物業(yè)前期介入的重要性和必要性-wenkub
2024-10-21 12 本頁面
【正文】 物業(yè)工程部要協(xié)助開發(fā)商從后期物業(yè)管理角度進行現(xiàn)場工程優(yōu)化；向甲方提供現(xiàn)場施工建議?，F(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。五、物業(yè)管理前期介入有利于促進物業(yè)的銷售隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。同時，經(jīng)過一段時間的工作，可以同環(huán)保、水電、煤氣、通訊、治安、綠化等有關(guān)部門建立關(guān)系，理順服務渠道，使于以后管理工作的顧利進行。物業(yè)管理公司對于物業(yè)管理工作有著豐富的經(jīng)驗和詳實的第一手資料，對設(shè)備和設(shè)施在長期使用過程中可能會暴露出的問題認識得比較清楚、掌握得比較透徹。對住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計，不僅要從住宅小區(qū)的總體布局、使用功能、環(huán)境布局等方面未考慮，而且也要從有利于日后物業(yè)管理來著眼。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓等工作。規(guī)劃設(shè)計人員由于自身專業(yè)和角度的局限，在規(guī)劃設(shè)計中的不足在所難免，由此會出現(xiàn)設(shè)施和設(shè)備設(shè)置得不完善或不合理、增加了投資、降低了使用效率、影響了業(yè)主的正常生活、增加了物業(yè)管理工作的強度和難度等問題。因此，物業(yè)管理公司的早期介入，能及時從日后物業(yè)管理的角度監(jiān)督施工單位嚴格地按設(shè)計意愿進行施工建設(shè)，對于可能出現(xiàn)的質(zhì)量隱患，特別是隱蔽工程和重點部位，能予以加強監(jiān)管，并及時制止諸如建設(shè)單位不顧小區(qū)日后的管理難度和廣大業(yè)主的利益而隨意改變設(shè)計的現(xiàn)象的發(fā)生，減少使用中的后遺癥，積極參與工程驗收，縮短工期，提高工程質(zhì)量。早期介入可以全面了解所管物業(yè)，對其土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)備安裝等情況做到了如指掌，便于后期的管理。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來越注重商品的售后服務?？梢?，早期介入對于業(yè)主、物業(yè)公司、開發(fā)商三方面都具有積極的作用。對前期物業(yè)工程部工作應重點關(guān)注：一、合理選擇配備現(xiàn)場介入人員現(xiàn)場工作十分復雜，對于物業(yè)服務企業(yè)而言是一項經(jīng)驗型工作，所以對于現(xiàn)場物業(yè)工程技術(shù)人員的選擇招聘應掌握以下標準：1．有豐富的物業(yè)工程管理經(jīng)驗，最好是了解裝飾裝潢管理、設(shè)備設(shè)施管理、工民建隱蔽工程管理（土建、電氣、水暖、給排水、消防、門襟樓宇對講、智能停車場、小區(qū)監(jiān)控等）的人員；2．有物業(yè)工程服務經(jīng)驗，了解客戶需求，善于將施工與實際需求結(jié)合的人員；3．有豐富的現(xiàn)場施工經(jīng)驗，能夠保證自身安全；4．專業(yè)比較全面，能獨立完成工作并能與他人配合工作的人員。關(guān)注工程進度，記錄現(xiàn)場情況：在現(xiàn)場巡視過程中，記錄所有關(guān)注的細節(jié)，為物業(yè)接管后的維修維護工作做準備。施工過程會根據(jù)施工便利與否而適時調(diào)整，所以，有許多設(shè)備設(shè)施安裝的位置與圖紙不符，物業(yè)現(xiàn)場介入人員必須在圖紙上進行標注；如記錄一些隱蔽工程和閥門等的位置變化，使今后的物業(yè)維修能準確判斷位置。（2）改進施工中不利于后期物業(yè)管理及業(yè)主使用的優(yōu)化建議； 物業(yè)現(xiàn)場介入人員應通過記錄現(xiàn)場的情況，匯總后及時向甲方及施工單位提供書面建議，督促整改不便于后期物業(yè)管理的事項。跟蹤現(xiàn)場建議采納情況：物業(yè)現(xiàn)場介入人員對提出的關(guān)鍵性建議必須適時跟進，在必要情況下要堅持促使甲方采納并要求施工單位改進、整改；統(tǒng)計建議采納情況，為今后物業(yè)管理提供參考。進行交接資料初步整理，為竣工接管提供便利：（1）建立初步設(shè)備臺帳； 隨著施工進入設(shè)備安裝階段，大量設(shè)備將到位，通過物業(yè)現(xiàn)場介入人員的記錄等需要按照不同系統(tǒng)整理建立設(shè)備臺帳，為后期交接奠定基礎(chǔ)。首先介紹一下前期物業(yè)管理的含義，所謂前期物業(yè)管理:是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理
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