【正文】 補助費政府一次性給予補償。即使先期進入的開發(fā)商在土地掛牌后最終沒能拍到這個地塊，也可以獲得 15％的補償，同時村集體仍可獲得還建安置房的建設(shè)資金以及村集體土地的補償金。 為引入有實力的開發(fā)商，珠海市采用公開招標(biāo)的辦法，不分 開發(fā)商來自哪里，一律對其資金實力、改建規(guī)劃方案、拆遷安置方案及商業(yè)信譽等方面進行量化評估。舊城區(qū)（城中村）改造片區(qū)用地的取得可按以下三種形式 : 房屋和土地確權(quán)后 ,拆遷人通過與產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋和土地收購協(xié)議的方式 ,依法辦理土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖?，在得到絕大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實施，做到公開、公平、公正。 3．政府主導(dǎo)，市場運作。要重視維護城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實保護歷史文化街區(qū)和歷史建筑，嚴(yán)禁大拆大建。采取財政補助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場開發(fā)等辦法多渠道籌集資金。安置方案》 安置模式選擇 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 安置補償分析 龍崎村 補償安 置模式 政府工作的要求 現(xiàn)實條件的要求 現(xiàn)實目標(biāo)的要求 安置方式：就地安置 補償方式：貨幣補償與（實物補償）產(chǎn)權(quán)置換相結(jié)合。 教育地產(chǎn) 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 教育地產(chǎn)是一種價值，是一種教育與地產(chǎn)互相成就、互相輝映的聯(lián)動價值，是一條連接社會、學(xué)校、房地產(chǎn)企業(yè)、家庭多方的市場價值鏈。 功能 規(guī) 劃方案設(shè)計 — 總體構(gòu)思 復(fù)合業(yè)態(tài)功能、滿足人們?nèi)粘Ｉ钚枰＝Y(jié)合小區(qū)組團綠地設(shè)置活動場地，滿足村民的生活需求。 商務(wù)辦公區(qū)：在國興大道與海府路交叉口處布置一處集購物、金融辦公、餐飲娛樂于一體的商業(yè)綜合用地，通過建筑景觀的設(shè)計，形成國興大道上的新標(biāo)志性景觀節(jié)點。 30F 30F 30F 30F 30F 3F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) D 地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅 車位 /戶，公建 。 PART 6：投資收益分析 估算的范圍 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 投資估算的范圍和依據(jù) 本工程為?？谑写笥⑸叫鲁菂^(qū)龍岐村舊城改造建設(shè)項目。 估算的依據(jù) （ 1）國家發(fā)改委與建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。 （ 4）其他工程費用，根據(jù)國家有關(guān)部門對其他費用取費率的規(guī)定，并結(jié)合本項目的具體情況計算確定。 （ 7）建設(shè)方向調(diào)節(jié)稅，依海南特區(qū)實際情況按規(guī)定采用零稅率。 安置房建設(shè)工程，總建筑面積達(dá) 153900㎡；其中安置房建筑面積 141900 ㎡；安置商業(yè)為 12020 ㎡。 一級開發(fā)固定資產(chǎn)投資 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 一級開發(fā)投資估算 固定資產(chǎn)投資總額為 萬元。 總投資 一級開發(fā)總投資額 萬元。 （ 2）資金籌措 資金籌措為：項目一級開發(fā)所需全部資金 萬元。其中工程費用 萬元；其他費用 萬元；預(yù)備費用 萬元。其中固定資產(chǎn)投資 萬元，流動資金投資 萬元 ,建設(shè)期利息 萬元。其中村民回購款 萬元，企業(yè)實際投入 萬元。 （ 3）本項目擬依據(jù)國家和海南特區(qū)的稅收有關(guān)規(guī)定，按 15%~25%征收所得稅。 （ 7）行業(yè)基準(zhǔn)收益率參考值取 11%，凈現(xiàn)值折現(xiàn)率 ic=6%。 估算收入如下： 安置區(qū)住宅回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 安置區(qū)商業(yè)建筑回購平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品住宅出售平均按 萬元 /㎡計算出售收入 商品商業(yè)建筑出售平均按 萬 元 /㎡計算出售收入 酒店營業(yè)平均按 萬元 /年 *㎡計算營業(yè)收入 會所出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 寫字樓出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 停車場出租平均按 萬元 /年 *位計算出租收入 地下商鋪出租平均按 萬元 /年 *㎡計算出租收入 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 財務(wù)評價 工程分項估算表 單位：萬元 正常年營業(yè)稅金與附加 該項目應(yīng)征營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加稅；營業(yè)稅按 ％計收，城市建設(shè)維護稅率、教育費附加分別按 7％、 3％計收。 正常營業(yè)年收入估算 本項目收入來自住宅銷售、商業(yè)建筑銷售、酒店營業(yè)、會所出租等收入。 （ 5）本項目計算期定為 5 年， 2 年建設(shè)期。 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 財務(wù)評價 工程分項估算表 單位：萬元 財務(wù)評價原則和方法 （ l）本項目財務(wù)評價依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則 《企業(yè)財務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法 與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。流動資金按負(fù)荷逐年投入。 固定資產(chǎn)投資估算表 單位：萬元 合 計 3 投資方向調(diào)節(jié)稅 2 漲價預(yù)備金 基本預(yù)備費 預(yù)備費 工程費用與其他費用合計 臨時設(shè)施費 環(huán)評費 勘察設(shè)計費 可研編制及評估前期費 工程監(jiān)理費及保險費 建設(shè)單位管理費 招投標(biāo)費 土地成本費 安置補助及拆遷補償費 其他費用 工 程 費 用 固定資產(chǎn)投資 1 合計 其他費用 建筑安 裝工程 工程或費用名稱 序號 開發(fā)經(jīng) 營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一 工程分項估算表 單位：萬元 3150 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 3200 ㎡ 0 地下商鋪面積 2130 ㎡ 8700 學(xué)校 2200 ㎡ 16200 辦公 2100 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 2600 ㎡ 93500 酒店 2313 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 2150 ㎡ 429200 商品住宅 2313 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 2150 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 元 /㎡ 主體工程 1 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 95 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 155 ㎡ 8700 學(xué)校 152 ㎡ 16200 辦公 162 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 172 ㎡ 93500 酒店 150 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 162 ㎡ 429200 商品住宅 172 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 150 141900 安置區(qū)住宅 電氣 68 ㎡ 86000 地下建筑（人防） 83 ㎡ 8700 學(xué)校 82 ㎡ 16200 辦公 80 ㎡ 1600 社區(qū)服務(wù) 102 ㎡ 93500 酒店 92 ㎡ 77600 商品商業(yè)建筑 70 ㎡ 429200 商品住宅 92 ㎡ 12020 安置區(qū)商業(yè)建筑 70 ㎡ 141900 安置區(qū)住宅 給排水 元 /㎡ 安裝 2 龍岐村舊城改造全區(qū) 一 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 表一（續(xù)） 工程分項估算表 單位：萬元 22 元 /㎡ 智能化工程 10 380 元 /㎡ 5500 游泳池及水池 9 109 元 /㎡ 225325 區(qū)內(nèi)室外電氣 8 35 元 /㎡ 225325 區(qū)內(nèi)室外給排水 7 220 元 /㎡ 廣場建設(shè) (地上泊車位 ) 6 300 元 /㎡ 88580 綠化及節(jié)點景觀工程 5 元 /m3 153900 拆除舊建筑及清理費用 2 600 元 /㎡ 區(qū)內(nèi)聯(lián)系道路工程 1 配套工程 二 1615 17 套 95 變頻給水泵 臺 130 消防泵 (噴淋泵 ) 1250 50 臺 25 發(fā)電機 85 臺 170 低壓柜 204 2 臺 102 高壓柜 450 15 臺 30 變壓器 3136 28 部 112 電梯 萬元 /臺、套 設(shè)備費 建安費用 合計（萬元） 單位價格 單位 工程量 工程或費用分項名稱 序號 開發(fā)經(jīng)營策劃 — 二級開發(fā)投資估算 工程分項估算表 單位：萬元 流動資金投資 根據(jù)詳細(xì)估算法，項目流動資金 萬元。 在實際投資 萬元中，企業(yè)自籌或向社會融資 萬元，其余 50000 萬元向銀行貸款。 資金使用計劃與資金籌措 （ 1）資金使用計劃 固定資產(chǎn)投資（建設(shè)期）第一年投入 70%，第二年投入 30%。 詳見表 121“固定資產(chǎn)投資估算表”。 包括龍岐村 改造區(qū)內(nèi) 2 條市政道路的道路、照明、給水、排水、綠化等工程建設(shè)。整個改造區(qū)域由三片構(gòu)成，用地面積分別為：龍岐村拆遷用地面積為 ㎡，海航用地面積為 ㎡，氣象局用地面積為 ㎡。 （ 5）基本預(yù)備費，按工程和其他兩項費用之和的 8%計取。 （ 2）建筑工程造價，根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式和建筑材料，結(jié)合同類工程項目建設(shè)投資額，參照國家標(biāo)準(zhǔn)及海南省有關(guān)定額作有關(guān)統(tǒng)計處理和預(yù)測后計取。估算范圍包括土建、安裝等費用。 4F 12F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 總體模型效果 總模型 東側(cè)天際線 南側(cè)天際線 西側(cè)天際線 規(guī)劃方案設(shè)計 — 戶型選型 選型一：一梯 6 戶，平均每戶約 90 平米。 33F 33F 33F 33F 33F 33F 33F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 30F 50F 11F 4F 4F 2F 2F 規(guī)劃方案設(shè)計 — 分地塊控制 主要技術(shù)指標(biāo) B 地塊 公共服務(wù)設(shè)施配套： 需要配文化活動室， 老年活動場地，幼兒園、公共廁所，垃圾收集站、配套停車位：住宅1 車位 /戶，公建 。打造具有熱帶濱海特色的高品質(zhì)商務(wù)居住區(qū)。貼近自然，多采用開放的構(gòu)造，大面積留給綠色自然。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，規(guī)劃的專業(yè)性和業(yè)態(tài)的多元性是復(fù)合型社區(qū)配套商業(yè)的主要特點，也是其在市場上具有競爭力的條件。 立體平均式園林景觀； 處處有景觀，無處不綠化 高級住宅 規(guī)