【正文】 ，增幅分別為 %， %，%。但出于國家對(duì)市場經(jīng)濟(jì)手段日漸熟練的運(yùn)用水平，預(yù)期將不會(huì)出臺(tái)全國范圍內(nèi)強(qiáng)制性政策舉措，而將更多地運(yùn)用金融、稅收和制度建設(shè)的整頓及改進(jìn)，加以實(shí)現(xiàn)。 預(yù)期， 2021 年武漢在舊城改造方面，將會(huì)給予包括資金、政策在內(nèi)的多方面扶持，通過打造更具現(xiàn)代城市功能的城市中心區(qū)，進(jìn)一步提升城市價(jià)值，也因此， 2021年武漢中心城區(qū)，仍將作為武漢房地產(chǎn)行業(yè)選擇主攻的重點(diǎn)方向。 房地產(chǎn)市場將進(jìn)入盤整期，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)注度降低，房價(jià)增長速度放緩，供銷穩(wěn)步增長 武漢的房地產(chǎn)市場在未來兩年內(nèi)將會(huì)出現(xiàn)盤整。 在盤整期，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)心程度將不及以前。由于“雙 70%”的控制政策等宏觀政策的嚴(yán)格執(zhí)行，會(huì)對(duì)永恒的品質(zhì)提升產(chǎn)生很強(qiáng)的引導(dǎo)作用，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品的性價(jià)比成為取得競爭優(yōu)勢很重要的一項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)?？傮w來說，武漢住宅地產(chǎn)業(yè)在今后幾年內(nèi)仍將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，具體而言： 住宅市場將保持穩(wěn)定發(fā)展的總體態(tài)勢 預(yù)期 2021 年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)，其所面臨的政策形勢不容樂觀，住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)?huì)以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，擴(kuò)大中小戶型的供應(yīng)，保持與建設(shè)和諧社會(huì)一致的社會(huì)目的。隨著武漢房地產(chǎn)的市場化程度日漸提高，雖然近年來房地產(chǎn) 開發(fā)投資量居高不下，但其主要?jiǎng)恿Σ⒉皇莵碜哉邔用妫鴣碜杂谡鎸?shí)的消費(fèi)市場。 商品房需求方面，由于其購房需求來源主要是真實(shí)消費(fèi)需求，故受政策層面影響有限，更多的有著此類真實(shí)消費(fèi)需求的消費(fèi)者只是暫時(shí)推遲置 業(yè)計(jì)劃。 市場區(qū)域結(jié)構(gòu)、戶型供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步均衡發(fā)展 從市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域結(jié)構(gòu)看， 2021 年。 在真實(shí)需求的支持下，房價(jià)仍會(huì)保持穩(wěn)定上升的總體態(tài)勢。雖然 2021 年武漢市出現(xiàn)銷售量逐季下降的市場表現(xiàn)，但在部分區(qū)域部分項(xiàng)目中仍有大量產(chǎn)品熱銷，供 44 不應(yīng)求的情況發(fā)生，說明武漢市場消費(fèi)潛力巨大，問題在于住宅產(chǎn)品是否真正切合市場需求。 隨著居民收入增多，住宅有效需求將會(huì)逐步增大 2021 年 15 月，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 元，城鄉(xiāng)居民人均收入迅速增加，為武漢市住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的資金保障和購買力需求。 二）住宅市場發(fā)展預(yù)測 2021 年年初，武漢住宅地產(chǎn)市場在市場規(guī)律和宏觀調(diào)控帶動(dòng)作用下，政府與市場、消費(fèi)者與開發(fā)商、實(shí)質(zhì)需求與虛擬需求之間的博弈仍將繼續(xù)。 2021 年，由于土地成本和建筑安裝成本的增加，武漢市房價(jià)會(huì)有一定幅度的上漲，但漲幅速度將放緩。而后期市場需求尚需一定的培養(yǎng)時(shí)間。 城區(qū)有高層也有多層建筑，有價(jià)格過萬元的豪華住宅，也有平民化住宅；在郊區(qū)，產(chǎn)品則表現(xiàn)更加多樣化；另一方面，經(jīng)濟(jì)適用房的加大供應(yīng)也為武漢房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的完善添上了重要一個(gè)環(huán)節(jié)。 舊城改造力度將加強(qiáng)，中心城區(qū)仍是 房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)，城市面貌和城市功能將得到改進(jìn)和優(yōu)化 隨著“回歸城市中心”運(yùn)動(dòng)的興起，及武漢城市建設(shè)和功能升級(jí)的需要，包括城中村改造在內(nèi)的舊城改造逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的熱點(diǎn)話題。為避免 行業(yè)發(fā)展速度過快，投資過熱等情況出現(xiàn)，出于宏觀 42 調(diào)控因素的考慮，政府必然會(huì)制定相關(guān)法律法規(guī)，以期降低房地產(chǎn)行業(yè)的投資收益。供應(yīng)主要集中在 120平方米以下的戶型，說明中小戶型商品住宅受到市場青睞，而作為供給方，在商品住宅的開發(fā)上也開始逐漸向此方向靠攏。 39 數(shù)據(jù)來源：武漢市房地產(chǎn)市場信息網(wǎng) ? 樓面地價(jià)分析 2021 年上半年，武漢市土地市場的平均樓面地價(jià)為 元 /平方米，較去年同期亦出現(xiàn)較大幅度下降，降幅達(dá) %。統(tǒng)計(jì)顯示：成交價(jià)格在 億元以上的地塊達(dá) 17 宗之多，占交易總量的 40%.與去年同期比較， 億元以上地塊的比例提高了 個(gè)百分點(diǎn)，億元以上地塊的占比提高了 個(gè)百分點(diǎn)。 供應(yīng)規(guī)模情況 從 2021 年上半年的土地交易中可看出，規(guī)模在 20 畝以下的地塊占到市場主流，占總成交宗數(shù)的 59%；居第二位的為 20200 畝之間的中等規(guī)模地塊，占總成交宗數(shù)的 27%； 200畝以上的大規(guī)模地塊所占比例最低，僅為 14%.主要原 因歸結(jié)于國家對(duì)房地產(chǎn)市場所采取的較為嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策后，開發(fā)商為規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，偏好于投資面積小，易于操作的中小地塊所造成的。 主要原因是 2021 年上半年，瑞安、世茂、和記黃埔等三大港商攜 80 億港資同時(shí)進(jìn)入武漢土地市場，合計(jì)拿地面積達(dá) 115 萬平方米，占到了 2021 年上半年總供地面積的 84%，從整體上提高了 2021 年上半年的各項(xiàng)指標(biāo)。這緣于總體物價(jià)水平的持續(xù)增長、收入水平的提高以及樓市總體市場價(jià)格水平的上漲。 35 六） 購房群體呈現(xiàn)出一些新的跡象 總體而言，武漢市的購房群體仍以自住性購房消費(fèi)為主，但與此 同時(shí)，投資性消費(fèi)、二次置業(yè)及純粹的投資客戶的比例也出現(xiàn)一定程度的增長。從 16 月商品住宅價(jià)格環(huán)比看，隨著供應(yīng)量的加大，房價(jià)增幅得到抑制，漲幅趨于理性。 特別值得一提的是：以世茂集團(tuán)、瑞安集團(tuán)、和記黃埔等港資房地產(chǎn)巨頭紛紛來漢圈地為代表，大量外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入凸現(xiàn)出武漢市場的投資潛力，由于拿地競爭程度的 日趨激烈，也導(dǎo)致了平均地價(jià)水平不斷上漲。（注：總體而言，市區(qū)內(nèi)多層項(xiàng)目相對(duì)較少） 三）供求問題逐步調(diào)整，空置率略有上升 截至 2021 年 6 月底，武漢市空置一年以上的商品房為 萬平方米，比去年同期增加了 %。 33 20212021年武 漢市房地產(chǎn)投資與G D P 、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資三者增幅比照2812 1205101520253035402021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅（%） G D P 增幅（% ） 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅（%） 數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局 二）供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨于優(yōu)化，基本形成梯度供應(yīng) 從 20212021 年上半年武漢市商品住宅供應(yīng)價(jià)格看，中檔價(jià)位住房成為市場供需主體。 最受關(guān)注的 “ 套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)總面積的 70%以上 ” ， “ 70%” 解釋為 “ 各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積中， 90平方米以下的必須達(dá) 70%以上 ” 。 31 四）武漢房地產(chǎn)市場近期可能的政策走向 武漢市房產(chǎn)管理局：將出臺(tái)措施配合國六條調(diào)控房市 武漢市房產(chǎn)管理局日前宣布，將出臺(tái)１２條措施為國六條配套，以有效調(diào)控武漢市房地產(chǎn)市場。 （ 6）在實(shí)行《武漢市商品房買賣合同》時(shí)，向買賣人收取合同 約定外的費(fèi)用行為。 （ 2）自取得《武漢商品房預(yù)售許可證》之日起，在 10 日內(nèi)未開盤銷售，開盤后預(yù)留房源、捂盤惜售、囤積房源的行為和未在商品房預(yù)售網(wǎng)上即時(shí)備案的行為。 武漢市出臺(tái)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易 秩序的新政策 ? 新政強(qiáng)調(diào)：為規(guī)范和整頓房地產(chǎn)交易秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格意見的通知》（國辦發(fā)【 2021】 37 號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》（建住房【 2021】 166號(hào)）的要求，市相關(guān)職能部門將開展全市范圍內(nèi)的整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序工作。 國六條 調(diào)控 武漢調(diào)整新建住房結(jié)構(gòu) 據(jù)省統(tǒng)計(jì)部門透露，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格 意見的通知》出臺(tái)以后，武漢新建住房結(jié)構(gòu)得到及時(shí)調(diào)整。二手房交易成本上升，成交的多為房齡較長的舊房，使得成交價(jià)格下降。 加大對(duì)閑置土地的處置力度 限制開發(fā)企業(yè)通過對(duì)土地資源的囤積獲取高額利潤，同時(shí)強(qiáng)化土地的使用效率。 嚴(yán)格房地產(chǎn) 開發(fā)信貸條件 使得房地產(chǎn)開發(fā)周期增長，成本增加，控制房地產(chǎn)企業(yè)利潤率。 ? 加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷 的 規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過快增長 。 三、武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展概況 （一）國家宏觀政策解析 一）政策解析 調(diào)控目標(biāo)：控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度 。 （六）市場小結(jié) ? 漢陽區(qū)域在武漢城市經(jīng)濟(jì)中的地位“舉足輕重”，特別是以沌口武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車及相關(guān)制造業(yè)為代表的現(xiàn)代制造業(yè)的興起，近年來更是在整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢穩(wěn)定的基礎(chǔ)上保持著良好態(tài)勢。主舞臺(tái)由 6 塊雙層可升降舞臺(tái)組成，可任意升起或下降，形成雙層和臺(tái)階式舞臺(tái)。該劇院總投資約 10 億元，總建筑面積 66954 平方米，平面尺寸 *116m鋼結(jié)構(gòu)總用鋼量近 10000 噸，擁有 1800 座歌劇院和 416 座多功能廳，能滿足國內(nèi)外各類歌劇、舞劇、戲劇、話劇等大型舞臺(tái)類演出使用要求。 在空間結(jié)構(gòu)上，形成 “ 一環(huán)、 二軸、三區(qū) ” 的結(jié)構(gòu)布局。 武漢國際博覽中心 總投資 70 億元的武漢國際博覽中心，于 2021 年 底 動(dòng)工興建，工期 4 年，建成后是武漢規(guī)模最大、功能最完善、檔次最高的會(huì)展中心。 漢陽江灘二期由建港船廠至楊泗港，長約 公里， 占地 26 公頃，工程投資約 億元。 三片： 沿西大街布置傳統(tǒng)風(fēng)貌核心展示區(qū)作為體現(xiàn)漢陽老城風(fēng)貌的重點(diǎn)區(qū)域 。其中，主入口以古典牌坊和開 敞 空間為標(biāo)志，與擬規(guī)劃的歸元文化旅游區(qū)入口廣場相對(duì)應(yīng)；漢陽樹和天主教堂中心廣場是主軸線的高潮部分，依托保留的漢陽樹和天主教堂，充分展現(xiàn)了歷史文化與現(xiàn)代文明的交融；顯正街 共勉街傳統(tǒng)古城展示區(qū)則為昔日漢陽古城的核心區(qū)域，通過規(guī)劃恢 復(fù)主廟、縣衙、正街等老漢陽特有的元素體現(xiàn)漢陽悠久的歷史人文風(fēng)貌；朝宗門廣場以反映長江碼頭文化，再以 近 、 現(xiàn)代商業(yè)文化為主題，設(shè)立與入口廣場相呼應(yīng)的古典牌坊，與擬規(guī)劃的長江漢江江灘共同形成主軸線尾聲。 漢陽舊城風(fēng)貌區(qū)北起漢陽大道，南至攔江路，東臨濱江大道，西沿鸚鵡大道，總用地面積 公頃，其主導(dǎo)性質(zhì)為商業(yè)、歷史文化步行街和居住。 23 ? 五縱五橫的道路連通新區(qū)內(nèi)外，構(gòu)筑快速交通體系。 ? 沌口組團(tuán)將強(qiáng)化武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)功能，形成產(chǎn)業(yè)相對(duì)集聚、功能互補(bǔ)的工業(yè)片區(qū)，打造高起點(diǎn)，高水準(zhǔn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地。地理上，武漢新區(qū)由長江、漢水、京珠高速公路合圍而成，規(guī) 劃面積 368 平方公里，包括了武漢市漢陽區(qū)全部地域，武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)以及蔡甸區(qū)漢南區(qū)一部分，規(guī)劃常住人口為一百萬人。楊泗港吊裝碼頭可常年停靠 500噸級(jí)貨 輪 。從漢陽中心區(qū)到武漢最大的鐵路客運(yùn)、貨運(yùn)站僅 5 公里。 三）交通特征 —— 涵蓋鐵路、水路、公路等多種交通方式的綜合運(yùn)輸體系 公路橋梁： 10 10 316國道環(huán)繞城區(qū)，上海至拉薩的 318 國道（宜黃高速公路）穿過漢陽。江漢朝宗，大禹治水留下蹤跡；古琴知音，高山流水傳播太空；屈子行呤的足跡登過龜山；三國風(fēng)云的史跡也遺存于龜山；盛唐詩人歌詠漢陽，使?jié)h陽在唐詩中閃耀光芒； 20 世紀(jì)毛澤東詩詞的龜山 意境更為漢陽賦予詩意形象。 20 漢陽區(qū)近三年財(cái)政收入狀況（億元）51015202021年 2021年 2021年 數(shù)據(jù)來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局 （三）城市布局及功能定位 一）人文景觀文化旅游特色城 漢陽最獨(dú)特的優(yōu)勢是自然山水與人文意境交融一體，對(duì)它的地 理位置和山川形勢的描述，就包含了許多體現(xiàn)中華文明特征的象征性文化符號(hào)。年增長率約為 11%，也低于同期全市 14%的增長水平。 漢陽社會(huì) 固定資產(chǎn)投資的高速增長與武漢新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)有著密不可分的關(guān)系；隨著武漢新區(qū)建設(shè)的逐步實(shí)施，未來幾年漢陽仍將處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。 （二）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 一）區(qū)域內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)增長 得益于近期國家中部崛起政策的出臺(tái)，隨著武漢市國民生產(chǎn)總值的持續(xù)增長。 三）交通環(huán)境 漢陽區(qū)內(nèi)現(xiàn)有道路 109條，總長 103公里，道路總面積 平方公里。 二、漢陽區(qū)域背景分析 （一）區(qū)域概況 一） 地理位置 漢陽地處武漢西南部，北依漢水，東臨長江，與漢口、武昌隔江相望。 （五）市場小結(jié) ? 武漢市作為湖北省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，華中地區(qū)最 大城市和內(nèi)外貿(mào)商埠，城市經(jīng)濟(jì)地理地位舉足輕重。由于本地激烈的人才競爭，經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭坑邢?，以及較低的薪 13 資待遇水平，難以對(duì)高素質(zhì)人才產(chǎn)生足夠的吸引力。 二）劣勢 工業(yè)基礎(chǔ)上 工業(yè)上，隨著國家總體經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的進(jìn)一步改變，武漢作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代國家老工業(yè)基地的地位及作用，在國家整體經(jīng)濟(jì)格局中的重要性相 對(duì)下降，大量國有企業(yè)改制、破產(chǎn)也導(dǎo)致武漢工業(yè)總體實(shí)力和規(guī)模上有所下降。 12 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ι? 從經(jīng)濟(jì) 發(fā)展?jié)摿?，武漢作為國家實(shí)施“中部崛起”戰(zhàn)略的重要支撐極，無疑將在“中部崛起”的過程中扮演極其特殊的角色，占有非常重要的地位。 （四）城市投資環(huán)境 一）優(yōu)勢 地理環(huán)境上 從地理 環(huán)境看，武漢市擁有得“中”獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢。 ? 漢陽地區(qū)包括晴川片和十升、四新、沌口 3 個(gè)綜合組團(tuán)，重點(diǎn)發(fā)展汽車工業(yè)、港口和旅游等職能。 各中心區(qū)片重點(diǎn)布局行政、文化、娛樂、體育、商業(yè)等公共設(shè)施及居住用地。 規(guī)劃期內(nèi)，武漢市的城市建設(shè)