【正文】 中心采用這種模式，分割后全部出售，會(huì)給日后的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來很大的困難，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)失敗。 （二）全部持有 商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)結(jié)束后，如果選擇全部持有，對(duì)資金的需求很大，但如果經(jīng)營(yíng)良好，會(huì)拉動(dòng)物業(yè)的升值。 （三）部分出售部分持有 采用這種模式，能收回部分投資，平衡現(xiàn)金流，又能通過對(duì)持有物業(yè)進(jìn)行控制和引導(dǎo)，為商業(yè)經(jīng)營(yíng)的成功提供保障。 四、當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)六大誤區(qū) （一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要高度專業(yè)化延用住宅開發(fā)思路，難以取得商業(yè)地產(chǎn)的成功。 其次，住宅開發(fā)可以采用滾動(dòng)開發(fā)模式，資金壓力較輕，可以利用一個(gè)項(xiàng)目前期收益進(jìn)行后期的開發(fā)。這種開發(fā)模式要求發(fā)展商具有極其雄厚的資金儲(chǔ)備，以及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。同時(shí)，市政配套系統(tǒng)難以提供足夠消費(fèi)群體的支持，必然影響自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展。 （四）歷史傳統(tǒng)遺產(chǎn)是商業(yè)街增值的文化資源拋棄文化的商業(yè)重建 自殺性開發(fā)。 （五）體驗(yàn)性消費(fèi)成為商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的重要形式購(gòu)物不是商業(yè)消費(fèi)的唯一目的。特色性、文化性、舒適性、互動(dòng)性及業(yè)態(tài)的豐富性越來越重要，體驗(yàn)性消費(fèi)主要包含以下內(nèi)容：商業(yè)風(fēng)情街，電影，娛樂活動(dòng) ，特色餐飲休閑，其他類。表現(xiàn)在建筑形態(tài)上，需要在規(guī)劃設(shè)計(jì)中更多的考慮室內(nèi)外空間的正和，商業(yè)設(shè)施和休閑娛樂設(shè)施的整合。 首先要進(jìn)行深入細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費(fèi)區(qū)域及消費(fèi)能力；研究分析現(xiàn)在及未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以確定消費(fèi)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求。具有特色的高質(zhì)量的商業(yè)能在更大范圍內(nèi)吸引消費(fèi)者，但隨著商業(yè)系統(tǒng)的逐步完善，這種跨越很大區(qū)域的吸引力將逐步減弱。為了提高下一步招商工作的準(zhǔn)確性及回避投資方重建，改建所造成的浪費(fèi)，商業(yè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分利用其對(duì)商業(yè)客戶的了解，并通過預(yù)招商工作，力爭(zhēng)相對(duì)準(zhǔn)確確定主要商業(yè)店鋪的具體位置、面積及相關(guān)建筑要求。也只有這樣才能保證項(xiàng)目投資方投資回報(bào)的安全性及穩(wěn)定性。 六、商業(yè)房地產(chǎn)成功案例分析（一）上海新天地上海新天地是上海具有濃厚“海派”風(fēng)格的都市旅游景點(diǎn)。Mall就是在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，由許多商店和餐館組成的大型零售綜合體，規(guī)模大、功能多、商品和服務(wù)全。第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋嫛蕵?、?gòu)物和旅游、文化等等全部集在一起。 2．規(guī)模：規(guī)模并不算大 上海新天地占地面積 3 萬平方米，總建筑面積 6 萬平方米，從規(guī)模來看并不算大。 3．選址：以高檔住宅支撐 上海新天地位 于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”。 有數(shù)據(jù)顯示， 10萬平方米的 Mall，周圍需要 50 萬人口的購(gòu)買力來支撐。 4．模式：管理者與經(jīng)營(yíng)者分離 上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際 Mall 運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專家認(rèn)可?，F(xiàn)在上海新天地集餐飲、購(gòu)物、文化與娛樂于一體，招租的對(duì)象均是來自世界各地的知名品牌，在現(xiàn)有的 98 家租戶中， 85%來自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，一般都要投入總銷售額的 1%～ 2%做廣告宣傳?！? 據(jù)報(bào)道，當(dāng)初羅康瑞是以公益性質(zhì)的人工湖以及綠地為代價(jià)從盧灣區(qū)政府拿到了太平橋地區(qū)的 52 公頃土地。 CBD地塊在投入資金、動(dòng)遷 面積、涉及戶數(shù)方面均為該市歷史之最。 （三）上海銅鑼灣廣場(chǎng)上海銅鑼灣廣場(chǎng)原由大華集團(tuán)投資，位于上海閘北、普陀、寶山三區(qū)交匯處，占地 300 畝、商業(yè)面積 31 萬平方米，號(hào)稱是北上海最大商業(yè)航母。目前，已有樂客多大賣場(chǎng)、銅鑼灣百貨、圣戈班建材超市、永樂生活電器等多家知名商家與銅鑼灣廣場(chǎng)簽下“訂單”。如考慮開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)，采取與有實(shí)力的商業(yè)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)較為穩(wěn)妥。 。 3．在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上，我們認(rèn)為，對(duì)商業(yè)物業(yè)采取持有、出租經(jīng)營(yíng)的方式較好。根據(jù)集團(tuán)目前的實(shí)力和發(fā)展勢(shì)頭，投資商業(yè)地產(chǎn)有一定的可行性。 大華集團(tuán)總裁金惠明表示，上海銅鑼灣廣場(chǎng)將以統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，打造人性化的銷品茂。廣場(chǎng)更以體現(xiàn)濃郁的商業(yè)文化為特色，通過露天舞臺(tái)安排演出，展賣宣傳等商業(yè)文化活動(dòng)，為寧波市民提供一個(gè)開放的、參與性較強(qiáng)的城市客廳。而羅康瑞通過新天地，在中國(guó)贏得了一張拿地、拿好地的王牌，在上海成功地拿下了“市中心的中心”黃金地段，在其他城市更是掌握了主動(dòng)，目前他帶著“新天地”已經(jīng)闖進(jìn)了杭州和重慶。但羅康瑞說過，“翠湖天地一分錢廣告都沒有投，現(xiàn)在還有 2021 多人在排隊(duì)買第二期。由于“新天地”的品牌效應(yīng)，帶動(dòng)了周邊房地產(chǎn)地價(jià)的提升，從最開始的每平方米 8000元～ 10000元，到現(xiàn)在 的每平方米 2萬元。這些活動(dòng)很有針對(duì)性，針對(duì)一些文化政治的團(tuán)體，針對(duì)雅皮一族，針對(duì)中產(chǎn)階層。 上海新天地是投資方投資開發(fā)的太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地 52 公頃，與新天地一湖之隔就是已經(jīng)在逐期開發(fā)的高檔物業(yè)“翠湖天地”。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判模J(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過去這 10 年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了 12%。20 世紀(jì)九十年代初期，美國(guó)、日本購(gòu)物中心平均面積也只有 2 萬平方米左右。最后階段的定位是：投資方要讓新天地成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。 Mall 在歐美的成功與這類項(xiàng)目高附加值的連帶效應(yīng)讓投資商怦然心動(dòng)，于是， Mall 漸成為一種新的投資風(fēng)向，受到投資者的追捧。改造之后，上海新天地被創(chuàng)新地注入了諸多時(shí)尚的商業(yè)元素，變成了一個(gè)集餐飲、購(gòu)物、娛樂等功能于一身的國(guó)際化休閑、文化、娛樂中心。 （七）加大融資的可能性目前國(guó)外大量商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)及基金都在準(zhǔn)備或開始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，由于他們有長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于商業(yè)規(guī)劃水平，店鋪甄別水平及商業(yè)中心管理水平非常敏感，這是保證投資回報(bào)安全性、穩(wěn)定性及增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。商業(yè)社社的改造及經(jīng)常性的、大批量的店鋪更換對(duì)整個(gè)生業(yè)中心及投資人都會(huì)產(chǎn)生 巨大的經(jīng)濟(jì)損失。我們應(yīng)該非常了解市場(chǎng)，了解消費(fèi)者，了解商業(yè)，特別是作為旗艦店的優(yōu)秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業(yè)設(shè)施內(nèi)部的功能管理及組織，并且通過建議的規(guī)劃方案力爭(zhēng)最準(zhǔn)確地執(zhí)行下一步招商管理工作，最大程度地保證商業(yè)及商業(yè)中心的持久良好運(yùn)營(yíng)，以最大程度地保證投資開發(fā)商的財(cái)務(wù)目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)。 （二）滿足需求而非創(chuàng)造需求商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)于商業(yè)店鋪，商業(yè)店鋪服務(wù)于消費(fèi)者。 五、商業(yè)房地產(chǎn)規(guī)劃七大成功要素（一 ）遵循商業(yè)量化原則商業(yè)是一個(gè)量化的行業(yè)，需要有量化的購(gòu)買能力。傳統(tǒng)的簡(jiǎn)單的商業(yè)營(yíng)銷設(shè)施，如銷售部分，倉(cāng)儲(chǔ)部分，管理部分等，是商業(yè)設(shè)施的重要部分，但這是不充分的。人們?nèi)ス浣郑３]有明確的目的，是一種體驗(yàn)，逛街本身成為目的，而不是功利性地去購(gòu)買商品或了解商品價(jià)格信息等。上海新天地成功地利用了石窟門地區(qū)及殖民時(shí)代保留下來的建筑遺產(chǎn)，充分發(fā)揮了歷史傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)的價(jià)值，重新組織傳統(tǒng)空間以及建筑片斷，形成豐富多彩，舒適宜人的，滿足現(xiàn)代人生活需要的商業(yè)空間，是比較成功的作品。但有的城市提出，我們的城市比寧波大三倍，城市新區(qū)里規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)中心的建筑面積應(yīng)該至少擴(kuò)大一倍。商業(yè)設(shè)施開發(fā)的選址，要符合城市發(fā)展規(guī)劃的要求，不僅要考慮規(guī)劃地塊內(nèi)要建立足夠數(shù)量的停車位，特別重要的是城市交通系統(tǒng)的支撐。而對(duì)于有些主力店，發(fā)展商 不得不采取前幾年租期內(nèi)低租金。 首先，從營(yíng)銷的角度來說，住宅產(chǎn)品是直銷，商業(yè)產(chǎn)品是傳銷。 應(yīng)該說，這是比較穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)模式，關(guān)鍵是要掌握好出售和持有的比例。這是資金雄厚的開發(fā)企業(yè)選擇全部持有的原因。這種失敗在目前中國(guó)商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域帶有普遍性，已引起了各方的高度關(guān)注。 三、商業(yè)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式分析（一）全部出售 商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)采用全部出售的方式，能快速收 回投資。 這是一種更深入的聯(lián)合開發(fā)模式。進(jìn)行戰(zhàn)略合作，聯(lián)合開發(fā)經(jīng)營(yíng)，不僅是開發(fā)經(jīng)營(yíng)技術(shù)層面的合作，還能實(shí)現(xiàn)資本的聯(lián)合，保證商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)巨大的資金需求。 5．運(yùn)營(yíng)模式回歸性特征 前兩年大多數(shù)地產(chǎn)商都抱著“賣完就走”的經(jīng)營(yíng)思路，以售代租，盡量縮短開發(fā)周期，這既不可能進(jìn)行完善細(xì)致的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃，同時(shí)也將風(fēng)險(xiǎn)完全留給了中小投資者。 2021 年 1 月 10月份，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房完成投資同比增長(zhǎng) %，高于房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積增幅達(dá) %，高于房屋竣工面積增幅 個(gè)百分點(diǎn)。此外，農(nóng)村、城鄉(xiāng)結(jié)合部和新建居民區(qū)的商業(yè)設(shè)施嚴(yán)重不足，網(wǎng)點(diǎn)市中心區(qū)熱而社區(qū)及邊緣區(qū)冷等現(xiàn)象比較普遍。大連萬達(dá)已將商業(yè)地產(chǎn)作為與住宅開發(fā)并重的主攻目標(biāo)，與國(guó)際商業(yè)巨頭沃爾瑪結(jié)成了戰(zhàn)略性同盟，并很快吸引國(guó)內(nèi)外著名新型商業(yè)企業(yè)的加盟，并計(jì)劃在上海楊浦和北京等 15 個(gè)城市開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。其中，空置一年以上的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積為 150 萬平方米，同比增長(zhǎng) ％。從各月情況看， 2021 年 4 月開始，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積月度增速呈下降趨勢(shì)，分別為 %、 %、 %、 %、%、 %，增長(zhǎng)的速度逐步放緩。 一、 2021 年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展總體回顧（一 ） 2021 年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要指標(biāo)１．投資增幅高于整個(gè)地產(chǎn)平均水平 2021 年 110月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資 9526億元，同比增長(zhǎng) %，商業(yè)