北京某地產(chǎn)常營項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展方向及策略性定位研究-wenkub
2024-10-25 08 本頁面
【正文】 .整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開業(yè)扎堆,項(xiàng)目SWOT分析,O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重,O7.餐飲以中式正餐為主，口味單一，類型匱乏，品牌傳統(tǒng),O8.休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì),T1.城市整體商業(yè)格局對(duì)本案輻射區(qū)域的制約,本案發(fā)展必須立足于城市東部區(qū)域（東四環(huán)外） 西至朝青板塊，東至通州新城，北至東壩金盞、南至雙橋,初判項(xiàng)目發(fā)展方向,T3.朝陽大悅城作為城市東部區(qū)域旗艦型商業(yè)的先期入市,本案應(yīng)以區(qū)域根本屬性為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注生活需求 整體檔次需與區(qū)域消費(fèi)力相適應(yīng)，以大眾化檔次為主,初判項(xiàng)目發(fā)展方向,W4.商務(wù)規(guī)劃長期向好，但短期內(nèi)支撐有限，不能改變區(qū)域以住宅功能為主的根本屬性,S3.以項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間為節(jié)點(diǎn)，5公里輻射半徑區(qū)域區(qū)域住宅成熟度高,W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般,本案應(yīng)盡早入市 憑借體量優(yōu)勢(shì)，迅速樹立起在區(qū)域中的影響力，在品牌資源爭(zhēng)奪中占得先機(jī) 同時(shí)為后續(xù)發(fā)展贏得調(diào)整的時(shí)間和空間,O1.長期金盞及通州新城商務(wù)區(qū)功能規(guī)劃的逐步實(shí)現(xiàn),O2.現(xiàn)區(qū)域商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)，無一站式消費(fèi)場(chǎng)所出現(xiàn),S2. 臨主路（主干道），項(xiàng)目展示性較好,S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),T2. 整個(gè)區(qū)域商業(yè)升級(jí)趨勢(shì)明顯，眾多項(xiàng)目開業(yè)扎堆,項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化,項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)總體市場(chǎng)競(jìng)格局變化,W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集,O3.朝陽大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn),本案發(fā)展初期需尊重非核心商圈商業(yè)發(fā)展規(guī)律 注重目的性商業(yè)模式的重要意義，待商業(yè)氛圍成熟后再尋求調(diào)整,項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,與周邊同類項(xiàng)目化競(jìng)爭(zhēng)為協(xié)同合作，提升商圈整體競(jìng)爭(zhēng)力 借助華聯(lián)先期入市對(duì)區(qū)域商業(yè)氛圍的預(yù)熱，有利于本案招商,W2.項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍尚未聚集,S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),T7. 個(gè)體競(jìng)爭(zhēng)將在23年內(nèi)升級(jí)為商圈競(jìng)爭(zhēng),T6.項(xiàng)目周邊出現(xiàn)同類型競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目,項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,T3.朝陽大悅城先期開業(yè)，于本案開業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，體量大并擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),W1.項(xiàng)目面寬過長及被市政道路分割,考慮到朝陽大悅城未來調(diào)整，本案應(yīng)避免與其直接競(jìng)爭(zhēng)，采取檔次的差異化為應(yīng)對(duì)策略 以朝陽大悅城運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)為戒，合理進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃，營造出濃郁的生活氛圍,O3.朝陽大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃上的不足點(diǎn),W3. 區(qū)域人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜，整體消費(fèi)能力一般,項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,本案必須注重產(chǎn)品設(shè)計(jì)及業(yè)態(tài)亮點(diǎn)的打造，同時(shí)盡可能與政府協(xié)調(diào)打通區(qū)域間交通脈絡(luò)，以提升未來朝青、東壩、金盞和通州區(qū)域人群的到達(dá)可能性。調(diào)研考察,自龍湖常營項(xiàng)目啟動(dòng)之日至今（2010年6月17日至今），SPACE項(xiàng)目工作組開展了大量的工作，主要包括：,案頭工作,覆蓋區(qū)域主要商圈和項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域大型商業(yè)項(xiàng)目；大量實(shí)景照片，了解區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)。,W7.通州區(qū)域與本案公交聯(lián)系較弱,W6.東壩、通州人群到本案道路交通壓力較大,T5.從長期看，通州新城、東壩及金盞大體量商業(yè)規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)將進(jìn)一步弱化板塊消費(fèi)外流的可能性,T4.通州現(xiàn)核心商區(qū)的規(guī)模擴(kuò)張及形式升級(jí)將提升其對(duì)本區(qū)內(nèi)人群的吸附能力,W5.短期內(nèi)，地鐵6號(hào)線對(duì)東向人流的導(dǎo)入作用有限,T3.朝陽大悅城體量大與本案相當(dāng)，于本案開業(yè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)入調(diào)整期，擁有豐富運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),項(xiàng)目具體發(fā)展策略—應(yīng)對(duì)不同板塊競(jìng)爭(zhēng)的策略,O5.雙橋區(qū)域23年后仍無法真正滿足一站式消費(fèi)需求,O4.定福莊區(qū)域無大型集中商業(yè)入市,S4. 除東壩及通州板塊，其余區(qū)域交通通達(dá)性較好,S1. 體量大，有助于打造規(guī)模優(yōu)勢(shì),充分利用大體量優(yōu)勢(shì)，真正滿足周邊居民的一站式消費(fèi)需求引導(dǎo)消費(fèi)模式升級(jí),項(xiàng)目具體發(fā)展策略—業(yè)態(tài)方向,O7.餐飲以中式正餐為主，其他餐飲類型匱乏，品牌傳統(tǒng),O8.休閑娛樂業(yè)態(tài)類型單一，以歌廳、洗浴為主，普遍缺乏品質(zhì),O6.零售品牌以大眾化檔次為主，品牌總量不足，同質(zhì)化嚴(yán)重,高街品牌+快速時(shí)尚品牌基本款+休閑運(yùn)動(dòng)服飾 做足兒童相關(guān)零售 大面積生活零售主力店 其他生活配套型零售,家庭聚會(huì)正餐、時(shí)尚正餐 休閑簡(jiǎn)餐、快餐 打造多元化餐飲組合，豐富選擇性 檔次相對(duì)朝陽大悅城較低,親子型及社交型
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