房地產(chǎn)可行性研究全攻略(文件)
【正文】 定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢相反的逆向走勢。 b 供給預(yù)測 供給預(yù)測就是以房地產(chǎn)市場調(diào)查的信息資料和數(shù)據(jù)為依據(jù)，運(yùn)用科學(xué)的方法，對某類物業(yè)的市場供給規(guī)律和變化趨勢進(jìn)行分析，從而預(yù)測為了市場上該類物業(yè)的供給情況 c 預(yù)測方法 通?？梢苑譃闀r間序列分析法和因果關(guān)系分析法。 一般來講 成本構(gòu)成包括以下四個部分： A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開通施工用水、用電、道路以及完成場地平整為止所要的費(fèi)用。 步驟 E：財(cái)務(wù)評價 項(xiàng)目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類： 一類是考慮 7貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮 7貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬事等指標(biāo)。 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產(chǎn)能力 條件下，通過分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來判斷項(xiàng)目優(yōu)劣及盈利能力的一種方法。 步驟 G：動磁性分析 敏感性分析是研究某些因素發(fā)生變化時，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益發(fā)生 的相應(yīng)變化，并判斷這些因素對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的影響程度。若敏感系數(shù)為負(fù)，說明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方向相反， 敏 感系數(shù)越大，則說明該參量對目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 摘要：它是用簡潔明 7的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。 附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 B、可行性研究報(bào)告正文部分的編寫 正文部分是可行性研究報(bào)告的核心部分。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過程中市政條件 是否具備。例如：自有資金、貸款和預(yù)售收入這三種主要資金來源的安排等。 有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個簡單的建筑物，它需要營銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容： 營銷開支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支 項(xiàng)目策劃的開支 銷售策劃的開支 廣告 開支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計(jì)的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資金進(jìn)入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見開支 第 7 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行 性研究前握 事實(shí)上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。 消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。公司要對每個選定的細(xì)分市場制定產(chǎn)品定位策略。 產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作出決策。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與投資額、營運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。 。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容： 計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽） 市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料） 機(jī)會與問題分析 目標(biāo)、銷售量、市場占有率、盈利水平 市場營銷策略 行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費(fèi)用多少？ 預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表
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