【正文】 ? 調(diào)節(jié)目標 越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴格區(qū)分對不同角色的不同調(diào)控。從今年推出的政策看，政府開始從一級、二級、三級市場同時出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財政、金融雙向結(jié)合 。但實際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強，進一步增強市場信心。省長呂祖善強調(diào)八字方針：穩(wěn)定價格，加強保障。八是加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。 2020 年 4 月 27 日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢， 提出八項措施引導和調(diào)控房地產(chǎn)市場 （簡稱“新 8 條”）。 ? 金融政策繼續(xù)從嚴前進。與此同時， 各商業(yè) 銀行總行可自行決定將房地產(chǎn)價格上漲過快的城市和 地區(qū)的個人住房貸款最低首付比例由目前的 20%提高至 30%。 各特色商業(yè)街利用自身的獨有優(yōu)勢，進行特色經(jīng)營，既貼近廣大市民的需求，又能吸引一部分旅游人群的消費，使其經(jīng)營狀況始終處于良好的 狀態(tài)。 ? 大型購物中心大多數(shù)經(jīng)營慘淡。 其他專業(yè)市場 總量體 （ M2） 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 新型材料 市場 約 30000 （底層沿街） 1F：五金、裝飾 2F：地板 滿租，經(jīng)營狀況良好 東方燈飾城 約 25000 （底層） 燈飾、裝飾布 滿租 五星電器 約 30000 （底層沿街） 12F：家電 3F： 電腦、音像 4F：辦公 滿租 多為 6070M2的鋪面 東站服裝市場 約 6000 1F：服裝、鞋帽、箱包、化妝品 2F：床上用品、服飾 滿租 安琪兒 小商品市場 約 25000 （底層沿街） 1F：小商品 2F：空置，暫作倉庫 底層經(jīng)營狀況良好，二樓不佳。天。天。其次是專業(yè)市場的一樓，租金在 1030 元 /平米天以上，不同地段租金差別非常明顯。 租金： 位置 平均租金（元 /平米 主體以國內(nèi)品牌為主，也有部分外國品牌進駐。 雖然總體經(jīng)營很好，但是也有部分市場不是很成功，如意法服飾城二層級以上空置非常嚴重，租金也比較低，遠遠低于附近的四季青服裝市場。占地 24 公頃，匯集了四季青服裝市場、杭派精品服裝市場等 16 家專業(yè)服裝市場，服裝經(jīng)營戶 8000 多戶，營業(yè)面積 21 萬平方米，從業(yè)人員 30000 余人，年成交額近百億元，實現(xiàn)增加值 8 億元。專業(yè)市場的存在為本區(qū)域積聚了濃郁的商業(yè)氣氛及市場號召力，吸引了整個杭城的專業(yè)需求，促進了經(jīng)濟的發(fā)展。 從商業(yè)街鋪看，商業(yè)街的商鋪分割面積普遍很小，主力商鋪面積約 在 20 平米左右，柱距 34 米，層高 3 米左右，進深 612 米不等。 從租售兩種模式看，知名品牌專業(yè)市場和檔次比較高的市場一般采取統(tǒng)一持有，對外出租的模式；而 小產(chǎn)權(quán)式商業(yè)則明顯比較混亂，檔次和環(huán)境都比較差，整體形象不是很好。 租售模式 從租售模式看，區(qū)域內(nèi)的大賣場基本上是開發(fā)商持有的形式，內(nèi)部分割出租。天；二樓租金為 68 元/平米 文三路： 位置 租金（元 /平米天。十字路口處和大學校門部分臨街商鋪的租金明顯比較高，多在 1014 元 /平米天，而 825 平米左右的小面積商鋪租金則高的多，大部分在 8 元 /平米天） 服裝 514 家居裝飾 410 餐飲 412 超市 46 通訊產(chǎn)品 10 飾品 1011 便利店 610 書店 46 花店 812 運動用品 48 其他 位 置 租金（元 /平米 隨著學校遷出，滿足學生消費的商業(yè)逐步推出，而滿足附近居民消 費的商業(yè)正在不斷遷入。 從檔次上看，文一路屬于實用性的中檔以下的商業(yè)街，部分中檔品牌商業(yè)進駐，兩家麥當勞在街內(nèi)經(jīng)營。 文一路： 文一路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖便利店2%通訊產(chǎn)品6%超市7%餐飲15%家居裝飾18%服裝34%其他6%運動用品3%花店2%書店3%飾品4% 文一路是商業(yè)街與專業(yè)市場相結(jié)合的一條商業(yè)街，形成以服飾、餐飲、家居、通訊為主的業(yè)態(tài)組合。文三路為電子數(shù)碼專業(yè)市場區(qū)，依托周邊的大學和信息科技產(chǎn)業(yè)，行成杭州最大的數(shù)碼產(chǎn)品專業(yè)市場區(qū)，產(chǎn)業(yè)集群效應非常明顯，經(jīng)營狀況良好，市場正在不斷成長，如新入駐的百腦匯數(shù)碼廣場正在招商。 由于城西板塊商業(yè)定位比較合理，業(yè)態(tài)搭配比較符合杭州本地的消費習慣，總體經(jīng)營狀況比較良好。因此，伴隨居住人口和教育科研的快速成長，城西板塊形成了特色鮮明的區(qū)域性商業(yè)中心。經(jīng)營狀況比較良好，現(xiàn)在商鋪基本滿租。 ? 特色商業(yè)街 清河坊特色商業(yè)街是 位于吳山廣場商圈內(nèi)，以展現(xiàn) “ 清河坊的茶文化、藥文化、食文化及眾多的百年老字號商鋪的文化 ”等民俗文化而形成的特色商業(yè)街 。主要有以下原因： A. 湖濱、吳山廣場商圈均位于旅游區(qū)，旅游人流量大，但實際消費的人群有限。 ? 武林商圈 武林商圈是以武林廣場為核心形成的又一市中心的主要商圈，該商圈內(nèi)集結(jié)了杭州主要的中、高檔大型購物中心（蓮卡佛、杭州大廈、杭州百貨等）以及武林路特色商業(yè)街，是杭州最為繁華的商圈。既有傳統(tǒng)的商業(yè)文化，又有現(xiàn)代的商務辦公，有一種古今交融的感覺。 中國最大的管理資源中心 貳 市場篇 一、商業(yè)市場 杭州市商業(yè)市場 杭州商業(yè)市場根據(jù)其區(qū)位不同，分別可以劃分為三大商業(yè)板塊，即核心區(qū)商業(yè)、西城區(qū)商業(yè)和東城區(qū)商業(yè)，這三大商業(yè)板塊均有其各自特點 。 從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為杭州東部集商業(yè)、商務、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進入，從而吸引大量就業(yè)人口的進入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。 —— 對商業(yè)氛圍營造有一定影響，商業(yè)經(jīng)營難度增加 ? 鐵路與地塊不處于同一水平面，存在 3 米左右的高差。 —— 利于規(guī)劃， 便于打造區(qū)域內(nèi)地標型產(chǎn) 品 ? 區(qū)位較佳，位于房產(chǎn)開發(fā)集中區(qū)域。 ? 本案目前周邊現(xiàn)有交通有 31 路、 28 路、 228 路、 33 路、 516 路、 48 路、 302 路、 311 路、317 路、 305 路、 356 路等多條公交線路，市內(nèi)交通便捷。 本次深化報告經(jīng)過項目組及市場研究中心、營銷中心人員的多次討論，并與開發(fā)商多次討論的基礎(chǔ)上編寫成的定位報告。本報告所涉及的相關(guān)建議供開發(fā)商決策參考。規(guī)劃中的軌道 1 號線、 4 號線、上海 — 杭州城際特快也將直達火車東站，良好的區(qū)域規(guī)劃，為項目開發(fā)形成廣闊的空間，屆時交通出行條件將更為優(yōu)越。 —— 市場認知度相對較高，為客源引入奠定堅實的基礎(chǔ) ? 臨近杭州東站，人流量大。 —— 為作規(guī)避噪音處理增加了難度 ? 周邊整體環(huán)境較差，基礎(chǔ)配套設(shè)施落后。 ? 杭州東站改造 杭州東站開始進入逐步改造階段，東站廣場周邊部分土地開始動拆遷，進行商業(yè)改造。 中國最大的管理資源中心 ? 杭州核心區(qū)商業(yè) 主要由吳山廣場商圈、湖濱商圈和武林商圈組成。 ? 湖濱商圈 湖濱商圈有著得天獨厚的旅游資源，也有著源源不斷的中外游客資源。 中國最大的管理資源中心 商業(yè)形態(tài) ? 購物中心 名稱 量體 （ M2） 所處商圈 經(jīng)營方式 租金 （元 /M2*天） 業(yè)態(tài)分布 經(jīng)營狀況 涌金廣場 萬 吳山廣場 分割租賃 1F： 4 2F： 3 3F： 2 多年來經(jīng)營狀況不佳，現(xiàn)進行重新 包裝后，對外招商，目前正處于招商中 西湖 武林商圈的消費人群多為本市居民，消費具有針對性及有效性。杭州的百年老店，如王星記、張小泉、萬隆火腿棧、胡慶余堂、方回春堂、葉種德堂、保和堂、狀元館、王潤興，義源金店、景陽觀、羊湯飯店等均集中在這一帶。 ? 杭州西城區(qū)商業(yè) 伴隨城西居住板塊的迅速發(fā)展，大規(guī)模的居住區(qū)在城西板塊形成。 總體而言，城區(qū)板塊上也體現(xiàn)了本區(qū)域特色，形成了居住型商業(yè)和教育科技型商業(yè)兩種商業(yè)模式。其中文一路滿足學生和周邊居民購物和其他生活消費，消費人流非常大，經(jīng)營狀況非常好，基本滿租，很難找到可供出租的商鋪。 業(yè)態(tài)格局 從城西板塊總體業(yè)態(tài)格局看，文一、二、三路各具特色。除了臨街商鋪，還集中了包括物美大賣場、城西商貿(mào)城、翠苑服裝市場、中國聯(lián)通城西手機廣場、華東家具城西市場等在內(nèi)的大市場。 文二路： 文二路商業(yè)業(yè)態(tài)比例圖其他%服飾%廚衛(wèi)%電動車專業(yè)市場%便利店%房地產(chǎn)中介%銀行%餐飲%副食店%網(wǎng)吧%花店%超市% 文二 路與文一路一樣，隨著大學的遷出，商業(yè)業(yè)態(tài)開始逐步由學生導向型轉(zhuǎn)向居民導向型。 文三路： 自 1992 年以來，經(jīng)過十多年的發(fā)展，文三路電子信息街區(qū)集聚了以東方通信為代表的 1600 多家高新科技企業(yè)，以網(wǎng)新圖靈為代表的 1100 多家 IT 產(chǎn)業(yè)經(jīng)銷商，以西溪數(shù)碼港為代表的 7 大 IT 產(chǎn)品大賣場，以東部軟件園為代表的 6 大創(chuàng)業(yè)園，以昌地火炬大廈為代表的 28 幢高檔商務寫字樓 頤高數(shù)碼廣場、高新數(shù)碼城、高新電腦城、西溪數(shù)碼港、杭州百腦匯電腦市場、華力電腦城等 IT 賣場及沿路的圖靈科技世界、聯(lián)想專賣、美辰數(shù)碼夢幻中心、惠普專賣店等。天） 路口處臨街商鋪 1014 中間路段臨街商鋪 410 非臨街底層商鋪 35 非底層商鋪 文一路兩邊集中了多家大學，同時多個專業(yè)市場和大賣場也匯集于此，因此， 這里的人流量非常大，商業(yè)經(jīng)營非常火爆。天以上，有的甚至達到 14 元 /平米天之間，而中間路段的臨街商鋪則次之，多在 410 元 /平米 從不同業(yè)態(tài)看，租金也有所差別，諸如服飾、飾品、快餐等商業(yè)的租金相對較高，而書店、超市、大型餐飲的租金則相對較低。天） 一樓 1015 二樓 68 三樓 46 臨街商鋪 48 文三路以數(shù)碼商場為主，輔之以臨街商鋪。天；三樓則為 48 元 /平米專業(yè)市場部分是出租模式，而另一部分則是出售模式。 建筑格局 文一路和文二路，有眾多的大學生作為人氣支撐。從商鋪建筑格局看，還屬于傳統(tǒng)的社區(qū)商鋪形態(tài)，比較封閉狹小，缺乏現(xiàn)代商業(yè)的通透和時尚感。 天城路商務商業(yè)區(qū)主要分布在火車東站附近，商業(yè)主要集中于本項目東、南部的東站廣場，在天城路與秋濤北路的交界處形成了一個商務區(qū)，三、四星級的商務酒店均集中于此，此外，本地區(qū)還設(shè)有一些大型的娛樂設(shè)施及大型賣場，這些大型設(shè)施的存在共同構(gòu)筑起了本地區(qū)中、高檔商業(yè)商務區(qū)的整體形象。 四季青服裝市場街區(qū)以專業(yè)市場為 主，形成了一個大型的服裝專業(yè)市場大世界。 專業(yè)市場 總建筑面積（平米） 店鋪面積（平米） 杭州四季青服裝市場 50000 8150 杭州常青意法服飾城 60000 8100 杭州四季青蘇杭服裝市場 8000 850 杭派服飾城 6500 840 杭派精品服裝市場 25000 8150 杭州四季青精品女裝市場 12000 12120 杭州四季服裝批發(fā)市場 12000 860 杭州電力四季服裝城 23000 850 杭州九星服裝市場 6000 845 杭州四季青兒童服裝市場 8000 850 杭州四季青精品童裝市場 29500 8120 杭州四季青佳寶童裝市場 22000 10150 中洲服飾鞋區(qū) 6500 1230 杭泵童裝市場 20000 835 新世紀 12000 1040 佳寶童裝市場（后） 8000 835 中星外貿(mào)服飾城 7500 8120 總計 316000 業(yè)態(tài)格局： 從業(yè)態(tài)上看，四季青服裝街涵蓋了服裝行業(yè)幾乎所有的產(chǎn)品，包括童裝、女裝、男裝、鞋類等等，以不同產(chǎn)品類別形成了多個不同的專業(yè)市場，如童裝市場、女裝市場等。 租售模式： 四季青服裝市場為大業(yè)主持有和小業(yè)主分割持有相結(jié)合的模式。天） 扶梯周邊租金（元 /平米臨街街鋪地段最好，且多位小面積商鋪，因此單位租金非常高，多在 20 元 /平米天，其中位于扶梯周邊和入口周邊的商鋪最貴，多在 2030 元 /平米二樓租金在 815 元 /平米四樓空置比較嚴重，租金也比較低，在 25 元 /平米 商業(yè)市場總結(jié) ? 杭州整體商業(yè)市場表現(xiàn)一