【正文】 軍團(tuán) 形成抗衡之勢(shì)。目前 ,東北區(qū)域綠化面積較大 ,種植的樹(shù)木多已成林 ,是京城綠化環(huán)境最好的地區(qū)之一。東北區(qū)別墅正是以毫不遜色的商務(wù)氣息和更勝一籌的生活舒適度成為 CBD和燕莎商圈內(nèi)國(guó)際人士首選的居住區(qū)?？磥?lái) ,正如曾偉先生所說(shuō)的那樣 ,如今的別墅隨著國(guó)際文化交流和新時(shí)代觀念的沖擊 ,已經(jīng)從以往的彰顯身份、標(biāo)榜財(cái)富 ,成為現(xiàn)在的追求富于健康、品位與文化的生活方式。據(jù)悉 ,在朝陽(yáng)公園東風(fēng)橋東側(cè)的一處待建別墅項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)將達(dá)到每平方米 3000美元 ,有可能創(chuàng)下朝陽(yáng)公園區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的天價(jià)。據(jù)了解 ,目前西北區(qū)域?qū)⒔?12 2020套的供應(yīng)量已經(jīng)開(kāi)始叫板東北別墅的老大地位 ,價(jià)格也直追東北別墅。 北京西北部位于京城 上風(fēng)上水 也是其別墅市場(chǎng)迅速崛起的一個(gè)原因。 其實(shí) ,一直以來(lái) ,交通都是西北區(qū)別墅市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)瓶頸 ,然而 ,西北部地區(qū)正在迅速完善的交通設(shè)施正在縮短它與東北別墅群的 交通差距 。業(yè)內(nèi)人士普遍這樣認(rèn)為 ,區(qū)域高檔別墅供應(yīng)有限的現(xiàn)狀也使得西北區(qū)別墅具備充分的升值潛力及發(fā)展空間。 ? 投資客數(shù)量增多 ,特別是國(guó)內(nèi)投資客日益增多。 ? 同一區(qū)域的別墅的設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施及會(huì)所、綠化等水面等環(huán)境質(zhì)量、別墅單體類(lèi)型對(duì)價(jià)格有重大影響。前些年北京最早的別墅發(fā)育地溫榆河畔和機(jī)場(chǎng)路附近的別墅 ,大部分被在京工作的外國(guó)人作為第一居所使用。 15 據(jù)有關(guān)方面透露 ,2020年京城還將有 30余個(gè)別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā) ,區(qū)域涉及昌平、門(mén)頭溝、密云、懷柔、大興、海淀、房山 、通州、順義等地 ,別墅開(kāi)發(fā)熱己蔓延到東南西北各個(gè)區(qū)域。一般的環(huán)境、一般的品質(zhì)、一樣的風(fēng)格、一樣的特色的項(xiàng)日將被市場(chǎng)無(wú)悄淘汰。這類(lèi)別墅將在未來(lái)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 高檔式別墅開(kāi)發(fā)應(yīng)以獨(dú)立式別墅為主 ,目前滯銷(xiāo)的別墅以聯(lián)排別墅居多 ,原因是在園區(qū)內(nèi)位置和環(huán)境較差 ,沒(méi)有充分保證別墅生活的私密性和環(huán)境的優(yōu)美。 ? 市場(chǎng)價(jià)格受地段、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、配套設(shè)施及會(huì)所、 綠化景觀、單體類(lèi)型影響 ,東北部別墅價(jià)格集中在 10003000美元 /平方米之間。 。 ? 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)門(mén)的主要有居住 (第一居所、第二居所 )、投資和商 務(wù)公關(guān)。 ? 外籍人士都是別墅需求的主體，東北部別墅以外銷(xiāo)為主，隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，外銷(xiāo)市場(chǎng)有升溫跡象。 16 （五）、 周邊部分個(gè)案銷(xiāo)售情況分析 17 市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論 ? 湖景式設(shè)計(jì)風(fēng)格的別墅熱銷(xiāo) ,平均入住率為 85%以上。高檔精品別墅的無(wú)可替代性就在于它的價(jià)值純粹。但是 ,隨著京城別墅市場(chǎng)的擴(kuò)容 ,別墅項(xiàng)目的大量涌入及多區(qū)域的供應(yīng)局面，依據(jù)北京別墅市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)有一場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)大戰(zhàn)。比例結(jié)構(gòu)己由過(guò)去的境外占 70%,國(guó)內(nèi)占 30%,發(fā)展變化為目前的國(guó)內(nèi)占 80%左右 ,境外占 20%左右 ,將別墅作為第二居所的國(guó)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)群體大量增加 ,說(shuō)明北京的別墅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)正在逐步發(fā)生變化。 ? 別墅的內(nèi)裝修程度對(duì)別墅租金的影響較大。 14 本區(qū)域別墅價(jià)位因素分析 ? 市場(chǎng)價(jià)格由市區(qū)向郊區(qū)遞減 ,東北部別墅價(jià)大多集中在１０００－3000美元之間 ,平均售價(jià)以城區(qū)為中心 ,由里向外遞減 ,東北四環(huán)附近平均售價(jià)在 2700美元 /平方米左右 ,首都機(jī)場(chǎng)附近約為 2020美元 /平方米 ,馬坡地區(qū)約為 1200美元 /平方米。 需求分析 : ? 本區(qū)域別墅客層是以外籍人士為主，歐美、港澳臺(tái)占 60%以上 ,包括駐華使館人員 ,國(guó)際知名公司高層主管人員 ,如香江花園和龍?jiān)穭e墅歐美人士占 75%以上。正是由于政府的這種投資改造 ,迅速提升了西北區(qū)內(nèi)市政條件 ,使得道路交通更加便利。沙河、清河和京密引水渠等河流以及沙河水陣、上莊水庫(kù)、十三陵水庫(kù)等湖泊 ,自動(dòng)調(diào)節(jié)著西北區(qū)域的小氣候。 西北部在地理區(qū)位上與中關(guān)村科技園關(guān)系密切 ,隨著政府對(duì) IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持 ,地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,也造就了一批依靠知識(shí)技能快速積累財(cái)富的精英 ,這部分人群給西北區(qū)域內(nèi)的別墅市場(chǎng)提供了巨大的市場(chǎng) 需求 ,并且這種需求正在加速發(fā)展之中。然而 ,近幾年隨著政府的支持與開(kāi)發(fā)政策的完善 ,加上別墅市場(chǎng)整體回暖，西北區(qū)域別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫。以朝陽(yáng)公園周邊為例 ,近兩年 ,從景園大廈到博雅園 ,再到棕櫚泉國(guó)際公寓 ,朝陽(yáng)公園周邊地產(chǎn)正在不斷升級(jí)。 在位于京城東北部的京順路沿線(xiàn)的高科別墅業(yè)主中 ,70%是歐美人士 ,多數(shù)還是跨國(guó)公司的 CE0,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等頂級(jí)人士在此置業(yè)的也不在少數(shù) ,這為東北區(qū)別墅帶來(lái)了相對(duì)穩(wěn)定的高利益回報(bào)。北京市最早的別墅大多建于該區(qū) ,別墅市場(chǎng)已經(jīng)具有明顯規(guī)模 ,很多高品質(zhì)別墅如棕櫚泉國(guó)際公寓、京潤(rùn)水上花園、嘉林花園、香江花園、龍?jiān)穭e墅等都分布在此區(qū)。由于東北別墅區(qū)北通首都機(jī)場(chǎng) ,南抵北京東部傳統(tǒng)的涉外商務(wù)使館區(qū) ,距離東北三環(huán)只有十幾公里 ,辦公、購(gòu)物十分方便 ,地理位置較為優(yōu)越。在京城別墅的聚集地一一東北和西北 (數(shù)量占到京城別墅總量的三分之二 ),這場(chǎng)戰(zhàn)火已經(jīng)點(diǎn)燃 ,并呈蔓延之勢(shì)。 十年轉(zhuǎn)瞬過(guò)去 ,再看北京的房地產(chǎn) ,別墅已經(jīng)不再是什么 罕見(jiàn)之物 。目前西北區(qū)域別墅價(jià)格也直追東北區(qū)別墅。除市區(qū)外 ,位于機(jī)場(chǎng)路順義地區(qū)的別墅售價(jià)也較高 ,均價(jià)在 1300美元 /平方米 ,約為人民幣 10790元 /平方米。 1997年之前 ,70%的別墅購(gòu)買(mǎi)者持國(guó)外護(hù)照 ,而其中的港澳臺(tái)客戶(hù)占很大比例 ,約占整體購(gòu)買(mǎi)者的 50%以上 :而近幾年別墅購(gòu)買(mǎi)者以國(guó) 8 內(nèi)人士居多 ,這一需求群體除了海外歸國(guó)人士外 ,主要是在第一輪商品房購(gòu)買(mǎi)潮中消費(fèi)高端商品房的買(mǎi)家。其中 三線(xiàn) 和 四高 是傳統(tǒng)概念的別墅區(qū)域 ,而 一山 和 二河 則后來(lái)居上 ,成為目前北京新興別墅的最佳分布方位。 供量 : 5000套以上新增別墅面市 到了 2020年中期 ,人們忽然發(fā)現(xiàn)周?chē)?TOWNHOUSE都已經(jīng)悄悄升級(jí)，許多別墅如玫瑰園三期、橘郡三期、國(guó)際使館村、順義潮白河別墅帶的楓橋別墅等項(xiàng)目迅速出現(xiàn)，并開(kāi)始搶占市場(chǎng)。別墅市場(chǎng)由于長(zhǎng)期兩極分化 ,外銷(xiāo)別墅價(jià)格較高 ,而內(nèi)銷(xiāo)別墅品質(zhì)相對(duì)較差 ,都不適合國(guó)內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶(hù) ,總價(jià) 150萬(wàn)元左右 ,60008000元 /平方米的中檔別墅市場(chǎng)出現(xiàn)空檔 ,T OW N H O U S E的出現(xiàn)正迎合了這部分客戶(hù)的需求。在別墅客戶(hù)中 ,外籍人士、海外歸國(guó)人員對(duì)別墅環(huán)境質(zhì)量和設(shè)計(jì)風(fēng)格最重視 :國(guó)內(nèi)買(mǎi)家更為 注重別墅的面積和戶(hù)型 ,在強(qiáng)調(diào)生活品質(zhì)外 ,更認(rèn)為擁有別墅是身份與地位的象征。 隨 著 市場(chǎng)發(fā)展 ,別墅客戶(hù)群體也在逐漸改變。 北京別墅市場(chǎng)在政府 放開(kāi)控制后于 1999年開(kāi)始逐漸復(fù)蘇 ,呈現(xiàn)供銷(xiāo)兩旺局面 ,一些高檔別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)較大提升。順義工業(yè)區(qū)的發(fā)展將會(huì)借帶動(dòng)對(duì)高檔住主房的更多需求