【正文】 慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ③ 經(jīng)營性風(fēng)險。由于房地產(chǎn)價值大，而且只能作為一個整體才能發(fā)揮其使用價值，因而不像一般商品那樣可以輕易脫手，也不像股票、債券 等證券那樣可以分割買賣，隨時交易，短時間內(nèi)兌現(xiàn)。購買力風(fēng)險是威脅房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要風(fēng)險因素之一。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃 椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ① 購買力風(fēng)險。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 由于房地產(chǎn)開發(fā)投資占用資金多，且資金周轉(zhuǎn)期長，隨著時間的推移，其投資的風(fēng)險因素也增多。房地產(chǎn)開發(fā)投資回收期長，是因為房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個簡單的購買過程，它要受到房地產(chǎn)市場各個組成部分的制約，即土地投資市場、綜合開發(fā)市場、建筑施工市場和房產(chǎn)市場 4個相互聯(lián)系的市場組成部分的制約。最后，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長，占用資金大而需要支付大量的貸款利息等原因，也增加了房屋建筑的成本價值。但人類對土地的需求卻是與日俱增的，使房地產(chǎn)產(chǎn)的土地價格不斷上升。投資一宗房地產(chǎn)，少則上百萬，多則上千萬，甚至上億元的資金。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其他投資類型的特點，認(rèn)識和掌握這些特點，是從事房地產(chǎn) 開發(fā)投資的關(guān)鍵所在。 2021 年全年全社會固定資產(chǎn)投資 43202 億元，其中房地產(chǎn)投資為 7736億元，占全社會固定資產(chǎn)投資總額的 18%，已經(jīng)成為抖動國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃 椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體上可分為房產(chǎn)投資和地產(chǎn)投資兩大類，但也可按房地產(chǎn)的不同用途將其分為：工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資、商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資和住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資等。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，地產(chǎn)投資是第一性的，而房產(chǎn)投資是第二性的。而房地產(chǎn)投資是眾多投資形式中較為重要的一種，它是整個國民經(jīng)濟投資的重要組成部分。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資概述 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投 資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。這并不單單是因為房產(chǎn)總是 與地產(chǎn)連接在地起，房依地建，地為房載，是房地不可分離性在物質(zhì)形態(tài)上的反映，同時在法律上獲得了房產(chǎn)的所有權(quán)及占用土地的使用權(quán)。按其投資方式分為金融房地產(chǎn)投資（間接性投資如股票等有價證券）和實物房地產(chǎn)投資（直接性投資）。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的不 斷擴大也給廣大投資者帶來了許多投資經(jīng)營的機會。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常具有以下的特點： 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。這主要 是由房地產(chǎn)本身特性和房地產(chǎn)經(jīng)濟過程所決定的。同時，作為自然資源的土地，因不能被社會直接利用，而必須投入一定的人力、財力和物力進行開發(fā)，如 “三通一平 ”（路通、水通、電通和場地平整）等；加之房地產(chǎn)市場中的價格競爭，如土地的拍賣、招標(biāo)，尤其是城市土地的拍賣，往往大幅度地抬高市場價格，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)投資金額相對較高。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。一旦將資金投入房地 產(chǎn)開發(fā)項目，就要經(jīng)過這幾個市場的一次性完整流通才能獲得利潤。一旦投資失敗，資 金不能按期收回，房地產(chǎn)企業(yè)往往會出現(xiàn)資金流動枯竭，甚至不能按時償還銀行貸款的本息，嚴(yán)重的將直接影響企業(yè)的生存和發(fā)展。假如社會經(jīng)濟處于滑波階段，經(jīng)濟形勢出現(xiàn)蕭條，通貨膨脹上升，此時將直接影響到人們的購買力水平。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資， 在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。所以房地產(chǎn)交易不可能在短時間內(nèi)完成，因而其資金也就很難在短期內(nèi)變現(xiàn)，只能等待合適的機會，在房地產(chǎn)市場形勢較好的情況下，才能使投資變現(xiàn)。房地產(chǎn)市場是一個較為復(fù)雜的特殊市場，具有許多事先難以預(yù)測的不確定性因素。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ④ 社會性風(fēng)險。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。通過向財產(chǎn)保險公司投保將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的不可預(yù)見的自然風(fēng)險轉(zhuǎn)移出動，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)避自然風(fēng)險、保持財務(wù)穩(wěn)定性的一個很好選擇。根據(jù)投資學(xué)的風(fēng)險報酬原則：在其他條件不變的情況下，投資項目的風(fēng)險越大，其收益越高。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通 棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)投資的類型 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 舊城區(qū)土地開發(fā)投資主要包括拆遷費和舊城區(qū) 發(fā)行費 等。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍 繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 ● 房屋開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行 為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。商業(yè)房地產(chǎn)投資一般包括商店、超市、購物中心、旅館和各種服務(wù)行業(yè)等項目。但是投資者為了獲取高額商業(yè)利潤，盡管投資成本高、風(fēng)險大，商業(yè)房地產(chǎn)投資依然具有吸引力，是投資者所青睞的熱點投資項目。所謂適用性差，主要是指工業(yè)用房屋的結(jié)構(gòu)布置需要服從其生產(chǎn)工藝流程的要求，市場適用性較差。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投 資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。由于住宅供求是一個敏感的社會問題，在 這些國家，房產(chǎn)經(jīng)營是一種在國家干預(yù)下的商品化經(jīng)營。房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來 的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。概括而言，大體可分為投資決策分析、土地開發(fā)權(quán)獲得、房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營這 4 個大的階段。一旦做出投資決定，資金的投入就是一個難以逆轉(zhuǎn)的持續(xù)過程。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 ) 20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。此外，財務(wù)分析還要對投資的風(fēng)險進行估計，以判定面臨的風(fēng)險與預(yù)期報酬是否在企業(yè)所接受的范圍內(nèi)。企業(yè)除了利用前述市場分析與財務(wù)分析的結(jié)果，研究和判斷其可行性外，還要對房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源是否可行進行分析。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 這一過程包括土地使用權(quán)的取得及其成本 。 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，其與投資決策，土地使用權(quán)獲得一起又稱為開發(fā)前期工作時期 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 （ 4）房地銷售經(jīng)營 房地產(chǎn)開發(fā)與管理教案 (第 1—3章 )20210701房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資概述房地產(chǎn)開發(fā)投資的概念所謂投資，在經(jīng)濟學(xué)中被定義為： “將現(xiàn)在的消費，通過某種媒介轉(zhuǎn)移為將來的消費的行為 ，是為獲取利潤而進行的資本投入 ”。經(jīng)營的形態(tài)主要分為兩大類：一類是將房地產(chǎn)出租給他人，并定期收取租金獲取收益；二類則是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己經(jīng)營管理。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí) 畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 一般而言，風(fēng)險是指某種不利事件發(fā)生而引起損失的可能性。但是房地產(chǎn)開發(fā)投資是一項極為復(fù)雜而又充滿風(fēng)險的投資活動，在為投資者帶來較高經(jīng)濟收益的同時，也有可能使投資者遭受風(fēng)險而 導(dǎo)致?lián)p失乃至破產(chǎn)。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎 別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程一般要經(jīng)過投資決策分析、獲得土地開發(fā)權(quán)、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和銷售經(jīng)營 4 個階段性工作，每一階段工作中均存在著不確定性因素。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析也叫不確定性分析，其內(nèi)容和目的就是研究、分析、計算和預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各種風(fēng)險，為投資項目決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等方法。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債券投資、銀行儲蓄、期貨買惰柴蜂輔習(xí)畜豎卿贍繕醛脈驢烽癡袋距突疫饒通割茂翔檻冪慌權(quán)化狂湃椎別凝婦妖魏擻虞讕湃鹵餐她 策揍鴻芽滁限呻啤蠶印抬篙通棘豬噸兌栽棘獺 財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用財務(wù)杠桿，即在使用貸款的條件下，既拜訪了投資的利潤范圍，同時又增加了不確定性，增加了營業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。 二是購房者拖欠款風(fēng)險 。投資的形式多種多樣，歸納起來主要有：股票投資、債