【正文】 （ 5）收費標(biāo)準(zhǔn)：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計， 110元 /平米。 （ 4）辦結(jié)時限：視具體情況而定。 （ 3）申辦程序： ① 需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。 （ 3）申辦程序： ① 需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設(shè)施的，應(yīng)向市公安交通管理部門提出申請。 （ 4）辦結(jié)時限： 7 個工作日 （ 5）收費標(biāo)準(zhǔn)：視具體情況而定。只有通過認(rèn)真細(xì)致、有效的市場調(diào)查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。例如進(jìn)行住房市場購買力的調(diào)查，只有通過一定數(shù)量的各種年齡結(jié)構(gòu)的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費者房地產(chǎn)購買力的情況。 現(xiàn)代營銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品策略、價格策略、營銷渠道策略、促銷策略時，必須在認(rèn)真搞好市場調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。如房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn) 稅 收 政 策 、 土 地 制 度 和 土 地 政 策 、 人 口 政 策等。 （ 2）經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查 ① 國家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟特性，包括經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 ⑤ 居民收入水平、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。對于不同的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟環(huán)境內(nèi)容有很大的不同，須結(jié)合具體項目情況展開有針對性的調(diào)查。 （ 4） 房地產(chǎn)市場需求和消費行為調(diào)查 ① 消費者對某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點、房地產(chǎn)市場需求發(fā)展趨勢。如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。 ① 房地 產(chǎn)市場現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場生命周期。 ⑤ 建筑設(shè)計及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 ③ 房地產(chǎn)商品價格需求彈性和供給彈性的 大小。 ⑦ 價格變動后消費者和開發(fā)商的反應(yīng)。 ③ 房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理公司調(diào)查。 （ 8） 房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查。 ④ 房地產(chǎn)租售客戶對租售代理商的評價。房地產(chǎn)市場競爭情況的調(diào)查內(nèi)容主要包括： ① 競爭者及潛在競爭者（以下統(tǒng)稱競爭者）的實力和經(jīng)營管理優(yōu)劣勢調(diào)查。 ⑤ 對競爭情況銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 第二節(jié) 調(diào)查方法與條件 一、調(diào)查方法 市場調(diào)查有許多方法，可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對象來劃分，有全面普查、重點調(diào)查、隨機抽樣、非隨機抽樣等；第二類是按調(diào)查對象所采用的具體方法來劃分，有訪問法、觀察法、實驗法。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)、收入分布情況系統(tǒng)調(diào)查了解后，對房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。當(dāng)然由于所選對象并非全部，調(diào)查結(jié)果難免會有一定誤差。隨機抽樣最主要特征是從母體中任意抽取樣本，每一樣本有相等的機會，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的結(jié)果來推斷母體的情況。 2．按照調(diào)查方法劃分。 ①設(shè)計調(diào)查表。因為較長的問題容易被調(diào) 查者混淆。第四，問題答案不宜過多，問題的含義不要模棱兩可，一個問題只代表一件事。 ②訪 問法的形式 調(diào)查表設(shè)計好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不同，可將訪問法劃分為三種形式。市場調(diào)查人員與被調(diào)查人員進(jìn)行面對面談話，如召開座談會等。 這種方法是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀察。 派人到現(xiàn)場對調(diào)查對象進(jìn)行觀察。例如，要比較在不同報刊雜志上刊登廣告的效果好壞。例如，在某些家庭電視機里裝上一個監(jiān)聽器，可以記錄電視機什么時候開 ，什么時候關(guān)，收哪一個電臺，收了多長時間等。例如調(diào)查廣告效果時，可選定一定消費者作為調(diào)查對象，對他們進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來改進(jìn)廣告詞語、聲像等。 企業(yè) ()大量管理資料下載 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但對于各抽樣樣本來說，仍然不具有代表性。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。 1．探測性調(diào)查。 2．描述性調(diào)查。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況 ，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 三、初步調(diào)查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的 一些原因，通常有三個過程。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、 成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào)查日期等項目。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資企業(yè) ()大量管理資料下載 料的誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保 資料的真實與準(zhǔn)確。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。只有這樣，才能在市場調(diào)查工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn) 市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。房地產(chǎn)開發(fā)商在決 定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。 2．外部二手資料。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料?？梢苑钦角浪魅?。 （ 1）官方資料，以統(tǒng)計類居多。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取得容易的特點。 主要有政府各類統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn) 業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料；來自上級主管部門和行業(yè)管理機構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準(zhǔn)交易行為者擬定價格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價格、交易當(dāng)時的狀況和其他條件等。 第五節(jié) 資料收集與運用 企業(yè) ()大量管理資料下載 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識和順應(yīng)了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作只是一般性的描述。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。首先，要進(jìn)行編輯整理。 五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查 即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料。 （一）當(dāng)?shù)?房地產(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。 四、調(diào)查設(shè)計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進(jìn)行搜集。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是確定不下來的。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。 2．樣本涵蓋面的廣度。但是由于人力、物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制， 使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 （ 3）實驗法。 在取得被調(diào)查同意之后。 ②實際痕跡測量法。 觀察法有三種形式。這種方法是市場調(diào)查人員借助電話來了解消費者的意見的一種方法。調(diào)查人員將被調(diào)查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規(guī)定時間答完，這樣被調(diào)查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達(dá)出來。有時直接問問題并不見得是最好的，而采用間接方法反而會得到更好的答案。再次，問題中不要使用專門術(shù)語，比如容積率、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、筒中筒結(jié)構(gòu)等。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計好調(diào)查表。 這是最常用的市場調(diào)查方法。非隨機抽樣法是指市場調(diào)查人員在 選取樣本時并不是隨機選取，而是先確定某個標(biāo)準(zhǔn)，然后再選取樣本數(shù)。隨機抽樣調(diào)查是在總體中隨機任意抽取個體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的情況。重點調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費者作為調(diào)查對象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。 1 . 按調(diào)查對象劃分 （ 1）全面普查。 ⑦ 整個城市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業(yè)和競爭者的市場占有率。 ③ 對競爭者商品房價格的調(diào)查和定價情況的研究。 市場競爭對于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場營銷策略有著重要的影響。 ② 房地產(chǎn)市場營銷方式的采用情況、發(fā)展趨勢及其原因。 ⑤ 各種公關(guān)活動對租售績效的影響。 ① 房地產(chǎn)廣告的時空分布及廣告效果測定。 ⑤ 國際、國內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場的價格。 ① 影響房地產(chǎn)價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產(chǎn)企業(yè)定價的影響。 ③ 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用的情況。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。如國家關(guān)于國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化；消費者的構(gòu)成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現(xiàn)實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價值和經(jīng)濟效益具有重要作用。 企業(yè) ()大量管理資料下載 ⑦ 與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點相關(guān)因素的調(diào)查。 ③ 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》。建造好的房屋若能符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達(dá)到企業(yè)預(yù)