【正文】 格，一旦接鑰匙，再提面積問(wèn)題就晚了，在司法實(shí)踐中，以收房時(shí)未提異議，視同購(gòu)房人事實(shí)接房放棄對(duì)面積爭(zhēng)議的權(quán)利 六、其它方面 核對(duì)買(mǎi)賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。 查問(wèn)陽(yáng)臺(tái)是否可以封閉，有露臺(tái)的詢問(wèn)是否可以搭建陽(yáng)光房。同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)先驗(yàn)收房屋，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題整改、維修后，再簽字領(lǐng)鑰匙。遇到開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司以此為條件，稱不繳納物業(yè)費(fèi)不讓驗(yàn)收房屋，購(gòu)房者可撥打房管熱線 (0371)67889900 投訴。 看物業(yè)服務(wù)和收費(fèi) “買(mǎi)的房子還沒(méi)裝修入住，該不該繳納物業(yè)費(fèi) ?”很多不急著入住新房的業(yè) 主都有這樣的疑問(wèn)。待業(yè)主大會(huì)成立并與其選聘的物業(yè)公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同終結(jié)?！渡唐纷≌|(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》的原件、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的復(fù)印件，購(gòu)房者可以帶走。 開(kāi)始驗(yàn)房▲▲ 查房間平整 要仔細(xì)檢查每個(gè)房間是否達(dá)到“線直、面平、角正”。 看墻壁、頂棚和地面 要仔細(xì)檢查每個(gè)房間是否平整，是否有裂紋、空鼓、污漬、霉點(diǎn)、脫皮等問(wèn)題，門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象，特別是房屋和陽(yáng)臺(tái)連接處是否有裂縫，這種裂縫很有可能出現(xiàn)危險(xiǎn)。 查上下水 要注意上下水管道有無(wú)滲、漏、堵現(xiàn)象。關(guān)閉分閘，檢查各個(gè)分閘是否完全控制各分支線路?！编嵵菔蟹抗芫志珠L(zhǎng)助理王修安提醒。 （ 1）查看房屋主臥及客廳靠近露臺(tái)的地面和頂上有無(wú)裂縫。房屋的結(jié)構(gòu)問(wèn)題常出現(xiàn)在陽(yáng) 臺(tái)，萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)房間與陽(yáng)臺(tái)的連接處有裂縫，很有可能是陽(yáng)臺(tái)斷裂的先兆。敲所有的地面，特別是貼腳線一圈。 （ 1）在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。 建筑層高為 2． 8 米，實(shí)際高度不能低于 2． 6 米，層高 3 米的實(shí)際高度不能低于 2． 75 米，住宅層高不能低于 2． 8 米。留意廁所頂棚有無(wú)油漆脫落或長(zhǎng)霉菌。盡可能讓水流大、急，看水壓大小，試排水速度。 （ 3）彎頭、閥門(mén)處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。 （ 3）試門(mén)是否運(yùn)作自如、開(kāi)關(guān)時(shí)有無(wú)特別聲音。窗的油漆質(zhì)量主要看，衛(wèi)生間的門(mén)還要刷下邊。 （ 4）試窗是否開(kāi)關(guān)或推拉靈活自如。 （ 7）看窗臺(tái)下面有無(wú)水漬，如有則可能是窗戶漏水。檢查電閘及電表其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電，戶內(nèi)有分閘的，也同樣分別檢查。 （ 4）檢查開(kāi)關(guān)、插座的牢固程度 （ 5）檢查強(qiáng)電、弱電的垂直距離是否超過(guò)一米，距離達(dá)不到要求，日后會(huì)影響電視的收看效果。 （ 2）電話線、閉路電視線、寬帶是否暢通到位。 查問(wèn)客廳、南、北臥室的空調(diào)機(jī)位和孔洞 查問(wèn)南陽(yáng)臺(tái)封閉計(jì)劃 公攤面積主要包括 :一是電梯間、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。此外，其他公共建筑部分的面積不計(jì)入公攤面積，其成本也不計(jì)入購(gòu)房?jī)r(jià)格中。 不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間，也不可用于分?jǐn)偟挠校? 倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道等，作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間； 售房單位自營(yíng)、自用的房屋； 為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理 (包括物業(yè)管理 )用房。 其中，①～④項(xiàng)為法定要件，⑤～⑦項(xiàng)為附件資料。 確定房屋是否達(dá)到交付條件 1.《竣工驗(yàn)收備案表》――最重要 2.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》 3.《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書(shū)》 5.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》 特別提示： ，才說(shuō)明房屋 已經(jīng)具體交付條件。它是收房的前提，即使開(kāi)發(fā)商做得再好，如果沒(méi)有此表就說(shuō)明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。 ，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 領(lǐng)取鑰匙后再辦理物業(yè)交付手續(xù)。二者一般不一致，實(shí)際交付時(shí)間比約定交付時(shí)間一般要晚，而開(kāi)發(fā)商只要在合同約定的交付時(shí)間前發(fā)出了交付通知，并具備合同約定的交付條件，即可視為開(kāi)發(fā)商履行了房屋交付的義務(wù) 我們集體起訴開(kāi)發(fā)商跟我們收房有沖突嗎？ 律師答：收房與集體起訴開(kāi)發(fā)商是否沖突，要視您的訴訟請(qǐng)求與收房是否有沖突。 辦入住時(shí)是否必須交物業(yè)費(fèi) ?未辦入住前開(kāi)發(fā)商是否有權(quán)收取物業(yè)費(fèi) ?律師答：物業(yè)費(fèi)是由物業(yè)管理公司收取的，在您與開(kāi)發(fā)商辦理房屋交付手續(xù)時(shí)無(wú)須交納，在您驗(yàn)收房屋無(wú)誤并接收鑰匙完成房屋交付手續(xù)后，在您與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)時(shí)方才交納 ，且物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過(guò)一年。否則，一旦發(fā)生糾紛業(yè)主可能要吃“啞吧虧”。 收房時(shí)不要草率簽字。在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商一般在房屋交付前書(shū)面通知購(gòu)房者（即《入住通知書(shū)》）在指定日期到開(kāi)發(fā)商指定的地點(diǎn)辦理房屋的交接手續(xù)及應(yīng)持證件、所交稅費(fèi)等。所以，購(gòu)房者在房屋交接驗(yàn)收中如發(fā)現(xiàn)與合同或法律法規(guī)規(guī)定不符的應(yīng)在《房屋交接驗(yàn)收單》中予以注明，并明確開(kāi)發(fā)商修復(fù)、更換時(shí)間及違約責(zé)任，此時(shí)購(gòu)房 者可以暫緩接收房屋，等開(kāi)發(fā)商修復(fù)后經(jīng)再次交接驗(yàn)收，直至合格?！睆姆缮蟻?lái)看，如果業(yè)主與物業(yè)管理公司不能就合同條款達(dá)成一致，物業(yè)管理合同不能簽訂，責(zé)任應(yīng)主要在 開(kāi)發(fā)商一方；至于辦理入住時(shí)程序本末倒置的問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房，后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患。 契稅，國(guó)家規(guī)定業(yè)主在取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)才交，可有些開(kāi)發(fā)商讓購(gòu)房人提前繳納。因?yàn)檫`約就得“放血”。 吊扇燈，很不錯(cuò) 馬桶，浴室柜都在這家，質(zhì)量很好。裝修后發(fā)現(xiàn)瓷磚應(yīng)該是水份最大的材料，大家砍價(jià)時(shí)一定要往死里砍，新高力、紅星正常標(biāo)價(jià)的瓷磚， 2 到 3 折就可以買(mǎi)到。建議瓷磚就不要在網(wǎng)上買(mǎi)了，加上運(yùn)費(fèi)等比在鹽城便宜不到哪里。我的龍頭五金全在這家買(mǎi)的，發(fā)貨快，貨正。 有的開(kāi)發(fā)商收取面積測(cè)繪費(fèi)，顯然違背了“誰(shuí)委托，準(zhǔn)付費(fèi)”的原則。對(duì)業(yè)主入住過(guò)程中發(fā)生的投訴或糾紛，可由專家組成投訴認(rèn)定團(tuán)，由政府和媒體對(duì)認(rèn)定過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督。 支招：為業(yè)主提供應(yīng)對(duì)策略 對(duì)于規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更問(wèn)題，業(yè)主除可以按照合同約定與賣房人交涉外，還可以就規(guī)劃的變更對(duì)規(guī)劃部門(mén)提起行政復(fù)議或行政訴訟； 對(duì)于入住時(shí)，以簽訂補(bǔ)充 協(xié)議作為辦理入住前提的做法，應(yīng)該說(shuō)沒(méi)有法律依據(jù)及合同依據(jù)，業(yè)主完全可以拒絕簽訂任何自己認(rèn)為不公平的協(xié)議或相關(guān)文件，開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司是不得以此阻撓業(yè)主入住的； 關(guān)于交房時(shí)物業(yè)費(fèi)漲價(jià)的問(wèn)題，業(yè)主們可以參照以下方式解決。比如：房屋的水（市政）、電（市政）、氣、有線電視系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)及電話設(shè)備是否開(kāi)通或具備開(kāi)通條件，以及房屋的裝修附件是否和購(gòu)房合同約定一致等等。如果開(kāi)發(fā)商有這方面的要求，那么先給業(yè)主鑰匙，住進(jìn)后再慢慢協(xié)商。業(yè)主與開(kāi)發(fā)商僅是付錢(qián)買(mǎi)房和收房的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是無(wú)權(quán)管業(yè)主選擇物業(yè)的事。首先在房屋竣工 具備交付使用條件后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)向業(yè)主交付房屋，業(yè)主接收房屋后再與物業(yè)公司辦理入住手續(xù)，交納物業(yè)費(fèi)，但業(yè)主的實(shí)際入住不是物業(yè)費(fèi)交納的前提條件。但在我收房時(shí)發(fā)現(xiàn)測(cè)繪部門(mén)的測(cè)繪面積有問(wèn)題，所以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商 .在此期間，開(kāi)發(fā)商讓我先辦入住手續(xù)，我認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商提供的測(cè)繪面積存在嚴(yán)重的問(wèn)題，所以沒(méi)有辦入住 .后來(lái)，開(kāi)發(fā)商在 7 月 1 日通知我重新測(cè)繪的結(jié)果并讓我來(lái)辦理退款和入住手續(xù) .但我認(rèn)為，根據(jù)我與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)過(guò)期 30天交房，應(yīng)該按合同“過(guò)期 30 日交房要賠償買(mǎi)受方每過(guò)期一日賠償總房款的萬(wàn)分之五的違約金”。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表可以收房嗎？收后會(huì)有那些損失？ 律師答：沒(méi)有竣工驗(yàn)收備案表，該房屋并不具備合法交付的條件，如堅(jiān)持收房，則會(huì)喪失追索開(kāi)發(fā)商逾期交付違約責(zé)任的前提，也會(huì)在房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致?lián)p害時(shí)，不得不承擔(dān)部分損 失 開(kāi)發(fā)商要我們?cè)谑辗繒r(shí)先繳納契稅及公共維修基金，如果不交不給鑰匙收房。 查驗(yàn)竣工驗(yàn)收備案表及房屋實(shí)測(cè)面積。 、或文件不全，您可按購(gòu)房合同第十一條，要求開(kāi)發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。所以要對(duì)這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)在未取得準(zhǔn)入證的情況下，提前通知購(gòu)房者入住，一經(jīng)核實(shí)將由政府部門(mén)對(duì)其處以 10 萬(wàn)元以下罰款。在交房時(shí)應(yīng)該給我們個(gè)說(shuō)法，不要輕易交取暖費(fèi)和物業(yè)費(fèi)，再說(shuō)物業(yè)究竟到什么時(shí)候能正常，很難說(shuō)！ 取暖費(fèi)問(wèn)題：到現(xiàn)在還沒(méi)運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，只有進(jìn)水管稍熱，回水管冰涼，不知要到何時(shí)才能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，也許一個(gè)冬天都不達(dá)標(biāo)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商有話：今年是優(yōu)惠的！其實(shí)