【正文】 B、無償服務(wù) C、有償服務(wù)和無償服務(wù)結(jié)合 D、政府決定是否收費(fèi) 二、多項(xiàng)選擇題 長期投資評估是對被投資方（ ）。 A、周轉(zhuǎn)速度快 B、變現(xiàn)能力強(qiáng) C、形態(tài)多樣化 D、庫存數(shù)量少 E、獲利能力強(qiáng) 適用于資產(chǎn)評估的假設(shè)有（ ）。 A、評估范圍 B、評估標(biāo)的 C、評估結(jié)果 D、評估原則 E、評估因素 在資產(chǎn)評估價(jià)值類型確定的情況下，資產(chǎn)評估方法選擇具有（ ）。 A．資產(chǎn)評估是在當(dāng)前條件下進(jìn)行的 B．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實(shí)存在的資產(chǎn)作為估價(jià)的依據(jù) C．資產(chǎn)評估強(qiáng) 調(diào)客觀存在 D．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來 E．資產(chǎn)評估是客觀的 1 一般而言，應(yīng)選擇凈現(xiàn)金流量作為企業(yè)收益的收益形式是因?yàn)椋ǎ? A．超額重置成本 B．超額投資成本 C．超額運(yùn)營成本 D．超額更新成本 E．超額復(fù)原成本 1估測建筑物重置成本的主要方法有（ ）。 A、效益因素 B、機(jī)會(huì)成本 C、技術(shù)成熟程度 D、市場供需狀況 2 價(jià)格指數(shù)調(diào)整法通常是用于（ ）的機(jī)器設(shè)備的重置成本估測。 A、超額收益率 B、無風(fēng)險(xiǎn)利率 C、通貨膨脹率 D、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 E、壟斷收益率 2對流動(dòng)資產(chǎn)評估無需考慮功能性貶值是因?yàn)椋? ）。 A．收益額指的是被評估資產(chǎn)在未來正常使用中能產(chǎn)生的收益額 B．收益額是由被評估資產(chǎn)直接形成的 C．收益額必須是稅后利潤 D．收益額是一個(gè)確定的數(shù)據(jù) E．對于不同的評估對象應(yīng)該具有不同內(nèi)涵的收益額 2非上市普通股票評估的類型有（ ）。（ ） ，不符合成本費(fèi)用與效用正相關(guān)的關(guān)系。（ ） 6．為了保證資產(chǎn)評估的獨(dú)立性，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)收取的勞務(wù)費(fèi)只與工作量相關(guān)，不與被評估資產(chǎn)的價(jià)值掛鉤，并應(yīng)受到公眾監(jiān)督。這是資產(chǎn)評估最基本的功能。（ ） 13． 評估中如果選用企業(yè)利潤系列指標(biāo)作為收益額，則折現(xiàn)率應(yīng)選擇相應(yīng)的資產(chǎn)收益率；如果以現(xiàn)金凈流量系列指標(biāo)作為收益額，則應(yīng)以投資回收率作為折現(xiàn)率。（ ） 、處于特定地位的資產(chǎn)、不能獨(dú)立存在的資產(chǎn)和用途單一且專業(yè)特征明顯的資產(chǎn)都是屬于特殊評估對象的資產(chǎn)。（ ） 2l．資產(chǎn)包 括有形資產(chǎn)，廢品雖然無修復(fù)價(jià)值，但是一項(xiàng)有形資產(chǎn)。（ ） 25．企業(yè)整體價(jià)值的確定關(guān)鍵在于企業(yè)未來的償債能力。指同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求量最大。評估值取決于現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)的未來獲利能力 （ 4）最佳效用原則。是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制在公開市場上進(jìn)行資產(chǎn)的出售。指的是處于使用中的被評估資產(chǎn)在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，將按其現(xiàn)行正在使用的用途及方式繼續(xù)使用下去。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)變動(dòng)發(fā)生后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)在的空間位置，轉(zhuǎn)移到其他空間位置上繼續(xù)使用。 5．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？ 資產(chǎn)評估是指評估機(jī)構(gòu)根據(jù)特定的目的，遵循客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律和公允的準(zhǔn)則，按照法定的標(biāo)準(zhǔn)和程序，運(yùn)用科學(xué)的方 法，對資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格進(jìn)行評定和估算。概括地講，資產(chǎn)評 19 估具有以下功能。 （ 2）界定與維護(hù)各產(chǎn)權(quán)主體的合法權(quán)益。科學(xué)規(guī)范的資產(chǎn)評估，能保證資產(chǎn)市場、產(chǎn)權(quán)市場的有序運(yùn)行，可以為資產(chǎn)和產(chǎn)權(quán)的配置提供正確信號(hào)，從而起到優(yōu)化資源配置的作用。這時(shí)進(jìn)行資產(chǎn)重估，可以克服上述問題。 （ 6）防止國有資產(chǎn) 流失和促進(jìn)國有企業(yè)改革順利進(jìn)行。 7．簡述資產(chǎn)評估中確認(rèn)評估對象的標(biāo)準(zhǔn)？ 答：資產(chǎn)評估中確認(rèn)資產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)主要有： （ 1）現(xiàn)實(shí)性。有效性一是表明已無實(shí)際資產(chǎn)對應(yīng)的待攤費(fèi)用等不能列作被估資產(chǎn)；二是表明無論是否是勞動(dòng)產(chǎn)品，只要有效用即可作為被估資產(chǎn)。 （ 5）合法性。 （ 3）根據(jù)資產(chǎn)的法律意義分類，全部資產(chǎn)要素可以分為不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和合法權(quán)利。 參考答案： 一、單項(xiàng)選擇 題 C B C D B C A C B A D B A C D B A B C B B C A A B C A A D A 二、多項(xiàng)選擇題 BC BCD ABCDE AB BDE BC AB BCE AB ABCD 20 1 BCD1 BCD 1 BD1 ACE1 BCDE1 BC1 BE 1 BC1 ABCD ABCD2ABD2 ADE2 ABCE2 BCD2 AB2 DE2 AB 2 ABE2 BCE AB 三、判斷題 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 《資產(chǎn)評估》期末復(fù)習(xí)練習(xí)及參考答案 一、 單項(xiàng)選擇題 1. 《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則 —— 無形資產(chǎn)》是我國于（ B ）頒。 （ 5）根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，全部資產(chǎn)要素可以分為可確指的資產(chǎn)與不可確指的資產(chǎn)。 8．資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)哪些標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類？ 答：資產(chǎn)評估對象可以依據(jù)下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類： （ 1）按資產(chǎn)評估目的和被評估資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn) 。稀缺性表明要獲得具有稀缺性經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)就必須付出代價(jià)。指以企事業(yè)單位或個(gè)人對經(jīng)濟(jì)資源的控制權(quán)來定義被評估資產(chǎn)的邊界，而不論資產(chǎn)是其用自有資金投資購建，還是負(fù)債購建，或是租入。而轉(zhuǎn)讓定價(jià)的基礎(chǔ)是企業(yè)的評估價(jià)值。 （ 5）在促進(jìn)對外開放的同時(shí)，維護(hù)國家權(quán)益。 （ 4）促進(jìn)企業(yè)帳實(shí)相符，足額補(bǔ)償和資產(chǎn)完整。 （ 3）優(yōu)化資源配置。資產(chǎn)評估通過對資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。 由定義可知，資產(chǎn)評估由六大基本要素組成，即資產(chǎn)評估的目的、評估的對象、評估人、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評估規(guī)程和評估方法。從上述有關(guān)清算價(jià)值的定義可知，其余公允市場價(jià)值的區(qū)別主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是買賣雙方地位不平等，賣方是被迫出售；二是沒有充足的時(shí)間詢價(jià)，有序清算與強(qiáng)制清算的區(qū)別只是兩者在時(shí)間限定程度上的差異。指的是被評估資產(chǎn)將在產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)后或資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生后，改變資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)的使用用途，調(diào)換新的用途繼續(xù)使用下去。 答：持續(xù)使用假設(shè)也是對資產(chǎn)擬進(jìn)入的市場的條件，以及 在這樣的市場條件下的資產(chǎn)狀態(tài)的一種假定性描述或說明。是指在市場上進(jìn)行或擬進(jìn)行資產(chǎn)交易的雙方，彼此地位平等，且都具有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的分析判斷。 2．簡要說明資產(chǎn)評估的假設(shè)有哪些？ 答：假設(shè)是指依據(jù)有限事實(shí) 而作出合理推斷的狀態(tài)，資產(chǎn)評估理論和方法體系的形成是建立在一定假設(shè)基礎(chǔ)上的。 （ 3）預(yù)期原則。指某一項(xiàng)資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值取決于它對其它相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價(jià)值貢獻(xiàn)，或根據(jù)當(dāng)缺 少它是對整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。（ ） 23．作為基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用應(yīng)以“七通一平”為準(zhǔn)。（ ） 19. 對于能夠在市場上交易得的資產(chǎn)，如果市場是完善的，其公允市場價(jià)值應(yīng)該大于內(nèi)在價(jià)值。 （ ） 15．價(jià)值補(bǔ)償和實(shí)物更新不同時(shí)進(jìn)行是機(jī)器設(shè)備的主要特點(diǎn)，其價(jià)值補(bǔ)償是通過折舊形式逐漸實(shí)現(xiàn)的，而實(shí)物更新一般是一次完成的。（ ） 11. 由于機(jī)器設(shè)備數(shù)量多、規(guī)格復(fù)雜、情況各異，所以設(shè)備評估以整套設(shè)備為對象。（ ） 8．若評估對象是市中心的一塊土地，按照有關(guān)規(guī)定，該塊土地可以用于建造商務(wù)辦公樓，也可以建造一般居民住宅，評估人員應(yīng)依據(jù)最佳利用原則，按照前一個(gè)用途進(jìn)行估價(jià)。（ ） ，并不能反映出物價(jià)變動(dòng)和技術(shù)進(jìn)步等因素對資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)際影響。 A．被評估資產(chǎn)的類別物價(jià)指數(shù) B．被評估資產(chǎn)的個(gè)別物價(jià)指數(shù) C．固定資產(chǎn)投資價(jià)格指數(shù) D．商品零售價(jià)格指數(shù) E．綜合物價(jià)指數(shù) 三、判斷題 1．公允市場價(jià)值即是指資產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的市場上交易的價(jià)格。 A、無面額股票 B、面額股票 C、記名股票 D、優(yōu)先股 E、普通股 2影響設(shè)備的功能性貶值的因素包括（ ）。 A、銀行手續(xù)費(fèi) B、境外 途中保險(xiǎn)費(fèi) C、境外運(yùn)雜費(fèi) D、進(jìn)口關(guān)稅 E、安裝調(diào)試費(fèi) 2地產(chǎn)中的“三通一平”具體是指（ ）。 A．能帶來正常利潤 B．能帶來超額利潤 C．能帶來壟斷利潤 D．能帶來非經(jīng)濟(jì)性利益 1對外直接投資的收益分配方式主要有（ ）。 16 A、重置核算法 B、收益法 C、物價(jià)指數(shù)調(diào)整法 D、規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益法 E、功能成本法 1下列（ ）屬于可確指的無形資產(chǎn)。 A．資產(chǎn)能 以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營上期望的收益 B．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命 C．資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上允許轉(zhuǎn)作它用 D．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好 E．原設(shè)計(jì)用途 1資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（ ）。 A、綜合物價(jià)指數(shù)法 B、分類（或個(gè)別）物價(jià)指數(shù) C、評估基準(zhǔn)日物價(jià)指數(shù) D、年平均物價(jià)指數(shù) 影響設(shè)備的功能性貶值的因素包括（ ）。 15 A、超額收益率 B、無風(fēng)險(xiǎn)利率 C、通貨膨脹率 D、風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率 E、壟斷收益率 資產(chǎn)評估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別主要有（ ）。 A、 4 萬元 B、 5 萬元 C、 4— 5 萬元 D、無法確定 2資產(chǎn)評估的主體是指（ ）。 A、單價(jià) 3000 元 /M2，容積率為 4 B、單價(jià) 4000 元 /M2，容積率為 5 C、單價(jià) 3500 元 /M2，容積率為 D、單價(jià) 3800 元 /M2，容積率為 2市政府實(shí)施新的經(jīng) 濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，造成資產(chǎn)評估價(jià)值降低，這是一種（ ）。 A．企業(yè)價(jià)值評估的原則 B．企業(yè)價(jià)值評估的目的 C．企業(yè)價(jià)值評估的方法 D．最能客觀反映企業(yè)正常盈利能力的收益額 14 2被評估企業(yè)擁有 M 公司面值共 90 萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的 10%，評估人員通過調(diào)查了解到 M 公司每年只把稅后 利潤的 80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司股本利潤率保持 15%水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為 12%，如運(yùn)用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的 M 公司股票，其評估值最有可能是（ ）。 A、 4500000 元 B、 4625000 元 C、 4750000 元 D、 4875000 元 1 企業(yè)價(jià)值評估是以企業(yè)的（ ）為前提的。 A、同一供需圈內(nèi)、近期交易的、類似土地 B、同一供需圈內(nèi)、有標(biāo)價(jià)的、類似土地 C、鄰近地區(qū)、近期交易的、類 似土地 D、鄰近地區(qū)、近期交易的、相同土地 15— 1待估對象為寫字樓一幢，占地面積 500 平方米，建筑面積 2021 平方米，月租金 60000 元，設(shè)定建筑物還原利率為 10%，尚可使用年限為 50 年，土地還原利率為 8%，房產(chǎn)稅、土地使用費(fèi)、修繕費(fèi)等各種客觀費(fèi)用總計(jì)為 180000 元，建筑物價(jià)格依成本法求得為 1500000 元，試運(yùn)用收益法估算本例寫字樓所占基地的有關(guān)數(shù)據(jù)和指標(biāo)。 A．壽命期限 B．機(jī)會(huì)成本 C．市場供求狀況 D．評估方法 1 資產(chǎn)功能性貶值的計(jì)算公式為：被評估資產(chǎn)功能性貶值額 = （被評估資產(chǎn)年凈超額運(yùn)營成本 折現(xiàn)系數(shù)）。 ， 收益現(xiàn)值越低 越高 ， 收益現(xiàn)值越高 13 ，是 ( )。 4．下列選項(xiàng)中不符合資產(chǎn)評估中確認(rèn)“資產(chǎn)”標(biāo)準(zhǔn)的是（ ）。確切值應(yīng)該是 3600 萬元減去拆除舊建筑物費(fèi)用后的價(jià)值。因?yàn)?，該房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)用途是很不合理的。其核心是對資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格進(jìn)行估算。（ ） 四、簡答題 1．什么是資產(chǎn)評估，它由哪些基本要素組成？ 五、計(jì)算分析題 某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)