【正文】 和后場辦公、庫房的比例是 4： 1，有數(shù)據(jù)顯示，大賣場面積和停車場面積之比 4： 1最為合適。賣場不小于 ，使營造一個明亮、舒適的購物環(huán)境變?yōu)榭赡堋? GIS的優(yōu)勢在于它能將不同來源、類型的大量數(shù)據(jù)通過地理空間結(jié)構有效整合在一起，提供其他傳統(tǒng)分析方式不具備的空間分析能力、數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息。 國外零售選址中已經(jīng)廣泛運用的 SDSS（空間決策支持）、 SI（空間交互模型）等先進的選址理論和分析方法 國內(nèi)零售選址程中更多地仍然采用線性回歸預測、樣本店類比、指標打分等相對落后的選址 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 19 頁 理論 與分析方法 為什么要在零售選址中應用 GIS技術 應用 GIS技術可以很好地解決上述問題： 利用 GIS技術可以建立數(shù)據(jù)共享平臺，降低調(diào)查成本 利用 GIS的地理空間結(jié)構可以有效整合大量調(diào)查數(shù)據(jù) 利用 GIS的空間分析能力可以實現(xiàn) SDSS、 SI等需要復雜空間計算的選址理論和分析方法 利用 GIS的數(shù)據(jù)可視能力和空間決策支持能力，可以獲得常規(guī)方法難以獲得的重要信息 與傳統(tǒng)選址方式的主要區(qū)別 傳統(tǒng)選址方式 基于 GIS技術的零售選址 主觀劃定商圈范圍 通過模擬測算顯示真實商圈 手工收集處理調(diào)查數(shù)據(jù) 利用地理空間結(jié)構整合調(diào)查數(shù)據(jù) 使用通用軟件分析數(shù)據(jù) 使用專門設計的 GIS分析軟件 傳統(tǒng)選址理論分析方法 SDSS、 SI等先進選址理論分析方法 依賴現(xiàn)有城市 /樣本 可適用于任何城市 /行業(yè) /業(yè)態(tài) 可適用于任何城市 /行業(yè) /業(yè)態(tài) 人機互動，可視化結(jié)果 國內(nèi)零售企業(yè)應用 GIS技術現(xiàn)狀 目前國內(nèi)市場上在零售選址中采用 GIS技術的零售企業(yè)只有家樂福、沃爾瑪?shù)葮O少數(shù)國際零售巨頭。一般以店鋪設定的地點為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設定考慮的因素，但實際上，還應綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設立等一系列因素。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。 ①有效商圈范圍的調(diào)查 對于新設店鋪商圈的劃定，往往通過 調(diào)查評價，包括對市場趨勢的分析和對消費者的調(diào)查。 要劃定一家新設店鋪的商圈界限，可使用美國學者威廉 雷利法則假定兩地的交通條件和供應狀況是相同的。雷利法則較適宜于以 汽車為交通工具的國家和地區(qū)，對亞洲地區(qū)采說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。 d．預估入店率，即流動人口中進入店鋪的人數(shù)比例 。 c．客單價預估則與入店率成反比，距離近、常上門的顧客，其購買單價通常不會太高，而距離遠、上門次數(shù)少的顧客，其購買的單價通常較高。 ③商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查，在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時，必須考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，所有商店的優(yōu)勢與弱點，短期和長期變動以及飽和情況等。因為飽和指數(shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。 表 1—2 小孩 青少年 成年人 家庭主婦 汽車 自行車 合計 每小時平均 (人 ) 223 446 160 104 503 539 客單價 (元 ) 15 25 45 60 50 40 入店率 (％ ) 10 7 6 7 1 1 營業(yè)額預估 (元／時 ) 中國最大的管理資源中心 第 16 頁 共 19 頁 營業(yè)額預估合計： 2450． 90元／時 X20=49018(元／日 )則總營業(yè)額為： 11075+49018=60093(元／日 ) ⑤合適的賣場面積確定 連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標準及賣場結(jié)構標準。 [例 ]假定目前國內(nèi)中小型超市平均每天每平方米銷售額為 90元，則超市的賣場面積為 60 093／ 90： 667． 720(平方米 )。這項評估要注意長遠性的考慮，如 10年以上。 c．包裝材料，如營業(yè)性和保沽性消耗晶等 。經(jīng)營費甩可分為固定費用與變動費用兩類。 ③損益平衡點分析。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。假設預選地的商圈規(guī)模為 100萬，只要銷售額達 30萬即可達損益平衡點，即 30％的商圈占有率，風險便不高。 某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點銷售額／市場規(guī)模 市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù) *每戶支出 商圈分析的內(nèi)容和步驟 一 .商圈形態(tài) 商圈形 態(tài)的了解是進行商圈分析的基礎，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種： ——商業(yè)區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有 1000戶以上。文教區(qū)的消費習性為消費群以學生居多、消費 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 19 頁 金額普遍不高、休閑食品、文教用品購買率高等。 ——混合區(qū)。在國外，一般用信用證和支票購物，可由此查知顧客的地址、購物頻率、購物數(shù)量等情況，國內(nèi)可以通過售后服務登記、顧客意向征詢、贈券等形式搜集有關顧客居住地點的資料，進而劃定商圈。 三．商圈分析的內(nèi)容與步驟 商圈 分析的內(nèi)容主要由以下部分組成： (1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄 。 (4)促銷：媒體的可獲得性與傳達頻率；成本與經(jīng)費情況。 (8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制 o (9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等 下面對上述內(nèi)容作一具體分析。 再看競爭分析。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的商店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。在不同的高圈中，應選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店。 第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。 最后要確定商店的區(qū)域、地點和業(yè)態(tài)等。 第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應波動；如果商 圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民購買力產(chǎn)生相應影響，商店營業(yè)額也會相應受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。 假設在商國 內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。任何一個商圈都可能會處于商店過少、過多和飽和的情 況。關于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購買力調(diào)查、年度統(tǒng)計等資料中獲知。 (6)競爭情況：現(xiàn)有競爭者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營業(yè)額、營業(yè)方針、經(jīng)營風格、經(jīng)營商品、服務對象；所有競爭者的優(yōu)勢與弱點分析；競爭的短期與長期變動；飽和程度。 (2)勞動力保障：管理層的學歷、工資水平；管理培訓人員的學歷、工資水平；普通員工的學歷與工資水平。因此在從事商圈設定的考慮時， 可以針對設店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關連性的因素為出發(fā)點，并配合每天人口的流動情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動的范圍，以此作為基本資料來從事商圈的設定?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費特色，屬多元化的消費習性。該區(qū)為辦公大樓林立。 ——文教區(qū)。其消費習性為快速、流行、娛樂、沖動購買及消費金額比較高等。因而，在該地開店的風險就過高。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。 a．損益的計算方法如下： 實際攢益＝稅前損益 —分擔總部費用 稅前損益＝銷售毛利 —變動費用 —固定費用 銷售毛利＝營業(yè)收人 —銷 售成本 b．損益平衡點的計算方法如下： 中國最大的管理資源中心 第 17 頁 共 19 頁 固定費用 損益平衡點銷售額： 毛利率 變動費用率 c．經(jīng)營安全率的計算方法如下 損益平衡點銷售額 經(jīng)營安全率 =(1)X100％ 預期銷售額 這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標，一般測定的標準為：安全率在 30%以上為優(yōu)秀店；20％一 30%為優(yōu)良店； 10％～ 20％為一般店； 10%以 下為不良店。上述各項費用究竟要控制在多少之內(nèi)，無統(tǒng)一的標準，但最基本的前提是：毛利率要大于費用率。連鎖公司總部應事先確定設備及工程投資項目、供應廠商、數(shù)量及金額。開店投資主要包括： a．設備，如冷凍、冷藏設備、空調(diào)設備、