【正文】 來(lái)看， 2020 年市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 仍保持賣方市場(chǎng)與買方市場(chǎng)對(duì)持的“尷尬”局面 。 小結(jié)：泰安市的房地產(chǎn)產(chǎn)品向多元化方向發(fā)展，但受城市發(fā)展政策影響（北部老城區(qū)限高）、新區(qū)發(fā)展受自身局限等影響，普通多層仍為市場(chǎng)主流。其中居住用地（包括商住） 31 宗，面積 畝，占總面積 %。未明確用途 2 宗，面積 畝，占總面積 %。倉(cāng)儲(chǔ)用地 1宗，面積 畝。 岱岳區(qū)擬出讓土地 14 宗，面積 畝。 10 宗，面積 畝。其中：居住用地 4 宗，面積 畝。頂部采用中心透空玻璃結(jié)構(gòu)，內(nèi)設(shè)中央空調(diào)、噴泉、圖書室、茶水房，貨物出入口五個(gè)，大型停車場(chǎng)一處，配有專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)，各項(xiàng)公共設(shè)施配 套成龍，一應(yīng)俱全。山東五馬裝飾材料精品處 20 于泰山腳下，位于迎春路、靈山大街、溫泉路的交匯處，堪稱商業(yè)黃金地段，交通方便、人流、物流、信息流集中、活躍， 200 家經(jīng)營(yíng)業(yè)主，年交易額 億元。大市場(chǎng)以泰山大街和靈山大街為主要出入口，并將整個(gè)市場(chǎng)分為八個(gè)區(qū)，中心五個(gè)區(qū)為一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)和中心區(qū)，沿北側(cè)泰山大街為泰山區(qū)，沿南側(cè)靈山大街為靈山區(qū)， 14層辦公大廈聳立于群體建筑中，東部為七區(qū)。本項(xiàng)目距離已建成的京福高速公路、京滬高速公路下道口只有 2公里的路程，距離 104 國(guó)道只有 1 公里的路程，距離南北鐵路主干線只有 600 米，擬建的京滬高速鐵路也在區(qū)域內(nèi)，并且各條道路均是一級(jí)道路，通向全省各縣市區(qū)，交通條件極為便利，是成為建設(shè)大型倉(cāng)儲(chǔ)性綜合市場(chǎng)的首要條件。工程分兩期進(jìn)行，其中一期工程投資 5600 萬(wàn)元，建筑面積 6萬(wàn)平方米（其中營(yíng)業(yè)面積 萬(wàn)平方米），市場(chǎng)于 2020 年 5 月 1 日開業(yè)。 泰山裝飾材料精品城主體采取“上宅下店”模式、全框架結(jié)構(gòu)。 東亞商場(chǎng)主要經(jīng)營(yíng)家具，目前共 5 層，第六層正在裝修，一樓主要是經(jīng)營(yíng)紅木家具，但是未來(lái)將要把紅木移到 5樓、六樓，四層主要是經(jīng)營(yíng)板式家具，二層、三層主要是沙發(fā)、床墊，該商場(chǎng)沒有辦公家具。從現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)看，檔次比東亞偏低，但是客流量還是相當(dāng)可觀，得益于位置的優(yōu)越。雖然如此，該商場(chǎng)內(nèi)的品牌確是相對(duì)其他商城要高檔些，裝修也更加高檔。紅星的進(jìn)入 將引起市場(chǎng)的洗牌； 改變和提升市民裝修消費(fèi)的模式； 泰安市不少有消費(fèi)能力的市民至今不選擇在本地消費(fèi)，而是去濟(jì)南的居多，屆時(shí)將會(huì)回來(lái)。我們將進(jìn)一步調(diào)查我們紅星的主流合作伙伴目前在泰安的銷售價(jià)格水平，將來(lái)進(jìn)入紅星能否保持這個(gè)水平，能否提升這個(gè)水平。對(duì)我們來(lái)說(shuō)，能否充分利用周邊縣市的消費(fèi)能力也是非常重要的擴(kuò)展市場(chǎng)。按容積率 1： 計(jì)算，總用地 萬(wàn) (64 畝 ).按 35 萬(wàn)元 /畝計(jì)算 ,土地款為 2240 萬(wàn)元 .平均地價(jià) 為 825元 / m2， 平均建筑面積地價(jià)為 688 元 / m2。 第四章 項(xiàng)目概況 第一節(jié) 地理位置 “泰安紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)”商住一體城市商圈項(xiàng)目是一個(gè)商業(yè)住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目。協(xié)議地價(jià) 35 萬(wàn)元 /畝，總地價(jià) 萬(wàn)元，樓板地價(jià) 元 /M2。緊鄰開建京滬高鐵泰山站組團(tuán)，距新客站 800M；距市政府 3KM 內(nèi)。 項(xiàng)目一期建設(shè)商業(yè)部分的 紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)（ 8－ 10萬(wàn) M2），預(yù)計(jì)在 09年 9月開業(yè)；按 協(xié)議約定該部分 不得對(duì)外出售，按紅星集團(tuán)經(jīng)營(yíng)模式自營(yíng)。泰安的銀行和開發(fā)商一致認(rèn)為當(dāng)?shù)胤?地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康，沒有受當(dāng)前金融海嘯影響。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、建設(shè)地址 項(xiàng)目建設(shè)地址擬定位于泰安市岱岳區(qū)區(qū)域內(nèi)。紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 5萬(wàn) m2。 項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā) 開發(fā)周期： —— ； 銷售及招商周期： —— 第 三 節(jié) 項(xiàng)目總投資及資金來(lái)源 項(xiàng)目總投資額為： 68250 萬(wàn)元 、紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積 5萬(wàn) m2。 初步估算項(xiàng)目總投資 15750 萬(wàn)元。 項(xiàng)目建設(shè)所需資金擬全部由建設(shè)單位及投資方自酬解決。 設(shè)計(jì)構(gòu)思獨(dú)特，造型新穎，美觀大方，塑造富有活力的、地方特色濃厚的城市建筑。 三、總平面布置 根據(jù)項(xiàng)目周邊建筑環(huán)境條件及建筑功能要求，泰安紅星美凱龍家居生活廣場(chǎng)整棟建筑面向主干道布置入口廣場(chǎng)，規(guī)劃綠地景觀及廣場(chǎng)停 車，場(chǎng)地四周建設(shè)集中綠化帶。 計(jì)算期和經(jīng)營(yíng)負(fù)荷 項(xiàng)目計(jì)算期為 12 年，根據(jù)實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)算期第 2 年商場(chǎng)建成投入運(yùn)營(yíng) ，確定該年為試營(yíng)業(yè)期，經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 80%，計(jì)算期第 3 年以后為正常經(jīng)營(yíng)，各年經(jīng)營(yíng)負(fù)荷為 100%。 ※ 出租面積 項(xiàng)目總建筑面積 50000 平方米 ,共用部分和管理用房占總建筑面積的30%,可出租面積約占 70%,總計(jì) 35000 平方米。 ※ 所得稅 企業(yè)所得稅稅率按照 33%計(jì)算。根據(jù)設(shè)計(jì)用量和現(xiàn)行單價(jià)估算，項(xiàng)目年需承擔(dān)水電等動(dòng)力費(fèi)用約為 75 萬(wàn)元。 ※ 其他費(fèi)用 ※ 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括廣告費(fèi)用等經(jīng)營(yíng)中發(fā)生的費(fèi)用，按年經(jīng)營(yíng)收入的 %計(jì)取。 ※ 容積率 1:，可造建筑面積約 19 萬(wàn) m2； ※ 擬造：商業(yè)建筑 6 萬(wàn)平方米，住宅 15 萬(wàn)平方米。 ： 建筑安裝工程費(fèi)用為 57000 萬(wàn)元，包括土建、安裝、裝飾、給排水、消防、變配電、暖氣、道路、綠化等工程的建設(shè)費(fèi)用； 36 其他費(fèi)用 8425 萬(wàn)元，包括土地成本、城市建設(shè)綜合配套費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)； 預(yù)備費(fèi)用 2825 萬(wàn)元。資金籌措及使用計(jì)劃見下表： 投資與資金使用計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序 號(hào) 項(xiàng) 目 建 設(shè) 期 合 計(jì) 第 1 年 第 2 年 1 總投資 43500 24750 68250 建設(shè)投資 36500 31750 68250 .1 建設(shè)工程費(fèi)用 30000 27000 57000 .2 其他費(fèi)用 5000 3425 8425 37 .3 預(yù)備費(fèi)用 1500 1325 2825 2 資金籌措 43500 24750 68250 自有資金 43500 24750 68250 。（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 項(xiàng)目整體投資估算匯總表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 估算投資額（萬(wàn)元） 備注 一 建設(shè)投資 68250 1 建筑安裝工程費(fèi)用 57000 2 其他費(fèi)用 8425 3 預(yù)備費(fèi)用 2825 第三 節(jié) 資金籌措及使用計(jì)劃 一、資金籌措 項(xiàng)目建設(shè)所需資金 68250 萬(wàn)元，由建設(shè)單位自籌解決。 ※ 建筑規(guī)費(fèi)按 300 元 / m2， ※ 建筑造價(jià)按 1300 元 / m2， ※ 基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)偘?500 元 / m2， 綜合建筑造價(jià) =平均建筑地價(jià) +建筑規(guī)費(fèi) +建筑造價(jià) +基礎(chǔ)設(shè)施和綠化分?jǐn)?=525+300+1300+500=2625 元 /m2。 第 二 節(jié) 投資估算 根據(jù)初步估算，本項(xiàng)目總投資 68250 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資約為 57000萬(wàn)元，其他費(fèi)用 8425 萬(wàn)元。 ※ 工資及福利 本項(xiàng)目勞動(dòng)定員 120 人，工資及福利費(fèi)用按 15000 元 /人 .年，年工資及福利總額為 180 萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算，年交納房產(chǎn)稅為 272 萬(wàn)元。 2）稅金及附加 ※ 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加為營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 1（紅星美凱龍全球家居生活廣場(chǎng)商業(yè)部分） 1）經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 根據(jù)建設(shè)規(guī)模、地理位置和配套設(shè)施情況，參照山東省同類城市商場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，綜合本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定可出租面積、出租率、平均租賃單價(jià)等指標(biāo)，測(cè)算確定本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入。 第六章 項(xiàng)目投資分析 第一節(jié) 經(jīng)濟(jì)效益分析依據(jù)及基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 經(jīng)濟(jì)效益分析說(shuō)明 項(xiàng)目建成后，將采取整體商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)對(duì)外招商租賃的方式，由公司統(tǒng)一收取租賃費(fèi)。 處理好綠化、道路、活動(dòng)場(chǎng)地等與人的活動(dòng)關(guān)系，營(yíng)造和諧舒適的建 32 筑空間。 第五章 SWOT 分析 一、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 根據(jù)泰安市城市總體規(guī)劃的要求，充分發(fā)掘本區(qū)的歷史與文化內(nèi)涵，利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然、歷史與人文要素，運(yùn)用現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和城市設(shè)計(jì)手段，合理調(diào)控空間布局，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌設(shè)計(jì)，塑造具有鮮明特色的集地產(chǎn)、商場(chǎng)、超市、餐飲、休閑于一體的綜合性建筑。 、房地產(chǎn)項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)。建設(shè)投資構(gòu)成為：建筑安裝工程費(fèi)用為 10000 萬(wàn)元；其他費(fèi)用 2425 萬(wàn)元；預(yù)備費(fèi)用 700萬(wàn)元。 房地產(chǎn)項(xiàng)目占地 60%共 171 畝， 113886 平方米，容積率為 ，規(guī)劃建筑面積擬定為 150000 平方米。 商業(yè)項(xiàng)目占地 40%共 114 畝，容積率為 。泰安新任市委書記原為國(guó)家建設(shè)部城鄉(xiāng)建設(shè)司長(zhǎng)，對(duì)住宅開發(fā)控制有序。其它商業(yè)項(xiàng)目根據(jù)市場(chǎng)逐步開發(fā)：影城（含演藝廳、歌廳、電玩），五星級(jí)酒店，酒店式公寓，寫字樓。該地塊環(huán)境優(yōu)美，西南側(cè)為新客站組團(tuán)濕地公園，西北側(cè)為泮河風(fēng)景帶?！镌诒卷?xiàng)目開發(fā)基礎(chǔ)上，岱岳區(qū)政府愿意與我們合作新客站組團(tuán)的一級(jí)開發(fā)。協(xié)議批租土地 ，從道路