【正文】 除 了擁有高度發(fā)達(dá)的城市經(jīng)濟(jì)、除了享有系統(tǒng)健全的城市管理，更重要的是上海所尊崇的 “共贏 ”城市價(jià)值觀。 當(dāng)項(xiàng)目做好了，伴隨著項(xiàng)目而產(chǎn)生的文化氛圍以及文化導(dǎo)向也就自然水到渠成，在這樣的背景下的包裝“新文化地產(chǎn)”因?yàn)橛鞋F(xiàn)實(shí)的產(chǎn)品作為支撐，因?yàn)橛谐錾臉I(yè)績(jī)作為依據(jù) ，就更容易具有說服力、就更容易引發(fā)社會(huì)關(guān)注和輿論認(rèn)同，文化包裝所形成的附加價(jià)值也就更加顯著。 600人的專業(yè)銷售隊(duì)伍，在規(guī)范而標(biāo)準(zhǔn)的銷售 管理下作業(yè) 規(guī)范化的銷售接待、標(biāo)準(zhǔn)化的銷售流程加上全過程的品質(zhì)監(jiān)督，全部納入金豐易居 上房銷售自行開發(fā)的銷售電子管理系統(tǒng)，配合全方位的品質(zhì)監(jiān)督機(jī)制， 600 位置業(yè)顧問按照統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)程序化運(yùn)做銷售各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，全程電子化的管理系統(tǒng)在大大提高工作效率的同時(shí)，杜絕了人為操作紕漏和服務(wù)質(zhì)量隱患。京城文化的突出優(yōu)點(diǎn)就是其強(qiáng)勁的爆發(fā)力和沖擊力，在傳播中特別容易引發(fā)關(guān)注；而海派文化的突出優(yōu)點(diǎn)就是其博大的包容力和張弛力，在應(yīng)用中更具備感染力和說服力。作為新文化地產(chǎn)的創(chuàng)始人，盧 鏗先生的理想就是能夠?qū)⑿挛幕禺a(chǎn)在上海落地、生根和開花；能夠?qū)碜杂诒本┑牡禺a(chǎn)文化氛圍在上海發(fā)揚(yáng)光大。 。在海上海，兩個(gè)理想和愿望不謀而合且形成了近乎完美的互補(bǔ)。 l 完美主義、現(xiàn)實(shí)主義，虛實(shí)結(jié)合攜手創(chuàng)造 一個(gè)是中國(guó)新住宅運(yùn)動(dòng)的發(fā)起人和締造者；一個(gè)是中國(guó)住宅消費(fèi)流通產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的創(chuàng)始人和務(wù)實(shí)營(yíng)銷的中堅(jiān)力量。強(qiáng)大的通路營(yíng)銷執(zhí)行能力和長(zhǎng)期實(shí)戰(zhàn)所積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，使金豐易居能夠向目標(biāo)消費(fèi)群體精確傳達(dá)銷售資訊，完善的銷售銜接為通路營(yíng)銷的效果形成切實(shí)保障，在傳統(tǒng)媒體、 社會(huì)資源、互動(dòng)傳媒和通路營(yíng)銷方面的綜合優(yōu)勢(shì)，形成金豐易居 上房銷售成熟的立體化、全方位營(yíng)銷體系，無論是營(yíng)銷攻堅(jiān)戰(zhàn)、游擊戰(zhàn)還是陣地戰(zhàn)，都能夠找到切實(shí)可行的實(shí)用之道。金豐易居 上房銷售是以住宅消費(fèi)流通服務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的上市公司 金豐投資（ 600606）旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)的旗艦企業(yè)，和上實(shí)地產(chǎn)同處于一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上、是在各自經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域具備獨(dú)特優(yōu)勢(shì)資源的兩個(gè)專業(yè)品牌，因?yàn)橄?互間高度的品牌對(duì)等性而先天地具備合作的基礎(chǔ)；同時(shí)又因?yàn)橄嗷ラg充分的功能互補(bǔ)性而擁有合作的必要條件；除了品牌方面的優(yōu)勢(shì)，金豐易居 上房銷售以下三大業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)也將為海上海項(xiàng)目的順利營(yíng)銷帶來直接幫助。 由此，我們懇切地建議海上海項(xiàng)目的開發(fā)商，應(yīng)該尊重上海務(wù)實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡赜蛭幕偷钟鶅r(jià)值觀、把握住上海消費(fèi)者遵循主流輿論導(dǎo)向和價(jià)值導(dǎo)向的消費(fèi)心理特征，充分重視上海消費(fèi)者先產(chǎn)品后文化的置業(yè)決策動(dòng)機(jī)形態(tài)，立足于實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)品開發(fā)和建設(shè)管理，優(yōu)先把產(chǎn)品作好、把項(xiàng)目作成、并通過有效的營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的 成功銷售，圍繞著項(xiàng)目本身，從地段價(jià)值的繼承與發(fā)展、從產(chǎn)品特色的挖掘與提煉、從客戶價(jià)值的創(chuàng)造與維護(hù)、從品牌形象的塑造與傳播等角度出發(fā)，在繼承中求創(chuàng)造，團(tuán)結(jié)一切可以團(tuán)結(jié)的力量，走出一條特色項(xiàng)目、特色品牌和特色文化的創(chuàng)建之路。 （通路營(yíng)銷） 上房銷售特有的營(yíng)銷方式，是蓄水營(yíng)銷的升級(jí)和創(chuàng)新，依托于上房銷售自行建立的客戶服務(wù)資源系統(tǒng) “易居會(huì) ”的龐大客戶平臺(tái)，結(jié)合上房銷售戰(zhàn)略合作伙伴的 1000 個(gè)互動(dòng)傳媒售點(diǎn)傳播網(wǎng)，再加上媒體資源的整合，形成點(diǎn)、線、面組合而成的立體化營(yíng)銷執(zhí)行體系，全面提升信息的覆蓋率和到達(dá)率，在短時(shí)間內(nèi)形成信息爆炸，從而獲得更廣泛的客戶資源，促進(jìn)供需差的不斷形成，從而確保銷售目標(biāo)的達(dá)成。 [通過對(duì)產(chǎn)品的研判，我們形成如下定位原則 ] 定位 客群 價(jià)格（元 /平方米） 住宅 生態(tài)型高尚居住社區(qū) 高級(jí)白領(lǐng)、外企高管、私營(yíng)企業(yè)主及其他成功人士 11000－ 12020 商業(yè) 以時(shí)尚文化為主題，以新生活方式做為文化內(nèi)涵的社區(qū)型步行商街 江浙為主、本地為輔的投資客群以本地為主的自用型客群 23000－ 25000 LOFT 商居一體化的體驗(yàn)型創(chuàng)意空間 藝術(shù)家、藝術(shù)愛好者及認(rèn)同LOFT生活理念的客群個(gè) 性化企業(yè) 12020－ 14000 我們對(duì)于營(yíng)銷的研判 [項(xiàng)目總體營(yíng)銷目標(biāo) ] （銷售成果） n 按照發(fā)展商要求的各產(chǎn)品的銷售時(shí)點(diǎn)和周期完成銷售進(jìn)度； n 實(shí)現(xiàn)經(jīng)發(fā)展商確認(rèn)的各產(chǎn)品的銷售價(jià)格 n 迅速完成客戶簽約、貸款和收款工作，幫助發(fā)展商回籠銷售款項(xiàng) （推廣效應(yīng)） n 使本項(xiàng)目具有廣泛而良好的社會(huì)認(rèn)知度和認(rèn)可度，引發(fā)市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng) n 樹立本項(xiàng)目在市場(chǎng)的標(biāo)桿地位，形成項(xiàng)目的影響力和號(hào)召力 n 協(xié)助發(fā)展商推動(dòng)“新文化地產(chǎn)”，使“上實(shí)”成 為業(yè)界的領(lǐng)先品牌 n 推動(dòng)銷售成果的實(shí)現(xiàn)，力爭(zhēng)獲取更大的價(jià)值空間 [項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路 ] n 本案的整體形象，是一個(gè)代表新文化、以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為依托的高尚社區(qū) n 創(chuàng)意商業(yè)街是本社區(qū)的亮點(diǎn)產(chǎn)品 ； LOFT是本社區(qū)的特色產(chǎn)品 n “亮點(diǎn) +特色 ”成就了整個(gè)社區(qū)、生活、工作商業(yè)的新文化和新概念 n 住宅產(chǎn)品，依托于商業(yè)和 LOFT，自然成為高尚居住社區(qū) n “ 1+1+1”＞ “3”，是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)理念的最佳詮釋 n “＞”代表的就是“海上海 新文化地產(chǎn)”所創(chuàng)造的市場(chǎng)附加值 [項(xiàng)目營(yíng)銷順序和節(jié)奏 ] 我們將以“新文化社區(qū)概念塑造 +亮點(diǎn)商業(yè)街包裝 ”做為營(yíng)銷起點(diǎn)切入市場(chǎng)，在創(chuàng)意商業(yè)街宣傳、包裝和銷售的同時(shí)，樹立項(xiàng)目的整體形象；在完成創(chuàng)意商業(yè)街銷售后，及時(shí)導(dǎo)入 LOFT 的包裝和銷售，通過市場(chǎng)教育手段和情景體驗(yàn)的舉措，確立產(chǎn)品的市場(chǎng)導(dǎo)向，使 LOFT產(chǎn)品打開市場(chǎng)，并進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目的市號(hào)召力和地域輻射力，進(jìn)一步提升項(xiàng)目的知名度；承擔(dān)著利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)責(zé)任的住宅產(chǎn)品在商業(yè)街和 LOFT 的支撐下隆重登場(chǎng)，完成整個(gè)社區(qū)開發(fā)價(jià)值和文化豐收的最終實(shí)現(xiàn)。在商業(yè)街內(nèi)部通過“ Z“性的動(dòng)線規(guī)劃，增加了人流的可達(dá)性，獨(dú)特視覺效果的幾何圖形成為建筑立面的主要元素，加上金屬與玻璃所形成的特殊視覺效果，以及半圍合式與直線相結(jié)合的整體布局，與周邊錯(cuò)落有致的水景相得益彰，更凸現(xiàn)其特色所在。 [通過市場(chǎng)研判，我們得出如下結(jié)論 ] 本項(xiàng)目周邊道路交通組織完善、公交線路四通八達(dá)，同時(shí)大連路隧道也已經(jīng)通車， M8 線和 M4 線的建設(shè)已進(jìn)入后期階段，便捷的區(qū)位交通使得區(qū)域外高端客戶的引入成為可能 上海正在邁入 “頭腦經(jīng)濟(jì)時(shí)代 ”，知識(shí)型產(chǎn)業(yè)辦公需求大量增加 知識(shí)楊浦的全面崛起，支撐起高端房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展 盆地型的區(qū)域房?jī)r(jià)、便捷的交通，將吸引各類才智型高端客戶入駐 我們對(duì)于產(chǎn)品的研判 [項(xiàng)目具有豐富的思想內(nèi)涵 ] 海上海作為上實(shí)房地產(chǎn)在新文化地產(chǎn)的開山之作，具有鮮明的文化主題、明確的藝術(shù)審美風(fēng)格、濃郁的文化藝術(shù)氛圍，引導(dǎo)和塑造一種全新的生活方式。即它的受眾具有寬 泛性，產(chǎn)品推出所針對(duì)的對(duì)象不僅僅是區(qū)域性的周邊客戶群體而應(yīng)該是對(duì)我們的“新文化地產(chǎn)”及“ LOFT理念 ”具有認(rèn)同感的更廣泛的客群。所以如何讓新文化地產(chǎn)的概念適應(yīng)于上海的文化環(huán)境、如何讓海上海的概念軟著陸、如何通過系統(tǒng)化的務(wù)實(shí)營(yíng)銷保障海上海完成銷售、如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收，將成為我們