【正文】 總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于河南省中上等水平， 城市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展處于不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)； 與 周邊 其他城市相比，漯河人口總量不大，行政管轄區(qū)數(shù)量不多，居住人口主要分布在 107國(guó)道沿線及 107國(guó)道線的西部和北部區(qū)； 四分之三的人口分布在城郊及周邊縣城，與全國(guó)一二線城市城鎮(zhèn)化水平還有一定的差距，未來(lái)增長(zhǎng)和發(fā)展空間較大； 3. 漯河 是河南省及京廣線上重要的交通樞紐城市，擁有四縱兩橫形成“雙十字”交通樞紐的鐵路公路高鐵交通網(wǎng)絡(luò) ， 交通便捷發(fā)達(dá)； 4. 漯河人均 GDP及消費(fèi)力處于河南省中上等水平，具有一定的消費(fèi)力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 5. 漯河市隨著 城鎮(zhèn)化 發(fā)展以及城 區(qū) 人口 的不斷增長(zhǎng) ， 人們對(duì)建材、家具、五金等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的需求將會(huì)進(jìn)一步的增長(zhǎng)，這也為這類專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展提供了 較大的發(fā)展 空間。 人民 路： 東西方向，雙向 6車道 ， 西向通往 召陵區(qū)、城市商業(yè) 中心 區(qū) ，向 東 通往 京廣 高速 ， 東城產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和電子產(chǎn)業(yè)園 。大多是從鄭州、廠家進(jìn)貨，有極少部分是從市區(qū)在這里開(kāi)設(shè)的分店，倉(cāng)庫(kù)主要分布在周邊，主要的客戶是鐵東，他們的消費(fèi)力較低，對(duì)價(jià)格比較敏感，同時(shí)對(duì)品牌的認(rèn)知度不夠，所以，大多主要是經(jīng)營(yíng)一些不知名品牌的產(chǎn)品，有些商家同時(shí)多個(gè)品種的產(chǎn)品，也有一部分鐵西客戶，還有一些是修繕性的需求客戶，量比較??；大多商家都知道 國(guó)際建材汽配城，大家對(duì)該市場(chǎng)并不關(guān)心，認(rèn)為該市場(chǎng)建筑和運(yùn)營(yíng)基本上與現(xiàn)在的貿(mào)易區(qū)沒(méi)有什么區(qū)別，目前處于觀望狀態(tài)；認(rèn)為自身市場(chǎng)沒(méi)有管理，業(yè)態(tài)混亂，沒(méi)有倉(cāng)儲(chǔ)、停車位，對(duì)本項(xiàng)目看法，大多主要認(rèn)為位置太偏遠(yuǎn)，認(rèn)為開(kāi)設(shè)分店的風(fēng)險(xiǎn)和成本較高，主要擔(dān)心市場(chǎng)有一個(gè)市場(chǎng)培育期，周邊的消費(fèi)力不足，需要擴(kuò)展周邊和全市的消費(fèi)人群，但本項(xiàng)目比現(xiàn)在市場(chǎng)還遠(yuǎn)離市區(qū)，交通不便；還有代理和經(jīng)銷的是一些不知名品牌，廠家基裝修補(bǔ)貼很少，所以，裝修成本很高。建筑面積約 萬(wàn)平米； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 主要經(jīng)營(yíng)地板磚、墻磚、琉璃瓦等建筑材料。傳言多年前都說(shuō)該市場(chǎng)準(zhǔn)備拆遷，到現(xiàn)在一直沒(méi)有拆遷，預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)不會(huì)拆遷； ? 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 地處 107 國(guó)道旁，具有較好的交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在中原地區(qū)有一定的影響力； 劣勢(shì)： 市場(chǎng)內(nèi)道路基礎(chǔ)條件差，缺乏市場(chǎng)管理和推廣，以批發(fā)為主，缺乏配套服務(wù)，有拆遷的可能。是漯河市 目前 規(guī)模最大的家具廣場(chǎng)； ? 開(kāi)發(fā)商： 漯河市全贏偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 2021 年開(kāi)業(yè)后，當(dāng)時(shí)規(guī)劃定位陶瓷、衛(wèi)浴、木地板、家具、壁紙、燈具一站式商場(chǎng)。目前二樓有 6 家商戶正在裝修。 ? 位置規(guī)模： 位于嵩山與長(zhǎng)江路交匯處，是在原來(lái)珠江家具廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上正在改造的一個(gè)市場(chǎng)，總建筑面積約 8000 平米，共有商戶約 50 家，是目前 漯河市家具品牌力最好的一個(gè)家具市場(chǎng)； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 市場(chǎng)形成有 8 年時(shí)間，沿街為 4 家大品牌店（雅寶、東易裝飾、顧家、 CBD），市場(chǎng)內(nèi)為三層盒子建筑，四周一拖二商鋪；由于是在原 有市場(chǎng)的基礎(chǔ)上升級(jí)改造的市場(chǎng)，目前商戶正在裝修階段， 9 月 28 日試營(yíng)業(yè)，原有一些經(jīng)營(yíng)品牌力較弱的商戶，現(xiàn)在都通過(guò)代理好的品牌，進(jìn)行品牌升級(jí)，中間商場(chǎng)內(nèi)主要做現(xiàn)代家具，招商率 100%，沿四周還有部分空間，準(zhǔn)備做紅木、實(shí)木家具； ? 建筑形態(tài)： 升級(jí)改造后的 3 層盒子建筑（原來(lái) 2 層一拖二商鋪），四周為一拖二商鋪及居民樓；單層建筑面積約 1600 平米，層高 3 米（裝修后 米），市場(chǎng)內(nèi)通道 米； ? 租金水平： 一樓 4550 元 /平米 /月，二樓為 3540 元 /平米 /月，三樓 3035 元 /平米 /月。特別是辦公 家具受“十八大”政府限制樓堂館所建設(shè)影響比較嚴(yán)重，以前有批發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在基本上沒(méi)有，主要是漯河城區(qū)及周邊。 市場(chǎng)名稱 營(yíng)業(yè)面積（平米） 商家數(shù)量（家） 租金水平（元 /平米 /月） 市場(chǎng)綜述 新天地家具城 3000 26 2032元 /㎡ /月 城市中心街區(qū)、規(guī)模不大，建筑形態(tài)及配套差，發(fā)展空間小 家盛世家居廣場(chǎng) 75000 116 620元 /㎡ /月 地段交通好、規(guī)模大、建筑形態(tài)尚可、缺乏管理運(yùn)營(yíng) 紅太陽(yáng)家具城 4000 8 1822元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)品牌中低端、規(guī)模小、展示性差、沒(méi)有升級(jí)空間 新東方家具城 9500 9 1113元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品、建筑形態(tài)差、沒(méi)有管理和推廣、有拆遷可能 新興家具城 6000 18 1013元 /㎡ /月 未來(lái)家具城 8000 50 3045元 /㎡ /月 地段位置好、經(jīng)營(yíng)中高檔品牌、升級(jí)改造中、發(fā)展?jié)摿τ邢? 南方家具城 6000 8 1520元 /㎡ /月 經(jīng)營(yíng)中檔產(chǎn)品、建筑形態(tài)差、沒(méi)有管理和推廣、有拆遷可能 合計(jì) 111500 235 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 41 頁(yè)共 80 頁(yè) 漯河燈具裝飾材料市場(chǎng) 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ ———————————————————————————。認(rèn)為我項(xiàng)目比較偏，只有有一定的規(guī)模，有倉(cāng)庫(kù)配套，做推廣運(yùn)營(yíng)管理，前期有一定的租金優(yōu)惠，會(huì)考慮進(jìn)駐我項(xiàng)目； ? 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 在城東有一定的交通優(yōu)勢(shì)，有一定的規(guī)模； 劣勢(shì)： 沒(méi)有推廣和運(yùn)營(yíng)管理，建筑形態(tài)較差，有拆遷的可能，經(jīng)營(yíng)品牌低端； 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 39 頁(yè)共 80 頁(yè) ? 位置規(guī)模： 107 國(guó)道與柳江路交匯處西北角，總建筑面積約 6000 平米，共有商戶 8 家； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)有 6 年歷史了，有部分品牌商家從家盛世搬遷過(guò)來(lái)的，主要是批發(fā)和零售鄭州、廣東等地的家具； ? 建筑形態(tài)： 簡(jiǎn)易大棚店中店結(jié)構(gòu)； ? 租金水平： 1520 元 /平米 /月； ? 商家反饋： 認(rèn)為漯河的家具市場(chǎng)過(guò)多，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，生意不好做，受房地產(chǎn)銷售影響，家具市場(chǎng)也受牽連，目前市場(chǎng)本身有一定的交通區(qū)位 優(yōu)勢(shì)，可輻射的周邊的縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)較多，距離也近，對(duì)我項(xiàng)目并不看好，認(rèn)為位置太偏遠(yuǎn)，不是城市發(fā)展主方向，認(rèn)為是漯河鐵路以西人多，有一定的消費(fèi)力，鐵路以東，人少購(gòu)買力也弱，前幾年生意不會(huì)很好，前幾年家盛世也建成到現(xiàn)在生意一直不是很好，不考慮到我項(xiàng)目做生意； ? 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 臨近建材市場(chǎng)和 107國(guó)道，具有交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊商貿(mào)市場(chǎng)氛圍濃厚； 劣勢(shì)： 沒(méi)有推廣和運(yùn)營(yíng)管理，建筑形態(tài)差，有拆遷的可能，經(jīng)營(yíng)品牌低端。 ? 位置規(guī)模： 位于人民路中段北側(cè)，新天地商業(yè)中心街區(qū)，分 A、 B、 C 三座（兩層），總建筑面積約 7000 ㎡，共有商戶 26 家； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 該市場(chǎng)以前為小商品市場(chǎng)，由于缺乏定位和招商，逐步改為家具市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間有 6 年時(shí)間，目前有 3 家（全友、雙虎、天杉）主力品 牌，其他均為不知名品牌商家，主要是套房家具為主，經(jīng)營(yíng)中檔家具品牌；整體招商入住率 100%； ? 建筑形態(tài)： 單體場(chǎng)館式，店中店結(jié)構(gòu)，單店一層面積約 1500 平米； ? 租金水平： 一層 32 元 /㎡ /月，二層 20 元 /㎡ /月； ? 商家反饋： 由于以前為小商品市場(chǎng)，剛開(kāi)始生意不是很好，現(xiàn)在比前幾年生意好做一些，認(rèn)為目前漯河家具市場(chǎng)供過(guò)于求，競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，市場(chǎng) 本身地段比較好，但也存在 缺陷，在步行街旁，雖然有一定的人流量，真正的消費(fèi)客流并不是很多，市場(chǎng)本身缺乏推廣和管理，沒(méi)有停車位，進(jìn)出貨都不方便。當(dāng)時(shí)采用虛擬分割形式產(chǎn)權(quán)出售。其他品牌也先后撤離，現(xiàn)賣場(chǎng)內(nèi)為 4 家家具主力店及 160 多家經(jīng)營(yíng)家具、床、沙發(fā)、茶幾等家具產(chǎn)品。 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 33 頁(yè)共 80 頁(yè) 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 34 頁(yè)共 80 頁(yè) ? 位置規(guī)模： 位于漯河泰山路與松江路交交匯處。目前訪談的商戶認(rèn)為農(nóng)村市場(chǎng)的建材需求量上有所增長(zhǎng)，但也被周邊市場(chǎng)分流嚴(yán)重，輻射范圍降低，整體業(yè)務(wù)增長(zhǎng)并不明顯。 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 30 頁(yè)共 80 頁(yè) ? 位置規(guī)模： 位于郾城區(qū)郾襄路口（ 107 國(guó)道與 238 省道交匯處）東 1200 米處，東西街長(zhǎng)約 1000 米，共有商戶近 200 家，經(jīng)營(yíng)面積約 1 萬(wàn) 平米； ? 經(jīng)營(yíng)情況： 該市場(chǎng)是郾城區(qū)市場(chǎng)發(fā)展局開(kāi)發(fā)建設(shè)，主要是沿街向東兩側(cè)沿街一層底商，該市場(chǎng)形成有近 10 年時(shí)間，是郾城區(qū)及周邊較集中地材裝飾市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)中低檔的建材裝飾材料，主要有陶瓷、衛(wèi)浴、門(mén)業(yè)、油漆、板材、燈飾、裝飾材料等多種業(yè)態(tài)；有科特衛(wèi)浴、三棵樹(shù)漆、亞迪實(shí)木門(mén)等品牌； ? 建筑形態(tài)： 沿街一拖二商鋪，市場(chǎng)道路寬 15 米，街道中間為停車區(qū)； ? 鋪位面積： 80 ㎡（一拖二）開(kāi)間 米，進(jìn)深 12 米； ? 租金水平： 15— 20 元 /㎡ /月； ? 商鋪價(jià)格： 建成時(shí) 2021 元 /平米目前 6500 元 /㎡； ? 產(chǎn)權(quán)性質(zhì)： 個(gè)人； ? 商家反饋： 該市場(chǎng)形成有近 10 年時(shí)間，大多老板經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，目前的客戶是周邊及農(nóng)村客戶較多，修繕性客戶較多，認(rèn)為目前郾城區(qū)的市場(chǎng)情 況不是很好，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)影響，目前郾城區(qū)開(kāi)發(fā)量較少，主要是中低端當(dāng)?shù)叵M(fèi)，有部分臨潁的客戶，高端品牌上貿(mào)易區(qū)，生意不如 前幾年，對(duì)東片區(qū)基本很少了解，認(rèn)為項(xiàng)目比較偏遠(yuǎn)，自身沒(méi)有品牌實(shí)力，不會(huì)考慮到另外一個(gè)區(qū)做生意；認(rèn)為漯河需要有一個(gè)大型的商貿(mào)市場(chǎng)，但應(yīng)該在沙北； ? 綜合評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 處在 107 國(guó)道及郾城區(qū)核心居住區(qū)，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)；展示性尚可； 劣勢(shì)： 建筑形態(tài)落后，沒(méi)有大的品牌入駐，缺乏業(yè)態(tài)的規(guī)劃和配套服務(wù)，沒(méi)有市場(chǎng)管理。 沿 人民路項(xiàng)目地塊以西 ， 主要以 有雙匯 物流園 、大河物流園 、 中石油 加油站和銀鴿造紙廠為主； 沿 人民路項(xiàng)目地塊以東 ， 主要以農(nóng)村葡萄產(chǎn)業(yè)園及東城產(chǎn)業(yè)聚集區(qū) ； 人民路北項(xiàng)目地塊北面 ， 主要是農(nóng)村（廟李村、劉莊村）等； （ ）人口統(tǒng)計(jì) 居住社區(qū) 常住 人口 居住社區(qū) 常住 人口 備注 賈店 1500 大河村 2021 常住農(nóng)村 村 民 廟里村 2021 鐵爐村 3000 張莊 1200 李村 2021 人民路向西看 人民路向東看 人民路向北看東環(huán)路 102 公交線路 漯河市閩豫 置業(yè) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告 “專業(yè)、務(wù)實(shí)、信賴、價(jià)值” 締造永續(xù)繁榮商業(yè)物業(yè)！ —————————————————————————————————————————————— 第 24 頁(yè)共 80 頁(yè) 東城產(chǎn)業(yè) 區(qū) 企業(yè)員工 9000 企業(yè)在職 員工 合計(jì) 約 3． 項(xiàng)目距主要交通樞紐距離 總體評(píng)估 ： 項(xiàng)目周邊是以物流園區(qū)、工廠和農(nóng)村農(nóng)田為主，主要的消費(fèi)人群是當(dāng)?shù)氐拇迕窈凸S職工較多；其他 為各地物流工