【正文】 的出賣人對(duì)此也不再負(fù)有任何責(zé)任但有特別規(guī)定的除外。 答：?合同法?22條明確規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為損害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的受損害方有權(quán)選擇按照本法要求其承當(dāng)違約責(zé)任或按照其他法律要求承當(dāng)侵權(quán)責(zé)任。 〔4〕違約侵權(quán)責(zé)任。出賣人交付的房屋不合格買受人不是懇務(wù)實(shí)際履行還是解除合同均不影響懇求出賣人支付違約金及承當(dāng)損害賠償責(zé)任。實(shí)際履行是我國(guó)合同履行的一項(xiàng)根本原那么是一方違約以后另一方可以采取的一項(xiàng)主要補(bǔ)救措施。1問(wèn)：對(duì)于出賣人交付不合格房屋的買受人可采取的救濟(jì)措施有哪些？ 〔7〕已工程開(kāi)工交付使用的有關(guān)手續(xù)。 〔3〕符合工程建筑設(shè)計(jì)和工程建立合同約定的內(nèi)容；有完好的并經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核的工程建立技術(shù)數(shù)據(jù)及圖紙材料； 答：主要是以下幾點(diǎn)：如當(dāng)事人能舉出證據(jù)說(shuō)明其違約行為給對(duì)方造成損失的詳細(xì)數(shù)額那么違約金按是否超過(guò)損失30為限來(lái)進(jìn)展適當(dāng)調(diào)整。當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由懇求減少的應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：這里所說(shuō)的“正當(dāng)理由〞主要是指自然災(zāi)害等不可抗力的理由。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)在交付使用前由出賣人承當(dāng)交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書(shū)面無(wú)正當(dāng)理由回絕接收的房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面確定的交付使用之日起由買受人承當(dāng)?shù)闪碛幸?guī)定的除外。問(wèn)：商品房交付使用后房屋權(quán)屬證明完畢前房屋如發(fā)生毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承當(dāng)？問(wèn)：交房過(guò)程中出賣人的主要義務(wù)有哪些？ 〔1〕在合同約定的限內(nèi)使房屋到達(dá)合同約定的使用條件； 〔3〕在交接時(shí)出示有關(guān)房屋到達(dá)交付使用條件的證明并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。〞問(wèn)：?解釋?1條中所說(shuō)的“正當(dāng)理由〞主要是指那些理由？其他原因如疾病、外出等由于買受人可以委托別人交房手續(xù)因此不構(gòu)成“正當(dāng)理由〞。問(wèn)：按照法律規(guī)定交付開(kāi)工驗(yàn)收的建筑工程必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量并具備規(guī)定的開(kāi)工條件有哪些？ 〔2〕工程質(zhì)量符合平安規(guī)定的如符合房屋土建工程驗(yàn)收、安裝工程驗(yàn)收等； 〔6〕有工程施工簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；1問(wèn)：?建筑法?第60條款明確規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)必須確保地基工程和主體構(gòu)造質(zhì)量。 答：“合理使用壽命〞的問(wèn)題目前還未有統(tǒng)一規(guī)定根據(jù)?民用建筑設(shè)計(jì)通那么〔〕?一般認(rèn)為按民用建筑的主體構(gòu)造確定的建筑耐久年限分為四級(jí)：一級(jí)100年以上適用于重要的建筑和高層建筑〔指10層以上住宅建筑、總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合性建筑〕；二級(jí)耐久年限為50——100年適用于一般建筑三級(jí)耐久年限為25——50年適用于次要建筑；四級(jí)為15年以下適用于臨時(shí)性建筑。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性假如違約方確無(wú)力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會(huì)付出更大的代價(jià)等均不宜采取此種補(bǔ)救措施。 〔2〕解除合同。1問(wèn)：出賣人交付不合格房屋買受人采取違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救的應(yīng)注意哪些問(wèn)題：〞這一條其實(shí)是違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任的競(jìng)合問(wèn)題。 〔1〕不法行為造成受害人人身傷害和精傷害的即使當(dāng)事人之間存在著合同關(guān)系也應(yīng)按侵權(quán)責(zé)任予以處理因?yàn)楹贤?zé)任不能對(duì)受害人所遭受的人身傷害和精損害提供補(bǔ)救。 〔2〕當(dāng)事人之間存在合同關(guān)系而不法行為僅造成受害人財(cái)產(chǎn)損失的那么按合同糾紛處理對(duì)受害人更為有利些。 〔3〕責(zé)任競(jìng)合的情況下假設(shè)當(dāng)事人事先在合同中約定了雙方僅承當(dāng)合同責(zé)任原那么上從其約定。 〔1〕比照擬明顯的或者的質(zhì)量瑕疵的處理上應(yīng)注意買受人是否行使了其注意義務(wù)。對(duì)采取通常方式一時(shí)難以發(fā)覺(jué)須經(jīng)過(guò)專門(mén)鑒定或在房屋使用過(guò)程中才能發(fā)現(xiàn)的買受人及時(shí)向出賣人提出的出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)責(zé)任。我國(guó)?合同法?50條——55條對(duì)瑕疵擔(dān)保義務(wù)作了詳細(xì)的規(guī)定。 〔1〕因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可懇求解除合同和賠償損失。1問(wèn)：?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題解釋?3條所稱的房屋質(zhì)量問(wèn)題包括哪些范圍？ 〔3〕電氣線、上下水線的安裝工程；1房地產(chǎn)不能滿足交房條件并一直推脫要么就以退房來(lái)威脅可使購(gòu)房者要退房的話很難購(gòu)房者該辦？合同中沒(méi)有約定逾交付房屋的根據(jù)院解釋9條第3款“按照逾交付使用房屋間有關(guān)主部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金確定。交付房屋的合法與否是以開(kāi)發(fā)商是否經(jīng)過(guò)開(kāi)工驗(yàn)收為。在問(wèn)題得到有效解決前購(gòu)房者不應(yīng)任何驗(yàn)收樓宇和領(lǐng)取鑰匙的手續(xù)。 答：開(kāi)發(fā)商逾交付房屋將承當(dāng)逾交房的違約責(zé)任違約責(zé)任包括支付違約金直至業(yè)主行使退房的權(quán)利。2簽訂合同時(shí)對(duì)房產(chǎn)證的應(yīng)當(dāng)如何約定？ 答：房產(chǎn)證是買房人真正獲得房屋產(chǎn)權(quán)的象征根據(jù)建立部公布的修改后的?城房屋權(quán)屬登記理?〔建立部第99〕買房人要盡快得到自己的產(chǎn)權(quán)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)盡量江區(qū)的產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間明確至少要約定在商品房交付使用后幾日內(nèi)〔詳細(xì)日〕將資料報(bào)送產(chǎn)權(quán)登記備案同時(shí)在交房條件中明確約定房產(chǎn)商必須向買房人處是房地產(chǎn)理部門(mén)認(rèn)可的“開(kāi)工驗(yàn)收備案表〞和“面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)〞減少影響產(chǎn)權(quán)證的不定因素。仲裁的主要缺點(diǎn)是仲裁庭沒(méi)有那樣的強(qiáng)迫力財(cái)產(chǎn)保全或執(zhí)行等都要借助于才能實(shí)現(xiàn)。當(dāng)事人可以通過(guò)選擇仲裁解決合同糾紛來(lái)適當(dāng)防止可能因不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這些人的地位通常都是在事業(yè)上經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的努力才到達(dá)的你很難想象會(huì)通過(guò)賄賂或其他不正當(dāng)手段去收購(gòu)他們。這種情況是我國(guó)審訊程度很難進(jìn)步的重要原因。發(fā)生糾紛后當(dāng)事人也可以約定仲裁但在這種情況下當(dāng)事人達(dá)成一致有很大的困難所以還是在簽訂合同的時(shí)候明確約定為好這時(shí)當(dāng)事人的關(guān)系比擬融洽。當(dāng)事人即便勝訴假如考慮到聘請(qǐng)律師的開(kāi)銷、訴訟中的各種開(kāi)銷以及在行業(yè)上的不利影響等等他們?nèi)匀豢赡艿貌粌斒А?王先生訴稱自己在購(gòu)置房屋前從朋友處曾獲得了開(kāi)發(fā)商印制的該房屋?使用說(shuō)明書(shū)?。 開(kāi)發(fā)商辯稱雙方在合同中并未約定隔斷墻須為承重墻。開(kāi)發(fā)商也是在交付房屋時(shí)才將該說(shuō)明書(shū)交付給王先生的。 雙方所簽合同中附有合同標(biāo)的物的平面圖該平面圖應(yīng)視為合同的一部。開(kāi)發(fā)商已全面履行了合同約定的義務(wù)。本案中的開(kāi)發(fā)商雖然勝訴但也暴露出了工作中的諸多缺乏。2004年6月7日原告王某與被告某的銷售代理商A簽署了訂購(gòu)被告8別墅的協(xié)議約定原告在協(xié)議簽訂之日支付協(xié)議款30萬(wàn)元房屋暫測(cè)面積為347平方米價(jià)格以公開(kāi)出售價(jià)目表為準(zhǔn)〔后A銷售經(jīng)理在該協(xié)議書(shū)上添加了單價(jià)6200元/平方米〕。當(dāng)原告與被告協(xié)商簽訂預(yù)售合同時(shí)被揭發(fā)現(xiàn)因自己與A工作交接中的忽略原告所訂房屋已于2004年8月13日賣與別人。經(jīng)審理后認(rèn)為從協(xié)議的內(nèi)容來(lái)看該協(xié)議雖約定了面積、樓和價(jià)格〔確切地說(shuō)在價(jià)格上尚不能視為雙方達(dá)成了合意〕且簽訂協(xié)議時(shí)銷售方也獲得了預(yù)售答應(yīng)證但尚不具備?商品房銷售理?第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的條件故該“協(xié)議〞的性質(zhì)應(yīng)為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)而非商品房買賣合同。故該30萬(wàn)元不能按照定金的性質(zhì)處理。 [答疑 ]兩者之間系預(yù)約與本約的關(guān)系。合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。本案中該協(xié)議中內(nèi)容不符合?商品房銷售理?第十六條規(guī)定條件因此該協(xié)議應(yīng)視為商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)原告無(wú)權(quán)要求被告履行交付房屋的義務(wù)。假如沒(méi)有約定定金字樣假如想認(rèn)定款項(xiàng)的性質(zhì)為定金必須通過(guò)約定的內(nèi)容來(lái)表達(dá)。商品房交易中買家履行合同后定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；假設(shè)買家不履行合同無(wú)權(quán)要求返還定金銷售商不履行合同的應(yīng)雙倍返還定金。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體構(gòu)造質(zhì)量不合格的買受人有權(quán)退房給購(gòu)置人造成損失的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)賠償責(zé)任。第五條計(jì)價(jià)方式與價(jià)款的第三項(xiàng)中 “出賣人不再向買受人收取該商品房房?jī)r(jià)款外的費(fèi)用〞?合同法?第四十一條“對(duì)格式條款和非格式條款不一致的應(yīng)當(dāng)采用格式條款的規(guī)定王先生應(yīng)支付配套費(fèi)3800元。配套費(fèi)是以價(jià)內(nèi)的形式收取還是以價(jià)外的形式收取應(yīng)當(dāng)在合同中時(shí)行約定。為了防止合同內(nèi)容增減購(gòu)房人應(yīng)將已簽合同復(fù)印要求開(kāi)發(fā)商在復(fù)印件上簽署“該復(fù)印件與本復(fù)印件原件完全一致〞字樣并雙方簽字蓋章署明日。 超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部歸抵押人所有〞。 如何躲避因抵押而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)呢？根據(jù)?人民審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?第八條“具有以下情形之一導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的無(wú)法獲得房屋的買受人可以懇求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)商品房買賣合同訂立后出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人〞；第九條“出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)具有以下情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的買受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并可以懇求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(二)成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的〞的規(guī)定在房屋交付時(shí)或?房屋所有權(quán)證?、?土地使用證?時(shí)購(gòu)房人才知道開(kāi)發(fā)商是否將其已購(gòu)商品房事先已作抵押或購(gòu)置后再作抵押才能獲得開(kāi)發(fā)商成心隱瞞抵押或再抵押給第三人的。 　　從“新〞、“舊〞規(guī)定比照中可以看出：對(duì)不住建筑類別其間距的規(guī)定均作了調(diào)整。 　　“新規(guī)定〞的施行對(duì)改善城相貌進(jìn)步新建小區(qū)的品質(zhì)為武漢民創(chuàng)造更優(yōu)良的居住環(huán)境提供了更有利的保障。 　　度三區(qū) 　　度一區(qū)、二區(qū)以外的城其他城區(qū)。3簽?房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)?流程購(gòu)房者在選好房源談妥價(jià)格后第一步便是去簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并交付一定額度的定金定金一般在5000元到1萬(wàn)元之間。 因此在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)雙方在協(xié)議中應(yīng)明確情況下客戶有權(quán)要求終止協(xié)議索回定金。 認(rèn)購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包括： 認(rèn)購(gòu)條件包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)考前須知、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。 在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放?簽約須知?以便使購(gòu)房者明白細(xì)節(jié)購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容才能順利簽訂購(gòu)房契約其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托別人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、繳納有關(guān)稅費(fèi)的說(shuō)明。[案例]：。張先生與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買賣合同中未對(duì)車庫(kù)進(jìn)門(mén)口高度進(jìn)展約定該車庫(kù)未約定的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)以批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn)。3未按合同約定進(jìn)展開(kāi)工綜合驗(yàn)收能否交房？[案例]黃先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂?武漢商品房買賣合同?按合同約定2005年3月31日交房交房條件為該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格。根據(jù)2004年5月19日?第三批取消和調(diào)整行政審批工程的?〔[2004]16〕的規(guī)定已取消了?城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理?〔第248〕中的住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程開(kāi)工綜合驗(yàn)收房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主部門(mén)即開(kāi)發(fā)辦自2004年5月19日起不再組織相關(guān)部門(mén)或者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)展開(kāi)工驗(yàn)收和開(kāi)工綜合驗(yàn)收。 　　二、黃先生與開(kāi)發(fā)商約定交房時(shí)間為今年3月31日因延交房原因不明難以認(rèn)定責(zé)任。 日前我看到別的客戶陸續(xù)進(jìn)房我要求某開(kāi)發(fā)商不僅將房交給我還要承當(dāng)延交房的違約責(zé)任。宋先生首付款繳納后因某開(kāi)發(fā)商未在交房前將宋先生的房款尾款辦妥按揭貸款手續(xù)不向宋先生交付房屋的行為是符合雙方合同約定的。 　　一、買受人在簽訂合同時(shí)涉及房款余額按揭貸款的建議在合同第六條3貸款方式空格中約定“XX年X月X日前XXX元