【正文】 念，在這一概念下可以做深度的延展； ◆ 聚在此寓意著生活的長(zhǎng)度、精神的廣度、品質(zhì)的寬度 ”，而 聚裕隆 時(shí)， 產(chǎn)生出欲望滿足 的 精神快感 。 首 ” 是現(xiàn)階段為部分“發(fā)達(dá)”起來(lái)的，并追求高舒適生活的“準(zhǔn)普及型 產(chǎn)物 ” ； ◆“ 聚其中 生活功能我們主張簡(jiǎn)約的生活態(tài)度 ， 而品位 包括 精神與身份的炫耀 。裕隆 有什么能夠吸引足夠多的眼球 ，在市場(chǎng)上掀起風(fēng)潮？ 如果從單個(gè)產(chǎn)品的功能性角度來(lái)看，并不具有這樣的力量。裕隆 是否能以 全新 ． ． 的建設(shè) 理念 ． ． 和非同一般的形象驚艷市場(chǎng)？ 這正是我們要考慮的核心。 聚首想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無(wú)二 中國(guó)最大的管理資源中心 第 2 頁(yè) 共 33 頁(yè) 的創(chuàng)造力。 對(duì) 聚首裕隆 推廣 思路 策劃總監(jiān)：武子原 一、引言 凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。 凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。裕隆 而言：一張白紙，萬(wàn)事待書，可以說(shuō)有充分發(fā)揮的空間，也可以說(shuō)無(wú)憑可依，無(wú)落手之處。 對(duì)于我們雙方的合作而言：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起 20xx 年一個(gè)令 莒南 城震撼的項(xiàng)目 —— 聚首裕隆 ， 致力打造莒南高檔公寓 標(biāo)志性建筑之一，將在 莒南 的建設(shè)與繁華 的 歷程中寫上濃墨重彩的一筆。 聚首也就是說(shuō)如果把 建筑 、住宅、 生活方式等 拆開來(lái)，和我們的對(duì)手相比，很難做到從本質(zhì)上與它們有所區(qū)別并煥發(fā)新意。 不再像一般的項(xiàng)目中多種形態(tài)分開推廣，我們 換一種角度 ． ． ． ． ． 來(lái)看。首 ”， 舒適的生活 、 居家的名片得以融會(huì) ，形成 生活與品位相對(duì)“類聚”的 獨(dú)立格局； ◆“ 聚 ◆ 作為“ 欲 +住 ” 雙重 模式的一種解決方式，相對(duì) 普通住宅 ，聚首則從根本上、人性化地解決了 欲 、住如何有機(jī)相融的問(wèn)題。首 是 聚首 中國(guó)最大的管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 33 頁(yè) 在 聚首 是 科學(xué)的 （有效融合商住并規(guī)避矛盾）； ◆ 聚 （三）整合推廣結(jié)構(gòu)圖 聚首 “聚首 四、 項(xiàng)目分析 中國(guó)最大的管理資源中心 第 7 頁(yè) 共 33 頁(yè) 【莒南縣簡(jiǎn)況】 莒南縣位于山東省東南部魯蘇交界處，東與新興港城日照市相鄰，緊靠嵐山港，南與新亞歐大陸橋東橋頭堡 —— 江蘇省連云港市接壤，西與臨沂市河?xùn)|區(qū)毗鄰，北與日照市莒縣相接?，F(xiàn)已形成以輕工、紡織、化工、機(jī)械、建材、食品、工藝美術(shù)等產(chǎn)業(yè)為骨干，以福瑞集團(tuán)、宇達(dá)集團(tuán)、路克士集團(tuán)、春園集團(tuán)等十二家省以上大中型企業(yè)為代表的門類比較齊全的工業(yè)體系。 莒南縣 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，商貿(mào)服務(wù)業(yè)繁榮活躍。水、電資源充足，發(fā)電裝機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到 25 萬(wàn)千伏安。 一、對(duì)產(chǎn)品內(nèi)容的分析 地理位置比較 優(yōu)越 ，屬于“ 待發(fā)展的升級(jí)板塊” 區(qū)域。 項(xiàng)目力求通過(guò)對(duì)事業(yè)與生活 現(xiàn)代居住觀的 演繹，以簡(jiǎn)潔、明快的現(xiàn)代 建筑風(fēng)格，詮釋原汁原味的自然意境的品質(zhì)生活，使其建設(shè)成為區(qū)域內(nèi)追求“事業(yè) 與生活 ”，是把原生 莒南風(fēng)韻的 生活美感匯聚 成為 高尚的工作、居住、休閑為一體的社區(qū) ，這是具有明顯優(yōu)勢(shì)的，區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案并不具有這些特點(diǎn)。 二、對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的分析 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 33 頁(yè) 富有特色的高端物業(yè)有著很大的市場(chǎng) 發(fā)展空間。 將 呈現(xiàn)出板塊競(jìng)爭(zhēng)激烈、品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)激烈、 莒南“高端物業(yè)革命”能夠改變本形態(tài)物業(yè)升溫 等特點(diǎn)。 ◆ 高端 公寓的消費(fèi)觀 ： 隨著 莒南 城市化進(jìn)程的推進(jìn)， 莒南城 市圈進(jìn)一步形成、 擴(kuò)大 ，在 莒南與各個(gè)城區(qū)內(nèi) 選擇 高檔次的“ 一房多用的復(fù)合型 生活 ”將是一種潮流。從產(chǎn)品定位上看，基本上都圍繞“ 生活 、“生態(tài)”、“ 健康 ”等空洞概念進(jìn)行延展，同質(zhì)化現(xiàn)象非常明顯。 （ 2）區(qū)域配套較完善 區(qū)域內(nèi) 綜合質(zhì)素 良好 ，多年的開發(fā)積累已經(jīng)形成了完善的生活配套，交通、環(huán)境、教育、金融、商貿(mào)、醫(yī)療、休閑、餐飲等都具一 中國(guó)最大的管理資源中心 第 12 頁(yè) 共 33 頁(yè) 定規(guī)模。充分考慮業(yè)主的社區(qū)文化活動(dòng)，建立各自不同的中庭文化廣場(chǎng)和休閑系統(tǒng)以及健身娛樂(lè)等休閑設(shè)施，把居住休閑以及健康運(yùn)動(dòng)融入一體，體現(xiàn)了“以人為本，天人合一”的開發(fā)理念，依托外環(huán)境對(duì)周邊的市政設(shè)施作一些改進(jìn)，美化周邊環(huán)境 等方面欠缺 。 3)價(jià)格主要在 13001500 元 /平方米之間 統(tǒng)計(jì)分析表明，片區(qū)市場(chǎng)的行情價(jià)格在 13001500 元 / m2左右。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 33 頁(yè) 未來(lái)市場(chǎng)預(yù)測(cè) （ 1） 區(qū)域 房地產(chǎn)發(fā)展 將緩步 升溫 多年以來(lái)， 本項(xiàng)目是 作為 莒 南商貿(mào)集中和 發(fā)展 樞紐的 地段 ，然而由于 城市形象 缺乏統(tǒng)一的計(jì)劃、組織和協(xié)調(diào)，使得城 市 十 分雜亂，總體感覺上講， 不是一個(gè)理想的“ 升華 ”之地。再加上本項(xiàng)目 大環(huán)境 的特殊 性 以及競(jìng)爭(zhēng)樓盤的 還沒(méi)有出 現(xiàn) ，促使我項(xiàng)目的定位也走高檔次路線，且在項(xiàng)目特色和營(yíng)銷等方面創(chuàng)造性的要求增加。 莒 南發(fā)展方向的確定，城市副中心建設(shè)啟動(dòng)，使得城市副中心規(guī)劃發(fā)展地帶更加令人向往，市場(chǎng)需 求趨旺，帶動(dòng)其他片區(qū)客戶到該區(qū)域市場(chǎng)置業(yè)。 ◆ 目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶來(lái)源渠道較廣， 缺乏客戶細(xì)分，定向模糊，使得項(xiàng)目普遍存在同一客戶群爭(zhēng)奪的現(xiàn)象存在 。 ◆ 從產(chǎn)品本身：運(yùn)作水平一般，雖然各具特色，能體現(xiàn)目標(biāo)客戶的身份和品位的樓盤不多。此片區(qū)的樓盤本身的質(zhì)素都普遍較 低 ， 但完善的配套設(shè) 施，諸如：商業(yè)街、泳池、會(huì)所，甚至學(xué)校、醫(yī)院存在匱乏， 為本項(xiàng)目今后的物業(yè)運(yùn)營(yíng)提供很大的規(guī)劃空間 。 ◆ 片區(qū)人文環(huán)境。 ◆ 完善的社區(qū)配套。 偏重于 環(huán)境、服務(wù)、 中國(guó)最大的管理資源中心 第 16 頁(yè) 共 33 頁(yè) 質(zhì)量成為 莒南房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流 。住宅二房在 90120m2 左右，三房在130150m2左右， 甚至還有大的戶型 。 ◆ 配套設(shè)施逐漸較全，但將配套設(shè)施作為重要賣點(diǎn)的項(xiàng)目才剛剛起步 —— 相當(dāng)部分項(xiàng)目的配套設(shè)施都很多，如會(huì)所、 中庭 等 配套 。而對(duì)于本項(xiàng)目而言，在這幾個(gè)方面都存在 往高端化轉(zhuǎn)向的條件 ，這無(wú)疑將 追求高品位 的客戶 給于吸引因素 ，使得本項(xiàng)目的潛在客戶范圍 逐漸變大 ，總量 有所遞增 。 同樣，也是由于本項(xiàng)目地理位置及行政區(qū)屬的復(fù)雜性，使得目標(biāo)客戶的區(qū)域?qū)傩砸埠茈y界定。目前，這一部分人正在 各自不同的領(lǐng)域中 迅速崛起并逐漸壯大。 ◆ 結(jié)論三： 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶區(qū)域范圍比較寬廣，目標(biāo)客戶覆蓋面較大，但潛在客戶對(duì)所在板塊尚需進(jìn)一步認(rèn)同，因此在客戶的有效拓展上需下較大的工夫。 新區(qū)的建設(shè)， 增強(qiáng)了本項(xiàng)目對(duì)周邊區(qū)域消費(fèi)者的集聚功能。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 33 頁(yè) ◆ 建筑景觀 小高層 項(xiàng)目具有 莒南第一樓 的優(yōu)勢(shì)，有利于社區(qū)景觀的營(yíng)造。不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者都不再拘泥于“老三區(qū)（城 區(qū)、中心區(qū)、商業(yè)發(fā)達(dá)區(qū) ）”的地理概念中，一些新興的城市板塊隨著房地產(chǎn)的開發(fā) 將 進(jìn)入人們的關(guān)注視野。 ◆ 地利： 項(xiàng)目位于“ 莒南新崛起中心帶 ”，是 莒南 近階段重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，有政策的引導(dǎo)，新區(qū)的開發(fā)更容易借力。 ◆ 品質(zhì) 、 現(xiàn)代、高尚等 新型商住 一體 化生活是很 容易 引導(dǎo)的。 ◆ 莒南 ，最高規(guī)模社區(qū)。這種路線的特點(diǎn)是：以產(chǎn)品打動(dòng)客戶，比較“務(wù)實(shí)”，但是客戶處于被動(dòng)接受狀態(tài)。這種路線的特點(diǎn)是：以概念籠絡(luò)客戶，比較“務(wù)虛”，但是客戶處于主動(dòng)趨同狀態(tài)。 在項(xiàng)目前期的推廣中，我們認(rèn)為應(yīng)該先期炒熱 “ 聚首 ” 的概念，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目的所有外在優(yōu)勢(shì)都是建立在“新模式”這個(gè)載體上的，如果新模式的形象對(duì)消費(fèi)者沒(méi)有吸引力，我們就很難讓消費(fèi)者相信我們?cè)趶V告中所