【正文】 從低迷期中走出來，此時房地產(chǎn)企業(yè)普遍將關(guān)注重心放在銷售端，而對于剛剛有所起色的政策環(huán)境也仍有余悸，因此表現(xiàn)在土地市場上即是成交量相對委靡，以樣本城市為例，僅相當(dāng)于2011年同期的61%，而平均成交樓板價也較2011年同期下跌8%；下半年之后，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動土地市場交投逐漸復(fù)蘇，尤其是一部分在過去一年由于擔(dān)憂調(diào)控延續(xù)而在投資環(huán)節(jié)全面收縮的房企，開始顯露出強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存的意愿，如在年初時曾號稱進(jìn)入“冬天模式”、“今年不輕易拿地”的萬科，下半年以來每月都有200萬平方米以上的新增土儲，10月份更是拿下448萬平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來單月最大手筆，從市場數(shù)據(jù)來看，612月份24個樣本城市月均成交土地4300萬平方米，已經(jīng)超過2011年月均水平；從地價的角度看，經(jīng)過68月份的企穩(wěn)過渡，9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，最近三個月，北京、廣州、上海等核心城市高溢價成交地塊、甚至地王不斷涌現(xiàn)，北京萬柳地王高達(dá)33831元/平方米的樓板價曾一度引起轟動，時隔半月，霞光里地塊成交單價高達(dá)37875元/平方米，進(jìn)而成為新單價地王。城市間出現(xiàn)上述分化，主要原因在于去年一二線城市深受調(diào)控影響，市場需求被嚴(yán)重積壓，而隨著今年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三四線城市未在本輪調(diào)控政策的覆蓋區(qū)域，而近年來在整個行業(yè)層面上出現(xiàn)了進(jìn)軍三四線的浪潮，導(dǎo)致前期諸多熱點(diǎn)三四線城市市場快速膨脹，但與此同時，這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然落后、市場需求規(guī)模相對有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴(kuò)張之后，市場有效需求正遭遇階段性低谷。根據(jù)研究中心統(tǒng)計，2012年至今全國有28個城市先后對公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時相對較輕的延長貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例。政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性 中央層面來說，相比20102011年多輪次、力度不斷升級的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒有全新的政策出臺，但是，中央層面對調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用妗Ｐ袠I(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，2012年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個月，%%，全國房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負(fù)；而由于今年以來整個房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉(zhuǎn)正、%(8月份)%。從數(shù)據(jù)上看，2012年GDP增速持續(xù)放緩，%，形勢嚴(yán)峻程度一度超過預(yù)期。而剛剛過去的2012年，則無論對于整個中國經(jīng)濟(jì)而言，還是對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，都有著重大意義，作為本屆政府執(zhí)政的最后一年，同時也預(yù)示著新一輪政治周期的開端。在此時間結(jié)點(diǎn)上，我們將對過去的2012年做一次全面的盤點(diǎn)，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時對即將到來的更為意義深遠(yuǎn)的2013年做些許預(yù)測，希望能夠在這新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。四季度起，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)其實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動力來自于兩個方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)勁增長，拉動固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場企穩(wěn)上行，帶動建設(shè)活動溫和回升?？傮w來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢非常穩(wěn)固。中央領(lǐng)導(dǎo)人在多個場合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對于個別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅決叫停，例如年初時的蕪湖財稅補(bǔ)貼、年中時的重慶補(bǔ)繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。二、一二線城市引領(lǐng)全國市場銷售明顯回暖全國總量：2012年全國市場交易規(guī)模將再創(chuàng)新高統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，%，今年以來首度同比歸正，鑒于2011年12月份的成交低位因素，我們預(yù)計全年同比漲幅將在前11個月基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，2012年市場銷售量再創(chuàng)新高已毫無懸念。產(chǎn)品需求：熱銷項目結(jié)構(gòu)發(fā)生漸變，剛需、改善、投資類需求陸續(xù)入市 2012年以來，伴隨著房地產(chǎn)行情的逐步好轉(zhuǎn)，購房需求經(jīng)歷了一個從剛需、改善再到投資逐步持續(xù)釋放的過程。各線城市：二線城市土地市場交易保持平穩(wěn)，三四線城市地價保持快速上漲今年土地市場總體成交情況不甚理想，各線城市的表現(xiàn)也存在較大差異。流拍、溢價：地方政府改變拍賣方式抑地價，流拍率同比小漲、溢價率回落2012年全國30重點(diǎn)城市土地流拍率為9%，與去年相比提升了1個百分點(diǎn)。2011年5月，國土部重申溢價率超過50%的地塊需上報，而2012年以來杭州、廣州、濟(jì)南等城市在競拍方式上也做出了改變，如采取“限地價、競配建”、“限房價、競地價”等方式，這使土地出讓溢價率得到有效抑制，所以2012年從總體來看，高溢價地塊并不常見。那么在未來的十年，城鎮(zhèn)化還會給房地產(chǎn)市場帶來如此巨大的推動力嗎？毫無疑問，答案是肯定的。而這樣的局面在新十年中有望逐步改善。“保障房建設(shè)”將是未來十年行業(yè)發(fā)展重心在過去的調(diào)控十年中，被外界詬病最多的是房價越調(diào)越高。那么，站在當(dāng)前這個時間點(diǎn)上，房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設(shè)計，是我們已經(jīng)可以看得到的未來行業(yè)發(fā)展趨勢。但是，在短期內(nèi)我們認(rèn)為尚不必過分憂慮，盡管保障房覆蓋中低收入人群是大勢所趨，但是從目前來看依然存在著許多亟待解決的問題，其中首到其沖的即是資金渠道，當(dāng)前各地保障房建設(shè)資金來源主要有三種渠道：其一是以政府信用做擔(dān)保，向商業(yè)銀行做無抵押貸款；其二是地方政府或國有開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券；其三是政府在土地出讓的環(huán)節(jié)強(qiáng)制性要求企業(yè)必須配建一定數(shù)量的保障房，綜觀以上三種融資模式，無論哪一種都不能產(chǎn)生可持續(xù)的資金循環(huán)，這已經(jīng)使得我國保障房體系建設(shè)嚴(yán)重受困，從這個意義上講，5年3600萬套的規(guī)劃能否如期完成其實(shí)尚未可知，2012年全國保障房建設(shè)目標(biāo)從1000萬套下調(diào)到700萬套，2013年目標(biāo)繼續(xù)下調(diào)到600萬套，這其中反映出中央層面已經(jīng)對當(dāng)前的保障房建設(shè)思路做出了一定的反思。綜合判斷，我們認(rèn)為2013年依靠投資拉動GDP應(yīng)能維持在8%左右的增速，但從中長期來看，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素依然存在，這對于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也許反而是較為理想的局面。但是另一方面，限購政策不退出并不意味著2013年房地產(chǎn)政策面會更緊張。以上海為例，2012年以來新購商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，%。交易量方面，近三年以來12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫)，%；對于2013年，由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)趨緩，故市場增長速度高于2012年應(yīng)無懸念，以此來看，2013年全國商品房銷售面積將突破12億平方米。至于三四線城市，由于市場本身正處于發(fā)展的大方向中，在行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，熱點(diǎn)城市漲幅將相對較大，而普通三四線城市由于市場規(guī)模普遍較小，因此房價走勢受具體項目的定價影響更大。對于2013年，由于限購政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場成交的主力軍，但其所占份額將較2012年則將下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在2012年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。從各線城市來看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長，其中深圳將以大量城市更新項目為土地開發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長態(tài)勢，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬^大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場較不看好?！窘Y(jié)束語】在剛剛過去的2012年，中國經(jīng)濟(jì)遭遇到了始料未及的困境，問題既來自于外部，也來自于內(nèi)部；與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調(diào)控之后迎來了些許轉(zhuǎn)機(jī)，政策環(huán)境逐漸緩和，市場交易量溫和復(fù)蘇，品牌房企銷售業(yè)績也較為理想。成交超過11年平均水平的城市達(dá)15個，其中杭州、蘇州、南京、長沙、溫州超過11年平均水平的七成以上。二手房成交亦持續(xù)回暖，進(jìn)一步印證了樓市整體回暖的趨勢。從典型樓盤情況來看，新開樓盤仍采取優(yōu)惠促銷等營銷手段，整體去化較此前明顯改善，部分樓盤開盤當(dāng)日去化可達(dá)5成以上。支持剛需政策繼續(xù)加乾部分二三線城市公積金貸款額度上限普遍上調(diào)15％至25％。風(fēng)險提示：行業(yè)調(diào)整時間超預(yù)期，政策嚴(yán)控超預(yù)期〃中投證券）第三篇：2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望2014年房地產(chǎn)行業(yè)展望一、后調(diào)控時代，政策以完善房地產(chǎn)供應(yīng)體系為主2014年，房地產(chǎn)政策將現(xiàn)三個趨勢：