 主要活動(dòng)事項(xiàng) 次主力店商家正式簽約 ? 時(shí) 間：待定 ? 地 點(diǎn)：地址待定 ? 目 的：（ 1）次主力商家的確定； ? (2）制造項(xiàng)目口碑宣傳效應(yīng)，為后期開(kāi)業(yè)做前期宣傳造勢(shì)活動(dòng)。 本階段推廣工作內(nèi)容 ? 新聞發(fā)布會(huì)（視實(shí)際情況召開(kāi)）； ? 節(jié)日促銷活動(dòng)； ? 項(xiàng)目網(wǎng)站宣傳； ? 組織已購(gòu)鋪業(yè)主做聯(lián)誼活動(dòng)，通過(guò)口碑宣傳； ? 項(xiàng)目整體開(kāi)業(yè)典禮籌備； ? 開(kāi)業(yè)邀請(qǐng)函制作發(fā)放； ? 電視、廣告、 DM 廣告宣傳； ? 開(kāi)業(yè)慶典舉行； ? 招商策劃總結(jié)報(bào)告。 媒體選擇 報(bào)紙軟文的選擇與發(fā)布 。 ? 將招商工作推入第一 次高潮。 ? 利用主力店開(kāi)業(yè)造勢(shì)余波，完全消化剩余商鋪招商。 聯(lián)營(yíng) ? 采用營(yíng)業(yè)額扣點(diǎn)式， 分保底和不保底兩種； ? 部分業(yè)態(tài)可考慮，主要利于形象，便于管理。 ? 租期以 2－ 3 年為單位。 ? 業(yè)主自購(gòu)自營(yíng)，不需要交納租金，客戶買斷產(chǎn)權(quán)自主經(jīng)營(yíng)，為避免招商以 及經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題，銷售前對(duì)樓層業(yè)態(tài)定位的準(zhǔn)確性要求較高。 潛在收益（包括商戶超出保底銷售額的銷售提成、商品展銷、促銷等到公共場(chǎng)地出租、 項(xiàng)目 內(nèi)廣告位出租、商鋪?zhàn)赓U押金、一次性預(yù)交租金、統(tǒng)一收銀現(xiàn)金流等），尚未統(tǒng)計(jì)在內(nèi)。 通過(guò)各種新聞、廣告、雜志、媒體、展會(huì)發(fā)布信息及口碑宣傳，對(duì)招商進(jìn)行前期滲透 。 建立目標(biāo)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)招商過(guò)程中的電話聯(lián)系、走訪、跟進(jìn)、簽約等，實(shí)時(shí)做好記錄。 項(xiàng)目每年都可能會(huì)喪失若干商戶，因此要采取計(jì)劃性客戶儲(chǔ)備與拓展及補(bǔ)位。 再次感謝高新置業(yè)對(duì)我們的支持！ 香港順翔威海高新 對(duì)客戶做未來(lái)分析，包括客戶數(shù)量，類別等情況的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。 二、項(xiàng)目招商后期管理 客戶足以影響到項(xiàng)目商業(yè)的后續(xù)發(fā)展，要讓客戶持續(xù)在項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)，整體商業(yè)必須努力經(jīng)營(yíng)，獲取 商 戶的信賴。 建立一個(gè)良好的招商支持系統(tǒng)，各方面協(xié)調(diào)支持招商工作。 熟悉本招商項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容，客戶問(wèn)詢的準(zhǔn)備，培訓(xùn)的準(zhǔn)備。 三、項(xiàng)目招商細(xì)則 （詳見(jiàn)后期招商執(zhí)行方案） 49 第 八 部分 項(xiàng)目招商收益預(yù)