【正文】 住宅共成交1195套，較去年減少2609套，%。xx的發(fā)展總是伴隨商業(yè)的腳步前進的。相比價格來說，成交方面較去年嚴重萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。90平方米以下戶型的上市和銷售情況受政策的影響程度日益顯現(xiàn)，從今年16月份的情況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，%，%。但受到該區(qū)域高房價的影響，使得一部分在該區(qū)域工作及希望在該區(qū)域置業(yè)的人群不得不在別的片區(qū)尋求替代品。據(jù)億房網(wǎng)今年（16月份）的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查數(shù)據(jù)和對90多個樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，已擁有一套住房，%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。(2)xx商品住宅市場供求關(guān)系20xx年（1—6月份）xx商品住房市場總?cè)萘考s為45000套，1—6月總供給13299套，市場總銷量為8950套，：1。從整個區(qū)域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區(qū)，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區(qū)域。文化訴求特征：濃厚的商業(yè)、娛樂等都市文化特征。價格特征：xx城區(qū)商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的物業(yè)主要集中于后湖、金銀湖、二七片及古田區(qū)域。20xx年，xx房地產(chǎn)進入了歷年來最火爆的一年。房地產(chǎn)開發(fā)不再以某類物業(yè)為主，而是深化為產(chǎn)業(yè)概念，地產(chǎn)對城市的影響力進一步增強。從20xx年起至今，xx商品房價格一直呈現(xiàn)穩(wěn)步上漲的態(tài)勢，xx已成為武漢高檔房產(chǎn)的主要聚集區(qū)域，同時，也成為優(yōu)勢地產(chǎn)竟相博弈之地?？傮w而言，xx房地產(chǎn)無論從產(chǎn)品定位還是創(chuàng)新程度，都趨向于中高端。另一方面，頂級項目拉動了高端消費力量。目前，xx房地產(chǎn)呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)并進的格局，物業(yè)形態(tài)上以高層為主，投資型物業(yè)不斷涌現(xiàn)。供求特征：全市商品房銷售項目中，%，xx區(qū)域樓盤供求基本平衡。三、20xx年（16月份）xx商品住宅供給和銷售基本分析（1）商品住宅價格與銷量分析xx區(qū)域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及優(yōu)美的自然環(huán)境等優(yōu)勢在過去的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)量居XX市前列，同其它區(qū)域相比，其價格一直呈現(xiàn)出上升狀態(tài)，20xx年（1—6月份），與去年同期相比，%。xx中心區(qū)作為XX市的一個開發(fā)熱點，住宅開發(fā)力度較大，目前區(qū)域可售樓盤套數(shù)在45000套左右。拆遷購房與投資性購房比例的降低導(dǎo)致住宅銷量減少為避免因房屋拆遷量過大而導(dǎo)致被動需求的過度增長和市場價格波動，XX市在xx年以來對拆遷規(guī)模進行了壓縮。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環(huán)境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。主要銷售的住房產(chǎn)品價格集中在50007000元/平方米如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的65%以上，7000元/平方米以上產(chǎn)品的銷量逐步上升。四、xx各區(qū)域住宅市場發(fā)展概況xx區(qū)目前由xx中心區(qū)、古田片區(qū)、二七、后湖片區(qū)和XX區(qū)四個區(qū)域組成，根據(jù)其房地產(chǎn)發(fā)展特點，下文將按不同片區(qū)對其住宅發(fā)展特征進行分析：(一)xx中心區(qū)，%。出現(xiàn)這樣的情況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區(qū)商品房供應(yīng)量趨于下降，與去年同期相比，新房供應(yīng)量減少3成之多，制約了購房者消費；當然，更重要的原因在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多種功能的140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領(lǐng)整個永清板塊的崛起；時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射；融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內(nèi)環(huán)解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發(fā)出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。從成交價格情況來看，盡管古田片區(qū)今年1至6月一直都是穩(wěn)中有升，但與去年同期相比，在全市各區(qū)中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區(qū)。政府對古田區(qū)域的整體規(guī)劃，為古田板塊的樓市發(fā)展改善了外部環(huán)境，區(qū)域房地產(chǎn)市場后期發(fā)展看好。從成交價格來看，該片區(qū)價格漲幅基本趨于平穩(wěn)，1至5月穩(wěn)中有升，6月價格略為回調(diào)。由于新上市樓盤數(shù)量較前兩年大幅減少，二七、后湖片區(qū)的樓市整體呈現(xiàn)溫和向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。其中商品房住宅共成交2364套，%。多層作為郊區(qū)最易消化的普通住宅產(chǎn)品類型，一直是本區(qū)域開發(fā)的主力產(chǎn)品。從樓市發(fā)展的總趨勢看，高層物業(yè)是未來市場的主流產(chǎn)品。（二）加強政府宏觀調(diào)控，努力解決供需矛盾，實現(xiàn)供需平衡。（六）加快發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，培育市場潛在消費群體，促進房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展。%，%，%；%。房地產(chǎn)市場開發(fā)供應(yīng)情況20xx年上半年，%。從資金來源看，上半年自有資金32244萬元，%；借貸資金48O19萬元，%；預(yù)售資金21743萬元，%。%，個人購房繼續(xù)呈上升趨勢，占商品房銷售的比例越來越高。普通住宅依舊獨領(lǐng)風騷，%，%；商品用房較上期呈下降態(tài)勢，%，%；%，%；別墅有小量交易，%。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產(chǎn)過熱、房價過高現(xiàn)象，出臺了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房價的上漲，特別是近期新國八條的出臺進一步顯示了國家在調(diào)控房價上的堅定決心，以此我們此次針對鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費者的居住現(xiàn)狀及購房定位情況所進行問卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應(yīng)用，從而對該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。由此我們可以得出，鄭州市消費者居住條件以出租房和自購商品房為主，而經(jīng)濟適用房較少，從而說明鄭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。而60008000元以及8000元以上的消費者比例甚小。5080平方米占14%。居民信息獲得途徑從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。2年的占271%。由此我們可以得出，多數(shù)消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。100130 %。由此我們可以看出，多數(shù)消費者對房屋面積的要求為80100m3，開發(fā)商在設(shè)計房屋時應(yīng)適當增該類房屋的數(shù)量。排到第三位的是休閑場所，占51%。1居民對建筑風格要求的分析從調(diào)查分析看，%，選擇現(xiàn)代簡潔式風格的購房者的比例占25%，%，選擇中式風格的購房者的比例將近占20%。開發(fā)商的誠信問題占17%。四、問題和建議就目前居民的住房條件來看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當前主要存在的問題；對于未來有購房計劃的居民來說，多數(shù)人只會為家人居住而購房，很少的人會擁有多余的資金來進行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房價在5000/平米以下的居多，家未來的購房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可；針對鄭州市未來幾年的房價水平，多數(shù)認為會有上漲空間，但仍有部分人映，如果房價繼續(xù)上漲，居民無法支付房款，房價或許有下降的可能。近年來，以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)，在住宅商品化新體制基本確立，房地產(chǎn)市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環(huán)境下，保持了持續(xù)快速的發(fā)展勢頭，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。我縣的房地產(chǎn)業(yè)從開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質(zhì)性的啟動。由于我縣的房地產(chǎn)市場啟動較晚，發(fā)展較慢，加之房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤較其它行業(yè)高，因此吸引了民營經(jīng)濟和股份制經(jīng)濟的大舉進入。民營企業(yè)發(fā)展迅速，成為我縣房地產(chǎn)投資增長的主要動力。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會投資的比重也越來越大，%，%，%，成為拉動投資增長的主要力量。據(jù)統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，XX年XX年，住宅建設(shè)投資占當年房地產(chǎn)開發(fā)總投資的70%、%、%；%、%、%。XX年全縣總投放為16畝；XX年總投放為98畝，是上年的6倍；XX年總投放達236畝。受城鄉(xiāng)二元格局的影響，一直以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資主要以縣城為主，縣城區(qū)與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)間的房地產(chǎn)開發(fā)水平差距十分明顯。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中，自籌資金、國內(nèi)貸款、定金及預(yù)付金是開發(fā)資金的全部來源，居于絕對主導(dǎo)地位。近年來，我縣房地產(chǎn)市場有了很大發(fā)展，商品房銷售態(tài)勢良好，銷售面積逐年增長，預(yù)售面積大幅攀升，市場需求趨旺。個人消費成為市場需求的主體，縣內(nèi)需求占商品房銷售的全部。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內(nèi)居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產(chǎn)“泡沫”。據(jù)最新調(diào)查資料統(tǒng)計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，%，XX年平均售價約1140元/m2，%。近三年的交易量中，%，%，因而成為存量房交易市場的“生力軍”。（二）市場化運作不規(guī)范，政策性的土地協(xié)議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。（五）城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產(chǎn)市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。商品住宅價格提升過快，價格偏高。隨著城市建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，按照生態(tài)城市化建設(shè)要求以及城市管理和房地產(chǎn)市場開發(fā)的現(xiàn)實需要，商品住宅開發(fā)將向小區(qū)化、規(guī)?；?、物業(yè)化、品牌化的經(jīng)營方向發(fā)展，這勢必加劇企業(yè)間資金、規(guī)模、管理等各方面的競爭。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)將面臨調(diào)整，低價位商品住宅將成為開發(fā)主流。這一消費群體的經(jīng)濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發(fā)商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產(chǎn)業(yè)帶來極大的發(fā)展。供需趨于平衡，價格相對穩(wěn)定因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應(yīng)不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。從房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)上看，（包括南湖地塊約9公頃，），雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設(shè)將動工，實際的開發(fā)面積將不會減少。今后幾年的房地產(chǎn)市場供需將趨于平衡。城市化進程的不斷推進，給市場發(fā)展提供持續(xù)動力。加快城市重大設(shè)施的配套建設(shè)，將帶動沿級及周邊地區(qū)的人口、產(chǎn)業(yè)的有效集聚，城市規(guī)劃與人口發(fā)展的購房需求量將持續(xù)增長。生態(tài)立縣戰(zhàn)略的確立，為我縣指明了一條生態(tài)保護和經(jīng)濟發(fā)展并存的可持續(xù)