【正文】 箱、洗衣和烘干等 服務(wù)項(xiàng)目：典型的服務(wù)包括：房間清潔，代辦日?，嵤?，出行或旅行安排服務(wù)，兒童看護(hù)服務(wù)等。對(duì)于配套要求及物業(yè)服務(wù)的要求較高，單價(jià)較高，后期生活費(fèi)用較高。,發(fā)展,酒店式公寓發(fā)展歷程,產(chǎn)品市場(chǎng)沿革,服務(wù)式公寓,酒店產(chǎn)權(quán)自持性物業(yè)，公建立項(xiàng)，以外籍租客為主要服務(wù)對(duì)象。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。,發(fā)展,現(xiàn)狀,起源,酒店式公寓 發(fā)展歷程,酒店式公寓發(fā)展歷程,起源,酒店式公寓，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)租給旅客供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又有相當(dāng)于個(gè)人 “臨時(shí)住宅”的特色。因?yàn)榫频晔焦⒌男枨笳吆拖M(fèi)者一般都是生活在這個(gè)城市的政府官員和高級(jí)商務(wù)人士。其付款方式、貸款形式、交易手續(xù)與普通住宅相同。,其特征是并不對(duì)外出售產(chǎn)權(quán)。,分類按“產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”劃分,商住產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”,只租不售的“酒店式公寓”,住宅產(chǎn)權(quán)的“酒店式公寓”,顧名思義，其特征是“商住”性質(zhì)的產(chǎn)權(quán)。,由此可見，嚴(yán)格的說(shuō)目前市場(chǎng)上幾乎絕大多數(shù)所謂的“酒店式公寓”均是“仿冒品”，多為提供高檔物業(yè)服務(wù)的精裝小戶型住宅，其實(shí)質(zhì)與“酒店式公寓”存在著本質(zhì)的區(qū)別。它是融合酒店設(shè)施與家庭特色為一體的自住式單位，并提供低于酒店價(jià)格的長(zhǎng)期住宅。,簡(jiǎn)單定義其概念歸結(jié)為三點(diǎn)： 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 售后回租 完整產(chǎn)權(quán),解釋：它一般是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。,特 點(diǎn),酒店式公寓強(qiáng)調(diào)的仍然是居住功能，而非商務(wù)辦公功能,酒店式公寓是一種長(zhǎng)期居所（相對(duì)于酒店而言）的物業(yè),酒店式公寓必須有酒店般完善的服務(wù),酒店式公寓必須具有居家的氛圍,相對(duì)于酒店而言，酒店式公寓具有一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì),與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別,酒店式公寓除了提供傳統(tǒng)酒店的服務(wù)外，更主要的是向住客提供家庭式居住布局、家居式的服務(wù)，真正找到賓至如歸的感覺，它最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店多了家的味道。該類物業(yè)可對(duì)小業(yè)主出售，售后統(tǒng)一或非統(tǒng)一進(jìn)行“酒店”經(jīng)營(yíng)。一般由水準(zhǔn)較高的跨國(guó)酒店管理集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。,產(chǎn)品類比分析,服務(wù)式公寓需開發(fā)商持有經(jīng)營(yíng)或整體銷售給專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，而產(chǎn)權(quán)式酒店須承諾相應(yīng)回報(bào)率，且對(duì)開發(fā)商和酒店管理公司等相關(guān)單位的合作關(guān)系和操作能力要求較高，本專題不作重點(diǎn)研究。這些消費(fèi)者一般都有豐厚的住房補(bǔ)貼。最早提出“時(shí)權(quán)酒店（Time share Hotel）”概念的是瑞士企業(yè)家亞力山大。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺，酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。,小戶型公寓,小戶型公寓產(chǎn)品，住宅立項(xiàng)，普遍帶有裝修。,產(chǎn)權(quán)式酒店,純投資性產(chǎn)品，對(duì)于區(qū)域位置、周遍高端商務(wù)人群、產(chǎn)品裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)置有很高的要求，且對(duì)酒店公司的運(yùn)營(yíng)能力有一定要求，售價(jià)高于其它產(chǎn)品，市場(chǎng)受眾面窄。盡管這些服務(wù)可能帶來(lái)額外收入，維護(hù)這些服務(wù)所需付出的人員工資、成本也將增加。服務(wù)式公寓，其長(zhǎng)租客源將與區(qū)域內(nèi)投資型高檔住宅形成競(jìng)爭(zhēng)；其短租客源在一定程度上與酒店形成競(jìng)爭(zhēng)，也是對(duì)酒店需求的一種補(bǔ)充形式。,簡(jiǎn) 介,產(chǎn)品特點(diǎn),在經(jīng)營(yíng)案例分析：西安弘盛公寓酒店,附加選擇：中式早餐 15元、加床價(jià) 100元 服務(wù)項(xiàng)目：大堂吧、大堂免費(fèi)報(bào)紙、免費(fèi)停車場(chǎng)、收費(fèi)停車場(chǎng)、汽車租賃服務(wù)、專職行李員、 一次性帳單結(jié)帳、行李存放服務(wù)、叫醒服務(wù)、免費(fèi)旅游交通圖 房間設(shè)施：拖鞋、浴室化妝放大鏡、 24小時(shí)熱水、 獨(dú)立寫字臺(tái)、遮光窗簾、有線/衛(wèi)星電視、部分 房間迷你酒吧、全部房間小冰箱 、單一規(guī)格電源插座、淋浴或者盆浴加淋浴噴頭、分體空調(diào)、吹風(fēng)機(jī)（隨叫隨到）、 液晶電視機(jī)、房間內(nèi)沙發(fā)椅、手動(dòng)窗簾 床具：鴨絨被 、免費(fèi)報(bào)紙 （隨叫隨到）、 免費(fèi)洗漱用品（6樣以下） 餐飲設(shè)施：無(wú) 休閑娛樂：棋牌室 可接受信用卡類型：國(guó)內(nèi)發(fā)行銀聯(lián)卡,附加服務(wù),西安樂居公寓酒店位于北高新核心地段，鳳城一路與未央路交匯處御道華城B座。 該項(xiàng)目于2007年7月按照雅詩(shī)閣集團(tuán)的技術(shù)和營(yíng)運(yùn)要求進(jìn)行裝修完畢，2007年8月1日開始試運(yùn)營(yíng)。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 項(xiàng)目信息,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 周邊交通及配套,馨樂庭城中服務(wù)公寓,西大街,鐘樓,鼓樓,服務(wù)式公寓,商業(yè)裙房,屋頂花園,地下一層商業(yè)及設(shè)備用房,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 規(guī)劃布局,項(xiàng)目由服務(wù)公寓及商業(yè)裙房組成。,健身房,設(shè)備房,左圖為大樓斜剖面圖,會(huì)議室,馨樂庭城中服務(wù)公寓 — 標(biāo)準(zhǔn)層和主力戶型,豪華一房式公寓（4955㎡） 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共13套豪華一房式公寓（即一房一廳）,北,單房行政公寓/單房雙床行政公寓(2937㎡) 311層為服務(wù)式公寓樓層， 共147套單房公寓（其中包括單房雙床）,中庭(511層),西安城中馨樂庭以一房房型為主，占總戶型的99%，項(xiàng)目?jī)煞糠啃涂偣仓挥?套。 服務(wù)式公寓為圍合式分布，所有的公寓戶型以中庭為中心，東、西、南、北朝向都有分布。,注釋：以上為2009年全年客戶統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),根據(jù)2009年全年住客統(tǒng)計(jì)：中長(zhǎng)期客戶（逗留1個(gè)月及以上）占到客戶總數(shù)的55%。 更大的居住生活空間 設(shè)備齊全的廚房 更多私密空間，更多個(gè)性化服務(wù) 對(duì)當(dāng)?shù)厍闆r非常了解，建立社區(qū)般的感受，舉辦各種符合住客生活方式的活動(dòng),與高檔公寓相比：,包括客房服務(wù)在內(nèi)的完整酒店服體系 商務(wù)支持服務(wù) 24小時(shí)安保監(jiān)控 24小時(shí)前臺(tái)接待 按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)打造的生活環(huán)境 生活十分便利 綜合休閑娛樂設(shè)施,借鑒與啟示,統(tǒng)一管理及價(jià)值提升,由統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)管理公司打理；提供高質(zhì)量的酒店式服務(wù)； 項(xiàng)目前身是由陜西新趨勢(shì)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)，在與雅詩(shī)閣集團(tuán)簽訂管理合同并由其運(yùn)營(yíng)之后，雅詩(shī)閣通過一段時(shí)間的運(yùn)營(yíng)，將項(xiàng)目的品牌價(jià)值和市場(chǎng)認(rèn)知度大大提升，市場(chǎng)表現(xiàn)及口碑好，從而提升了房地產(chǎn)價(jià)值。 定位于中長(zhǎng)期單身商務(wù)客戶及部分中短期單身商務(wù)客戶、國(guó)內(nèi)外企業(yè)高管及部分旅游客戶，家庭型客戶很少，所以多考慮相對(duì)較小的房型。,馨樂庭城中服務(wù)公寓 —借鑒與啟示,優(yōu)越的地理區(qū)位,西安酒店業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展趨勢(shì),西安酒店客源特征分析,西安酒店業(yè)的現(xiàn)狀,西安酒店市場(chǎng)存在的問題,未來(lái)酒店業(yè)的發(fā)展趨勢(shì),西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富的旅游資源。,酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡,酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影