【正文】 價(jià)位成交量動(dòng)態(tài)分布圖來(lái)看， 2020元 /平方米至 3000 元 /平方米的產(chǎn)品市場(chǎng)認(rèn)可率最高， 2020元 /平方米以下的產(chǎn)品也占有很大比例，而 3000 元 /平方米以上的產(chǎn)品市場(chǎng)需求較少。 舊區(qū)居民購(gòu)房原因示意圖 原因 頻次 百分比原住房面積太小 204 34原住房房型結(jié)構(gòu)不好 30 5想改變居住地點(diǎn) 21 3 .5結(jié)婚 60 10想離工作單位近一點(diǎn) 54 9方便子女上學(xué) 45 7 .5想改變居住環(huán)境 177 2 9 .5回遷 6 1合計(jì) 597 9 9 .5缺省 3 0 .5總計(jì) 600 100被訪者購(gòu)房原因示意圖原住房面積太小原住房房型結(jié)構(gòu)不好想改變居住地點(diǎn)結(jié)婚想離工作單位近一點(diǎn)方便子女上學(xué)想改變居住環(huán)境回遷 3． 除價(jià)格因素外，消費(fèi)者更關(guān)心的是環(huán)境及地段。 2． 新遷進(jìn)居民的居住面積為 80120 平方米者居多，超過(guò)舊區(qū)居民 60 平方米以下的居住面積。 1． 麗苑一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。 對(duì)麗苑發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖 看法 頻次 百分比短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展 9 3有潛力將來(lái)會(huì)有發(fā)展 216 72距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大 321 不了解 42 14合計(jì) 298 缺省 2 總計(jì) 300 100區(qū)域認(rèn)同分布圖短期內(nèi)會(huì)有很大發(fā)展有潛力將來(lái)會(huì)有發(fā)展距市里較遠(yuǎn)有很大發(fā)展可能性不大不了解 (四 ) 具體消費(fèi)意向分析 通過(guò)我們對(duì)市場(chǎng)調(diào)查，以及對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買住宅消費(fèi)行為的分析，我們不難對(duì)消費(fèi)者的住房消費(fèi)意向得出如下結(jié)論。 4． 由于目前消 費(fèi)者所反映的商品房問(wèn)題多集中于質(zhì)量問(wèn)題以 及兌現(xiàn)承諾問(wèn)題，使得越來(lái)越多的消費(fèi)者將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的知名度和信譽(yù)度作為購(gòu)房選擇的要素。 8． 環(huán)境是住宅永恒的賣點(diǎn)，除價(jià)格外在房地產(chǎn)各因素的關(guān)心程度上，景觀環(huán)境一直是消費(fèi)者最為看重的。 12． 消費(fèi)者對(duì)居住區(qū)或小區(qū)的各種配套設(shè)施越來(lái)越重視，其中 關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生 活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)房選擇時(shí)倍受關(guān)注，而對(duì)一些實(shí)用性功能不佳的智能化設(shè)施興趣不大。 2． 太陽(yáng)城起步區(qū)將于 2020 年 6 月入住，目前銷售情況良好，其良好的市場(chǎng)形象將對(duì)二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。 5． 順馳太陽(yáng)城項(xiàng)目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。 3． 地塊位于太陽(yáng)城中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路 —— 衛(wèi)國(guó)道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場(chǎng)的形象展示。 2． 從天津市整體市場(chǎng)格局來(lái)看，在消費(fèi)能力較強(qiáng)的和平、河西、南開(kāi)三個(gè)區(qū)內(nèi)，聚集著較多的項(xiàng)目，尤其是梅江周邊地區(qū)，有巨大的開(kāi)發(fā)量，對(duì)我們吸引這幾個(gè)區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。 四． 機(jī)會(huì)分析 1． 政府對(duì)于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開(kāi)發(fā)大地塊資源的減少，太陽(yáng)城項(xiàng)目以其相對(duì)較好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。 5． 加入 WTO 及天津近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)將為太陽(yáng)城項(xiàng)目帶來(lái)較大的 發(fā)展機(jī)遇。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目具有交通便利、市場(chǎng)認(rèn)可度逐漸提升、土地升值潛力大等特點(diǎn)，從而凸顯出該地塊的開(kāi)發(fā)價(jià)值。 4． 通過(guò)項(xiàng)目推廣工作，消除與消費(fèi)者之間的溝通障礙，最大程度弱化地域性消費(fèi)觀念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。 2． 客戶群定位 整個(gè)太陽(yáng)城項(xiàng)目的客戶群定位必然是多層次的。 4． 形象定位 作為 120 萬(wàn)平方米的大型居住社區(qū)，太陽(yáng)城項(xiàng)目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立順馳太陽(yáng)城品牌在天津房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢(shì)地位，并通過(guò)太陽(yáng)城項(xiàng)目進(jìn)一步提升順馳品牌的知名度與美譽(yù)度。 3． 以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路。 7． 控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 三． 總體規(guī)劃理念 1． 通過(guò)對(duì)社區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，創(chuàng)造新型城市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。 3． 在公建的配置上遵循減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。 4． 在保證主要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與現(xiàn)有道路組織，每個(gè)地塊采用具有差異化的規(guī)劃理念單獨(dú)規(guī)劃，大社區(qū)規(guī)劃的整體性依靠大型公建的配置來(lái)體現(xiàn)。 ? 少部分認(rèn)可太陽(yáng)城地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多 次置業(yè)的富人階層。 3. 從年齡上劃分 從起步區(qū)購(gòu)房客戶的現(xiàn)狀來(lái)看，主要集中在 3050 歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。 ? 相對(duì) 于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計(jì)、環(huán)境營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。 ? 通過(guò)落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。 ? 入戶門：高級(jí)防盜門 ? 外檐窗：高級(jí)塑鋼窗 ? 適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂(lè) ? 供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng) ? 供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。 ? 整體風(fēng)格定位為“時(shí)尚、實(shí)用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾” 的裝修理念。 ? 注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計(jì)中的缺陷。其中不同建筑形式的建筑面積見(jiàn)下表： 建筑形式 層數(shù) 比例 （ %） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 板式小高層 10 40 普通多層 40 準(zhǔn)低層 3— 4 20 合計(jì) —— 100 27 （二） 單方成本估算 小高層成本估算表 項(xiàng)目 單方造 價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 1300 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 40 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 350 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2983 多層及低層成本估算表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 樓面土地及大配套費(fèi)用分?jǐn)? 740 工程建設(shè)費(fèi) 880 工程建設(shè) 其它費(fèi) 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 銷售費(fèi)用 80 公共設(shè)施維修費(fèi) 20 管理費(fèi) 50 營(yíng)業(yè)稅 183 貸款利息 50 總計(jì) 2563 （三） 單方成本估算分析 ? 土地及大配套費(fèi)用 按土地及大配套費(fèi)用總額 19983 萬(wàn)元計(jì)算，則單方土地成本約為740 元 /平方米。（詳見(jiàn)“工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表”） 工程建設(shè)其它費(fèi)明細(xì)表 項(xiàng)目 單方造價(jià)（元） 前期費(fèi) 45 區(qū)內(nèi)公建費(fèi) 50 非經(jīng)營(yíng)性公建均攤 120 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費(fèi) 345 總計(jì) 560 ? 銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按每平方米銷售均價(jià) 3300 元的 %計(jì)算，單方成本約為 80 元。不同建筑形式住宅產(chǎn)品銷售價(jià)格見(jiàn)下表： 住宅形式 所占比例（ %） 目標(biāo)銷售均價(jià)（元） 板式小高層 40 3150 普通多層 40 3300 準(zhǔn)低層 20 3600 平均 3300 四． 項(xiàng)目投資效益分析（見(jiàn)下表） 建筑形式 板式小高層 普通多層 準(zhǔn)低層 合計(jì)（萬(wàn)元） 建筑面積 （萬(wàn)平方米） 27 單方成本 （元 /平方米） 2983 2563 2563 —— 總成本 （萬(wàn)元） 73737 目標(biāo)售價(jià) （元 /平方米） 3150 3300 3600 均價(jià) 3300 銷售收入 （萬(wàn)元） 34020 35640 19440 89100 利潤(rùn)（萬(wàn)元） 15363 按上表所得數(shù)據(jù)，該項(xiàng)目相關(guān)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)如下： ? 總投資： 73737 萬(wàn)元 ? 銷售收入： 89100 萬(wàn)元 ? 總利潤(rùn)： 15363 萬(wàn)元 ? 投資回報(bào)率： 15363247。 （三） 內(nèi)部收益率 太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目操作時(shí)間跨 4 個(gè)年度， 2020—— 2020 年每年的累計(jì)資金分別為 10150 萬(wàn)元、 18795 萬(wàn)元、 20259 萬(wàn)元、 24049 萬(wàn)元，由此計(jì)算的內(nèi)部收益率為 %。 五． 資金預(yù)測(cè)（后附資金流量表） （一） 銷售周期 根據(jù)公司以往開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合對(duì)太陽(yáng)城起步區(qū)銷售情況的預(yù)測(cè)，太陽(yáng)城 2 期項(xiàng)目的銷售周期應(yīng)該在 3 年 左右。 ? 營(yíng)業(yè)稅 按銷售均價(jià) 3300 元 /平方米的 %計(jì)算，每平方米約為 183 元。 27 萬(wàn)平方米 = 740 元 /平方米 ? 工程建設(shè)費(fèi)用分析 工程建設(shè)費(fèi)包括：地基處理費(fèi)、土建費(fèi)用、監(jiān)理及其它費(fèi)用。 ? 與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而降低采購(gòu)成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。在整體預(yù)算的控制下突 出幾個(gè)亮點(diǎn)，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采取定制等。 ? 在房型施工圖設(shè)計(jì)階段引入精裝修設(shè)計(jì)公司，對(duì)某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面結(jié)構(gòu)的處理和對(duì)電路、上