【正文】 局還沒有打破，業(yè)主根本沒有選擇物業(yè)服務的機會和權(quán)力。一是業(yè)主購房時看到的規(guī)劃和實際交房時的規(guī)劃不一樣，小區(qū)內(nèi)房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時的承諾發(fā)生了變化，開發(fā)企業(yè)不兌現(xiàn)承諾，不履行合同，使業(yè)主權(quán)益遭受損失；二是開發(fā)企業(yè)不嚴格按照規(guī)劃要求施工，隨意擠占公共用地，見縫插針，把規(guī)劃的綠地、活動場所等配套設施用地擠了又擠，占了又占，甚至完全占用；三是規(guī)劃設計要求的配套項目在建設過程中，有的被偷工減料，造成質(zhì)量差，檔次低，壽命短，有的缺項，有的被砍，帶來較多遺留問題，不僅嚴重侵害了業(yè)主的利益，也為以后小區(qū)的物業(yè)管理、安全留下了隱患。有的小區(qū)因為亂搭亂建、衛(wèi)生狀況差等原因，業(yè)主和物管嚴重對立，出現(xiàn)拒交物管費甚至要求物管企業(yè)離場的尷尬局面。目前，我縣住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的有紫苑等8家，但真正有辦公場地并發(fā)揮了一定作用的只有紫苑1家，其余大多數(shù)都沒有召開業(yè)主大會，沒有真正由業(yè)主代表選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，故大多數(shù)小區(qū)業(yè)主委員會形同虛設，還沒有步入正軌。從紫苑房產(chǎn)進入xxxx我縣才真正有住宅小區(qū)物管的概念，目前也處于發(fā)展的初級階段。主體建筑方面，2008年“”汶川大地震以前建成的小區(qū)大多是預制板房，2008年以后所建小區(qū)大多為磚混結(jié)構(gòu)、半框架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)等。六是目前仍由房管局負責管理的公房，主要集中在周子古鎮(zhèn)。三是開發(fā)商開發(fā)的住宅小區(qū)，土地出讓，市場出售，是真正的商品房。從調(diào)查來看，我縣已建住宅小區(qū)主要呈現(xiàn)出以下幾個特點：住宅性質(zhì)多樣。第一篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告做好住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，是新形勢下一項重大社會管理工程，是關系千家萬戶的重大民生工程，是一項事關xxxx城市形象的重大環(huán)境工程。主要有以下六類：一是早期由政府建設的福利房，土地屬劃拔，政府承建，分配居住，絕大多數(shù)已實行房改，如政府大院住宿區(qū)等。如紫苑、帝景家園、都市水鄉(xiāng)等。規(guī)模差別較大。配套設施建設方面，在紫苑進入xxxx以前，我縣除財政、國稅、地稅等單位自建小區(qū)條件相對較好，其他大多數(shù)小區(qū)只有主體住宅、沒有任何公用建筑，大多數(shù)配套設施建設不齊，無綠地、無車位、無物業(yè)用房、無公廁等情況比較普遍?，F(xiàn)有物管企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)1家，三級資質(zhì)15家，從業(yè)人員近1000人。小區(qū)的物業(yè)管理工作情況。二、存在的主要問題我縣小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，初步建立起了市場化、經(jīng)營型的物業(yè)管理體制，對提升城市品位、優(yōu)化群眾生活環(huán)境發(fā)揮了重要的作用。（二）管理制度不完善。四是業(yè)主委員會的組建程序不規(guī)范，造成業(yè)主和物管企業(yè)之間的各種矛盾因缺乏監(jiān)督和溝通渠道而無法解決。（三）宣傳教育力度不夠。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些物管企業(yè)低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓的人員上崗。有的小區(qū)住戶反映小區(qū)公共區(qū)域長期無人打掃衛(wèi)生，服務工作遠不能滿足居民的實際需求。要引進幾家有實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建設幾個高檔次的精品樓盤小區(qū)。同時，要站在維護群眾切身利益、促進社會和諧穩(wěn)定的高度，合理規(guī)劃并分步實施，穩(wěn)妥推進已建小區(qū)特別是老舊小區(qū)配套設施改造和完善，逐步消除遺留問題，從根本上消除安全隱患和不穩(wěn)定因素。（三）強化宣傳引導，探索一套良好的運行模式。要強化對政府部門相關工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會成員的教育培訓，促進行政管理人員、業(yè)委會成員依法履職，不越位、不缺位，促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務，從而在我縣逐步建立起“政府主管、企業(yè)主體、業(yè)主自理、社區(qū)自治”“四位一體”的物管新模式。）第二篇：小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告V: 精選管理方案小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告20206 68 8小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告 隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮這重要的作用。為了更深入的了解我縣物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展狀況結(jié)合實際情況，通過調(diào)查問卷的方式中發(fā)現(xiàn)的問題歸納如下：一、物業(yè)管理服務的現(xiàn)狀 我縣物業(yè)管理經(jīng)過近幾年的發(fā)展，在各級政府領導的關心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我縣的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個新生事物發(fā)展成了貼近千家萬戶、家喻戶曉的行業(yè)。（二）業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱。加上一些業(yè)主權(quán)利意識、法律觀念淡薄，不理解業(yè)主委員會的辛苦，許多人小區(qū)物業(yè)管理調(diào)研報告不參加業(yè)主人會，小區(qū)大大小小的事務該由業(yè)委會和物業(yè)公司維權(quán)處理，所以難以商定有關物業(yè)管理的一些問題和解決辦法。（四）物業(yè)管理的法制體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。（六）高空拋物、設施設備損壞造成業(yè)主不交費的理由，最近幾年，一是隨著農(nóng)村轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)的業(yè)主越來越多，存在生活習慣與城市的差異，把農(nóng)村習慣帶進小區(qū)，形成高空拋物，這樣給樓下業(yè)主造成損失。由小區(qū)業(yè)主大會根據(jù)需要討論決定選擇具體服務標準，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同，不搞服務不足，也不搞服務過剩。二是政府主管部門要多把業(yè)委會召集開會，進行權(quán)利和義務的引道指點，使其向正規(guī)化、合法化邁進。（四）、嚴格把好驗收關。（六）、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境。加上物業(yè)服務收費難的問題。二、物業(yè)服務收費難的原因（一）業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。由于業(yè)主委員會不具備法人資格，沒有獨立的產(chǎn)權(quán)，沒有經(jīng)費保障和工資待遇，也沒有進行培訓，不知業(yè)委會的權(quán)利和義務，造成業(yè)主委員會不能正常開展活動。目前，我縣有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)降低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應急能力及相關法律知識等都難以適應物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復雜的現(xiàn)狀，和業(yè)主之間的連帶效應，往往造成企業(yè)陷入有法難依的情況。三、解決物業(yè)管理收費難的建議物業(yè)管理在我國是一個新生事物，我縣也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應、完善、習慣、發(fā)展的過程。（二）、加快業(yè)主大會制度規(guī)范化進程。（三）、制定物業(yè)管理人員培訓計劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)，在提高員工專業(yè)技能方面應重點作好以下幾方面工作：提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務水平；制定計劃，由房管局分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，經(jīng)考試合格后持證上崗；多渠道吸納有經(jīng)念的專業(yè)人才，與本地實際相結(jié)合，優(yōu)勢互補，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務意識入手，說話、辦事時刻從服務者的角度出發(fā)。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時也要詳細檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料、電梯、消防等，在保修期內(nèi)要主管部門監(jiān)督整改完善，不能因盲目擴大管理規(guī)模而為日后經(jīng)營管理埋下隱患。第四篇：關于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告關于小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告雙塔街道周家青社區(qū)隨著住房改革的不斷深化以及房地產(chǎn)市場的不斷繁榮，物業(yè)管理服務行業(yè)在經(jīng)濟和社會發(fā)展中的地位日益突出，對于美化城市形象、改善居民居住環(huán)境、構(gòu)建和諧社區(qū)都發(fā)揮著非常重要的作用。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，轄區(qū)內(nèi)一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導致小區(qū)丟失車輛、盜竊等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不能及時維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務費的收繳。致使業(yè)主的合法權(quán)益受到了一定影響。原先部分小區(qū)開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)