一茶一坐餐飲(茶室)開發(fā)部工作制度手冊-wenkub
2023-06-21 14:47:06 本頁面
【正文】 系，為良好地完成營建工作打下一個基礎(chǔ)。 : 依各市場的整體發(fā)展計劃及目標客戶群 ,對整個規(guī)劃區(qū)域進行統(tǒng)一分析 ,劃 分不同層次與類別的城市或商圈 ,以確定 各市場的 發(fā)展方向及開發(fā)的先后順序。 要對依順序開發(fā)的項目進行科學(xué)評估 ,尤其要對該物業(yè)項目的市政發(fā)展做詳細了解 ,要避免由于市政動遷而造成的企業(yè)不必要的損失。 要配合營運部做好餐廳管理組與物業(yè)相關(guān)部門及相關(guān)人員的銜接工作 ,確保營運工作在物業(yè)部分的保證和配合。為今后的開發(fā)工作建立有效、完善的系統(tǒng)，以提升開發(fā)的成功率。 優(yōu)秀的開發(fā)工作可以建立良好的社會網(wǎng)絡(luò)，樹立良好社會形象。 優(yōu)秀的開發(fā)工作可以為選址提供專業(yè)資訊，防止因政府行為而可能造成的 企業(yè)損失（通常這類損失數(shù)額巨大）。 城市分類 : 一類城市 : 一般為自然行政區(qū)劃的省會級城市，或者是該自然行政區(qū)劃內(nèi)重要的經(jīng)濟中心、旅游中心，要求人口密度、人口數(shù)、人均收入、國民生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額等數(shù)據(jù)均名列該自然行政區(qū)劃的前茅。 三類城市 : 一般為自然行政區(qū)劃內(nèi)的縣級城市，相對一、二類城市而言，人口密度、人口數(shù)、人均收入、國民生產(chǎn)總值、社會消費品零售總額等均比較靠后，只能作為市場開發(fā) 本資料 來自 的儲備，只有當(dāng)我們的企業(yè)取得良好的發(fā)展，而且整個社會取得良好進步的前提下，才能作為我們可以考慮的開發(fā)選擇。是我們開發(fā)的第二優(yōu)先選擇。 : 商鋪資料的初審 : 1) 商圈核對：以企業(yè)要求的商圈類別為核對標準，對于 略低的 商圈，一般要求緊貼標準商圈，而且其他條件非常匹配，方可通過初審。 商鋪的市政調(diào)查 : 對于通過初審的商鋪要進行專門的市政動拆遷調(diào)查 ,通常大型的物業(yè)，尤其是新開發(fā)的物業(yè)都能提供市政規(guī)劃的紅線圖紙，一般問題不大。 將未通過初審的商鋪資料和未通過總經(jīng)理審批的商鋪資料，歸入《開發(fā)資料匯總表》，以建立將來第二步市場開發(fā)的信息資源儲備庫；將通過總經(jīng)理審批的商鋪資料，歸入《開發(fā)資料追蹤表》，以便進一步跟進選中的商鋪。 注 1：如果街上有交通隔離帶： 則通行口距物業(yè) 30米內(nèi)，要計算兩面雙向人流量； 通行口距物業(yè) 80 米內(nèi)，要計算門面的雙向人流量和對面人流量的一半； 通行口距物業(yè) 80 米以外的，只能計算門面的雙向人流量，對面的人流量不可計算。 《營運業(yè)績預(yù)估報告》 (詳見附件 :文案四 ) 根據(jù)目標物業(yè)的商圈特點、物業(yè)情況，找出已開的對等餐廳作為比照對象，再根據(jù)測算出的人流量、人均消費、消費人數(shù)捕獲率等數(shù)據(jù)，來預(yù)估目標物業(yè)的周營業(yè)額，并測算利潤額，以考量是否具有投資價值。 2） 對本市場的地產(chǎn)委員會所討論的意見進行整合，然后對初稿的《新址項目評估報告》進行修改，使其更趨完善，并報各大區(qū)總部地產(chǎn)委員會審批。與此同時，開發(fā)部要與業(yè)主進行進一步的條件確認及租金的進一步洽談，特別是免租期的討論，目的是為施工準備贏得充足時間。 要不斷磨合雙方在施工期出現(xiàn)的問題，為營建的順利完成和提前完成創(chuàng)造條件。 2）能有效地避免不必要的重復(fù)勞動，保證開發(fā)工作的連續(xù)性和有效性。 : 商圈變化 : 由于商圈變化造成選址失誤，使新開餐廳業(yè)績不達預(yù)估，要求按公司修正的計劃重新劃分商圈，并重新做信息發(fā)布工作。 營業(yè)預(yù)估： 由于對等餐廳選擇的不準 確、人流量捕獲率變化、人均消費的降低等原因，造成營業(yè)預(yù)估不達標，要分析具體原因，作出調(diào)整。 《開發(fā)工作檢討報告》 (詳見附件 :文案七 ) : 明確表述開發(fā)檢討工作中發(fā)現(xiàn)的問題。 本資料 來自 經(jīng)審批同意后才可修改《開發(fā)工作手冊》。 市場開發(fā)工作的監(jiān)管不是揚此抑彼，而是及時將各個市場成功的開發(fā)經(jīng)驗加以總結(jié)，予以推廣。 發(fā)系統(tǒng)的監(jiān)管組織架構(gòu) : 開發(fā)系統(tǒng)的組織形式對于一個連鎖經(jīng)營發(fā)展初具規(guī)模的企業(yè)來說，是相當(dāng)重
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