【正文】 、困難和問題伴隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我們也面臨著諸多矛盾、困難和問題，主要是：市場機制還不完善，物業(yè)管理收費標準過低，行業(yè)發(fā)展后勁缺乏由于我市的物業(yè)管理是從計劃經濟下傳統(tǒng)房屋管理轉變過來，因此不少業(yè)主長期以來的“國家分房、修房、我住房”的福利型住房消費意識根深蒂固，視物業(yè)管理為公益性事業(yè)，對有償服務還很不適應，“要服務、少付錢或不付錢”現(xiàn)象屢屢發(fā)生，有的小區(qū)收費率幾年來徘徊在30%左右，嚴重挫傷了物業(yè)管理企業(yè)的工作積極性；其次，我市的物業(yè)管理服務收費標準也同市場經濟要求和行業(yè)發(fā)展需求有一定的差距，；而98年以前建成的住宅小區(qū)更低。積極投身于開展創(chuàng)建文明城市、衛(wèi)生城市活動中近年來物業(yè)管理行業(yè)遵循“資源共享、各方聯(lián)動、協(xié)作互助、建設文明社區(qū)”的要求，積極投入社區(qū)建設，為創(chuàng)建文明社區(qū)做了大量工作。我們還不斷總結經驗，進一步提高整治質量。實施老舊小區(qū)整治，改善廣大業(yè)主的居住環(huán)境鑒于老舊小區(qū)整體環(huán)境與我市城市化推進不相適應，且居住的多數(shù)是弱勢群體。經去年底檢查，“誠信物業(yè)”小區(qū)，業(yè)委會和社區(qū)居委會滿意率達96%以上，誠信意識在我市物業(yè)界得到逐步弘揚。市場秩序專項整頓，使物業(yè)管理企業(yè)服務態(tài)度得到改善，服務質量不斷提高，不少小區(qū)（大樓）業(yè)主滿意率達到90%以上，物業(yè)管理的聲譽有較明顯的好轉。整頓市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理運作近年來我們針對一些業(yè)主反映較突出的問題，如物業(yè)管理不到位，服務質量差，亂收費和服務態(tài)度惡劣等問題，開展了兩次全市范圍的物業(yè)管理市場秩序專項整頓工作。至今總計115個小區(qū)，僅去年全市就有54個總計面積442萬平方米的小區(qū)（大樓）實行了招投標。為使我市《住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》得到順利貫徹，我市相繼出臺了《物業(yè)管理企業(yè)資質等級管理暫行辦法》、《優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）考評辦法》和《業(yè)主委員會運作規(guī)程》等11個政策和規(guī)范性文件；在全國《物業(yè)管理條例》出臺后，我們結合《條例》制定了具有地方特色的《貫徹全國〈物業(yè)管理條例〉實施意見》等8個配套政策，其中對推行小區(qū)管理處主任負責制、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)建設單位簽訂前期服務合同協(xié)議等做出了明確規(guī)定。物業(yè)管理在為小區(qū)業(yè)主創(chuàng)造整潔、有序、方便、舒適的生活居住環(huán)境的同時，也為創(chuàng)建文明社區(qū)、建設現(xiàn)代化國際大都市發(fā)揮了積極作用。尤其是20xx年以來，物業(yè)管理面積平均每年以600萬平方米的增加速度快速拓展，至今中心城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率已達約85%,遠高于全國城市物業(yè)管理平均覆蓋率38%的水平?，F(xiàn)向市政協(xié)第十三屆第五次會議報告我市近年來物業(yè)管理工作有關情況。加大對小區(qū)公共設施的維護力度。完善小區(qū)車輛停放管理。為業(yè)戶提供優(yōu)質的服務，認真做好順景樓小區(qū)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；確保公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，以及垃圾的收集及清理；做好公共綠地、花木等的養(yǎng)護與管理；協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序，進行安全防范；做好交通與車輛停放秩序的管理?，F(xiàn)在有部分業(yè)主欠費，欠費累積8仟多，這給我們帶來嚴峻考驗，許多工作或維修因缺少資金，我們實在有心無力、難以做好。小區(qū)各處應急燈、指示燈嚴重缺少，需盡快配置。八、物業(yè)管理費收欠費情況至2011年12月30日小區(qū)物業(yè)管理費總欠費8仟元，這么多的欠費讓我們面臨經營困難，許多工作因為欠費的原因我司實在有心無力，因此一些工作因為經費原因無法做到最好，在些呼吁欠費的業(yè)主及時地繳納物業(yè)管理費。希望在2012年度，我們更好地做好安全防范工作，同時呼吁廣大業(yè)主共同參與安全防范工作，群治群防，共建安全文明小區(qū)。（2）、保安員撿到手機1個，經聯(lián)系業(yè)主后，業(yè)主將手機領取。安全防范：針對小區(qū)的基本情況，我司制定有效的安全防范制度，認真落實相關巡邏制度，停車場、平臺花園每兩小時巡邏1次；在社會治安嚴峻時期，我們還針對性地加強對停車場的安全防范工作，做到每一小時巡邏1次。在管理搬運工時，我們也能加大力度，監(jiān)督搬運工遵守小區(qū)管理規(guī)定。對小區(qū)停車場進行2次，保持地下停車場干凈無污垢。但由于小區(qū)內有個別業(yè)主/住戶個人衛(wèi)生習慣較差，將垃圾堆放在單元門口或地下車庫，有時還會從高空中亂扔，這些不文明的行為，嚴重破壞小區(qū)美好生活環(huán)境，同時也給我們的保潔工作帶來一些不便，因此我們會加大宣傳，呼吁大家要多多提醒家中的親人，逐步適應城市生活的一些公共準則，家園的美化靠我們大家一起努力！小區(qū)垃圾處清理方面。五、公共衛(wèi)生及公共綠化管理陽光嘉園小區(qū)綠化較少，8月份對小區(qū)綠化進行一次修剪，積極做好綠化施工及養(yǎng)護工作，日常的除雜草、松土、澆灌、施肥、修剪，使綠地基本無破壞。對小區(qū)各雨水、污水井、化糞池進行了全面的檢查，陽光嘉園4座陽臺下水管堵塞，9月份已經進行清理。順景樓兒童娛樂設施每周檢查1次，在12月份對已經損壞的兒童娛樂設施進行維修。現(xiàn)將2011年度各項管理服務工作匯報如下：一、客戶服務接待業(yè)主、客戶來訪來電咨詢2011年共367人/次；業(yè)主反映問題/報修2011年共94人/次，其中已處理83件業(yè)主所反映的問題/報修，℅,其中未處理的問題/報修主要涉及小區(qū)對講系統(tǒng)維修問題及開發(fā)商房屋質量問題,、公共設施、設備維護保養(yǎng)管理小區(qū)供配電、弱電系統(tǒng)管理：共對陽光嘉園配電房、弱電檢查完成53人/次巡查保養(yǎng)。公共照明系統(tǒng)管理：每天不少于一次巡查公共照明系統(tǒng)，共更換了4個燈具，增補、維修了5個燈具。11月份更換千禧樓A座對講門鎖在小區(qū)公共區(qū)域增加滅火器6個，費用共300多元。陽光嘉園7座廚房下水管堵塞，10月份已進行清理。11月份對植物進行了全面的涂石灰粉工作，防止白蟻蟲害。我們配置了專用垃圾清運三輪車用來拖運垃圾。對陽光嘉園水池進行了每月進行至少一次清洗工作。在小區(qū)巡邏時保安人員共發(fā)現(xiàn)：未鎖自行車4輛/次，未鎖電動車1輛/次（包括車鑰匙沒拿的），汽車門鎖沒鎖共：1輛/次，汽車玻璃門沒關共： 6輛/次。在我們做好安全防范的情況下，由于小區(qū)的配套設施不完善等原因，小區(qū)還是發(fā)生一些偷盜案件。此拾金不昧的行為，得到業(yè)主的極力表揚。七、車場、車輛管理每季度對停車場進行清洗，保持停車場干凈無污垢。九、小區(qū)目前存在的主要問題消防系統(tǒng)存在：（1）、順景樓小區(qū)消防系統(tǒng)目前處于全部癱瘓狀態(tài)，無消防水槍，水帶全部不齊，系統(tǒng)基本無法啟用。小區(qū)文明溫馨提示牌嚴重缺少，應該加強文明行為的宣傳。小區(qū)社區(qū)文明活動相對來說還是不能滿足業(yè)主需求的，建議業(yè)委會加強社區(qū)文化建設。建議業(yè)主委員會開展社區(qū)文化建設。增加小區(qū)文明提示牌，加大對文明行為的宣傳力度。在2011年里，我司總體上各項管理服務工作能順利開展，各項管理服務工作逐步有所提高，我們的提高得到了廣大業(yè)主的認可。請予審議。物業(yè)管理使廣大業(yè)主得到了實惠，與未實施物業(yè)管理小區(qū)相比，臟、亂、差現(xiàn)象基本消除。二、主要工作情況圍繞著促進物業(yè)管理水平的提高、群眾生活居住環(huán)境的改善及城市檔次品位的提升,近年來我們主要做好以下工作:不斷完善物業(yè)管理法規(guī)體系，營造行業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境物業(yè)管理行業(yè)是一門新興行業(yè)，它是市場經濟條件下房屋多元化的產物，有別于計劃經濟體制下的傳統(tǒng)房屋管理。這些政策法規(guī)和規(guī)范性文件的制定與出臺改變了我市物業(yè)界無法可依的現(xiàn)狀，對引導和規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展起到了重要作用。競爭機制的形成使物業(yè)管理企業(yè)強烈意識到管理服務不到位,將面臨著被市場所淘汰的結局，從而激發(fā)了物業(yè)管理企業(yè)對品牌效應的內在追求，促進了市場的培育，物業(yè)管理的整體水平明顯提高。為使專項整治“不走過場”扎實而有效地開展，我們設立了有專人負責的組織機構，并召開了全市近250人參加的動員大會，就整頓的目的、范圍和重點等方面逐項提出了工作目標與要求。倡導“誠信物業(yè)”，增強行業(yè)自律20xx年開始我們在全行業(yè)推行了“誠信在物業(yè)，服務千萬家”的誠信物業(yè)活動，并向廣大小區(qū)公示，廣泛接受業(yè)主的監(jiān)督。去年，我市還在500多名物業(yè)管理處主任中評選出我市優(yōu)秀管理處主任35人將予通報表彰，使目前行業(yè)中正在開展的“比、學、趕、超”爭先創(chuàng)優(yōu)活動進一步深入。為使他們與新小區(qū)一樣分享到現(xiàn)代化大都市發(fā)展的成果，近年來，我們實施了老舊小區(qū)整治“實事工程”，并實行邊整治邊物業(yè)管理提前介入。20xx年下半年開始采用彩色隔熱板進行屋頂改造和試行屋頂“平改坡”工作，使整治的小區(qū)更加潔凈靚麗。物業(yè)管理的16小時保潔制和24小時定期巡邏制的推行，使物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境更加整潔，發(fā)案率大為降低，據區(qū)公安分局的統(tǒng)計顯示，非物業(yè)小區(qū)與物業(yè)小區(qū)發(fā)案率為5：1，而20xx年中區(qū)有84個物業(yè)管理小區(qū)被列為“無刑案小區(qū)”。這一收費標準與目前上海、廣州同樣小區(qū)相比差距近一倍，致使多數(shù)物業(yè)管理小區(qū)經費處與虧損狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展缺乏后勁，物業(yè)管理服務步履艱難。此外，物業(yè)管理小區(qū)的違法搭建、破墻開門、車輛停放、快餐經營等問題，按照有關職能宜由城管、規(guī)劃、環(huán)保、工商、房管、公安等部門依法處理。本次暴雨由于雨量大持續(xù)時間長，導致市政管道排水不及倒灌地下室。對停車場每日運營檢查，統(tǒng)計、分析。秩序培訓照片：三、維修養(yǎng)護。到現(xiàn)在，我都能很好地做好本職的工作。再次就是制作好個人工作的計劃，認真對待物業(yè)管理工作，對工作認真負責，定期做好自己工作總結報告。實現(xiàn)了第一筆財務賬都管理得有條有理。（2）、每個月都會實行對賬。嚴格把好采購關也是重要的一環(huán)，防止鋪張浪費，同時提出了一些合理化的工作方案。到管理處后，對檔案的系統(tǒng)化、規(guī)范化的分類管理是我的一項經常性工作，本人采取平時維護和定期集中整理相結合的辦法，將檔案進行分類存檔，并做好收發(fā)文登記管理。物業(yè)管理月度工作報告3回首即將過去的七月，我的工作同樣經歷著不平凡，開始了一段新環(huán)境的里程，工作內容包裹著熟悉的和未知的，鞭策著我需要付出更多的努力去學習和挑戰(zhàn)。催繳管理費及小區(qū)公共設施設備問題項目的整改時管理處20xx的主要工作。對管理處涉及的資料文檔和有關會議記錄，我認真搞好錄入和編排打印，根據工作的需要，制作表格文檔，草擬報表等。自接手財務管理工作以來，我認真核對財務賬目，清理財務關系，嚴格財務制度，做好每一筆賬目，確保了收支平衡的實現(xiàn)。按照財務管理制度，我細化當月收支情況，定期編制財務報表，按公司要求及時進行對賬，沒有出現(xiàn)漏報、錯報的情況。四、認真負責抓好園區(qū)的綠化維護。在您的支持與配合下，SR物業(yè)12月份完成的各項工作如下：一、客戶服務本月客服前臺共接待報修777項，其中業(yè)戶報修278項、公區(qū)報修245項、代充水電254項；辦理業(yè)戶物品搬出放行手續(xù)3次；辦理裝修申報手續(xù)6戶，驗收手續(xù)32戶；推廣“家居易棧”特色服務，加大對家居易棧的宣傳，做好家居易棧各項活動的登記及家居服務的各項處理工作,本月共借用10起；如您需要打氣筒、維修工具、梯子、針線等日常家居用品，可在物業(yè)服務中心辦理借用手續(xù)。三、秩序維護按照品質提升計劃做好對保安供方的培訓工作及相關設施設備的維護工作。五、環(huán)境服務：安排保潔集中擦拭擦拭窗戶玻璃及護欄；外圍人員清理單元門兩側及綠化內的干枯落葉，垃圾等；11.（圖片）清理4號樓2單元平臺，3號樓平臺、13號樓平臺；樓宇集中檢查與清潔消防通道、公共區(qū)域堆積的廢棄物品；對地下人防區(qū)域進行檢查與清潔；12.（圖片）綠化重點工作：1）綠化對樹木進行刷白工作，周期20年12月7日12月21日；13.（圖片）2）配合雙節(jié)前的園區(qū)裝飾工作，主要為樹木裝飾；14.（圖片）六、突發(fā)事件：本月無七、內部管理20//項目培訓計劃的上報；20//項目工作計劃的調整及上報；已完成20年年終績效考核工作；項目總及部門負責人培訓課件的上報；完成S城項目務虛會發(fā)言稿PPT終版；第四季度勞保的核算與發(fā)放；20下半年福利包的核算與發(fā)放；20員工十三薪的核算；11月份員工工資、餐補及12月份員工福利的發(fā)放；社保費用的核算與繳納；120//年S城項目投保清單的上報；1已完成圣誕及元旦裝飾物品的采買及園區(qū)圣誕節(jié)日布置工作。（四）環(huán)境服務樓宇集中擦拭窗戶玻璃及護欄、檢查清理公共樓道蜘蛛網；集中清理各期地下車庫衛(wèi)生；安排保潔統(tǒng)一擦拭樓宇窗戶及玻璃，擦拭樓宇公區(qū)防火門、電梯門等；園林養(yǎng)護工作重點：1）修剪、整形喬灌木，便于來年生長；2）綠化澆防凍水；3）繼續(xù)清理園區(qū)綠地上的落葉、清理綠化內的垃圾雜物；4）制作綠籬，美化環(huán)境，便于部分綠化的維護。突發(fā)事件處理針對園區(qū)的實際情況，完美時空物業(yè)部制定并完善各項應急預案，對突發(fā)事件做到事前有預案，事中有程序，事后有總結的預案流程，以便在突發(fā)事件時能夠從容應對，消除安全隱患。各部門檔案已按期，細致的整理完成，并建立了物業(yè)業(yè)主的數(shù)據庫，相關信息輸入，查詢便捷、快速、詳細，并不斷更新，保持數(shù)據的完整及可靠性。為此，我們以安保部為中心以項目經理為組長，組建園區(qū)義務消防組織，實施嚴格的消防監(jiān)督管理并將消防責任分解到各戶，向其講解消防知識。由于完美時空園區(qū)安全管理的出色，因此被海淀區(qū)評為綜合治安優(yōu)秀園區(qū)。節(jié)約、回收資源，受到了市、區(qū)兩級領導及園區(qū)業(yè)主的贊譽。，大廈外制作樓牌號，方便了園區(qū)來訪客戶，同時也大大提升了園區(qū)大廈品質。如：a棟三層電信機房電磁干擾a403電腦閃屏問題。、積極地與業(yè)主進行溝通，宣傳物業(yè)部的工作及公司的服務理念，創(chuàng)造機會及條件營造良好的氛圍，引導并控制輿論導向。垃圾分類工作達標，本年初，按照北京市及上地街道辦事處的要求，完美時空物業(yè)部專門成立了垃圾分類領導小組，制定了相關制度及流程，配置了相關設施，相關負責人細致、系統(tǒng)的對參與員工進行培訓講解，使垃圾分類工作最終高質量有序進行，受到了市領導、區(qū)領導的好評。身為公司一員，這些都是我必須做到的。未來公司之前，只知道“祥祺”公司是一個很有發(fā)展?jié)摿?，具有一定知名度的民營企業(yè)，但不知道還是一個充滿愛心的集體，現(xiàn)在親眼看到“祥祺”的許多員工，因充分施展自己的才華，工作認真、踏實，在公司領導的關心幫助下，都能夠享受到公司的在購車補貼，購房實實在在的