【正文】 房?jī)r(jià)仍停留在 2700～ 3100 元 /平方米的階段。 36 （ 2）單價(jià) 5500 元 /平方米所占比重有所上升。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表： 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 天安花園 錦繡路1028 號(hào) 6500 元 /M2 多層、小高層 amp。其中鄰近南浦大橋的上南地區(qū)，由于早期大量動(dòng)遷人口的導(dǎo)入，區(qū)域生活配套設(shè)施齊全，吸引了更多的購(gòu)房者，住宅以中檔房源為主，輔之以安居房和少量高檔樓盤，價(jià)格在 3000～ 3800 元 /平方米。 區(qū)域市場(chǎng)走勢(shì) （ 1）區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)升、降較不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)受市場(chǎng)、政策影響較大，敏感度較強(qiáng)。 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表： 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 恒大華城（天地苑） 西營(yíng)南路17 弄 4200 元 /M2 多層 15 萬(wàn) M2 88108M2 博愛家園(一期 ) 東明路 355弄 3500 元 /M2 多層 amp。典型樓盤有：“陸家嘴花園新 38 景園”、“碧云 新天地”、“上海故事 — 證大花園”、“時(shí)代逸居”等。 （ 2）近期大批的新建商品住宅帶動(dòng)了區(qū)域均價(jià)整體上升。小高層 18 萬(wàn) M2 106118M2 外高橋 —— 高橋低容積別墅區(qū) 為浦東新區(qū)吸引外資的主要區(qū)域，近年來(lái)引入了許多跨國(guó)企業(yè)在此落戶，再加上該區(qū)域毗鄰東海濱，興建了各種風(fēng)格各異的別墅型住宅區(qū)。獨(dú)棟 萬(wàn) M2 173264M2 湯臣豪園 龍東大道666 號(hào) 8200 元 /M2 聯(lián)體 amp。 ? 新開樓盤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。每季新開樓盤數(shù)量一直占全市的 10～ 20%左右，上榜樓盤銷售總面積也占排行榜銷售總量的 10～ 25%，且新開樓盤的品質(zhì)普遍提高。 39 附區(qū)域典型個(gè)案簡(jiǎn)表 : 案名 位置 平均單價(jià) 產(chǎn)品形態(tài) 推案量 主力面積 湯臣高爾夫別墅 龍東大道 1號(hào) 7500 元 /M2 小高層 5． 5 萬(wàn) M2 105141M2 云間綠大地 云間路 388號(hào) 9700 元 /M2 聯(lián)體 amp。 （ 4）區(qū)域單套總價(jià)控制在 30～ 40 萬(wàn)元 /套，另有少量 50 萬(wàn)元 /套高總價(jià)住宅出現(xiàn)。金橋地區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)適中，精簡(jiǎn)的房型在該地區(qū)較為熱銷。金橋作為浦東開放四大功能區(qū)之一的出口加工區(qū)，已有十年之久，區(qū)內(nèi)生活配套已初具規(guī)模。 （ 3）該區(qū)域的 房型需求以 90～ 100 平方米 /套的二房為主，近期 110～ 130 平方米 /套的三房比例也有所上升。 區(qū)域均價(jià) 為 3291 元 /平方米，主力成交面積為 90～ 130 平方米 /套，占總成交套數(shù)的 %，單套總價(jià)集 37 中在 30～ 40 萬(wàn)元 /套。高層 11． 5 萬(wàn) M2 134148M2 華麗家族 錦繡路 666號(hào) 6500 元 /M2 多層、小高層 amp。 （ 4）區(qū)域樓盤總價(jià)由 20～ 70 萬(wàn) /套平均分布。單套總價(jià)集中在 10～ 20 萬(wàn)元 /套、 40～ 80 萬(wàn)元 /套，兩個(gè)端點(diǎn)。主要是以聯(lián)洋社區(qū)為代表，產(chǎn)品有“天安花園”、“華麗家 族”、“上實(shí)御景苑”、“聯(lián)洋花園”等。 （ 4）區(qū)域單套總價(jià)集中在 40～ 70 萬(wàn)元，且以 50 萬(wàn)元為其峰值。單套單價(jià)和單套總價(jià)處于高位是該地區(qū)的特征，市場(chǎng)上該區(qū)域 120 平方米 /套的三房銷售最佳。作為與陸家嘴金融中心相配套的住宅建設(shè)，目前存在部分濱江住宅，價(jià)格在 1000～ 2021 USD/M2，如“仁恒濱江園”、“世茂濱江花園”?？蛻魧?duì)房型的需求逐漸轉(zhuǎn)變舒適型住宅。 199 2021 年市場(chǎng)成交量依舊保持了 45%的高增長(zhǎng)率。 2021 年上半年，市場(chǎng)繼續(xù)沿2021 年趨勢(shì)，平穩(wěn)發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō) ,1997說(shuō) 明 31 年度推案總面積為近年來(lái)首位， 1998 年、 1999 年的推案面積僅為 1997 年的四成，主要在于住宅樓推案量的大幅下降。中高檔房地產(chǎn)密集地區(qū)：靜安、盧灣、黃浦（原南市）、浦東內(nèi)環(huán)線地區(qū)等。市場(chǎng)地域的級(jí)差會(huì)更趨明顯。預(yù)計(jì) 2021 年至 2021 年 2 年內(nèi)土地總供應(yīng)量在 3000 萬(wàn)平方米左右，由此可見，上海的房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)有很大的發(fā)展空間，前景看好。 [—— 上海市商品住宅市場(chǎng)供需情況統(tǒng)計(jì)表 —— ] 單位：萬(wàn) m2 時(shí) 間 期房推案量 期房去化量 現(xiàn)房推案量 現(xiàn)房去化量 1997 (1 季度 ) 1997 (2 季度 ) 1997 (3 季度 ) 前三季度 1, 1997 (4 季度 ) 1997年全年 1, 1, 1998 (1 季度 ) 1998 (2 季度 ) 1998 (3 季度 ) 前三季度 1, 1998 (4 季度 ) 1998年全年 1, 2, 1999 (1 季度 ) 1999 (2 季度 ) 1999 (3 季度 ) 前三季度 1, 1999 (4 季度 ) 1999年全年 1, 1, 1, 1, 2021 (1 季度 ) 2021 (2 季度 ) 2021 (3 季度 ) 前三季度 1, 1, 1,586． 47 1, 2021 (4 季度 ) 2021年全年 1, 1, 1, 1, 2021 (1 季度 ) 2021 (2季度 ) 2021 (3 季度 ) 529,49 514,63 467,23 599,75 前三季度 1, 1, 1, 1, 2021(4 季度 ) 2021年全年 1, 1, 1, 2, [— 上海房地產(chǎn)市場(chǎng) 2021 年度與 2021 年度對(duì)比表 — ] 28 對(duì)比內(nèi)容 2021 年 2021 年 比例 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 6203083 萬(wàn)元 5661700 萬(wàn)元 +% 完成土地開發(fā)面積 2465117M2 1655765M2 +% 商品房新開工面積 21425637M2 19923124M2 +% 商品房竣工面積 17580117M2 16436222M2 +7% 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積 16591533 M2 15491726 M2 +% 商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 15088634 M2 1244516 M2 +% 已登記商品房預(yù)售面積 18318344 M2 14528689 M2 +% 商 品房批準(zhǔn)銷售面積 18415591 M2 M2 +% 商品房住宅批準(zhǔn)銷售面積 15212084 M2 12737301 M2 +% 已登記商品房買賣面積 20204619 M2 17379751 M2 +% 商品房住宅買賣面積 18794493 M2 16448029 M2 +% [—— 未 來(lái) 兩 年 總 體 市 場(chǎng) 分 析 —— ] 市場(chǎng)總體供應(yīng)量分析 政府“十五”計(jì)劃在政策面上表明了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的“態(tài)度”。 公有住房出售的市場(chǎng)價(jià)、獨(dú)用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨(dú)用成套混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式里弄住房的成本價(jià)與最低限價(jià)的規(guī)定仍按《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn) 本市公有住房出售的若干規(guī)定》執(zhí)行。同期統(tǒng)一了地價(jià)體系，取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓金價(jià)格的差別。否則，房產(chǎn)商實(shí)際交付的房屋就應(yīng)與樣板房完全一致。對(duì)此，過(guò)去的法規(guī)僅規(guī)定共用部位是共有產(chǎn)權(quán)，而對(duì)公共配套設(shè)施，則無(wú)明確規(guī)定。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則等 7 個(gè)章節(jié)，計(jì) 48 條款。今日浦東已發(fā)揮著上海經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)極的功能、服務(wù)全國(guó)的產(chǎn)業(yè)功能和國(guó)際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之責(zé)任。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進(jìn)程，政府于 2021 年 5 月 1 日零時(shí)起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費(fèi)。 90 年代是浦東飛速發(fā)展的十年。 1910 年開設(shè)了長(zhǎng)途輪渡線， 1930 年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時(shí)也建造了上南，上川鐵路。 24 14）滬蘆高速公路 北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國(guó)公路浦東段，投資 億?？偼顿Y約 120 億元， 2021 年啟動(dòng)。 11）復(fù)興路越江工程 浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。此外，中段已啟動(dòng)（三八河 — 馬家浜） 9）外高橋港區(qū)三期、四期 總投資 億?？偼顿Y 億（其中浦東車站耗資 億）。 6）磁懸浮 起點(diǎn)地鐵二號(hào)線龍陽(yáng)路車站，終點(diǎn)為浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)站。 2021 年已啟動(dòng)。設(shè)計(jì)車速 80 公里 /小時(shí)。已于 2021 年開工，計(jì)劃 2021 年竣工通車。 8） 浦東供水工程 投資 億元， 94 年底建成投產(chǎn)。建立浦東浦西快速交通系統(tǒng)。 ? 浦東新區(qū)已建十大重點(diǎn)工程 1） 南浦大橋 總投資 億元， 91 年底通車。商圈處于小陸家嘴甲級(jí)辦公區(qū)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之間，主要滿足兩大區(qū)域白領(lǐng)階層購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑之方便。體現(xiàn)出高產(chǎn)出、無(wú)污染特點(diǎn)。 2) 花木行政文化區(qū) —— 隨著上海最大的世紀(jì)公園的落成、地鐵二號(hào)線的正常運(yùn)行、世紀(jì)大道的通車、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯露出此區(qū)域已經(jīng)成為浦東新區(qū)的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無(wú)法匹敵的。其中有銀行、證券、保險(xiǎn)等金融大廈 18 幢，大部分已投入使用。浦東商業(yè)中心日趨繁榮，上海證券交易所、上海糧油交易所等交易市場(chǎng)在浦東運(yùn)營(yíng)。 人行越江隧道 —— 連接南京東路與陸家嘴路。 另外，本案 客戶可以間接利用的軌道規(guī)劃：地鐵七號(hào)線（沿浦東大道 —— 慶寧寺和萬(wàn)科城市花園）；地鐵二號(hào)線（沿龍東大道 —— 浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、張江和虹橋機(jī)場(chǎng)）。內(nèi)環(huán)線與黃浦江相對(duì)稱，形成準(zhǔn)正方形區(qū)域。女性占總?cè)丝诘?%。 ? 歷史沿革 浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上?？h志》 1292 年 元代設(shè)置上海 縣 1725 年 浦東大部分設(shè)置為南匯縣 1815 年 劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣 1958 年 上海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū) 1990 年 4 月 中共中央 國(guó)務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定 1993 年 1 月 1 日 中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。 我們的區(qū)域大環(huán)境怎樣？ 我們的市場(chǎng)行情如何？ 我們的市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)怎樣？ 客源比例圖區(qū)域客20%金橋地區(qū)40%外來(lái)客20%楊浦區(qū)域客10%黃浦區(qū)域客10%區(qū)域客 金橋地區(qū) 外來(lái)客楊浦區(qū)域客 黃浦區(qū)域客 17 我們目前有怎樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？ 我們有什么 …… 浦東新區(qū)區(qū)域環(huán)境簡(jiǎn)介 浦東新區(qū)簡(jiǎn)介 ? 地理位置 浦東新區(qū)位于上海市東部，黃浦江東側(cè)，南與南匯、閔行接壤，西北與黃浦、楊浦、寶山等區(qū)隔江相望。 ? 黃浦區(qū)域客 特性：浦東日趨完善的生活機(jī)能及較為適中的房?jī)r(jià) 成為吸引此類客源主要原因。 ? 外來(lái)客 特性：原租借在區(qū)域內(nèi)或周邊地域，預(yù)遷居本市，并借此取得藍(lán)印戶口。 [—— 項(xiàng)目“目標(biāo)市場(chǎng)”分析 —— ] 本區(qū)域個(gè)案其目標(biāo)市場(chǎng)大致為 ： ? 區(qū)域客 特性：對(duì)區(qū)域環(huán)境較為熟悉，生活習(xí)慣。鑒于本項(xiàng)目采用的是現(xiàn)代派建筑外觀以及客戶定位以中青年出發(fā)，因此會(huì)所內(nèi)的休閑項(xiàng)目服務(wù)大致可分為三大主題。建議本案的配套商業(yè)可以吸引一些 超市、便利店、咖啡吧等設(shè)施 的進(jìn)入。宜采用取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志的材料、部 件 。 G、 廢棄物管理與處置系統(tǒng) ? 住宅小區(qū)生活垃圾包括收集與處置兩部分：收集應(yīng)以 “ 無(wú)害化、減量化、資源化 ” 為原則。 F、 綠化系統(tǒng) ? 生態(tài)環(huán)境功能：小區(qū)綠地是提供光和作用的綠色再生機(jī)制，它具有清潔空氣、釋放氧氣、調(diào)節(jié)溫度等功能。住宅的供暖、空調(diào)應(yīng)該采用清潔能源，并因地制宜采用新能源和綠色能源。 建議 在室外公共場(chǎng)地采用節(jié)能燈具，提倡由 太陽(yáng)能 提供的綠色照明。 綠化采用更多的喬木。 建議廚衛(wèi)預(yù)留排氣管道，采用雙止回式煙道、衛(wèi)生間無(wú)暗衛(wèi)設(shè)計(jì) C、 聲環(huán)境系統(tǒng) 住宅小區(qū)的聲環(huán)境系統(tǒng)包括室外、室內(nèi)和對(duì)小區(qū)以外噪音的隔阻措施。 樓梯過(guò)道采用聲控延時(shí)開關(guān)。 盡量 采用新能源和綠色能源。 ? 車庫(kù)管理系統(tǒng)： 在停車場(chǎng)出入口各設(shè)有接近式讀卡器，持 IC 智能卡接近讀卡機(jī)時(shí)，在取得有效確認(rèn)后，閘門臂會(huì)自動(dòng)開啟，允許車輛通過(guò)?？梢钥紤] 用不同燈光效果、從不同的角度照映社區(qū)和建筑，呈現(xiàn)一種“新光景”。屋頂也可以是休憩的地方。一則便于養(yǎng)護(hù)、二則整個(gè)社區(qū)的景觀將會(huì)顯得統(tǒng)一和諧、大氣。 f、廚房防煤氣泄露系統(tǒng)，并通過(guò)對(duì)講主機(jī)接入安防中心。 b、信系統(tǒng)：實(shí)現(xiàn)住戶之間，住戶與物業(yè)之間的通訊。 ? 安全系統(tǒng)： 完善的安保系統(tǒng)不僅給予業(yè)主安詳生活的保障同時(shí)還可以讓購(gòu)房者對(duì)對(duì)本社區(qū) 有一更加良好的印象。 ? 負(fù)壓樓道設(shè)備： 在樓道里專門設(shè)計(jì)正負(fù)壓裝置