【正文】 門?！吨腥A人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題。在我國，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的取得可以分為有償取得和無償取得兩種。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十六條第五項及第六十一條之規(guī)定，B市高級人民法院于1996年2月作出一審判決：一、金田公司與P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》無效；二、P房地產(chǎn)開發(fā)公司于本判決生效后三個月內(nèi)返還金田公司土地預(yù)定金5000萬元及利息；％的年利息計算至返還時止；三、駁回雙方的其他訴訟請求。B市高級人民法院認(rèn)為：被告P房地產(chǎn)開發(fā)公司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)嚴(yán)格遵循《國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定的程序和條件進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營活動，但被告在尚未以出讓方式取得土地使用權(quán)及國家尚未對該1000畝土地作出批準(zhǔn)征用的情況下，即與原告簽訂《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》，并收取巨額預(yù)定金，其行為明顯違反有關(guān)國家土地管理法規(guī)，故雙方所簽定的預(yù)定協(xié)議無效，為此造成的經(jīng)濟(jì)損失應(yīng)由被告自己承擔(dān)。雙方上述意見分歧至1995年底仍無法消除。事后，金田公司按協(xié)議規(guī)定的期限將土地預(yù)定金5000萬元匯入P房地產(chǎn)開發(fā)公司賬戶，并催促P房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。同時，甲方應(yīng)盡快將土地使用權(quán)交付乙方。同年10月，金田公司根據(jù)該廣告與P房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行了談判，最終簽訂了《土地轉(zhuǎn)讓預(yù)定協(xié)議》。因此，人民法院在執(zhí)行過程中，對沒有經(jīng)過政府部門審批，但辦理了抵押物登記的國有劃撥土地使用權(quán)，也可以不經(jīng)過政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意，直接進(jìn)行強(qiáng)制拍賣、變賣。抵押的目的是使被擔(dān)保的債權(quán)通過對抵押物變價而得到優(yōu)先受償。同時，要求有審批權(quán)的人民政府的批準(zhǔn)許可，轉(zhuǎn)讓后受讓人依法對土地出讓金的繳納，體現(xiàn)了法律對國有劃撥土地這一國家所有權(quán)客體的嚴(yán)格保護(hù)。三是國有劃撥土地使用權(quán)經(jīng)報有審批權(quán)的人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓，或人民法院事先取得了土地管理部門的一致意見而拍賣、變賣或者以物抵債的，受讓人要辦理土地使用權(quán)的出讓手續(xù)，并依法繳納土地使用權(quán)的出讓金。(5)最高人民法院《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》(下稱《通知》)。具體說來，在執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下國有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行，或者被執(zhí)行人以償債為目的的處分，起限制作用的文件有：(1)國家土地局1997年8月18日[1997]國土函字第96號《關(guān)于人民法院裁定轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)問題對最高人民法院法經(jīng)[1997]18號函的復(fù)函》。查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國有土地使用權(quán)”。執(zhí)行法院可以把登記在被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權(quán)當(dāng)作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行查封。一、人民法院可以在財產(chǎn)保全或執(zhí)行程序中，對被執(zhí)行人名下的國有劃撥土地使用權(quán)當(dāng)作被執(zhí)行人的財產(chǎn)進(jìn)行查封。國家土地管理部門在以往的文件中認(rèn)為，國有劃撥土地使用權(quán)不屬于當(dāng)事人的自有財產(chǎn)。第一篇：法律知識執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)的國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行梁向陽在人民法院查封期限內(nèi)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回國有劃撥土地使用權(quán)。最高人民法院則在《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(下稱《批復(fù)》)中明確，企業(yè)對其以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)無處分權(quán)。在人民法院查封期限內(nèi)，對國有劃撥土地使用權(quán)，人民政府或土地管理部門不能擅自收回。在訴訟階段，人民法院當(dāng)然可依當(dāng)事人的申請，對登記在債務(wù)人名下的國有劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行保全查封。因此，在執(zhí)行程序中，人民法院查封的國有土地使用權(quán)(包含國有劃撥土地使用權(quán))，未經(jīng)人民法院的允許，人民政府或土地管理部門不能隨意收回。(2)城市房地產(chǎn)管理法第三十九條。綜合上述法律規(guī)范、司法解釋和行政部門文件，它們對人民法院強(qiáng)制變價或當(dāng)事人自行處分國有劃撥土地使用權(quán)的限制，體現(xiàn)在以下三個層面：一是被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)沒有處分權(quán)，或者沒有自主的處分權(quán)。當(dāng)事人對國有劃撥土地使用權(quán)的自行轉(zhuǎn)讓，或在執(zhí)行程序中被執(zhí)行人對國有劃撥土地使用權(quán)的自行變賣、以物抵債，人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的強(qiáng)制拍賣、變賣或以物抵債，都要事先經(jīng)過人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意，這是法律對國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要限制規(guī)則。三、人民法院對經(jīng)過法定審批并辦理了抵押登記的國有劃撥土地使用權(quán)，在拍賣、變賣或裁定以物抵債時，無須再經(jīng)過有審批權(quán)的人民政府或土地管理部門的批準(zhǔn)或同意。在執(zhí)行程序中，如果抵押物經(jīng)過了法定的審批并辦理了抵押登記，人民法院可以直接依法對抵押物拍賣、變賣和以物抵債，而無須在執(zhí)行程序中再次經(jīng)過政府或土地管理部門的審批。第二篇：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)案例：1991年6月，B市規(guī)劃建設(shè)委員會批準(zhǔn)了某開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃方案，并成立了P房地產(chǎn)開發(fā)公司。該協(xié)議規(guī)定：P房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)出讓開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)則方案中整幅、不可分割的約1000畝土地，每畝出讓金50萬元，總價值約5億元，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓期限為50年，使用用途為建設(shè)金田高新科技園及相關(guān)配套工程。如甲方不能隨行本協(xié)議，則雙倍返還定金；如乙方不能履行本協(xié)議，甲方有權(quán)拒簽土地轉(zhuǎn)讓合同。同年9月，雙方對擬訂的土地使用和轉(zhuǎn)讓合同部分條款發(fā)生意見分歧，經(jīng)多次協(xié)商未達(dá)成一致意見。在此期間，該區(qū)管理委員會批準(zhǔn)了金田公司申報的五個建設(shè)項目。被告應(yīng)將預(yù)定金5000萬元及相應(yīng)的利息返還給原告。分析：轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)是指未經(jīng)政府批準(zhǔn)及交納出讓金，擅自轉(zhuǎn)讓國有劃撥土地使用權(quán)，導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同無效的陷阱。以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，即變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，再行轉(zhuǎn)讓，從而確保政府對土地的總體控制和取得土地收益。有償取得已逐漸成為土地使用權(quán)取得的主要渠道。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括土地使用權(quán)的出售、交換和贈與。根據(jù)最高人民法院的司法解釋，國有土地使用權(quán)出讓的管理部門應(yīng)為市、縣一級的土地管理部門，其他組織和部門均無權(quán)處置國有土地，故P房地產(chǎn)公司的行為超越了其職權(quán)。一、目前對國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的做法及其評價2004年，最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》(以下簡稱《聯(lián)合通知》)，就該《聯(lián)合通知》的理解與適用上，參與起算的法官曾指出：“對劃撥的國有土地使用權(quán)能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?存在三種不同的觀點：第一種觀點認(rèn)為，劃撥的土地使用權(quán)是國家劃撥給土地使用權(quán)人專項使用的，不可轉(zhuǎn)讓?！眹@上述看法，結(jié)合實踐中遇到的問題，筆者對執(zhí)行國有劃撥土地使用權(quán)的主要觀點及做法予以歸納和分析。”最高人民法院2003年4月18日作出的法釋[2003]6號《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財產(chǎn)等問題的批復(fù)》(以下簡稱《破產(chǎn)批復(fù)》)第一條規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第五十八條第一款第(四)項及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條的規(guī)定，破產(chǎn)企業(yè)以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，在企業(yè)破產(chǎn)時，有關(guān)人民政府可以予以收回，并依法處置。況且該《國土復(fù)函》又肯定了人民法院在執(zhí)行被執(zhí)行人的建筑物、附屬物涉及劃撥土地使用權(quán)時，經(jīng)與土地管理部門取得一致意見后，可以裁定轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)。”又在2004年3月23日法發(fā)[2004]11號《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于國有劃撥土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知〉的通知》(以下簡稱《抵押通知》)規(guī)定：國有劃撥土地使用權(quán)依法辦理抵押登記后，不以國有劃撥土地使用權(quán)抵押未經(jīng)批準(zhǔn)而認(rèn)定抵押無效?！眹鴦?wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《暫行條例》)第四十四條、第四十五條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)不得轉(zhuǎn)讓。這種觀點實質(zhì)上是對法律、法規(guī)的片面理解。2004年起草《聯(lián)合通知》的法官就認(rèn)為，對國有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，雖沒有列入《聯(lián)合通知》，但并不排除人民法院在執(zhí)行程序中，需要轉(zhuǎn)移被執(zhí)行人通過劃撥取得的國有土地使用權(quán)的，仍可與國土資源管理部門協(xié)商，取得一致意見后予以執(zhí)行。按照這些規(guī)定，對國有劃撥土地使用權(quán)執(zhí)行的范圍很窄，且要與土地管理部門先取得一致意見?！庇纱丝梢缘贸鼋Y(jié)論：對抵押的國有劃撥土地使用權(quán)或抵押房屋占用范圍內(nèi)的國有劃撥土地使用權(quán)，人民法院是可以直接執(zhí)行，且無需與相關(guān)土地管理部門協(xié)商。(四)對國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)先出讓后執(zhí)行。”按此規(guī)定，轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時，必須由受讓方辦理出讓手續(xù)，土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同為補(bǔ)償性質(zhì)的合同，不屬轉(zhuǎn)讓合同。其二，對劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行與辦理出讓手續(xù)是一個先后程序的過程，沒有執(zhí)行或“轉(zhuǎn)讓”的前提，就不存在此種情況下的出讓。持這種觀點的人認(rèn)為，劃撥和出讓是土地使用權(quán)人取得的方式，一旦土地使用權(quán)人取得了國有土地使用權(quán)，就擁有了用益物權(quán)。根據(jù)這種觀點，一些人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)直接進(jìn)行執(zhí)行是客觀存在的，如安徽省高級人民法院[2004]皖執(zhí)行監(jiān)字第一百七十五號《關(guān)于中國農(nóng)業(yè)銀行碭山縣支行申請執(zhí)行安徽省國營碭山葡萄酒罐頭工業(yè)公司、安徽省碭山果園場借款合同糾紛一案的請示》中就涉及宿州市中級人民法院直接先作出轉(zhuǎn)移國有劃撥土地使用權(quán)裁定的情形，只不過后來才與國土管理部門協(xié)商而已。其一，按照《國土復(fù)函》和最高人民法院2006年1月10日[2005]執(zhí)他字第十五號復(fù)函精神，對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行應(yīng)事先與國土管理部門協(xié)商一致。二、在現(xiàn)行規(guī)則下人民法院對國有劃撥土地使用權(quán)的執(zhí)行通過對上述觀點、做法的分析，根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、部門規(guī)章和司法解釋的相關(guān)