【正文】 工手冊(cè)中對(duì)近年來(lái)發(fā)展較快的施工技術(shù)內(nèi)容作了大量補(bǔ)充 。 20 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 第 3章房地產(chǎn)企業(yè)保障性住房項(xiàng)目工程質(zhì)量管理現(xiàn)狀分析 保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格 或租金的住房 ,一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和兩限房構(gòu)成。保障性 住房的主要目的是滿足人民群眾基本居住需求 ,所以不能脫離保障性住房的標(biāo)準(zhǔn) , 而任意建造。保障性住房供給可分為以下幾種方式 :一、是政府直接供給。三、是政府對(duì)中低收入家庭發(fā)放住房補(bǔ)貼。因?yàn)閺膰?guó)的國(guó)情出發(fā) ,我們沒(méi)有能力 也不可能把保障性住房變成一種普及性保障。 (4)保障性住房具有政府導(dǎo)向性 保障性住房的政府導(dǎo)向性體現(xiàn)在兩個(gè)方面即政府的干預(yù)性和主導(dǎo)性。 政府對(duì)保障房主導(dǎo)性 :保障房的建設(shè)規(guī)模大 ,隨著需求的增加 ,建設(shè)規(guī)模會(huì) 不斷增長(zhǎng) ,這就需要大量的人力、物力、財(cái)力 ,單單依靠開(kāi)發(fā)商是不可能實(shí)現(xiàn)的 , 只有政府強(qiáng)有力的資金和政策支持才能使保障房的建設(shè)順利進(jìn)行。 通過(guò)圖 31可以看出保障房各個(gè)質(zhì)量主體行為因素對(duì)保障性住房質(zhì)量影響最 大 ?！??位息管理、質(zhì) fi評(píng)價(jià)運(yùn)行機(jī)制 ■ — ?開(kāi)發(fā)商 li監(jiān)理單位、建設(shè) T程質(zhì) it 監(jiān)督機(jī)構(gòu)有無(wú)制定質(zhì)量監(jiān)控休系 設(shè)計(jì)、施丁、材料供應(yīng)率位有無(wú)制定質(zhì) ffl保證休系 pJ開(kāi)發(fā)商足否做好技術(shù)交底 ,落實(shí)丁程質(zhì) fi責(zé)任 — ?施 .位足否選用合格材料、按照設(shè)汁施丁 施 T. — ?施丁操作人 W足遵守施 T規(guī)范 ^ g! — ?施工方案足 ^^考慮周全 。 (1)設(shè)計(jì)滯后 :由于保障性住房的自身特點(diǎn)決定了保障性住房的建設(shè)不能給 地方政府帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益 ,地方保障性住房規(guī)劃布局都偏向于交通和外部配 套設(shè)施建設(shè)相對(duì)滯后的地方。 20xx年的建設(shè)任務(wù)增長(zhǎng)較快 , 一些地方資金籌措就成了一項(xiàng)比較困難的工作 ,特別是中西部地區(qū)發(fā)展相對(duì)落后 的地區(qū) ,資金壓力更大 。保障性住房存在明顯質(zhì)量問(wèn)題 的城市包括北京、上海、杭州、深圳、武漢等地。門(mén)窗松動(dòng)、密封不嚴(yán)密等 表 32:杭州地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題 (3)其他地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目 序號(hào)所在城市 項(xiàng) 0名稱 存在的質(zhì)量問(wèn)題 桃源村三期裂縫、漏水 ,水龍頭、水管、門(mén)窗所用材料質(zhì)量差等質(zhì) 深圳市 量問(wèn)題 一 1 廉租房 I :程凝土尚未按重量配合比施 :I :、砂衆(zhòng)強(qiáng)度實(shí)測(cè)值僅為設(shè)計(jì) 銅仁市項(xiàng) 0 強(qiáng)度的 50% — 62%,均低于設(shè)計(jì)耍求、水泥標(biāo)磚外觀質(zhì) 量較差且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)耍求等問(wèn)題 ,大部分住仿施丨 :不 符合《砲體 :1:程施 :1:質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》相關(guān)要求。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目幵發(fā)主要是追求經(jīng)濟(jì)利益最大 化 ,而保障性住房是政府為為中低收入家庭所提供特殊的具有社會(huì)保障性質(zhì)的住 房。一旦監(jiān)管不到位 ,建筑單位就會(huì)以次充好、偷工減料。三是建設(shè)單位原因。 開(kāi)發(fā)商管理 \ 價(jià)格 設(shè)計(jì)單位 施 I:單位 開(kāi)發(fā)企業(yè) , 程管理缺失 ~,^有完整的法規(guī) ,Z供 求 — Z Z 政府句分配― ^^^ 往 監(jiān)督機(jī)構(gòu)作用不明一 y獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全 Z 仿 監(jiān)督機(jī)構(gòu) 法律法規(guī) 1:期 供求機(jī)制 圖 41保障性住房質(zhì)量問(wèn)題因果圖 27 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 保障性住房的自身特點(diǎn)決定了它在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定的限制。而國(guó)家只能通控制保 障性住房項(xiàng)目的建設(shè)工期來(lái)提高速度。從需求方面來(lái)看 ,我國(guó)中低收入家庭比例巨大 , 對(duì)保障房需求巨大。 (1)工程監(jiān)理監(jiān)管缺失 在監(jiān)理體制方面。不僅如此 ,地方政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)對(duì)保障性住房的建設(shè)管理特 別是質(zhì)量管理給與足夠的重視 ,政府部門(mén)對(duì)工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)的監(jiān)理工作沒(méi)有設(shè)置第 三方監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理 ,造成了工程監(jiān)理單位的行為失控 ,監(jiān)理工作的好壞 完全取決于監(jiān)理工程師自身的職業(yè)道德 ,而以道德約束的監(jiān)理行為存在很大的不 確定 性 ,容易受到外界因素的干擾。建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)保障性住房項(xiàng)目的收 費(fèi)較低 ,導(dǎo)致出現(xiàn)了一系列質(zhì)量問(wèn)題。由于監(jiān)督機(jī)構(gòu)的這種行為使自身與建筑企業(yè)建立了的利益關(guān) 系 ,而這種關(guān)系違背了政府部門(mén)在設(shè)置監(jiān)督機(jī)構(gòu)時(shí)所講求客觀、公正的監(jiān)督原則。招投標(biāo)的過(guò)程變 29 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 成了內(nèi)定設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位合理進(jìn)場(chǎng)的形式。 (2)設(shè)計(jì)單位的行為對(duì)保障房質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)單位對(duì)保障性住房設(shè)計(jì)沒(méi)有足夠的重視 ,認(rèn)為保障性住房只滿足國(guó)家規(guī) 定的面積、戶型就可以了 ,對(duì)于房屋的舒適程度和使用功能沒(méi)有很高的要求。設(shè)計(jì)單位為了節(jié)約設(shè)計(jì)成本 ,提高利潤(rùn) ,就不會(huì)在設(shè)計(jì)過(guò)程中認(rèn)真分析政 府對(duì)保障房的設(shè)計(jì)要求 ,對(duì)保障房的套型優(yōu)化設(shè)計(jì)、單元優(yōu)化設(shè)計(jì)、居住空間精 細(xì)化設(shè)計(jì)、戶型居住功能和空間適宜尺度安排、采光、噪音、通風(fēng)、節(jié)能等方面 沒(méi)有充分的考慮 ,使設(shè)計(jì)質(zhì)量大打折扣。一方面政府保障房的建設(shè)過(guò)程中的施工企業(yè)的約束力很弱 ,而政府委托的 幵發(fā)商對(duì)施工企業(yè)又疏于管理 ,即便保障性住房出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題 ,最后造成的損失 也會(huì)由政府或兀 ?發(fā)商買(mǎi)單 ,施工企業(yè)一般不會(huì)受到處罰 ,承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較小。基于上述原因 ,施工單位在進(jìn)行施工的過(guò)程中所出現(xiàn) 的不按技術(shù)規(guī)范施工、不嚴(yán)格材料進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)試驗(yàn)、不嚴(yán)格執(zhí)行工序檢查和驗(yàn)收制 度、偷工減料的現(xiàn)象得不到有效的控制 ,給工程質(zhì)量帶來(lái)了隱患。 中央住房保障政策的重要舉措就是要加大保障性住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。所以很多政府領(lǐng)導(dǎo)不愿把精力和土地用在保障性住房建 設(shè)中 ,存在互相推矮的現(xiàn)象。包括調(diào)查 和研究與投資建設(shè)有關(guān)的技術(shù)、地區(qū)及自身經(jīng)濟(jì)狀況、社會(huì)、周邊環(huán)境等方。綜上所述 ,中央政府和地方政府對(duì)保障房的質(zhì)量管 理的不到位也間接導(dǎo)致了保障性住房質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。地方政府為了大力發(fā) 展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)、增加領(lǐng)導(dǎo)政績(jī) ,更關(guān)注本地區(qū)短期內(nèi)能帶來(lái)巨大收益的項(xiàng)目。而且這些通知、辦法過(guò)于籠統(tǒng)抽象 ,缺乏對(duì)保障性住房必要的認(rèn)定。由于得不到經(jīng)濟(jì)效益 ,導(dǎo)致了施工單位對(duì)于 提高質(zhì)量的積極性不高。 (3)施工單位行為對(duì)保障性住房的影響 施工企業(yè)對(duì)沒(méi)有把保障性住房質(zhì)量的重要性放在首位 ,在施工過(guò)程中沒(méi)有加 強(qiáng)質(zhì)量管理 ,對(duì)質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān) ,導(dǎo)致出現(xiàn)各種各樣的質(zhì)量問(wèn)題。 開(kāi)發(fā)商在對(duì)保障房進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí) ,國(guó)家對(duì)其開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格有嚴(yán)格的規(guī)定 ,利 潤(rùn)空間相對(duì)較小。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中對(duì)承建商疏于監(jiān)管 , 缺少約束與激勵(lì)機(jī)制。 (1)開(kāi)發(fā)商管理對(duì)保障房質(zhì)量的影響 開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照招投標(biāo)法的要求通過(guò)招投標(biāo)的方式選擇能夠滿足工程建設(shè) 需要的資質(zhì)可靠、價(jià)格合理的設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位。其次 ,這幾年來(lái) ,保障性住房的 建設(shè)規(guī)模有較大的發(fā)展 ,為了獲得更多的經(jīng)濟(jì)收入 ,有些監(jiān)督機(jī)構(gòu)幵展了多種多 樣的業(yè)務(wù)。保障房作為整個(gè)地區(qū)工程建設(shè)的一部分自然也不例外。政府委托開(kāi)發(fā)商 開(kāi)發(fā)建設(shè)保障性住房 ,而工程監(jiān)理工作又是在開(kāi)發(fā)商的委托下開(kāi)展的 ,由于幵發(fā) 商的在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠獲得利潤(rùn)較低 ,導(dǎo)致了受委托監(jiān)理公司的監(jiān)理費(fèi)用 28 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 相對(duì)較少 ,監(jiān)理單位為了節(jié)省成本 ,保證經(jīng)濟(jì)效益最大化 ,必然會(huì)與設(shè)計(jì)單位、 承包商達(dá)成不成文的協(xié)議 ,對(duì)工程建設(shè)中存在的違規(guī)行為視而不見(jiàn) ,任其發(fā)展。所有保障性住房不會(huì)因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題或配套設(shè)施問(wèn)題引起滯銷(xiāo) ,影響開(kāi)發(fā) 商自身利益 ,許多的質(zhì)量問(wèn)題也因此而產(chǎn)生。 保障性住房長(zhǎng)期以來(lái)供小于需 ,而且相差甚遠(yuǎn) ,使得保障房長(zhǎng)期處于供不應(yīng) 求的狀態(tài)。 近些年來(lái) ,隨著中低收入階層的對(duì)保障房的需求的提高 ,為了盡快滿足日益 增長(zhǎng)的住房的需求 ,國(guó)家加快了保障性住房的建設(shè)的步伐。四是管理制度存在缺陷。由于對(duì)保障房的需求不斷增長(zhǎng) ,政府不得不加快保障房的建設(shè) , 這就認(rèn)為的造成了時(shí)間緊、任務(wù)重的現(xiàn)象。為了多賺錢(qián)開(kāi)發(fā)商會(huì)盡量壓縮設(shè) 計(jì)、勘察、建設(shè)、監(jiān)理等成本。 ^ 保障性住仿 8棟樓中 ,有 4~5棟已出現(xiàn)墻體開(kāi)裂的情況 ,500多戶 m 住戶中 ,己有 70多戶出現(xiàn)了滲?，F(xiàn)象 4 障性住房項(xiàng)存在滲水問(wèn)題的住歷近 200套 Li 表 33:其他地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題 .Z 26 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 第 4章保障性住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題原因分析 保障性住房存在質(zhì)量問(wèn)題各種各樣 ,其原因也五花八門(mén) ,上一章列舉了保障 性住房在建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的具體質(zhì)量問(wèn)題 ,而導(dǎo)致這些具體質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生有著 更深層的原因。粉刷和鋪裝空鼓 。 (3)質(zhì)量隱患 :一些保障性住房在設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、驗(yàn)收等方面不能?chē)?yán)把 質(zhì)量關(guān) ,甚至出現(xiàn)使用不合格的建材 ,聘用沒(méi)有上崗資質(zhì)的人員進(jìn)行施工 ,使保 障房的質(zhì)量安全得不到有效的保障。不僅如此空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的不合理 ,也影響 了保障性住房的使用功能。 —— ?是處理好保障性住房成本 IJ質(zhì)量的不盾 ^ — ?政府足針對(duì)保障性住房制定合理的 開(kāi)發(fā)商和承建商是再嚴(yán)格按照 T期要求建設(shè)而非蓄總壓縮成本 項(xiàng) _|硬技術(shù)一操作方法、施丁丁藝足否合理 H __r^: — ~^進(jìn) ~ .質(zhì)量管理程序是科學(xué) 度 I 」 ‘材料質(zhì) a ‘連設(shè)環(huán)境、丁 .程設(shè)備 ?丨 ip^ 圖 31影響保障性住房質(zhì)量愿意排列圖 24 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 工程質(zhì)量問(wèn)題涉及到工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段 ,涉及勘察設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及設(shè)備材料制造商等相關(guān)單位。與商品房相比 ,保障性 住房自身的特點(diǎn)決定了項(xiàng)目資金和項(xiàng)目工期對(duì)保障房質(zhì)量具有更大的影響。 住房項(xiàng)目工程質(zhì)量影響因素 影響保障性住房項(xiàng)目質(zhì)量的因素有很多 ,通過(guò)整理歸納為 10 類(lèi) ,分別為 :(1) 開(kāi)發(fā)企業(yè)及各參建單位的制度管理 (2)保障性住房各質(zhì)量主體行為 (3)勘察設(shè) 計(jì)承位行為 (4)施工過(guò)程管理 (5)建材選用與質(zhì)量 (6)施工、檢測(cè)的技術(shù)方法 22 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 (7)項(xiàng)目規(guī)定的工期長(zhǎng)短 (8)項(xiàng)目資金是否到位 (9)建設(shè)環(huán)境 (10)工程設(shè)備 機(jī)具。政府在保障性住房的建設(shè)中應(yīng)該予以干 預(yù) ,主要表現(xiàn)在價(jià)格、分配、建設(shè)等環(huán)節(jié)。由于資源有限 ,需要幫扶的對(duì)象較多 ,就決定了在一定程度上保障性住房 要實(shí)行循環(huán)使用、閉合管理。 保障性住房的保障對(duì)象具有特定性 ,它只提供符合條件的需求對(duì)象。二、由政府間接 供給。 (2)保障性住房供給與需求的特殊性 保障性住房供給是由國(guó)家控制的供給 ,不受市場(chǎng)的影響 ,它屬于政策性供給。 保障性住房項(xiàng)目建設(shè)模式特殊、房屋分配方式規(guī)定嚴(yán)格、流通過(guò)程受控、政 府直接參與等方面具有自身特點(diǎn) ,如下 : (1)保障性住房具有保障性 保障性住房作為一種特殊的商品 ,它具有保障性 ,政府為了造福中低收入居 民 ,維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定建造了保障性住房 ,目的不在于贏利。緊密結(jié)合近 年來(lái)建筑材料、建筑結(jié) 構(gòu)設(shè)計(jì)、建筑安裝施工質(zhì)量驗(yàn)收等標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、規(guī)程進(jìn)行編寫(xiě) 。同時(shí)介紹了加 速實(shí)施過(guò)程的計(jì)劃、校驗(yàn)表和測(cè)評(píng)尺度。 幵始 ■■ ? I ^ Y [P (計(jì)劃 ) (D (執(zhí)行 )] N2 N1 檢查 ~ A (改進(jìn) ) 結(jié)束 圖 22 PDCA循環(huán)圖 [1]詹姆斯 R?埃文斯 (James )、威廉 M?林賽 (William )兩位 專家對(duì)卓越績(jī)效進(jìn)行了詳細(xì)的論述 ,貫穿了卓越績(jī)效準(zhǔn)則的框架和要點(diǎn) ,并強(qiáng)調(diào) 19 山東大學(xué)碩士學(xué)位論文 管理導(dǎo)向 ,對(duì)企業(yè)的管理實(shí)踐具有十分重要的指