【正文】 本。（4）、管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、保險費(fèi)、職工教育費(fèi)、養(yǎng)勞保險等。（3）工程成本，約占項目總成本的50%。(1)、土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)成本的重要組成部分，約占項目總成本的35%，主要指獲得土地所形成的費(fèi)用支出，如拆遷補(bǔ)償、土地稅等，完成土地交易后，該成本一般不會再變，因此控制土地成本關(guān)鍵在于事前準(zhǔn)確的成本分析和防范交地及付款風(fēng)險。為引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)、快速發(fā)展，國家出臺了一系列宏觀調(diào)控措施來抑制房價的上漲，這對追求超額利潤的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無疑是一只緊箍咒。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要獲得經(jīng)營利潤,維持合理的利潤空間,除了必須提供適銷對路的房源外,還須通過降低開發(fā)成本,控制各項費(fèi)用支出。工程招投標(biāo)公開透明，從嚴(yán)控制工程的造價建立工程變更制度，提高會計電算化管理水平，降低工程成本實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制和全員過程控制，對成本異常偏差實行有效監(jiān)控定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)。清理房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。一旦市場有了需求便迅速進(jìn)行生產(chǎn)。與此同時，保證合理的產(chǎn)品質(zhì)量，又能夠消除和盡可能減少產(chǎn)品的無形損失及廢品損失和返修的費(fèi)用，那么產(chǎn)品就能以較低的價格投放市場，贏得更多的市場需求和企業(yè)需求。但有時企業(yè)的高成本卻是因為產(chǎn)品質(zhì)量不好造成的，一是生產(chǎn)過程中的廢品損失和返修的費(fèi)用會加大產(chǎn)品成本。二是明確各項成本的經(jīng)濟(jì)責(zé)任,將責(zé)任落實到部門或個人。各相關(guān)部門也要配備兼職人員,開展如統(tǒng)計、考勤、質(zhì)檢、保管、核算、分析等工作。改變企業(yè)常用的靠懲罰、獎勵實施外在約束與激勵的機(jī)制，實現(xiàn)自主管理，既是一種代價最低的成本管理方式，也是降低成本最有效的管理方式。在日常成本管理中，積極運(yùn)用心理學(xué)、社會學(xué)、社會心理學(xué)、組織行為學(xué)的研究成果，努力在職工行為規(guī)范中引入一種內(nèi)在約束與激勵機(jī)制。（三）提高成本控制意識。根據(jù)工時統(tǒng)計表可以將人工費(fèi)合理地分?jǐn)偟礁鱾€產(chǎn)品中去,基礎(chǔ)性資料不全,成本核算工作便無從談起。加強(qiáng)成本核算的基礎(chǔ)性工作。加強(qiáng)成本管理的基礎(chǔ)工作:合理制定原材料、燃料、輔助材料等物資費(fèi)用的定額。成本核算是一項綜合性很強(qiáng)的工作,難 度大、覆蓋面廣、幾乎涉及到企業(yè)的全體職工及所有部門。為了適應(yīng)現(xiàn)代成本會計的發(fā)展,必須完善成本會計的組織,建立和健全成本會計規(guī)章制度,實行全方位、全過程、全員管理成本,使決策層和所有部門、單位都重視成本,人人關(guān)心成本,提高全員成本意識和素質(zhì)。要及時、全面向管理人員提供成本信息,借以提高員工對成本管理的認(rèn)識,增強(qiáng)成本觀念。資金管理中存在資金入不敷出,資金缺口嚴(yán)重,資金被挪用、被 占用,應(yīng)收賬款居高不下,壞賬損失嚴(yán)重等問題,造成資金成本上升。五是只重視生產(chǎn)過程成本核算與管理,忽視供應(yīng)、銷售過程成本核算與管理。一是各項定額管理、原始記錄還不健全。傳統(tǒng)成本核算與管理主要通過一是規(guī)模效益。,提高經(jīng)濟(jì)效益。產(chǎn)品成本核算不準(zhǔn)確,向企業(yè)決策層提供了錯誤的成本信息,會導(dǎo)致產(chǎn)品定價不合理,從而影響企業(yè)的總體利益。其中成本核算與管理一直是企業(yè)日常經(jīng)營管理的一項中心工作，在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營實踐中起著相當(dāng)重要的作用。第一篇：淺談企業(yè)如何加強(qiáng)成本核算與管理淺談企業(yè)如何加強(qiáng)成本核算與管理隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入,各行各業(yè)面臨激烈的市場競爭。一、加強(qiáng)企業(yè)成本核算與管理的重要性成本核算與管理是財務(wù)核算中的重中之重,做好成本核算與管理,對企業(yè)、投資者、國家都有著重要的意義。在成本管理中,成本核算準(zhǔn)確、及時,成本分析便有了堅實基礎(chǔ),得當(dāng)?shù)某杀痉治隹杉皶r發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題,適宜挖掘企業(yè)活力,提高企業(yè)利潤。二是增強(qiáng)與供應(yīng)商及分銷商的談判能力,以期達(dá)到轉(zhuǎn)移成本的目的。二是計量基礎(chǔ)工作不到位,水、電、汽等跑、漏現(xiàn)象還很嚴(yán)重。如物資采購中“暗箱”操作現(xiàn)象嚴(yán)重,采購成本居高不下。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立，企業(yè)越來越強(qiáng)烈地意識到成本核算與管理工作的重要性，許多企業(yè)結(jié)合本單位實際情況，采取有助于加強(qiáng)成本核算與管理，提高經(jīng)濟(jì)效益的管理方式。通過成本分析,評價管理人員的業(yè)績,促進(jìn)管理人員采取改善措施。對于成本會計人員來說,除了應(yīng)具備會計職業(yè)道德之外,不僅要懂會計和財務(wù)管理,還要懂經(jīng)營管理,特別是要熟悉生產(chǎn)技術(shù),學(xué)會運(yùn)用價值工程、成本最優(yōu)化理論和方法。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要認(rèn)識到成本核算數(shù)據(jù)對經(jīng)營決策的作用,認(rèn)識到成本數(shù)據(jù)對財務(wù)利益關(guān)系人的利益影響以及有可能引起的偷漏稅問題。嚴(yán)格健全計量、檢驗和物資收發(fā)領(lǐng)退制度。成本核算的基礎(chǔ)性工作包括材料出、入庫單的設(shè)置,工時的統(tǒng)計,定額的制訂與修訂等等。如制定嚴(yán)格的成本開支范圍和標(biāo)準(zhǔn)。將成本控制意識作為企業(yè)文化的一部分。按照馬斯洛需求層次理論，人類的需要由低級到高級可分為五個層次：生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我實現(xiàn)需要。（四）完善成本管理組織的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制。要對成本管理人員經(jīng)常進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)、知識更新再教育,借以提高成本管理方面的專業(yè)知識,開辟降低成本的廣闊途徑。三是實行獎懲兌現(xiàn)。二是伴隨質(zhì)量低劣出現(xiàn)的產(chǎn)品質(zhì)量不穩(wěn)，使得產(chǎn)品售后的維修服務(wù)費(fèi)用增加。因此，在降低成本中必須考慮如何提高產(chǎn)品質(zhì)量，減少產(chǎn)品無形損失。只有這樣，才能把無形損失降低到最低程度，以此來改善成本管理。完善金融環(huán)境，開拓金融業(yè)務(wù)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力，降低利息費(fèi)用?？刂瀑J款利息，做好竣工結(jié)算的審核淺談房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算與管理[摘要]房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶動36個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只有通過樹立成本意識,搞好科學(xué)規(guī)劃,控制和優(yōu)化目標(biāo)成本和強(qiáng)化內(nèi)部管理工作,提高成本管理人員素質(zhì)，才能增強(qiáng)實力,更好地贏得市場,從而在日益激列的市場競爭中保持優(yōu)勢。房地產(chǎn)企業(yè)唯有“眼睛向內(nèi)”，深挖潛力，采取降低成本的手段來維持合理的利潤空間。（2）、前期工程費(fèi)。主要指工程建安造價，工程成本控制一定要從確定成本目標(biāo)開始就嚴(yán)格管理。在整個成本構(gòu)成所占比例很小。(6)銷售費(fèi)用?！岸愐毁M(fèi)”%，%.二、房地產(chǎn)價格居高不下的影響因素（一）、土地供應(yīng)價格上升據(jù)統(tǒng)計，從2003年二季度開始，全國很多地區(qū)土地交易價格持續(xù)保持較高上漲幅度，%，%。因地價上漲，從而使開發(fā)成本也上漲。據(jù)了解，現(xiàn)行稅制將房地產(chǎn)作為征稅對象的共有６個稅種，包括土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地共計１１個稅種。（三）、市政公共設(shè)施由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，加大企業(yè)成本開支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不但要承擔(dān)房屋建設(shè)任務(wù)，還要承擔(dān)諸如道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設(shè)費(fèi)用，而且甚至要承擔(dān)諸如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等各種非盈利性的公用設(shè)施。但與此同時也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，企業(yè)要保 3 證合理的利潤，唯一有效途徑就是提高房屋售價。但銀行貸款的額度有限，一般為60％，而且貸款期限短，一般不超過5年，這對于開發(fā)商而言并不是很有利的。財務(wù)成本控制能力差的房地產(chǎn)企業(yè)只注重工程進(jìn)度和質(zhì)量，忽視了財務(wù)部門的成本管理，沒有發(fā)揮財務(wù)部門自身擁有的優(yōu)勢。(一)、企業(yè)在外部通過政府部門來控制開發(fā)成本強(qiáng)化土地供應(yīng)管理，控制土地供應(yīng)總量，降低地價。根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時間。清理房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)環(huán)節(jié)不合理收費(fèi)，適當(dāng)降低稅收負(fù)擔(dān)。對應(yīng)有政府負(fù)擔(dān)的市政配套設(shè)施，政府應(yīng)切實負(fù)起責(zé)任。穩(wěn)定的物價水平不但可以降低建材價格，而且最終導(dǎo)致降低房屋建安成本。政府對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策可適當(dāng)降低，如適當(dāng)降低企業(yè)營業(yè)稅和所得稅稅率及改變征收方式，并可減免部分小稅種，如契稅等。在金融市場，通過市場主體運(yùn)用金融工具在各種交易場所進(jìn)行資金交易，最終會形成金融市場的各種參數(shù)，包括市場利率、匯率、證券價格等。就開發(fā)成本而言，如市場利率上升，會增強(qiáng)企業(yè)借款利息負(fù)擔(dān)，提高開發(fā)成本，減少企業(yè)利潤。（二）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的全過程中嚴(yán)格控制成本。合同簽定，將各方的責(zé)、權(quán)、利劃分清楚，要完善設(shè)計任務(wù)書，要確定設(shè)計限價指標(biāo)，各階段的設(shè)計工作要有機(jī)結(jié)合；合同簽定后，合同各方均須遵照執(zhí)行；在執(zhí)行過程中，作為開發(fā)商的項目負(fù)責(zé)人，必須按時完成工作，如按預(yù)定時間提交相關(guān)文件等，這是設(shè)計工作順利實施的首要任務(wù)，還要經(jīng)常提醒、督促、檢查合同各方按合同要求按時保質(zhì)完成各自的工作，讓合同的實施落在實處。工程招投標(biāo)公開透明，從嚴(yán)控制工程的造價。所以應(yīng)按場定位和成本估算準(zhǔn)確把把握設(shè)計方案，組織審查設(shè)計概算的經(jīng)濟(jì)合理性，使規(guī)劃設(shè)計既符合規(guī)范，又體現(xiàn)成本控制的意識和要求。通過招投標(biāo)選擇管理嚴(yán)謹(jǐn)、資金實力強(qiáng)、技術(shù)力量強(qiáng)、施工質(zhì)量好、造價適中的施工隊伍。做好工程開工前期工作，通水通電通路，附屬配套及大、小市政工程與住宅工程同步進(jìn)行，減少二次施工造成的人力、物力、財力的浪費(fèi)。設(shè)計、工程、預(yù)算人員應(yīng)會同監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資浪費(fèi)。目前，大中型企業(yè)的會計核算基本實現(xiàn)了電算化，很大一部分企業(yè)內(nèi)部控制也實行了計算機(jī)管理，既節(jié)省了時間，又提高了工作效率，也減少了人為因素對內(nèi)部控制效果的影響，對各個部門起到了相互聯(lián)系、相互制約、相互平衡的作用。正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴(yán)格控制項目的質(zhì)量成本和期間費(fèi)用，加速投資回報，提高投資回報率。實行監(jiān)理單位的公開招標(biāo)，降低監(jiān)理費(fèi)用，提高監(jiān)控效果。實際上在相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)項目工程建設(shè)實施中，監(jiān)理是不管工程成本的，由建設(shè)方進(jìn)行成本管理。另一種情況是建設(shè)方吃虧，承包商得到了他不應(yīng)得的利益，這也是業(yè)主的一種損失。貸款的使用令開發(fā)企業(yè)付出很高的代價，那就是貸款利息。在總的開發(fā)過程中，一方面要投入資金，另一方面部分項目完工收回資金。在項目實施中，要及時對控制成本所采取的措施、效果及其動態(tài)的變化進(jìn)行認(rèn)真的比較分析。該階段是成本控制工作的最后階段，結(jié)算工程必須按設(shè)計圖紙及合同規(guī)定全部完成，要有竣工驗收單，如有尾項目應(yīng)在驗