xx項(xiàng)目貸款可行性報(bào)告-wenkub
2022-12-04 20:46:24 本頁面
【正文】 萬平方米的樓宇已建成并全部售出入??；南區(qū)占地面積 85802平方米、規(guī)劃建筑面積 172408平方米，目前正在開發(fā)建設(shè)當(dāng)中，其中第一期 8幢 12層預(yù)計(jì)可于 2020年 4月竣工交付使用、第二期 15幢小高層和高層預(yù)計(jì)于 2020年 3月全部竣工交付使用。鄰近有祥景花園、白云駿景花園、黃石街辦、白云金貴客運(yùn)站、北區(qū)供電局等，公建及城市基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。評(píng)估基準(zhǔn)日為 2020年 9月 17 日，本評(píng)估報(bào)告只為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖?，不作其他用途? 二、評(píng)估目的 為委托方審核貸款申請(qǐng)?zhí)峁﹨⒖? 三、評(píng)估依據(jù) 本報(bào)告依據(jù)國家現(xiàn)行法律、法規(guī)、政策以及委托方、借款企業(yè) (XX)提供的相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，委托方和借款企業(yè)應(yīng)對(duì)其提供資料的 合法性、真實(shí)性、有效性和完整性負(fù)責(zé)。 目前，白云國際機(jī)場即將搬遷，其原有用地計(jì)劃用于興建超大型綜合居住區(qū) —— 白云新城。 項(xiàng)目規(guī)劃情況 根據(jù)廣州市 規(guī)劃局《關(guān)于 XX 項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》，項(xiàng)目總體的控制性技術(shù)指標(biāo)為： 1)建筑容積率 ； 2)建筑密度： ％； 3)總建筑面積 172408平方米 (其中地上建筑面積 153951平方米，地下室建筑面積18457平方米，小學(xué)建筑面積 12020平方米及其他配套建筑面積 1765平方米 )； 4)綠地率 ％； 根據(jù)總體規(guī)劃方案， XX項(xiàng)目共建設(shè) 23幢小高層和高層住宅樓和商住樓，地上層數(shù)分別為 12至 19層，住宅建筑面積合共 、商業(yè)建筑面積合 計(jì) 8183平方米；地下室 1層、建筑面積合計(jì) 18457平方米；另有配套小學(xué)和商業(yè)、居委會(huì)、公廁和煤氣調(diào)壓站。 二、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 據(jù)司提供的《關(guān)于 XX項(xiàng)目南區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的批復(fù)》， XX項(xiàng)目的總建筑面積 172408平方米，包括地上建筑面積 153951平方米、地下室建筑面積 18457平方米，各功能部分及其面積具體詳見表 1： 單位：平方米、個(gè) 序 號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注 1 用地面積 85802 2 總建筑面積 172408 地下室建筑面積 18457 地下室 1層，為設(shè)備用房和配套停車場 地上建筑面積 153951 其中：商業(yè) 8183 住宅 132020 地上 1 1 1 1 1 19層 小學(xué) 12020 包括教學(xué)樓和學(xué)生宿舍 其它配套 1765 含會(huì)所、公廁、居委會(huì)等 3 容積率 4 建筑密度 27％ 5 綠地率 ％ 6 車位個(gè)數(shù) 466 含不可售 的社會(huì)停車位 106個(gè) 第三部分 市場研究與分析 一、項(xiàng)目投資環(huán)境分析（略） 二、房地產(chǎn)市場分析 2020年上半年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 元，增長 ％，房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，增長 ％，增幅比去年同期下降 ％，其中商品房投資額 ，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 ％，同比增長 ％。廣州市十區(qū)商品房交易面積為 ，交易金額為 元，與去年同期相比，分別增長 ％和 ％，其中，原八區(qū)商品房交易面積為 萬平方米，交易金額為 ，與去年同期相比，分別增長 ％和 ％。首層商業(yè)鋪位的租價(jià)約為 35— 60 元／平方米，且大部分商業(yè)面積已出租，地下室車位只租不售，月租金為 400— 450元／ 個(gè)，現(xiàn)已接近租滿。住 宅售價(jià)幅度約在41004800元／平方米之間，均價(jià)約為 4400元／平方米。另因?yàn)槠渑涮咨虡I(yè)和地下室車位主要以出租經(jīng)營為主，故選用收益還原法作為評(píng)估方法測算其商業(yè)和車位的銷售價(jià)值。 另一方面， XX項(xiàng)目自身存在某些劣勢，主要表現(xiàn)在： (1)項(xiàng)目位處機(jī)場路以西、黃石路以南，目前，對(duì)外交通主要為附近蕭崗村舊路和北面花園東區(qū)的小區(qū)道路，規(guī)劃路尚未正式直接開通至機(jī)場路和黃石路，南區(qū)項(xiàng)目短期內(nèi)對(duì)外交通相對(duì)不夠便利。 評(píng)估過程：根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域及其實(shí)際情況，確定選取其住宅的比較對(duì)象，來測算其住宅的開發(fā)價(jià)值，又使用收益還原法來測算其商業(yè)和車位的開發(fā)價(jià)值，具體過程如下： (1)住宅銷售
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