【正文】 除 了擁有高度發(fā)達的城市經濟、除了享有系統(tǒng)健全的城市管理，更重要的是上海所尊崇的 “共贏 ”城市價值觀。 當項目做好了，伴隨著項目而產生的文化氛圍以及文化導向也就自然水到渠成，在這樣的背景下的包裝“新文化地產”因為有現實的產品作為支撐，因為有出色的業(yè)績作為依據 ，就更容易具有說服力、就更容易引發(fā)社會關注和輿論認同，文化包裝所形成的附加價值也就更加顯著。 600人的專業(yè)銷售隊伍，在規(guī)范而標準的銷售 管理下作業(yè) 規(guī)范化的銷售接待、標準化的銷售流程加上全過程的品質監(jiān)督，全部納入金豐易居 上房銷售自行開發(fā)的銷售電子管理系統(tǒng)，配合全方位的品質監(jiān)督機制， 600 位置業(yè)顧問按照統(tǒng)一的標準程序化運做銷售各個環(huán)節(jié)的工作，全程電子化的管理系統(tǒng)在大大提高工作效率的同時，杜絕了人為操作紕漏和服務質量隱患。京城文化的突出優(yōu)點就是其強勁的爆發(fā)力和沖擊力，在傳播中特別容易引發(fā)關注；而海派文化的突出優(yōu)點就是其博大的包容力和張弛力，在應用中更具備感染力和說服力。作為新文化地產的創(chuàng)始人，盧 鏗先生的理想就是能夠將新文化地產在上海落地、生根和開花；能夠將來自于北京的地產文化氛圍在上海發(fā)揚光大。 。在海上海，兩個理想和愿望不謀而合且形成了近乎完美的互補。 l 完美主義、現實主義，虛實結合攜手創(chuàng)造 一個是中國新住宅運動的發(fā)起人和締造者；一個是中國住宅消費流通產業(yè)化運營的創(chuàng)始人和務實營銷的中堅力量。強大的通路營銷執(zhí)行能力和長期實戰(zhàn)所積累的豐富經驗，使金豐易居能夠向目標消費群體精確傳達銷售資訊，完善的銷售銜接為通路營銷的效果形成切實保障，在傳統(tǒng)媒體、 社會資源、互動傳媒和通路營銷方面的綜合優(yōu)勢，形成金豐易居 上房銷售成熟的立體化、全方位營銷體系，無論是營銷攻堅戰(zhàn)、游擊戰(zhàn)還是陣地戰(zhàn)，都能夠找到切實可行的實用之道。金豐易居 上房銷售是以住宅消費流通服務為主營業(yè)務的上市公司 金豐投資（ 600606）旗下專業(yè)從事房地產營銷業(yè)務的旗艦企業(yè)，和上實地產同處于一個產業(yè)鏈上、是在各自經營領域具備獨特優(yōu)勢資源的兩個專業(yè)品牌，因為相 互間高度的品牌對等性而先天地具備合作的基礎；同時又因為相互間充分的功能互補性而擁有合作的必要條件；除了品牌方面的優(yōu)勢，金豐易居 上房銷售以下三大業(yè)務優(yōu)勢也將為海上海項目的順利營銷帶來直接幫助。 由此，我們懇切地建議海上海項目的開發(fā)商，應該尊重上海務實嚴謹的地域文化和抵御價值觀、把握住上海消費者遵循主流輿論導向和價值導向的消費心理特征，充分重視上海消費者先產品后文化的置業(yè)決策動機形態(tài)，立足于實實在在的產品開發(fā)和建設管理，優(yōu)先把產品作好、把項目作成、并通過有效的營銷實現項目的 成功銷售，圍繞著項目本身，從地段價值的繼承與發(fā)展、從產品特色的挖掘與提煉、從客戶價值的創(chuàng)造與維護、從品牌形象的塑造與傳播等角度出發(fā)，在繼承中求創(chuàng)造，團結一切可以團結的力量，走出一條特色項目、特色品牌和特色文化的創(chuàng)建之路。 （通路營銷） 上房銷售特有的營銷方式，是蓄水營銷的升級和創(chuàng)新，依托于上房銷售自行建立的客戶服務資源系統(tǒng) “易居會 ”的龐大客戶平臺，結合上房銷售戰(zhàn)略合作伙伴的 1000 個互動傳媒售點傳播網，再加上媒體資源的整合，形成點、線、面組合而成的立體化營銷執(zhí)行體系，全面提升信息的覆蓋率和到達率，在短時間內形成信息爆炸，從而獲得更廣泛的客戶資源，促進供需差的不斷形成，從而確保銷售目標的達成。 [通過對產品的研判，我們形成如下定位原則 ] 定位 客群 價格（元 /平方米） 住宅 生態(tài)型高尚居住社區(qū) 高級白領、外企高管、私營企業(yè)主及其他成功人士 11000－ 12020 商業(yè) 以時尚文化為主題，以新生活方式做為文化內涵的社區(qū)型步行商街 江浙為主、本地為輔的投資客群以本地為主的自用型客群 23000－ 25000 LOFT 商居一體化的體驗型創(chuàng)意空間 藝術家、藝術愛好者及認同LOFT生活理念的客群個 性化企業(yè) 12020－ 14000 我們對于營銷的研判 [項目總體營銷目標 ] （銷售成果） n 按照發(fā)展商要求的各產品的銷售時點和周期完成銷售進度； n 實現經發(fā)展商確認的各產品的銷售價格 n 迅速完成客戶簽約、貸款和收款工作，幫助發(fā)展商回籠銷售款項 （推廣效應） n 使本項目具有廣泛而良好的社會認知度和認可度，引發(fā)市場轟動效應 n 樹立本項目在市場的標桿地位，形成項目的影響力和號召力 n 協(xié)助發(fā)展商推動“新文化地產”，使“上實”成 為業(yè)界的領先品牌 n 推動銷售成果的實現，力爭獲取更大的價值空間 [項目總體營銷思路 ] n 本案的整體形象，是一個代表新文化、以創(chuàng)意產業(yè)為依托的高尚社區(qū) n 創(chuàng)意商業(yè)街是本社區(qū)的亮點產品 ； LOFT是本社區(qū)的特色產品 n “亮點 +特色 ”成就了整個社區(qū)、生活、工作商業(yè)的新文化和新概念 n 住宅產品，依托于商業(yè)和 LOFT，自然成為高尚居住社區(qū) n “ 1+1+1”＞ “3”，是整個項目開發(fā)理念的最佳詮釋 n “＞”代表的就是“海上海 新文化地產”所創(chuàng)造的市場附加值 [項目營銷順序和節(jié)奏 ] 我們將以“新文化社區(qū)概念塑造 +亮點商業(yè)街包裝 ”做為營銷起點切入市場，在創(chuàng)意商業(yè)街宣傳、包裝和銷售的同時，樹立項目的整體形象；在完成創(chuàng)意商業(yè)街銷售后，及時導入 LOFT 的包裝和銷售，通過市場教育手段和情景體驗的舉措，確立產品的市場導向，使 LOFT產品打開市場，并進一步擴大項目的市號召力和地域輻射力，進一步提升項目的知名度；承擔著利潤實現責任的住宅產品在商業(yè)街和 LOFT 的支撐下隆重登場，完成整個社區(qū)開發(fā)價值和文化豐收的最終實現。在商業(yè)街內部通過“ Z“性的動線規(guī)劃，增加了人流的可達性，獨特視覺效果的幾何圖形成為建筑立面的主要元素，加上金屬與玻璃所形成的特殊視覺效果，以及半圍合式與直線相結合的整體布局，與周邊錯落有致的水景相得益彰，更凸現其特色所在。 [通過市場研判，我們得出如下結論 ] 本項目周邊道路交通組織完善、公交線路四通八達，同時大連路隧道也已經通車， M8 線和 M4 線的建設已進入后期階段，便捷的區(qū)位交通使得區(qū)域外高端客戶的引入成為可能 上海正在邁入 “頭腦經濟時代 ”，知識型產業(yè)辦公需求大量增加 知識楊浦的全面崛起，支撐起高端房產市場的發(fā)展 盆地型的區(qū)域房價、便捷的交通，將吸引各類才智型高端客戶入駐 我們對于產品的研判 [項目具有豐富的思想內涵 ] 海上海作為上實房地產在新文化地產的開山之作，具有鮮明的文化主題、明確的藝術審美風格、濃郁的文化藝術氛圍，引導和塑造一種全新的生活方式。即它的受眾具有寬 泛性，產品推出所針對的對象不僅僅是區(qū)域性的周邊客戶群體而應該是對我們的“新文化地產”及“ LOFT理念 ”具有認同感的更廣泛的客群。所以如何讓新文化地產的概念適應于上海的文化環(huán)境、如何讓海上海的概念軟著陸、如何通過系統(tǒng)化的務實營銷保障海上海完成銷售、如何實現項目經濟效益和社會效益的雙豐收，將成為我們