【正文】 屋的占地面積擴(kuò)大了 20 畝左右。 本案的區(qū)域位置、容積率等都明確指向本案的物業(yè)型態(tài)為別墅，而南京的別墅市場(chǎng)還需要培育和時(shí)間催化，這些決定了我們?cè)诋a(chǎn)品規(guī)劃建議上必須考慮各種別墅的盤(pán)量和總價(jià)，以便更符合目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn) 品的定位。 所以，從原則上，由于聯(lián)體別墅的市場(chǎng)上升很快，建造部分聯(lián)體別墅是為了提高容積率，降低風(fēng)險(xiǎn)，迅速回籠資金；而以獨(dú)棟 /雙拼別墅為主概念推廣，是為了準(zhǔn)確本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)定位，在迎合市場(chǎng)、引導(dǎo)市場(chǎng)的過(guò)程中賺取利潤(rùn)。優(yōu)于雙拼，比雙拼別墅多一堵墻，但又是兩棟緊貼的獨(dú)棟別墅， 項(xiàng)目： 明駿 （ 2） 島居別墅 —— 面湖而建臨水型，半島別墅，開(kāi)門(mén)既見(jiàn)清風(fēng)徐來(lái)，水波瀲滟，魚(yú)翔水底，細(xì)石可辨，椅窗聽(tīng)荷，雅興徒增。 —— 以聯(lián)體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類(lèi)型產(chǎn)品作為補(bǔ)充，依勢(shì)而造。 四層或六 七層電梯，但外立面造型為二層或三層，客廳挑空設(shè)計(jì)， 三大入門(mén)途徑：首層于空中花園入客廳，二層于陽(yáng)臺(tái)入主人房及工人專(zhuān)用門(mén)入廚房或工人房。 單體別墅： 主力面積： 300350 m2；沿將軍山山體或山頂部分可度身定做豪宅（別墅王）： 500800 m2 雙拼別墅： 主力面積： 250300 m2； 雙立別墅： 主力面積： 200250 m2； 聯(lián)體別墅： 主力面積： 180220 m2； 別墅樓中樓： 主力面積： 160200 m2； 四、面積及房型配比 項(xiàng)目： 明駿 —— 客廳：所有的客廳必須挑高（ 米， 米以上）；大面寬、大開(kāi)間；最好能營(yíng)造多種空間感受；大面積玻璃、弧形落地窗、低窗臺(tái)落地大凸窗、壁爐等 …… 都可考慮 —— 主臥必須氣派，主衛(wèi)、衣帽間、甚至與起居廳、書(shū)房、健身房相連，最好外帶大露臺(tái) —— 衛(wèi)生間建議：盡可能使主衛(wèi)做到不小于 10 平方米（根據(jù)總面積作適當(dāng)調(diào)整），次衛(wèi) 68 平方米 項(xiàng)目： 明駿三個(gè)區(qū)（高檔別墅區(qū)、藝術(shù)園區(qū)、聯(lián)排區(qū)）各有特色，但總體協(xié)調(diào)； —— 高檔別墅的建筑風(fēng)格應(yīng)遵循傳統(tǒng)、經(jīng)典或經(jīng)典改良型、穩(wěn)重、大氣，不應(yīng)過(guò)分現(xiàn)代或時(shí)尚 ，必須經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)；（唐代建筑的風(fēng)格特點(diǎn)就是氣魄宏偉、嚴(yán)整而又開(kāi)朗）聯(lián)體別墅的建筑風(fēng)格可更現(xiàn)代化、創(chuàng)新化、特色化； 項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 32 第七章：環(huán)境規(guī)劃分析及建議 一、景觀設(shè)計(jì)理念： “大地藝術(shù)，唐詩(shī)遺韻，自然人文” —— 本項(xiàng)目的 名稱(chēng)是盛唐藝術(shù)園。園林提供了一個(gè)用來(lái)滿(mǎn)足士大夫公余或退休后追求隱逸的心理需求，所以園林是無(wú) 處不透露出文人的品位，而這在唐朝建筑中是很常見(jiàn)的?，F(xiàn)代藝術(shù)和唐代藝術(shù)在大地自然景觀上得到了很好的統(tǒng)一：即：自然的藝術(shù)；藝術(shù)的自 然；而各種景觀設(shè)置和雕像小品中也能品悟出濃濃的唐詩(shī)遺韻。外水，內(nèi)水，既能娛目，更能傳情。根據(jù)小區(qū)的分區(qū)規(guī)劃理念，景觀規(guī)劃宜與建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)，注重雕塑、主題景觀、小品的表現(xiàn)。 —— 藝術(shù)園區(qū)在早期將成為本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道獨(dú)特的景觀，應(yīng)特別設(shè)計(jì)，而且建議設(shè)計(jì)一代表本案形象的精神堡壘 ,以增加人氣，吸引人潮。 項(xiàng)目： 明駿 項(xiàng)目： 明駿 藝術(shù)會(huì)所： 5000平方米左右，功 能設(shè)置可從以下各項(xiàng)考慮： 服務(wù)性的：以提供打字、傳真、復(fù)印、票務(wù)及小型會(huì)務(wù)服務(wù)為主的商務(wù)中心；提供日常服務(wù)的超市、美容美發(fā)形象設(shè)計(jì)中心、洗衣房、銀行、電信辦事處等； 運(yùn)動(dòng)型的：室內(nèi)溫水游泳池、桑拿浴室、影音室、健身房、韻律操房、棋牌室、乒乓房、臺(tái)球房、壁球館，室內(nèi)排籃球館兼多功能室； 餐飲：餐廳、咖啡屋、酒吧、西餐廳等 其它：閱覽室、保健診療室等。 主題藝術(shù)館： 6 所，每 所 500600 平方米，是小區(qū)的亮點(diǎn)，是最可以淋漓盡致的發(fā)揮設(shè)計(jì)師的專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)與專(zhuān)業(yè)追求的地方，在主題明確的情況下，可以給設(shè)計(jì)師最大的發(fā)揮余地。 項(xiàng)目： 明駿特別注意人際溝通的需要。設(shè)置小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，程控電話(huà)，有線(xiàn)電視和 VOD 點(diǎn)播。這就對(duì)物業(yè)管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服務(wù)，又使活動(dòng)具有一定的感召力，塑造社區(qū)生活的藝術(shù)氛圍是關(guān)鍵。 第十章：新材料、新技術(shù)的應(yīng)用 對(duì)于別墅這種高檔次 、高價(jià)值、高享受的特大件特殊商品，為提高其附加值，相關(guān)新材料、新技術(shù)的應(yīng)用十分必要。 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 46 第十一章：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建議及財(cái)務(wù)分析 ? 項(xiàng)目主要經(jīng) 濟(jì)指標(biāo) 項(xiàng)目 容積率 占地面積 建筑面積 預(yù)期均價(jià) 總用地面積（平方米） 500畝 333,500 M2 總建筑面積（平方米） 100,050 M2 其中 單體別墅 300畝 36,018 M2 6,800元 / M2 聯(lián)排別墅 140畝 51,359 M2 3,200元 / M2 配套及藝術(shù)園區(qū) 60畝 12,006 M2 項(xiàng)目： 明駿 項(xiàng)目： 明駿考慮到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期需要 35年，而別墅，一旦贏得了市場(chǎng)的青睞，啟動(dòng)良好，其價(jià)格的上漲額度又遠(yuǎn)非公寓可比。 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 52 利潤(rùn) 42,865,864 77,433,699 利潤(rùn)率 % % 方案二： 整體容積率： ，聯(lián)排區(qū)占地 140畝 項(xiàng)目 容積率 占地面積（畝） 建筑面積（ M2） 預(yù)期均價(jià) 1 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 1（元） 預(yù)期均價(jià) 2 （元 /平方米） 預(yù)期銷(xiāo)售總額 2 （元） 500 116,725 單體別墅 300 40,020 5,200 208,104,000 6,800 272,136,000 聯(lián)排別墅 140 62,565 3,200 200,208,000 3,300 206,464,500 配套及藝術(shù)園區(qū) 60 14,007 銷(xiāo)售總額 408,312,000 478,599,180 減 銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的 4% 16,332,480 19,143,967 項(xiàng)目： 明駿 項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 50 樣板房裝飾 2020 年 2 月 盛唐、開(kāi)啟 正式開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售 2020 年 3 月 開(kāi)啟、盛唐 附件 :項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的多個(gè)論證方案 : 江寧地區(qū)，無(wú)論什么物業(yè)類(lèi)型，幾年來(lái)一直以低價(jià)取悅于南京樓市，別墅市場(chǎng)也不例外。 項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 45 建議參照國(guó)家康居示范工程十大標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)家《商品住宅性能評(píng)定方法和指標(biāo)體系》之 3A 級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和《綠色生態(tài)住宅九大指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定。 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 43 第九章：分期推案建議 根據(jù)上述對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求的描述，我們建議本項(xiàng)目按三期分期推出 ，具體分期如下： 第一期： 以藝術(shù)園區(qū)作為小區(qū)的亮點(diǎn)和特色先期建造，作為樣板段部分；項(xiàng)目左側(cè)高尚別墅區(qū)靠近佛城西路平緩地帶先推；一期體量為 3040 棟單體、雙拼別墅，樹(shù)立高檔形象，撥高地價(jià)，搶占南京大型高檔純別墅社區(qū)概念，搶占定位制高點(diǎn)，打響盛唐品牌； 第二期 ： 加推項(xiàng)目右下側(cè)平緩地帶的一般別墅區(qū)，約 56 萬(wàn)平方米聯(lián)體別墅 /雙立別墅，迅速回籠資金，項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 42 油畫(huà)技法培訓(xùn)，業(yè)主業(yè)余合唱團(tuán)等社區(qū)活動(dòng)。 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 41 建議從三個(gè)方面來(lái)考慮：信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、物 業(yè)管理系統(tǒng)。特別注意人際溝通的需要。建議可邀請(qǐng)世界著名建筑設(shè)計(jì)大師設(shè)計(jì) 12 個(gè)藝術(shù)館，一提升小區(qū)的形象，二可以為炒做概念埋下伏筆，三可以成為小區(qū)的最大賣(mài)點(diǎn)。 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 39 藝術(shù)交流中心 ： 2000 平方米左右。但功能上必須有所互補(bǔ)：經(jīng)營(yíng)性的商業(yè)用房和以增進(jìn)交流為主要目的的藝術(shù)中心，建議盡量放在佛城西路沿線(xiàn)， 同時(shí)可穿插部分對(duì)外性強(qiáng)的藝術(shù)館。同時(shí)要求其配套設(shè)施需在一 般小區(qū)配套功能的基礎(chǔ)上，突出藝術(shù)功能。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鵝卵石鋪設(shè)地坪，其一使細(xì)節(jié)之處也能與整個(gè)環(huán)境相互協(xié)項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū) 內(nèi)容：項(xiàng)目整體定位建議 35 三、重要提示： — — 一進(jìn)大門(mén)的主景觀軸線(xiàn)和視界內(nèi)的公共景觀將直接代表盛唐藝術(shù)園的檔次和在民眾心目中的地位，建議以造公園的大手筆規(guī)劃予以實(shí)施，需做得夠大、夠精、夠美、夠好，夠氣派。 內(nèi)部主景觀水帶可“變細(xì)”、“變長(zhǎng)”、“變曲”，繞過(guò)盡量多的別墅，為銷(xiāo)售制造優(yōu)勢(shì)資源又有利于以后物業(yè)管理的成本控制。園區(qū)本身有許多可資項(xiàng)目： 明駿 東江 頤天山水別墅度假區(qū)