【正文】 需要說(shuō)明的問(wèn)題以及其他需要說(shuō)明的問(wèn)題。買(mǎi)完房以后還要查驗(yàn)或者叫驗(yàn)收“兩書(shū)”。其中前兩個(gè)證是由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)的，開(kāi)工市是由市建委核發(fā)的，國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。但可通過(guò)夫妻更名實(shí)現(xiàn)。申請(qǐng)者在貸款的過(guò)程中應(yīng)衡量自身的經(jīng)濟(jì)能力選擇合適的銀行，以免在以后提前還款過(guò)程由于不合要求而導(dǎo)致多付利息或者繳納違約金的情況。五、提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與其的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。但不巧的是，買(mǎi)家即使辦理轉(zhuǎn)賬手續(xù)后，卻因銀行轉(zhuǎn)賬系統(tǒng)的故障導(dǎo)致房款比約定時(shí)間遲兩天劃入發(fā)展商的賬號(hào)，結(jié)果發(fā)展商以此為由，要求該買(mǎi)家賠償違約金。建議：不能以為有了公章就放心，千萬(wàn)要查看、核對(duì)每個(gè)公章是否為同一單位，注意認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本及附件中修改過(guò)的地方要發(fā)展商加蓋公章舉例：發(fā)展商簽合同、合同附件和其他發(fā)票單據(jù)，難免有寫(xiě)錯(cuò)的時(shí)候，寫(xiě)錯(cuò)了不能一改了之，還必須要發(fā)展商在涂改和涂改后的地方加蓋公章，以證明是自己寫(xiě)錯(cuò)的。建議：買(mǎi)家一定要認(rèn)真核對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、按揭貸款合同、交付各項(xiàng)樓款、稅費(fèi)單據(jù)及其他單據(jù)中的房號(hào)、樓層，不能一簽名就了事。建議：搞清楚小區(qū)規(guī)劃中的一些綠地、高爾夫球場(chǎng)是永久綠地還是預(yù)留的發(fā)展用地，并且最好把綠地性質(zhì)和發(fā)展商的違約責(zé)任寫(xiě)入合同附件。為減少購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，買(mǎi)家最好在樓盤(pán)取得預(yù)售證后再購(gòu)買(mǎi)。要求發(fā)展商在合同附件中具體注明裝修材料的品牌、型號(hào)，并且最好與發(fā)展商約定，收樓多長(zhǎng)時(shí)間以?xún)?nèi)必須保留樣板間，以防止在裝修問(wèn)題上發(fā)生糾紛后卻無(wú)法找到證據(jù)。此外，最好也了解一下小區(qū)外圍的規(guī)劃，或許能發(fā)現(xiàn)些問(wèn)題。注意核對(duì)預(yù)售證單位與合同、其他單據(jù)所蓋公章是否為同一單位舉例：某建筑商把發(fā)展商抵工程款的房子放在售樓部與發(fā)展商的房子一起出售，一買(mǎi)家恰好看中其中的一套并交了定金，簽買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)是與該建筑商簽自制的合同文本，只好請(qǐng)律師上法庭討回定金。否則，如因此引起糾紛，發(fā)展商也會(huì)推脫責(zé)任，把涂改嫁禍于買(mǎi)家身上，法院也難以判定。建議：轉(zhuǎn)賬付款的買(mǎi)家一定要考慮第三者原因可能導(dǎo)致的違約責(zé)任，所以一定要預(yù)留較為充分的時(shí)間，并且在認(rèn)購(gòu)書(shū)上注明，如果是因第三方原因造成的轉(zhuǎn)賬延誤，買(mǎi)方不承擔(dān)責(zé)任。遇人民銀行調(diào)整貸款利率，您就可在年初時(shí)收到銀行寄出的調(diào)整利率通知。個(gè)人所得稅完稅單必須是近兩年的累計(jì)滿(mǎn)一年的記錄。四、取得房產(chǎn)證后不要忘記退稅當(dāng)您購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫(xiě)入買(mǎi)房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書(shū)”.待您所購(gòu)住房成為現(xiàn)房，并辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，應(yīng)前往稅務(wù)部門(mén)辦理退稅手續(xù)。那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證最主要的應(yīng)該看兩證，一個(gè)是國(guó)有土地使用證，一個(gè)是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準(zhǔn)確了，一般原則上就沒(méi)有問(wèn)題，特別是預(yù)售許可證。什么是兩書(shū)呢，兩書(shū)是開(kāi)發(fā)商在竣工驗(yàn)收合格時(shí)通知購(gòu)房者入住之后提供的兩份法律文件，一個(gè)是住宅質(zhì)量保證書(shū)，第二是住宅使用說(shuō)明書(shū)。生產(chǎn)廠家另有說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于住宅使用說(shuō)明書(shū)里。限售合同是你想買(mǎi)的房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用了商品房，這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。一、查驗(yàn)對(duì)方身份簽訂購(gòu)房合同之前，要明確商品房真正的產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，它是購(gòu)房合同的主體。尤其是《商品房預(yù)售許可證》，它是購(gòu)房者必須審查的最重要的文件。四、約定定金規(guī)則目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房者買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同。在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金。對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受，因?yàn)檫@是非常不合理的。如果采取的是現(xiàn)金支付方式，建議購(gòu)房者盡量減少首期房款的金額，待辦理商品房備案登記手續(xù)之后，再支付大部分房款，同時(shí)留一部分購(gòu)房款待辦妥房產(chǎn)證后支付，這才能最大限度的保護(hù)自身的權(quán)益。目前廣州市的大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng)，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房者或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。七、慎簽補(bǔ)充協(xié)議目前開(kāi)發(fā)上通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議，讓購(gòu)房者簽字。八、另簽物管協(xié)議現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中有簽訂購(gòu)房合同的同時(shí)，一并與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的規(guī)定。而公證費(fèi)、律師費(fèi)等則不是購(gòu)房者必須繳納的費(fèi)用，如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)制收取，則屬亂收費(fèi)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕。購(gòu)房者按照購(gòu)房合同約定的收樓標(biāo)準(zhǔn)到現(xiàn)場(chǎng)看樓驗(yàn)收，如果發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或有不滿(mǎn)意的地方，可在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中填寫(xiě)相關(guān)意見(jiàn)。按我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)交易有關(guān)規(guī)則，商品房買(mǎi)賣(mài)合同成立需具備以下條件：第一，房屋出售方必須具有該房屋所有權(quán)或土地使用權(quán)，非房屋所有人和土地使用人都無(wú)權(quán)并不得出賣(mài)他人的房屋。第四，房屋買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容必須合法。違法或違章建筑；房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)不明的；教堂、寺廟、庵堂等宗教建筑；著名建筑物或文物古跡等zhengfu加以保護(hù)的房屋；國(guó)家征用或已確定拆遷范圍內(nèi)的房屋；單位擅自購(gòu)買(mǎi)的城市私房；部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣(mài)共有房屋的。第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。對(duì)房屋預(yù)售合同上的暫測(cè)面積和交房時(shí)的正式合同上的實(shí)際面積差異提出意見(jiàn)，并寫(xiě)入正式合同的有關(guān)條款或增寫(xiě)補(bǔ)充條款。有的開(kāi)發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購(gòu)房者交納一定數(shù)額的定金，只給購(gòu)房者一個(gè)收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購(gòu)房者在追究其責(zé)任方面的舉證困難。第七，在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，最好請(qǐng)律師或行家從法律的角度代你審查合同文本，以減少一些不必要的損失。第二，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)預(yù)購(gòu)房人同意擅自變更合同中所確定的設(shè)計(jì)等，應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。對(duì)無(wú)過(guò)錯(cuò)的第三方造成的損失，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償責(zé)任?！鞭k理銀行按揭后，在交首期款時(shí)，不要把現(xiàn)金直接交給售樓人員，應(yīng)把資金存入預(yù)售證上公布的資金監(jiān)管賬戶(hù)，也可向有關(guān)按揭銀行咨詢(xún)監(jiān)管賬戶(hù)的賬號(hào)，只有進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)的資金才能保證用于住宅工程建設(shè)。如果你對(duì)某套房子感興趣，千萬(wàn)別太興奮，更別太相信售樓人員的話(huà)。這里購(gòu)房者需要注意區(qū)分“訂金”和“定金”，雖然只是一字之差，但在法律意義上卻大相徑庭。而“定金”則是指在訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，為保證合同的履行，由購(gòu)房者先向開(kāi)發(fā)商交納部分款項(xiàng)，待合同履行后定金應(yīng)當(dāng)退回或抵作房款。如果購(gòu)房者確實(shí)很中意某套房產(chǎn)，想交訂金的話(huà)，一定要先了解該房產(chǎn)是否已取得預(yù)售證，沒(méi)有預(yù)售證則不能落訂。有不少購(gòu)房者就因?yàn)樘嘈攀蹣侨藛T的口頭承諾，沒(méi)有把口頭承諾寫(xiě)入正式合同，以至發(fā)生法律糾紛時(shí)難以取證。同時(shí)，在簽合同之前，購(gòu)房者應(yīng)注意房地產(chǎn)企業(yè)是否按規(guī)定把注有詳細(xì)尺寸的平面圖附上（最好能附上小區(qū)總平面圖），以便日后出現(xiàn)房屋面積、結(jié)構(gòu)變化等爭(zhēng)議時(shí)有書(shū)面證據(jù)。第三種正是很多無(wú)良發(fā)展商慣常使用的伎倆———在收了買(mǎi)家的房款后，長(zhǎng)時(shí)間不歸還銀行貸款，同時(shí)又以拖延手法欺騙買(mǎi)家。另外，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)借一些人的身份證和假合同到銀行申請(qǐng)按揭貸款，即假按揭，這也會(huì)危害到購(gòu)房者的利益，“假業(yè)主”也會(huì)不明不白背上一身債務(wù)。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)，筆者認(rèn)為，避免糾紛的關(guān)鍵是在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同前，提前對(duì)“四金”結(jié)算約定清楚，并注意相關(guān)問(wèn)題。（2）成交價(jià)是房屋毛坯價(jià)或帶裝修價(jià)格，在支付定金前，也應(yīng)當(dāng)在居間合同中加以明確。在買(mǎi)房或賣(mài)房前，弄清相關(guān)政策規(guī)定是非常必要的。在中介過(guò)程中，雖然法律沒(méi)有明文禁止包稅委托、包稅交易，但筆者不贊成這種做法。和交易稅費(fèi)相比，這些雜費(fèi)雖然金額不多，但也應(yīng)約定清楚，防患于未然。（2）上家出售房屋，其物業(yè)維修基金帳戶(hù)中的余額，不能提取或退還，可由下家通過(guò)物業(yè)管理部門(mén)與上家結(jié)算。一、簽合同時(shí)，注意約定解決質(zhì)量問(wèn)題的具體辦法購(gòu)房人在購(gòu)買(mǎi)房屋簽合同時(shí)，因?yàn)榇藭r(shí)看不到現(xiàn)房，往往忽視了房屋的質(zhì)量。購(gòu)房人應(yīng)和開(kāi)發(fā)商約定：①如果在交付房屋時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)延遲辦理入住手續(xù)，不承擔(dān)違約責(zé)任；如果出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房人有權(quán)單方解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還全部房?jī)r(jià)款，并支付利息。二、辦理入住時(shí)，先仔細(xì)驗(yàn)收，后辦理入住購(gòu)房人在辦理入住時(shí)，要注意三點(diǎn)：第一，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商提供該房產(chǎn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收備案表，并且看所購(gòu)的房屋是否在該表的范圍內(nèi)；同時(shí)開(kāi)發(fā)商還應(yīng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，該書(shū)規(guī)定了保修的范圍和時(shí)間，在出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)它是要求開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)的書(shū)面憑證。如果發(fā)現(xiàn)是嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者認(rèn)為就是修復(fù)了也無(wú)法正常居住，就可直接找開(kāi)發(fā)商提出解除合同并賠償損失。提醒購(gòu)房人一定要保管好當(dāng)初的合同、材料清單、付款發(fā)票等書(shū)面憑證，否則其請(qǐng)求無(wú)法得到法律的支持。如果該質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)開(kāi)發(fā)商多次維修仍不能有效解決，并且影響到購(gòu)房人的正常居住，那么可認(rèn)定為是嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，依法可以解除合同并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失，這里的損失包括裝修的費(fèi)用、房款的利息、損害的賠償?shù)?。要交定金，提?