【正文】 作要求和工作指令。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。 1負(fù)責(zé)對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。 （三）空調(diào)給排水維修員 在工程主管的領(lǐng)導(dǎo)下，管理空調(diào)及給排水系統(tǒng)所轄設(shè)備。 負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外委項目（含外委工程、代維修工程及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收。協(xié)助水電維修組對空調(diào)系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設(shè)備進行維護保養(yǎng)。 1負(fù)責(zé)大樓管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 負(fù)責(zé)大樓立面照明燈具的啟、停。 第三章 日常管理規(guī)程 第一部分 交接班規(guī)程 一、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 上一班設(shè)備運行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 報告檢查結(jié)果。 （三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。 列隊于模擬圖板前，交班背對圖板，接班面對圖板。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。 二、工程檔案管理制度 工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。 外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物，如圖 紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護元件有變化，均應(yīng)即時通知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 三、機房管理規(guī)定 物管部轄下的設(shè)備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調(diào)機房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備 管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 保持機房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 1各機房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。 需要動火作業(yè)時，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫 機房動火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 機房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 遇火災(zāi)時，要及時上報消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 各班員工必須按 時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 維修人員負(fù)責(zé)制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24 小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報告總經(jīng)理，并至少提前 24 小時書面通知受影響的用戶。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 （四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 七、供配電設(shè)備運行管理 一、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房 )，并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 三、工作票制度 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應(yīng)字跡清楚。工作票所列的工作地點，以一個電氣連接部分為限。 工作票的有效時間，以批準(zhǔn)檢修期為限。 工作票所列人員的安全責(zé)任： (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。 八、 給排水、管道系統(tǒng)管理 一、安全用水、供水管理制度 根據(jù)市安全用水管理的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的具體情況，對供水管理規(guī)定如下： 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng) (即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的 )一律由管理公司管理。 (2)私自啟動水表的封印影響準(zhǔn)確計量，除按用水量和使用時間加倍追計水費外，賠償大廈損失。 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強用戶節(jié)水意識。 三、物管部停水、限水管理制度 所有的停水、限水審批權(quán)限為工程經(jīng)理以上。 停水期間工程人員應(yīng)每兩小時巡查一次地下水池水位，發(fā)現(xiàn)水位過低應(yīng)關(guān)閉水泵以免水泵吸空，并立即通知受影響的用戶。 每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。 發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動失靈等，立即報告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。 維修及保養(yǎng)過程如要限、停水，需提前將停水區(qū)域通知物管部，由物業(yè)管理部通知受影響用戶。 所有系統(tǒng)的維修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)填寫維修保養(yǎng)記錄表。 因供水管網(wǎng)或供水閥故障影響供水時，應(yīng)立即組織搶修，盡快恢復(fù)供水。 第四部分 空調(diào)、設(shè)備系統(tǒng)管理 一、空調(diào)系統(tǒng)檢查巡視內(nèi)容 設(shè)備巡查 巡查運行中的空調(diào)設(shè)備要注意觀察運行狀態(tài)，聽有沒有異常聲音；觀察電壓、電流是否在正常范圍；檢查水位是否在正常位置，水泵、閥們和管道有沒有漏水、滲水、溢流等現(xiàn)象。 冷卻塔、水箱檢查 (1)冷卻塔：檢查水塔有無溢流、缺水，風(fēng)機運行時是否發(fā)出噪音，風(fēng)機起動電柜有無故障指示。 九、空調(diào)系統(tǒng)操作規(guī)程 （一）開機程序 檢查電源、三相電壓是否有 380V。 檢查并確保冷卻塔出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 檢查并確保需用冷凍水泵、冷卻水泵出入水管閥門在開啟狀態(tài)。 1檢查蒸發(fā)器、冷凝器出入水壓差 (約 1 kg／ cm2)。 1檢查主機運行數(shù)據(jù)，待主機運行平穩(wěn)后才可離開機房。開啟多少臺 主機，根據(jù)負(fù)荷及水溫而定，每開一臺主機應(yīng)開一組水泵配合。 在不影響大樓正常營運的前提下，積極探索并實施有效的節(jié)能方法。 當(dāng)值人員巡查發(fā)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)備故障，應(yīng)立即進行維修，并報告主管管理員。 注意用電、防火安全，如需燒焊，須辦理動火證，并嚴(yán)格遵守動火作業(yè)規(guī)定。 十、 電梯管理 一、電梯操作規(guī)程 用專用鑰匙將電梯打開，電梯電梯即可自動運行。 在火災(zāi)情況下，消防隊員工可于基站控制電梯回降至基站。 一切正常交付使用。 待完全停止后，再轉(zhuǎn)向啟動。 進行檢查時，應(yīng)放置工作牌。 日常清潔電梯轎廂內(nèi)外時，用較干潔具及無腐蝕性清潔劑清潔。 當(dāng)值人員每班每兩小時巡查扶梯 一次。特殊情況時其他部門可以直接與承包商聯(lián)系，并及時通知物管部。 當(dāng)電梯年檢期到期前，督 促承包商做電梯年檢年審。 檢查饋電柜和變壓器出線柜是否正常。 將故障柜的低壓總開關(guān)退出，掛 “有人工作，禁止合閘 ”指示牌。 (三 )市電全停 當(dāng)兩路市電全停，啟動發(fā)電機。 市電失壓，發(fā)電機如不能正常自動啟動，則用手動啟動。 設(shè)備保養(yǎng)商接通知后，辦公時間 4 小時內(nèi)到場維修，非辦公時間 12 小時內(nèi)到場維修，并在事后做維修報告。 （三）冷卻塔 水塔電機故障 (1)巡查發(fā)現(xiàn)運行中的水塔電機故障，應(yīng)立即停止該機。 (2)立刻將情況報告主管管理員，由其組織修補水塔，并在事后作維修報告。 （四）管網(wǎng)系統(tǒng) 主管道 (1)發(fā)現(xiàn)或接報主管道漏水應(yīng)迅速關(guān)閉冷水機組和水泵。 (5)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 (4)報告主管管理員，由其安排搶修并在事后作維修報告。 (3)報告主管管理員，由其組織維修，并在事后作維修報告。 (4)開啟機房內(nèi)對應(yīng)管道底的排水口排水。 三、電梯故障應(yīng)急處理方案 （一）電梯困人 如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應(yīng)按如下方法處理： 把電梯主電源拉開，防止電梯意外啟動，但必須保留轎廂照明。 當(dāng)電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。 (3)兩人把持盤車裝置，防止電梯在機械松抱閘時意外或過快移動，然后另一人采用機械方法一松一緊抱閘，當(dāng)抱閘松開時，另外兩人用力絞動盤平裝置，使轎廂向正確的方向移動。 當(dāng)按上述方法和步驟操作發(fā)現(xiàn)異常情況時，應(yīng)立即停止救援并及時通知大廈電梯維修 序號 服 務(wù) 項 目 收 費 標(biāo) 準(zhǔn) 備 注 1 清洗排風(fēng)扇 20 元 /次 2 清洗抽油煙機 80100 元 /次 3 清洗空調(diào) 50 元 /次 4 安裝玻璃 30—50 元 /次 5 安裝排氣扇 20—50 元 /部 6 安裝 洗衣機 20