【正文】 的出賣人對此也不再負有任何責任但有特別規(guī)定的除外。 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當事人一方的違約行為損害對方人身、財產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當違約責任或按照其他法律要求承當侵權(quán)責任。 〔4〕違約侵權(quán)責任。出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務(wù)實際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當損害賠償責任。實際履行是我國合同履行的一項根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。1問：對于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟措施有哪些？ 〔7〕已工程開工交付使用的有關(guān)手續(xù)。 〔3〕符合工程建筑設(shè)計和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料； 答：主要是以下幾點：如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的詳細數(shù)額那么違約金按是否超過損失30為限來進展適當調(diào)整。當事人以約定的違約金過高為由懇求減少的應(yīng)當如何處理？ 答：這里所說的“正當理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承當交付使用后由買受人承當；買受人接到出賣人的書面無正當理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風險自書面確定的交付使用之日起由買受人承當?shù)闪碛幸?guī)定的除外。問：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風險由誰承當？問：交房過程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？ 〔1〕在合同約定的限內(nèi)使房屋到達合同約定的使用條件； 〔3〕在交接時出示有關(guān)房屋到達交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。〞問：?解釋?1條中所說的“正當理由〞主要是指那些理由？其他原因如疾病、外出等由于買受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當理由〞。問：按照法律規(guī)定交付開工驗收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開工條件有哪些？ 〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗收、安裝工程驗收等； 〔6〕有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書；1問：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。 答：“合理使用壽命〞的問題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計通那么〔〕?一般認為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級：一級100年以上適用于重要的建筑和高層建筑〔指10層以上住宅建筑、總高度超過24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級為15年以下適用于臨時性建筑。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等均不宜采取此種補救措施。 〔2〕解除合同。1問：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責任措施予以補救的應(yīng)注意哪些問題：〞這一條其實是違約責任與侵權(quán)責任的競合問題。 〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責任予以處理因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補救。 〔2〕當事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對受害人更為有利些。 〔3〕責任競合的情況下假設(shè)當事人事先在合同中約定了雙方僅承當合同責任原那么上從其約定。 〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。對采取通常方式一時難以發(fā)覺須經(jīng)過專門鑒定或在房屋使用過程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時向出賣人提出的出賣人應(yīng)當承當責任。我國?合同法?50條——55條對瑕疵擔保義務(wù)作了詳細的規(guī)定。 〔1〕因房屋質(zhì)量嚴重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。1問：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問題包括哪些范圍？ 〔3〕電氣線、上下水線的安裝工程；1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來威脅可使購房者要退房的話很難購房者該辦？合同中沒有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金確定。交付房屋的合法與否是以開發(fā)商是否經(jīng)過開工驗收為。在問題得到有效解決前購房者不應(yīng)任何驗收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。 答：開發(fā)商逾交付房屋將承當逾交房的違約責任違約責任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。2簽訂合同時對房產(chǎn)證的應(yīng)當如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)的象征根據(jù)建立部公布的修改后的?城房屋權(quán)屬登記理?〔建立部第99〕買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)在簽訂購房合同時盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時間明確至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)〔詳細日〕將資料報送產(chǎn)權(quán)登記備案同時在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)理部門認可的“開工驗收備案表〞和“面積實測數(shù)據(jù)〞減少影響產(chǎn)權(quán)證的不定因素。仲裁的主要缺點是仲裁庭沒有那樣的強迫力財產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于才能實現(xiàn)。當事人可以通過選擇仲裁解決合同糾紛來適當防止可能因不公正所帶來的風險。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過相當長時間的努力才到達的你很難想象會通過賄賂或其他不正當手段去收購他們。這種情況是我國審訊程度很難進步的重要原因。發(fā)生糾紛后當事人也可以約定仲裁但在這種情況下當事人達成一致有很大的困難所以還是在簽訂合同的時候明確約定為好這時當事人的關(guān)系比擬融洽。當事人即便勝訴假如考慮到聘請律師的開銷、訴訟中的各種開銷以及在行業(yè)上的不利影響等等他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒А?王先生訴稱自己在購置房屋前從朋友處曾獲得了開發(fā)商印制的該房屋?使用說明書?。 開發(fā)商辯稱雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。開發(fā)商也是在交付房屋時才將該說明書交付給王先生的。 雙方所簽合同中附有合同標的物的平面圖該平面圖應(yīng)視為合同的一部。開發(fā)商已全面履行了合同約定的義務(wù)。本案中的開發(fā)商雖然勝訴但也暴露出了工作中的諸多缺乏。2004年6月7日原告王某與被告某的銷售代理商A簽署了訂購被告8別墅的協(xié)議約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬元房屋暫測面積為347平方米價格以公開出售價目表為準〔后A銷售經(jīng)理在該協(xié)議書上添加了單價6200元/平方米〕。當原告與被告協(xié)商簽訂預售合同時被揭發(fā)現(xiàn)因自己與A工作交接中的忽略原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與別人。經(jīng)審理后認為從協(xié)議的內(nèi)容來看該協(xié)議雖約定了面積、樓和價格〔確切地說在價格上尚不能視為雙方達成了合意〕且簽訂協(xié)議時銷售方也獲得了預售答應(yīng)證但尚不具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件故該“協(xié)議〞的性質(zhì)應(yīng)為商品房認購書而非商品房買賣合同。故該30萬元不能按照定金的性質(zhì)處理。 [答疑 ]兩者之間系預約與本約的關(guān)系。合同約定的是當事人為特定行為的義務(wù)而不是對行為結(jié)果的直接確認。本案中該協(xié)議中內(nèi)容不符合?商品房銷售理?第十六條規(guī)定條件因此該協(xié)議應(yīng)視為商品房認購書原告無權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。假如沒有約定定金字樣假如想認定款項的性質(zhì)為定金必須通過約定的內(nèi)容來表達。商品房交易中買家履行合同后定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回；假設(shè)買家不履行合同無權(quán)要求返還定金銷售商不履行合同的應(yīng)雙倍返還定金。經(jīng)核驗確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房給購置人造成損失的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法承當賠償責任。第五條計價方式與價款的第三項中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房價款外的費用〞?合同法?第四十一條“對格式條款和非格式條款不一致的應(yīng)當采用格式條款的規(guī)定王先生應(yīng)支付配套費3800元。配套費是以價內(nèi)的形式收取還是以價外的形式收取應(yīng)當在合同中時行約定。為了防止合同內(nèi)容增減購房人應(yīng)將已簽合同復印要求開發(fā)商在復印件上簽署“該復印件與本復印件原件完全一致〞字樣并雙方簽字蓋章署明日。 超過債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風險呢？根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?第八條“具有以下情形之一導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的無法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人〞；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時具有以下情形之一導致合同無效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當不超過已付購房款一倍的賠償責任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時購房人才知道開發(fā)商是否將其已購商品房事先已作抵押或購置后再作抵押才能獲得開發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。 　　從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。 　　“新規(guī)定〞的施行對改善城相貌進步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。 　　度三區(qū) 　　度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。3簽?房屋認購書?流程購房者在選好房源談妥價格后第一步便是去簽訂認購書并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬元之間。 因此在簽訂認購書時雙方在協(xié)議中應(yīng)明確情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。 認購書主要內(nèi)容包括： 認購條件包括認購書應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式條約的時間、付款地點、賬戶、簽約地點等。 在簽訂完認購書后銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放?簽約須知?以便使購房者明白細節(jié)購房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購房契約其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件、購房者委托別人簽約時有關(guān)委托書的證明、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明。[案例]：。張先生與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對車庫進門口高度進展約定該車庫未約定的各項技術(shù)指標應(yīng)以批準的規(guī)劃設(shè)計方案為準。3未按合同約定進展開工綜合驗收能否交房？[案例]黃先生與某開發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定2005年3月31日交房交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗收合格。根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?〔[2004]16〕的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?〔第248〕中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)工程開工綜合驗收房地產(chǎn)開發(fā)主部門即開發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門或者對房地產(chǎn)開發(fā)工程進展開工驗收和開工綜合驗收。 　　二、黃先生與開發(fā)商約定交房時間為今年3月31日因延交房原因不明難以認定責任。 日前我看到別的客戶陸續(xù)進房我要求某開發(fā)商不僅將房交給我還要承當延交房的違約責任。宋先生首付款繳納后因某開發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)不向宋先生交付房屋的行為是符合雙方合同約定的。 　　一、買受人在簽訂合同時涉及房款余額按揭貸款的建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前XXX元