【正文】 要限度，如果過于傾斜，則不利于物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展，甚至有可能助長部分業(yè)主無理拒交物業(yè)費的不良心態(tài)。這樣不但可以保護(hù)弱勢群體的正當(dāng)利益，也可以使物業(yè)管理企業(yè)慎重選擇訴訟，把矛盾消除于法庭之外。相反，如果法院認(rèn)定是否違約時對業(yè)主要求過苛，雖然維護(hù)了短期內(nèi)的社會效果，但卻不利于物業(yè)管理市場的發(fā)展，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾也沒有真正解決，給社會留下了不安定的隱患。這種認(rèn)識是值得商榷的，法律不能因為主張權(quán)利的人是少數(shù)就否認(rèn)其權(quán)利的正當(dāng)性，若長期如此，物業(yè)管理企業(yè)可能會倚仗自己的強(qiáng)勢地位，肆意侵害業(yè)主的合法權(quán)益；而業(yè)主必將產(chǎn)生抵觸情緒，其與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾勢必會不斷升級，從而影響社會的和諧。由于物業(yè)服務(wù)具有特殊性，其服務(wù)通常情況是針對一定范圍內(nèi)的多數(shù)業(yè)主，不同業(yè)主之間接受的服務(wù)質(zhì)量是相同的。從拖欠物業(yè)費人數(shù)日益增多、業(yè)主普遍反映服務(wù)不到位的現(xiàn)實情況來看，物業(yè)服務(wù)是存在一定問題的，這些問題也造成了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。三、案件審理難點及對策由于我院目前審理的物業(yè)管理糾紛大都是追繳物業(yè)費、水電費的案件，業(yè)主通常會以物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)或履行義務(wù)不符合要求等違約事實進(jìn)行抗辯，而如何認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)是否構(gòu)成違約，成為審理中的難點。在我院受理的物業(yè)管理糾紛案件中，相當(dāng)多作為被告的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)都有一肚子的抱怨，但真正走上法庭維護(hù)自己權(quán)益，作為原告起訴物業(yè)管理部門的案件只有5件。業(yè)主維權(quán)意識薄弱。（三）業(yè)主方面回遷戶等低收入人群經(jīng)濟(jì)能力差。目前我縣物業(yè)管理合同的簽訂有以下幾種模式：（1）在入住的同時強(qiáng)制業(yè)主簽訂，不簽合同就不辦理入住手續(xù)；（2）入住后與業(yè)主個別簽訂，有相當(dāng)多的業(yè)主擔(dān)心今后受物業(yè)合同制約，不愿簽訂合同；（3）雖沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，但按照相關(guān)規(guī)定，因其實際上接受了物業(yè)服務(wù)，也應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費。財務(wù)收支透明度較低，業(yè)主的知情權(quán)得不到保障。物業(yè)管理企業(yè)管理人員素質(zhì)有待提高。（二）物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)方面缺乏詳細(xì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)價格。目前也沒有對物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級、物業(yè)管理費分級收取進(jìn)行動態(tài)評估、監(jiān)測的部門，不利于物業(yè)收費、資質(zhì)管理、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等向社會的公開、透明，業(yè)主難免懷疑物業(yè)管理企業(yè)實際提供的服務(wù)是否與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相符、是否與交納的物業(yè)費相適，物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量也難以得到保障。開發(fā)商在初期選用自己分立出來的物業(yè)管理企業(yè)，從而剝奪了處于弱勢地位的業(yè)主選擇、更換物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。例如，幾乎所有相關(guān)法規(guī)都規(guī)定居住小區(qū)具備一定條件應(yīng)成立業(yè)主委員會，并規(guī)定了登記部門，但卻沒有詳細(xì)規(guī)定業(yè)主委員會成立的程序，導(dǎo)致實踐中很多小區(qū)業(yè)主委員會難以成立。許多物業(yè)管理企業(yè)從2004年起由原先的免費服務(wù)逐步向有償服務(wù)過渡，這是我院2005年起出現(xiàn)大量物業(yè)費糾紛案件的直接原因。（八）被告的辯解意見多因證據(jù)不足難以被法院采納。（六）收繳物業(yè)費案件成為審理難點。（四）收繳物業(yè)費逐漸成為主要訴訟請求。一、院受理物業(yè)管理糾紛案件的基本特點（一）近兩年來收案量激增。第一篇：關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)研報告關(guān)于物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)研報告隨著我縣房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)成為新生事物，在當(dāng)前相關(guān)法律、法規(guī)不健全，物業(yè)服務(wù)市場不規(guī)范的狀況下，社會各界需要不斷對其探索、完善。五年來，我院受理的物業(yè)管理糾紛案件呈上升趨勢，%。（五）結(jié)案方式以調(diào)解、撤訴為主，但判決率有所上升。收繳物業(yè)費的案件判決率明顯高于其他物業(yè)管理糾紛案件，這主要是因為收繳物業(yè)費案件業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾較為突出，不易調(diào)解。在全部物業(yè)公司收繳物業(yè)費以判決結(jié)案的案件中（共計34件），僅有6件案件因業(yè)主辯稱物業(yè)管理企業(yè)曾暫停服務(wù)而減免了部分物業(yè)費，其余28件案件，盡管被告提出的辯解理由多種多樣，但均因證據(jù)不足或與案件無關(guān)未能被法院采信，最終法院全額支持了原告的訴訟請求。立法體系尚未完善。物業(yè)管理行業(yè)市場化程度低。開發(fā)商的這種行為導(dǎo)致：（1）有的業(yè)主與開發(fā)商之間有一定的矛盾，如房屋有質(zhì)量問題，開發(fā)商未能履行對業(yè)主承諾等等，業(yè)主即以拒交物業(yè)費對物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行抗辯；（2）物業(yè)管理企業(yè)缺乏服務(wù)意識、服務(wù)水平難以提高，從而造成物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾。業(yè)主委員會不健全，不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。一些物業(yè)管理企業(yè)沒有將詳細(xì)的服務(wù)價格、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)向廣大業(yè)主公示，業(yè)主難以對物業(yè)管理的質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)督，一旦對簿公堂也難以證明物業(yè)服務(wù)不符合標(biāo)準(zhǔn)。由于物業(yè)管理行業(yè)處于發(fā)展的初期，物業(yè)管理從業(yè)人員沒有完善的資質(zhì)認(rèn)定體系，物業(yè)管理企業(yè)出于成本的考慮，對其人員缺乏系統(tǒng)的崗前培訓(xùn)，這導(dǎo)致物業(yè)管理人員工作能力、精神面貌、工作責(zé)任心都難以滿足業(yè)主的需要。與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)相比,業(yè)主是獲取信息的弱勢群體,目前物業(yè)管理服務(wù)收費缺乏透明度，一些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)并沒有依照有關(guān)法規(guī)規(guī)定將有關(guān)財政收支進(jìn)行公示，業(yè)主不知道其所交納的物業(yè)費都用在何處。上述三種模式都暴露出當(dāng)前物業(yè)管理合同的單方性。近年來，由于我縣城區(qū)改造速度加快，大量房屋拆遷，出現(xiàn)了很多回遷戶，同時由于收入水平的不平衡，出現(xiàn)了諸如下崗職工等低收入人群。如前所述，大部份案件起因是業(yè)主拖欠物業(yè)管理費，而幾乎所有業(yè)主拖欠管理費的原因都是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)一方未盡服務(wù)義務(wù)：如未及時修繕損壞的設(shè)備，垃圾未及時清運等。個別業(yè)主素質(zhì)較低。市高院《意見》第22條規(guī)定：“有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費用：（1）物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的；（2）物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的。但如前所述，在我院的審判實踐中，沒有一件案件因為“服務(wù)項目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯”而判決減免業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)費，這是一個值得深思的現(xiàn)象。部分法官擔(dān)心判決減免物業(yè)費，其他已經(jīng)全額繳納物業(yè)費的業(yè)主要求物業(yè)管理企業(yè)返還物業(yè)費，給社會制造更多的不穩(wěn)定因素；如果此案之前還有同一住宅小區(qū)業(yè)主被訴，在提供證據(jù)基本相同的情況下，法官自由裁量沒有違約事實的存在，還會造成同案不同判的局面，影響法院判決的公信力。由此可見，在物業(yè)管理糾紛中出現(xiàn)了法律效果與社會效果難以統(tǒng)一的悖論，無論法院如何判決，都會給社會造成消極影響。綜上所述，法官應(yīng)該正確認(rèn)識法律效果與社會效果的統(tǒng)一，消除不應(yīng)有的顧慮，在證據(jù)充分的情況下，敢于認(rèn)定物業(yè)管理企業(yè)的違約事實。具體說來可以從以下方面對業(yè)主做出傾斜：（1）充分行使釋明權(quán)，指導(dǎo)業(yè)主的訴訟。認(rèn)定是否構(gòu)成違約時應(yīng)按服務(wù)項目具體確定。物業(yè)管理糾紛案件涉及當(dāng)事人眾多，一個物業(yè)管理企業(yè)往往同時起訴數(shù)十名業(yè)主，法院在裁判同一物業(yè)管理企業(yè)同一住宅小區(qū)的案件時，有必要根據(jù)其服務(wù)質(zhì)量，統(tǒng)一裁判尺度，確定是否減免和減免幅度，避免同案不同判情況的發(fā)生。因此，法院應(yīng)該盡量化解雙方的對立情緒，審判人員應(yīng)該投入更多的精力，加大調(diào)解力度，盡可能把矛盾消除于法庭之內(nèi)。審理物業(yè)管理糾紛案件時，法院應(yīng)當(dāng)將發(fā)現(xiàn)的問題歸納、總結(jié)，及時從司法的角度對物業(yè)管理企業(yè)或有關(guān)部門發(fā)出司法建議。（一）立法機(jī)關(guān)及政府有關(guān)部門方面制定適合實際情況的物業(yè)管理法律。幫助成立業(yè)主委員會。住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當(dāng)逐步采取招投標(biāo)的方式確定服務(wù)商，給予廣大業(yè)主選擇權(quán)。當(dāng)前社會各界都在積極探索訴訟外物業(yè)管理糾紛解決機(jī)制，主要有以下兩種模式，一種是由物業(yè)管理企業(yè)成立調(diào)解組織，一種是政府撥款，聘請具有較高法律水準(zhǔn)的專業(yè)人員擔(dān)任調(diào)解員，專門針對物業(yè)管理糾紛成立的民間調(diào)解組織，如東城區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解委員會。鑒于我縣的實際情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對低收入人群適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)，這樣有利于物業(yè)費的收繳，加快資本流轉(zhuǎn)，減少社會矛盾，減少訴累。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財政收支的透明度，制定詳細(xì)的物業(yè)管理服務(wù)項目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費細(xì)則、收支表，并向廣大業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。編輯：常紅玉關(guān)于沈陽市物業(yè)糾紛訴訟情況的調(diào)查報告作者：王時鈺發(fā)布時間：20100112 13:47:54近年來，隨著我市房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，物業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理作為一項新型的服務(wù)行業(yè)在我市得到普遍推廣，已深入到千家萬戶，幾乎涉及了每個家庭的生活。2005年至2008年9月沈陽市各基層法院共受理各類一審物業(yè)糾紛案件9490件，全部集中在市區(qū)和郊區(qū)，四個郊縣（市），因為發(fā)展較市區(qū)滯后，除少量供暖糾紛外，尚沒有物業(yè)糾紛訴訟。（見圖一）（三）調(diào)解撤訴比例大，物業(yè)公司勝訴比例大。從各基層法院反饋的案件類型看，物業(yè)糾紛主要有以下六類：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)追索物業(yè)費糾紛；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主私搭亂建或占用小區(qū)共用部分要求拆除或騰退的案件；三是業(yè)主以物業(yè)公司多收費、亂收費而要求返還多收費用糾紛；四是業(yè)主大會或業(yè)主委員會與物業(yè)公司解除物業(yè)服務(wù)合同案件；五是業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害要求物業(yè)公司賠償糾紛；六是開發(fā)商同物業(yè)公司物業(yè)委托管理合同糾紛。以業(yè)主拒交物業(yè)費糾紛為例，根據(jù)各院的反映，就有六種訴因：一是業(yè)主以物業(yè)公司沒有收費許可證、收費依據(jù)不足或未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同為由拒交物業(yè)費；二是業(yè)主以房屋存在質(zhì)量問題未得到及時修復(fù)為由拒交物業(yè)費；三是業(yè)主以在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)遭受人身或財產(chǎn)損害未得到賠償為由拒交物業(yè)費；四是業(yè)主以物業(yè)公司的服務(wù)低劣、質(zhì)不符價、相鄰業(yè)主私自改建影響自家、小區(qū)商服污染環(huán)境、噪音擾民而物業(yè)公司不能制止為由拒交物業(yè)費；五是業(yè)主買房后長期不在此居住或出租給他人認(rèn)為自己不應(yīng)交物業(yè)費；六是一些低收入群體經(jīng)濟(jì)承受能力有限；七是部分業(yè)主為物管服務(wù)買單的消費意識尚未建立，個別人存在惡意拖欠物業(yè)費的心理。從訴訟法律關(guān)系的性質(zhì)看，即有合同之訴，也有侵權(quán)之訴，還有違約與侵權(quán)競合之訴。因此物業(yè)糾紛常常呈現(xiàn)出群體性糾紛的特點，一個案件處理不當(dāng)都可能引發(fā)群體效應(yīng)，成為新聞媒體和社會關(guān)注的熱點，不利于社會穩(wěn)定。（二）衡平雙方舉證能力難。從取證能力看，相對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有專門組織或?qū)Ｈ素?fù)責(zé)以及掌握整個物業(yè)管理情況的強(qiáng)勢地位和能力而言，業(yè)主畢竟屬于個體，因工作繁忙，因精力和時間有限，因?qū)ξ飿I(yè)管理的細(xì)節(jié)缺乏了解，在證據(jù)收集和固定上明顯處于弱勢，證據(jù)的收集能力差，收集手段匱乏，收集途徑狹窄；從證明對象看，物業(yè)服務(wù)是一種持續(xù)性的、隨時的、多方面的、分散的綜合性服務(wù)，物業(yè)服務(wù)中的瑕疵和問題往往是非常態(tài)的、非具體的，較難固定和再現(xiàn)，比如要證明物業(yè)公司曾有兩個月未打掃某樓洞衛(wèi)生問題，讓人頗費思量；從證明的標(biāo)準(zhǔn)看，物業(yè)服務(wù)合同常常約定的模棱兩可，處于一種非標(biāo)準(zhǔn)化、非量化的狀態(tài)，因此，業(yè)主常常不知要證明到什么程度才能得到法院的確信，既使法院在訴訟中發(fā)現(xiàn)業(yè)主舉證不充分，及時給予了舉證指導(dǎo)，但因事過境遷（如物業(yè)公司曾有兩個月未打掃某樓洞衛(wèi)生）或了解情況的業(yè)主也都是被告不能相互作為證人，業(yè)主往往也無法取證。這種情況下，客觀如實地查清物業(yè)公司在提供物業(yè)服務(wù)時是否存在違約，就成了法院審理案件首先要解決的問題。（四）適用法律難。（五）做到案結(jié)事了難。在這種情況下，物業(yè)費糾紛雖然解決了，但導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費的根本糾紛卻沒有解決。眾所周知，我國商品房實行的是預(yù)售模式，該模式的主要特征是在商品房尚未竣工驗收前，開發(fā)商取得《預(yù)售許可證》后，就可以對房屋進(jìn)行銷售，也就是說，商品房尚沒有合格證，購房者就要先交錢。還有，開發(fā)商將鑰匙交給物業(yè)公司，這一行為自然給業(yè)主造成了兩者是一體的概念，此后也就會當(dāng)然認(rèn)為開發(fā)商遺留的一些問題應(yīng)當(dāng)由物業(yè)公司來解決，由此會給業(yè)主和物業(yè)公司增添更多的矛盾。按照《物權(quán)法》及《物業(yè)管理條例》的制度設(shè)計，業(yè)主大會是行使全體業(yè)主共同管理權(quán)的主體，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，在物業(yè)管理活動中發(fā)揮決定、主導(dǎo)作用，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不佳的，可以行使解除物業(yè)合同關(guān)系的權(quán)利。（三）物業(yè)服務(wù)范圍和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的模糊化是物業(yè)糾紛易于形成的社會原因。（四）法律法規(guī)不完善、不配套導(dǎo)致監(jiān)管缺失是加劇物業(yè)糾紛發(fā)生的法律原因。從上述對物業(yè)糾紛深層原因的分析可以看出，解決物業(yè)糾紛惡性循環(huán)的問題，必須由政府出面，多措并舉，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，綜合治理，加強(qiáng)監(jiān)管，完善法律，不能指望“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”式的出臺一兩個措施就能得以根治。但對于一些涉及公共服務(wù)和民眾基本生活需求的行業(yè)，政府必須加強(qiáng)管理，否則就會危及社會的穩(wěn)定。我國的物業(yè)管理立法，設(shè)立了物業(yè)管理業(yè)主自治的立法宗旨，物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主，基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定，通過業(yè)主大會和業(yè)主委員會兩級自治機(jī)構(gòu)，根據(jù)民主的原則，實行自治規(guī)范、自我管理本區(qū)域物業(yè)活動。我們認(rèn)為由于眾多業(yè)戶都有自己的工作，一般都?xì)w屬供職單位的黨組織，因此要象村民自治那樣成立黨支部是不現(xiàn)實的，因此，就只能由政府職能部門發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)、指導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)作用。同時，政府部門同樣應(yīng)當(dāng)對業(yè)主自治組織進(jìn)行監(jiān)管，業(yè)主大會召開時，政府部門可以應(yīng)邀派員參加，進(jìn)行必要的指導(dǎo)和見證；政府還應(yīng)當(dāng)受理業(yè)主或物業(yè)公司對業(yè)主委員會成員的投訴，查明情況，對于有問題的業(yè)主委員會成員，政府部門應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會將其罷免，這樣，通過解決好業(yè)主委員會“三難”問題，徹底解決物業(yè)自治的機(jī)構(gòu)成立和運作問題。也就是說，政府價格主管部門在制定政府指導(dǎo)價時是要考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)與價格的對應(yīng)關(guān)系的，然而物價部門只對政府指導(dǎo)價進(jìn)行公布，卻不對物業(yè)收費對應(yīng)的服務(wù)范圍、內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公布，就導(dǎo)致了物業(yè)公司索要物業(yè)費時有文件依據(jù)，但業(yè)主索要服務(wù)時卻沒有文件依據(jù)。尤其是物業(yè)服務(wù)關(guān)系百姓的日常生活，稍有異常就會引發(fā)群體性糾紛，危害社會穩(wěn)定。對于物業(yè)公司經(jīng)營中出現(xiàn)的任何違規(guī)行為，政府相關(guān)部門應(yīng)及時制止，責(zé)令其整改并予以處罰；對于嚴(yán)重缺乏誠信，造成小區(qū)內(nèi)大多數(shù)業(yè)主不滿意的物業(yè)公司，應(yīng)當(dāng)?shù)蹁N其資質(zhì)，同時吊銷其主要負(fù)責(zé)人的從業(yè)資格。第二篇：物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理調(diào)研報告物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容，市物業(yè)管理工作也是文明城市創(chuàng)建的重要組成部分。四是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。（二）物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀目前，全市共有物業(yè)管理小區(qū)34個。老小區(qū)的物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀。（三）小區(qū)業(yè)主委員會現(xiàn)狀截止2013年底，全市住宅小區(qū)已成立業(yè)主委員會6個。50%