物業(yè)前期介入的重要性和必要性-wenkub
2024-10-21 12 本頁(yè)面
【正文】 物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場(chǎng)施工建議?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動(dòng)產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當(dāng)作賣點(diǎn)之一。五、物業(yè)管理前期介入有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售隨著人們消費(fèi)心理的日漸成熟，人們的消費(fèi)理念也在發(fā)生根本性變化。同時(shí)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務(wù)渠道，使于以后管理工作的顧利進(jìn)行。物業(yè)管理公司對(duì)于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗(yàn)和詳實(shí)的第一手資料，對(duì)設(shè)備和設(shè)施在長(zhǎng)期使用過(guò)程中可能會(huì)暴露出的問題認(rèn)識(shí)得比較清楚、掌握得比較透徹。對(duì)住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來(lái)著眼。通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的不足在所難免，由此會(huì)出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備設(shè)置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強(qiáng)度和難度等問題。因此，物業(yè)管理公司的早期介入，能及時(shí)從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴(yán)格地按設(shè)計(jì)意愿進(jìn)行施工建設(shè)，對(duì)于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點(diǎn)部位，能予以加強(qiáng)監(jiān)管，并及時(shí)制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變?cè)O(shè)計(jì)的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗(yàn)收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對(duì)其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。人們?cè)谧⒅厣唐菲放坪蛢?nèi)在質(zhì)量的同時(shí)，也越來(lái)越注重商品的售后服務(wù)?？梢姡缙诮槿雽?duì)于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都具有積極的作用。對(duì)前期物業(yè)工程部工作應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注：一、合理選擇配備現(xiàn)場(chǎng)介入人員現(xiàn)場(chǎng)工作十分復(fù)雜，對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言是一項(xiàng)經(jīng)驗(yàn)型工作，所以對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應(yīng)掌握以下標(biāo)準(zhǔn)：1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗(yàn)，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對(duì)講、智能停車場(chǎng)、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2．有物業(yè)工程服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，了解客戶需求，善于將施工與實(shí)際需求結(jié)合的人員；3．有豐富的現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)，能夠保證自身安全；4．專業(yè)比較全面，能獨(dú)立完成工作并能與他人配合工作的人員。關(guān)注工程進(jìn)度，記錄現(xiàn)場(chǎng)情況：在現(xiàn)場(chǎng)巡視過(guò)程中，記錄所有關(guān)注的細(xì)節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護(hù)工作做準(zhǔn)備。施工過(guò)程會(huì)根據(jù)施工便利與否而適時(shí)調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員必須在圖紙上進(jìn)行標(biāo)注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準(zhǔn)確判斷位置。（2）改進(jìn)施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員應(yīng)通過(guò)記錄現(xiàn)場(chǎng)的情況，匯總后及時(shí)向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項(xiàng)。跟蹤現(xiàn)場(chǎng)建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員對(duì)提出的關(guān)鍵性建議必須適時(shí)跟進(jìn)，在必要情況下要堅(jiān)持促使甲方采納并要求施工單位改進(jìn)、整改；統(tǒng)計(jì)建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。進(jìn)行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺(tái)帳； 隨著施工進(jìn)入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過(guò)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺(tái)帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理
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