【正文】 單位名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人名稱(chēng)、通訊地址等根本情況。r)局部 第一章 合同當(dāng)事人,負(fù)責(zé)人,委托(wěituō)代理人,委托銷(xiāo)售(xiāosh242。 根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案 件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋?規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔出賣(mài)人〕將尚未建成或者已開(kāi)工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。,一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(kāifā)企業(yè)(出賣(mài)人)和購(gòu)房人〔買(mǎi)受人〕。,第二局部(b249。,第二局部(b249。yī)至四章條款內(nèi)容,▲將?中華人民共和國(guó)物權(quán)法?納入(n224。,第二(d236。n)文本。 fen) 第一至四章條款內(nèi)容,▲目錄局部為新增加合同內(nèi)容。 ▲本次講座結(jié)合預(yù)售和現(xiàn)售交易各自的特殊性，以預(yù)售合同(h233。ng)概述,〔三〕合同修訂解決(jiěju233。,第一局部(b249。nɡ)，當(dāng)?shù)乜山Y(jié)合本地實(shí)際情況對(duì)合同進(jìn)展調(diào)整。,備注 ?商品房買(mǎi)賣(mài)合同〔預(yù)售〕?示范文本適用于正在建立中且已獲得?預(yù)售容許證?的商品房買(mǎi)賣(mài)；?商品房買(mǎi)賣(mài)合同〔現(xiàn)售〕?示范文本適用于已開(kāi)工驗(yàn)收合格的商品房買(mǎi)賣(mài)。增加了預(yù)銷(xiāo)售根據(jù)、抵押情況(q237。 fen) 修訂概述,示范文本主采取了章節(jié)式體例，包括封面、章節(jié)目錄、說(shuō)明、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋和合同主條款及附件，并對(duì)合同相關(guān)條款進(jìn)展歸類(lèi)，使整體框架更為(ɡ232。 fen) 修訂概述,第七頁(yè)，共八十二頁(yè)。 fen) 修訂概述,合同示范文本(w233。)信息不對(duì)稱(chēng)、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡，引導(dǎo)雙方當(dāng)事人依法簽約。)，特別是在房屋交付、房屋質(zhì)量、違約責(zé)任等方面，在示范文本中進(jìn)一步明確和細(xì)化，為維護(hù)買(mǎi)賣(mài)雙方利益，減少和有效解決雙方糾紛提供了根據(jù)。n)。ng)概述,一、修訂背景 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化的開(kāi)展和相關(guān)法律法規(guī)的完善(w225。f224。n)文本講座,第一頁(yè)，共八十二頁(yè)。nsh224。,第三頁(yè)，共八十二頁(yè)。,第一局部(b249。,第一局部 修訂(xiūd236。nběn)設(shè)計(jì)原那么,第六頁(yè)，共八十二頁(yè)。,第一(d236。nɡ w233。ngku224。其中，已開(kāi)工驗(yàn)收合格，并經(jīng)實(shí)際測(cè)量，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成房屋初始登記的房屋買(mǎi)賣(mài)也在商品房現(xiàn)售范圍內(nèi)。此外，經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房及車(chē)〔庫(kù)〕位等特殊房屋的買(mǎi)賣(mài)，也可參照以上示范文本簽訂。 fen) 修訂概述,〔三〕合同修訂(xiūd236。)的八大問(wèn)題,第十二頁(yè)，共八十二頁(yè)。 tong)示范文本為例進(jìn)展講解，并對(duì)兩者不同之處做詳細(xì)的比較分析。 對(duì)相關(guān)條款進(jìn)展歸類(lèi)，采取章節(jié)式體例,使整體框架更為明晰。,第十四頁(yè)，共八十二頁(yè)。 232。r249。 fen) 第一章 合同當(dāng)事人,第十八頁(yè)，共八十二頁(yè)。 fen) 第一章 合同當(dāng)事人,★ 本章是關(guān)于出賣(mài)人、買(mǎi)受人根本情況(q237。 購(gòu)房人可以是平等主體的自然人、法人、其他組織。,第二十頁(yè)，共八十二頁(yè)。u)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),法定代理人,委托代理人,第二十一頁(yè)，共八十二頁(yè)。,法律根據(jù)： ●根據(jù)?中華人民共和國(guó)民法通那么?規(guī)定，法定代表人是指，按照法律或者法人組織章程規(guī)定，代表法人行使職權(quán)的負(fù)責(zé)人。,第二十二頁(yè)，共八十二頁(yè)。因此，本章中買(mǎi)賣(mài)雙方有委托的，應(yīng)分別約定(yuēd236。 代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義施行民事法律行為。 r232。,第二十三頁(yè)，共八十二頁(yè)。 232。)以上不滿(mǎn)18周歲(zhōu su236。,第二十四頁(yè)，共八十二頁(yè)。ir243。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以自行銷(xiāo)售商品房的，法定代表人可以委托代理人簽訂合同；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介效勞機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，受托機(jī)構(gòu) 應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并獲得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介效勞機(jī)構(gòu)。,第二十五頁(yè)，共八十二頁(yè)。ng)建立情況的約定。r)局部 第二(d236。 fen) 第二章 商品房根本情況,詳細(xì)(xi225。)穩(wěn)定。,※簽訂合同時(shí)，需要(xūy224。 232。,第三十頁(yè)，共八十二頁(yè)。u)條件，并結(jié)合局部地區(qū)現(xiàn)房銷(xiāo)售(xiāosh242。商品房銷(xiāo)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。,第三十一頁(yè)，共八十二頁(yè)。 232。 ▲修訂根據(jù)：〔對(duì)原合同進(jìn)展細(xì)化〕,● 理論中，在交房時(shí)出現(xiàn)許多因房屋面積、層高、陽(yáng)臺(tái)以及配套位置發(fā)生變更而拒不收房的糾紛。,第二(d236。r)章 商品房根本情況,● 詳細(xì)修訂情況： 為減少因合同約定不明、銷(xiāo)售時(shí)的虛假宣傳誤導(dǎo)購(gòu)房人而導(dǎo)致的房屋面積及位置糾紛，本次修訂時(shí)在原有根底上進(jìn)一步豐富(fēngf249。b232。測(cè)繪單位應(yīng)當(dāng)對(duì)其完成的測(cè)繪成果質(zhì)量負(fù)責(zé)。i t224。 商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成……按套〔單元〕計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。,第二局部 第二章 商品房根本(gēnběn)情況,★本條是關(guān)于商品房抵押情況的約定。抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理(b224。,● 詳細(xì)修訂情況： 增加了房屋抵押情況的約定 列舉了抵押、未抵押形式提供雙方當(dāng)事人選填 設(shè)置(sh232。xi224。抵押人未按照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。 fen) 第二章 商品房根本情況,★本條是出賣(mài)人關(guān)于商品房權(quán)利狀況的約定。)向買(mǎi)受人就該標(biāo)的物提出任何權(quán)利要求。?合同法?第152條規(guī)定，買(mǎi)受人有確切證據(jù)證明第三人可能就標(biāo)的物主張權(quán)利的，可以(kěyǐ)中止支付相應(yīng)的價(jià)款，但出賣(mài)人提供適當(dāng)擔(dān)保的除外。)房屋權(quán)利狀況，為處理糾紛提供了根據(jù)，有利于保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益。ng)細(xì)化了出賣(mài)人的違約責(zé)任。,第二局部 第二章 商品房根本(gēnběn)情況,●法律根據(jù)： ?合同法?第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。 第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以懇求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以懇求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 〔一〕成心隱瞞沒(méi)有獲得商品房預(yù)售容許證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售容許證明； 〔二〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 〔三〕成心隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。此外，在計(jì)算違約責(zé)任時(shí)，為防止因利息帶來(lái)的糾紛，本條中還增加了利息的起算點(diǎn)及利率標(biāo)準(zhǔn)，考慮到購(gòu)房行為可以看作買(mǎi)受人施行的一項(xiàng)投資(t243。 fen) 第二章 商品房根本情況,第五條 租賃情況 該商品房的租賃情況為【出租】【未出租】。出賣(mài)人與買(mǎi)受人經(jīng)協(xié)商一致，自本合同約定的交付日至租賃期限屆滿(mǎn)期間的房屋收益歸【出賣(mài)人】【買(mǎi)受人】所有。,第二(d236。 ▲修訂根據(jù)：〔新增內(nèi)容〕 現(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)，房屋會(huì)存在已經(jīng)出租的情況。但懇求確認(rèn)(qu232。,第二局部(b249。)方式與價(jià)款的約定。r)局部 第三章 商品房?jī)r(jià)款,● 法律根據(jù) 根據(jù)?商品房銷(xiāo)售管理方法?：第十七條 商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。 按套〔單元〕計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。 fen) 第三章 商品房?jī)r(jià)款,第五十頁(yè)，共八十二頁(yè)。 ▲修訂根據(jù)：〔對(duì)原合同進(jìn)展細(xì)化完善〕 本次修訂主要為解決理論中因貸款、分期付款以及定金等約定不明而產(chǎn)生的糾紛。ng)情況,第五十二頁(yè)，共八十二頁(yè)。詳細(xì)來(lái)看，雙方當(dāng)事人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，可能(kěn233。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效〞。,● 詳細(xì)修訂情況 付款方式。i kuǎn)或者自行填寫(xiě)公積金商業(yè)組合貸款(d224。i kuǎn)機(jī)構(gòu)等提示性條款，引起購(gòu)房人的注意。 232。xū)用于本工程建立，確保工程可以按期開(kāi)工，防止開(kāi)發(fā)企業(yè)卷款走人、形成爛尾工程等問(wèn)題的發(fā)生，從而保障購(gòu)房人、貸款銀行的合法權(quán)益。 fen) 第三章 商品房?jī)r(jià)款,● 法律根據(jù) 根據(jù)?城市房地產(chǎn)管理法?第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建立〞。商品住房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶(hù)，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品住房工程工程建立；預(yù)售資金可按建立進(jìn)度進(jìn)展核撥，但必須留有足夠的資金保證建立工程開(kāi)工(kāi gōng)交付〞。,★本條是對(duì)買(mǎi)受人逾期付款應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任的約定。 按條款設(shè)計(jì)，根據(jù)逾期天數(shù)，將買(mǎi)受人的違約責(zé)任分為： 一般性違約，約定逾期多少日內(nèi)，按日支付違約金，合同繼續(xù)履行； 根本性違約，超出約定的時(shí)間，出賣(mài)人有權(quán)解除合同，按累計(jì)應(yīng)付款的適當(dāng)比例支付違約金。 fen) 第三章 商品房?jī)r(jià)款,第五十七頁(yè)，共八十二頁(yè)。對(duì)方有異議的，可以懇求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力〞。,第五十八頁(yè)，共八十二頁(yè)。 因出賣(mài)人原因(yu225。,第五十九頁(yè)，共八十二頁(yè)。,★本條是關(guān)于出賣(mài)人交付的房屋應(yīng)當(dāng)具備條件的約定。i 224。nzhǎn)開(kāi)工驗(yàn)收〞，“建立工程經(jīng)歷收合格的，方可交付使用〞，同時(shí)該條文中還明確了建立工程開(kāi)工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件。 232。d249。工程開(kāi)工驗(yàn)收備案表一式兩份，一份由建立單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。r)局部 第四章 商品房交付條件與交付手續(xù),根據(jù)?商品房銷(xiāo)售管理方法?第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按工程委托(wěituō)具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的單位施行測(cè)繪，測(cè)繪成果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)審核后用于房屋權(quán)屬登記〞。d233。n)與交付手續(xù),三、關(guān)于商品住宅須提供(t237。本條針對(duì)出賣(mài)人出售住宅需提供“兩書(shū)〞也作了提示性約定，其對(duì)于解決買(mǎi)賣(mài)雙方關(guān)于質(zhì)量的糾紛提供了的根底和根據(jù)。實(shí)行分戶(hù)驗(yàn)收的地區(qū)，購(gòu)房人還要注意房屋是否獲得?住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收表?，在出賣(mài)人交付房屋時(shí)，假設(shè)未向