濰坊寒亭天潤錦江苑2008年?duì)I銷策略報(bào)告doc20-wenkub
2023-07-19 16:37:01 本頁面
【正文】 當(dāng)?shù)厝司?GDP 正在快速上漲，購買力也有所提升，購買商品房的需求正在擴(kuò)大。 ? 當(dāng)?shù)貨]有幾代同堂的居住習(xí)慣，因此 購房偏好以中小戶型為主 ， 中等以上條件的購房者喜好 120 ㎡左右的房型，中等偏下或事業(yè)剛起步的新婚夫婦則更偏好 80－ 89 ㎡的二房。經(jīng)過詳細(xì)的規(guī)劃，寒亭區(qū)的住宅小區(qū)開發(fā)將往寒亭南部延伸，而主力的商業(yè)項(xiàng)目將集中于民族街與幸福路，民族街與渤海路交接的路段之間。 20xx 年對(duì)于寒亭市場來說，是一個(gè)絕對(duì)的開發(fā)高潮年。但是同時(shí)也給本案帶來了不小的壓力。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、寒亭人口快速增長、土地政策、政府規(guī)劃的帶動(dòng)下，寒亭步入由供給拉動(dòng)型的房地產(chǎn)開發(fā)高潮期。 高端市場認(rèn)同程度還不夠 目前寒亭區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)正處于初始時(shí)期，都是一般的普通多層；高端物業(yè)供應(yīng)量極少。 背景分析 雖然近年來濰坊的房地產(chǎn)市場異?；鸨嬲牡母叨水a(chǎn)品并沒有出現(xiàn)；在供給放量的同時(shí)，中端市場快速擴(kuò)張，成為發(fā)展前途最為看好的一個(gè)部分。由 3 棟多層，一棟 17 層高層組成。濰坊寒亭天潤錦江苑 20xx 年?duì)I銷策略報(bào)告 一、 市場及項(xiàng)目簡介 項(xiàng)目梗概： 天潤錦江苑系山東濰坊天潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住兩用項(xiàng)目。其中多層為住宅，高層 1－ 2 層為沿街商鋪、 3－ 5 層為酒店、 6－ 17 層為住宅。這就導(dǎo)致市場形成了兩端穩(wěn)定中部膨脹的“橄欖”形結(jié)構(gòu)。另外，從高端消費(fèi)市場的反應(yīng)來看，相對(duì)于市中心區(qū)來說，客戶對(duì)本區(qū)尚未建立足夠的認(rèn)同印象。 20xx 年土地開發(fā)量之高由下表就可以看出： 20xx 年 20xx 年 1－ 5 月 共計(jì)拍賣土地 4 宗 8 宗 共計(jì)拍賣平方 21204 ㎡ ㎡ 共計(jì)拍賣畝數(shù) 畝 畝 上表我們不難發(fā)現(xiàn) 20xx 年 1－ 5 月的土地拍賣量就是 20xx 年的近八倍。 不過對(duì)于本案最大的威脅則是來自于政府規(guī)劃的六個(gè)城中村改造項(xiàng)目。對(duì)于住宅項(xiàng)目有著巨大的發(fā)展前途，因此本項(xiàng)目有著較為光明的前景，但就是因?yàn)槿绱?，“各路諸侯也紛紛殺入”，而且本案將面臨周邊大批樓盤的“圍追堵截”。此外政府還將靠浞河西開發(fā)一部分住宅小區(qū)。 ? 購房者對(duì)房型的求不高， 總價(jià)是購房考量的首要因素，總價(jià)控制在 30 萬元以下 。 ? 當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)上 漲速度緩慢，未來的升值空間較大。 區(qū)域市場分析 現(xiàn)寒亭區(qū)樓盤眾多，主要的高檔住宅集中在通亭路沿街。但是經(jīng)過專案組深入調(diào)查了解到，寒亭區(qū)有一定的居民對(duì)高層有需求，有少部分需求強(qiáng)烈，但是苦于寒亭市場上尚無高層出售，因此只有持幣觀望。因此才造成今 天這種情況。所以寒亭區(qū)對(duì)于寫字樓也有一定的需求，而寒亭的寫字樓市場卻是一片空白。 機(jī)會(huì) (Opportunities) ? 政府規(guī)劃，寒亭南部區(qū)域作為今后的主要住宅生活區(qū)； ? 寒亭目前住宅形態(tài)過于單一，缺乏高品質(zhì)、特性鮮 明的住宅項(xiàng)目； ? 項(xiàng)目所處城鎮(zhèn)未來中心地段、緊鄰國道，有利于打造城鎮(zhèn)的標(biāo)志性建筑； ? 發(fā)展商實(shí)力雄厚、在濰坊擁有龐大的人脈，對(duì)本案今后的銷售起到極大的促進(jìn)作用； ? 威格斯國際化的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富，與世界各大跨國企業(yè)均有過成功合作案例； ? 對(duì)于本案良好的產(chǎn)品規(guī)劃以及設(shè)計(jì)理念大大提升產(chǎn)品附加值。 數(shù)據(jù)表明了寒亭區(qū)的客戶對(duì)本案的認(rèn)可度是相對(duì)較高的，同時(shí)也證實(shí)了本案下一步的推廣造勢區(qū)域重點(diǎn)以寒亭本區(qū)域?yàn)橹鞯那捌谕茝V思想的準(zhǔn)確性。 客戶購房需求 價(jià)格 ： 就目前寒亭市場房地產(chǎn)價(jià)格而言，一般小區(qū)樓房單價(jià)約在于 2200— 2600 元左右。故三室一廳一衛(wèi)的戶型民更受青睞，約占客戶比重的 %；而二室一廳一衛(wèi)的住宅也得到了認(rèn)可，約占到了望 %的比例，看來人們?cè)谶x擇時(shí)，還是希望有更多的居室可以滿足居住的需求。這說明在面積的選擇上人們受到經(jīng)濟(jì)的影響較多。 寒亭,%, 82%其它,%, 18%寒亭其它 上階段銷售情況匯總 截至 1 月 19 日，共銷售會(huì)員卡 43 張，其中鉆石卡 1 張，金卡 36 張，銀卡 6 張，退卡 3 張。 第一輪營銷策略（ 20xx年 4月初－ 5月初） A、銷售目標(biāo) 根據(jù)區(qū)域市場動(dòng)態(tài)特征，結(jié)合前期積累的意向客戶的實(shí)際需求，以迅速形成本案入市人氣，加快資金回籠速度，盡可能實(shí)現(xiàn)利潤最大化為銷售方針，本案于入市期首推 2樓多層以及高層?xùn)|單元，共計(jì) 97 套房源，其中多層 64 套，高層 33 套（扣除甲方和房管部門預(yù)留）。利用客戶對(duì)多層的關(guān)注熱度，通過技巧性比較，逐步將客戶引向高層。另外，高炮廣告，大型展板廣告，招風(fēng)旗等戶外媒體宣傳頻頻面市，讓人感覺一時(shí)間整個(gè)寒亭市場都充斥著本案廣告，叫人不得不將視覺聚焦于此。 面積區(qū)段：高層住宅 97－ 135m2 沿街商鋪 120－ 210m2 B、促銷手法 高層住宅銷售中主要抗性點(diǎn)及解決方案： 高價(jià)格 解決方案：闡述高層與多層品質(zhì)差，增加購買高層附帶價(jià)值。錦江苑”商家聯(lián)盟是由“天潤淡化意向民眾對(duì)寒亭區(qū)域城市生活基礎(chǔ)配套設(shè)施不足的認(rèn)知； 錦江苑”商家聯(lián)盟會(huì)員卡，原則上歡迎關(guān)心“天潤錦
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